房地产开发资金的筹措

房地产开发资金采购，第一节房地产开发资金采购的基本概念，第一，试点实施房地产开发资金的构成建设项目实施项目法人投资责任制，建设项目资本金制度。在融资阶段，建设项目所需资金总额由两部分组成：自有资金、借入资金；(a)自有资金支配企业使用，按国家财务体系和会计标准，可用于固定资产投资和流动资金的资金，即投资者在建设项目总资金中支付的出资额，对项目为非负债资金。(b)借入资金也称为负债资金，即企业或项目建设单位从外部筹集的资金，是以企业或项目建设单位的名义，在金融机构和资本市场借入、偿还的固定资产投资资金和流动资金，表示投资者对企业或建设项目的负债，包括长期负债和流动负债。第二，融资方式、房地产开发融资方式、一般投资吸收(合资、合作等)发行股票发行债券发行银行贷款等，第二节房地产开发融资方式、房地产开发融资方式关系，第一，房地产开发企业向银行贷款，第一类房地产开发企业向银行贷款，第一类房地产开发企业流动资金贷款，此贷款主要是，获得流动性贷款的主要条件必须有开发企业资格证，并持有事业许可证；要在贷款银行开户，持有贷款卡。企业或项目本身的流动资金占生产流动资金的30%。应具有由负责部门发布的项目年度开发计划和批准的项目计划设计，并提供相应的项目开发计划和可行性报告。健全的管理机构和财务管理体系；有能力在期限内偿还贷款的本息。2、房地产开发项目贷款，对特定项目向银行借入资金，不得作为其他项目使用，根据开发项目的特定开发生产期间和资金占用情况批准贷款限额，开发项目完成销售后，银行可以收回贷款。房地产开发项目贷款申请条件：除上述流动资金贷款的贷款条件外，还必须具备以下条件：第一，贷款项目必须已包含在相关政府部门的年度固定资产投资计划中，具有授权部门批准的设计文件，并通过了银行的可行性研究和项目评价；第二，完成土地收购程序，开发项目预售许可证，预先获得销售保证金的规定比例(通常占项目总成本的30%)，建设组和主要建筑材料来源已经实施，具备建设条件。3、房地产抵押贷款，是指借款人向银行提供的贷款，保证借款人或第三方合法拥有的房地产以不转让所有权的方式按期履行债务。可以设定抵押权的房地产是依法取得的土地使用权。依法取得的住房选择；依法可以抵押的其他房地产。房地产抵押贷款条件、贷款限额由贷款银行根据借款人的信用程度、营业利润、贷款申请金额和借款期限确定，但不超过最大抵押现价的70%，目前价格由专业房地产评估机构确定；抵押合同是房地产抵押贷款合同不可分割的文件，抵押人和贷款银行双方共同签订；房地产抵押贷款合同、房地产抵押合同签订后，必须进行抵押登记。(b)向银行借钱的程序，1，提交借入申请，必须提供项目可行性研究报告；项目启动前准备就绪报告；存入开户银行规定比例的资金证明。批准发行项目投资计划或开工通知的权利单位；按照规定，筹措完成和生产项目所需的自身流动资金实施和证明资料等。，2、银行审计申请内容：企业或项目的财务状况；贷款企业的信用状况；企业或项目的盈利能力和稳定性；企业或项目发展前景；企业或项目贷款的合法性和安全性；掌握贷款担保物或担保物的情况，测定贷款的危险度。评估房地产开发企业的财务状况和利息偿还能力的主要指标，(1)短期支付能力指数流动性比率=速度比率=现金比率=，长期支付能力指标：资产负债比率=利息乘数=，3，贷款合同签订4，企业取得借款5，企业归还借款，(3)公司债券的特点：代表了一种债务-债务关系。债券具有分配优先权。债券持有人只是企业的债权人，无权参与不是所有者的企业的经营管理，对企业的经营管理情况不负责任。公司债券可以转让、抵押和继承。(b)公司债券发行1，公司债券发行条件：企业规模符合国家规定的要求。企业金融系统遵守国家规定。有支付能力。企业经济效益好，债券发行前连续三年留下了利润。筹集的资金使用符合国家产业政策。债券利率不能高于国家限制水平。国务院规定的其他条件；2、公司债券发行程序公司权力机关决定向国务院证券管理部门批准债券募集方法债券收购机构收购公告，(3)公司债券发行价格为债券投资者认购新发行的债券时实际支付的价格P0=P0债券的发行价格或市场现价；C-债券年度利息I-市场利率m-年度利息数n-到期期间f-债券面值t-年数，案例，企业发行债券1000万元(面值1000元，共1万张)，期限3年，年利率10%，利息支付方法为年度利息1发行时，如果市场利率为12%，则发行价格为：发行时，如果市场利率为8%，则发行价格为：第三，发行股票，(a)股票的特点股票持有者和股票的权利和义务不可分割。股票不是负债证明书，而是财产所有权证明书。(二)股票发行条件、房地产有限公司设立股票公开申请应当遵守以下规定：遵守国家产业政策；发行人的普通股仅限于相同的股票。发行人订阅的股票资本数量不低于股票资本总额的规定比例。