营改增之企业销售不动产适用一般计税方法

一、企业销售房地产(适用一般纳税计算方法)纳税申报例(1)销售新的、旧的房地产，采用一般的纳税计算方法计算税金的企业，不包括销售房地产开发企业自主开发的房地产项目【案例】某企业是一般纳税人，2018年2016年6月以后销售新购的办公楼，获得了所有货款和价格外费用5550万元，发行增值税专用发票，销售时采用一般的计税方法，适用税率11%，购买方4500万元，征收率5 本月购买了办公电脑、家具等1170万元，取得了增值税专用发票，并在本期进行了认证。【相关政策】(一)一般纳税人转让以下房地产，适用一般的纳税计算方法的2016年4月30日之前取得的房地产2016年5月1日以后取得的房地产应当由房地产所在地的主管地税机关预缴税款，并由机构所在地的主管国税机关申报税款。 房地产所在地与机构所在地一致的，应当由机构所在地的主管地税机关预付税金，并由机构所在地的主管国税机关申报纳税。(二)应用下列公式计算前纳税和税额：前纳税金=(收到的所有款项和价格外费用-购买房地产成本或取得房地产时) (15 % )5 %应纳税额=销售额税额-销售额-前纳税额销售税额=收到的所有货款和价格外费用(1%)x11%进口税额=要支付的所有货款和价格外费用(1适用税率) x适用税率。【征税额计算】前纳税金=(5550-4500)(1 5%)5%=50万元销售额=5550(1 11%)11%=550万元进口税额=1170(1 17%)17%=170万元征税额=550-170-50=330万元【报告的填写】1、本期纳税额记入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表1 (本期销售状况详细)在第4项“税率11%”的“增值税专用发票发行”下的第1栏“销售额”中填写不含税销售额元，在第2栏“销售额(应该征税)税额”中填写计算出的销售额元，第4栏“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”中填写不含税销售额元，第10栏在第11栏“价格税合计”中填写价格税合计金额元，在第12栏差额扣除栏“服务、房地产、无形资产扣除项本期实绩扣除额”中填写0 (图1 )。图1填写2，增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表2 (本期进口税额明细)第2栏“其中：本期认证一致，本期申报扣除”的“份数”中填写一份，在“金额”中取得的增值税专用发票中填写税金额，在“税额”中取得的增值税专用发票中填写税金额，本期没有产生追加所得税的情况下，第1栏“认证一致的增值税专用发票”，第12栏“本期申报扣除” (图2 )本栏填写了符合本期认证的所有增值税专用发票(包括本期扣除申报在内，没有申报扣除申报和保留扣除申报)图2填写三，本期抵扣进项税额结构明细表本期认证扣除的所得税额必须以不同的税率填写在该表的相应栏，本期取得的增值税专用票为17%的所得，必须在“17%税率的所得”项目的相应栏的“金额”中填写元，并在税额中填写元(图3 )。图34、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表4 (税额扣除情况表)前期没有产生退税额的情况下，在第4行的“销售房地产征收税”第1栏“期初馀额”中填写0的第2栏“本期发生额”中，填写计算出的本期前征税额元的第3栏“本期抵消税额”填写期初馀额和本期发生额的和元，本期征税额元，比原来大，因此， 本期发生的抵消税额可以全额扣除，第4栏“本期抵消税额”填写来源，第5栏“期末馀额”填写本期抵消税额与实际抵消税额之差0，表示可以扣除的税额全部扣除(图4 )。图4填写5，增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表在主表“一般项目”下的“本月数”的第11栏“销售税额”中填写本期销售税额要素，在第12栏“销售税额”中填写本期销售税额要素，在本期没有其他销售税额的情