发行给社会大众的部分不低于资本金总额的规定比例。证券委员会规定的其他条件。(c)股票融资的优缺点，优点：没有固定利息负担，股票与债券融资相比具有较大的财务灵活性，财务风险较小。资本没有固定到期日，不需要偿还本金。股票融资可以提高公司的信誉，为利用更多的债务人融资提供有力的支持。缺点：融资成本高，一般高于债券融资成本。销售新股票，添加新股东时，也可以分散公司的支配权。相反，新股东对公司的累计承继有共有权，这可以减少普通股每股收益。四、自主融资、(一)资本融资房地产投资项目的资本比例应占整个项目投资的20%以上。(b)企业公积金包括资本公积金和剩余公积金。1、资本公积金采购是指企业因资本投资而产生的各种附加值。包括：通过发行股票溢价获得的公积金；法定资产重估增值；捐赠的财产。2、剩余公积金募集是企业从税后利润中按规定提取的，属于所有者持有企业内的资产或股份。五、其他融资方式、各类信托基金预收购住房存款或购房；寻找经济实力强的承包商，第三节房地产开发商资金融资计划，第一节房地产开发商资金融资计划的概念和基本内容是以项目可行性研究为基础计算的总投资需要量和年度投资需要量，通过资金来源和使用表进行研究，寻找资金来源和使用准备，为项目选择最经济的资金筹措方案，在此基础上估计资金可确保性，以符合项目预期的现金流量。主要内容，1，企业或项目的内部和外部因素分析。2、根据企业或项目的开发和运营目标的指导，合理确定融资目标。3、融资的规模和流向。4、资金来源、期限、方法等资本结构分析。5、资金成本分析。6、融资风险和可行性分析。7.准备各种可行的资金筹措方案，审查最妥当、最可行的资金筹措方案。第二，房地产开发融资结构分析，融资资本结构：企业或项目整体融资来源中负债与所有者权益的比重和比例关系。融资方法结构：一般可分为股权融资、债券融资、金融机构借入融资和企业内部融资。资金来源结构：可以分为内部资金分配和外部资金分配。资金支出结构：分为支出分配和非支出分配。融资期限结构：分为长期融资和短期融资。第三，房地产开发融资的成本分析，(a)资金成本的概念和资金成本的确定是企业为筹集资金和使用资金而必须付出的费用。资金成本率K=100%，或K=100%样式中的K资金成本率(通常称为资金成本)；D-使用费；P-筹资总额；F-筹资费用；F-资金成本，即资金支出总额与资金分配总额的比率。(b)资金费用的类型1，单个资金费用表示根据各种资金分配方法确定的费用。1)负债成本通常是银行贷款和债券的资金成本，称为负债资金成本。通过负债资金支付的利息费用可用作财务费用，通常在所得税之前扣除，这样企业就可以少缴纳部分所得税。因此，负债成本计算为K1=样式的k1-负债成本率。I1-年利率；F1-借入成本率；T-所得税；例1:有的房地产企业长期借款200万元，年利率为10.8%，借款期限为3年，每年支付一次利息，到期偿还一次，企业所得税率为33%，无视融资费用，计算此长期借入费用。例2:一家企业发行了票面价值为12%、融资费为2%、所得税率为25%的债券总面值400万元，计算了该债券的成本。2)权益成本、权益资金是企业所有者投入企业的资金，可以分为优先股、普通股、留存收益等。权益资金的成本主要由两个部分组成。投资者的预期投资补偿资金筹措费用应根据征税税法由公司以税后利润分配给股东，因此没有应纳税利润。普通股资金成本在普通股没有固定股息，必须承受公司的兴衰，因此其价格可能会发生很大变化，使用当前股息估价方法确定普通股成本。假设股价P0等于未来年度股息(D1、D2、Dx)的现值，普通股权益回报率(Ks)将作为折扣率，现有：ABC公司将发行普通股批，发行价格12元，每股发行成本2元，目前股息为每股1.2元资本成本比率为K=1.2/(12-2)=12%，例如，假设公司的当前市场价格为每股普通股25元，则忽略发行成本，1年支付的股息D1预计为每股1.75元，年度股息增长g预计为9%时的普通股权益留存收益资金支出项目的税后利润通常需要保留投资的一部分，但用于支付股息的情况除外。盈余利润是企业内部的资金来源。2，加权平均资金成本必须通过多种方法分配资金，计算合并的资金成本，并根据各种资金在整个资金中的比重加权计算每个资金的成本加权平均。3，如果特定资金方法超过一定金额，个别资金成本将增加，如果不更改资金结构，加权平均资金成本将发生变化。因此，企业或项目在分配新资金时，必须通过利润资金成本的计算，了解资金成本的变动如何随资金金额的变化而变化。如：有的企业将努力确定长期负债20万元，优先股5万元，普通股75万元，新的融资，新的融资资金费用，以满足进一步的投资需要。计算步骤如下：确定目标资本结构假定通过研究分析(例如，20%长期负债、5%优先股和75%普通股)保留增量时保持原始资本结构。决定各种资金成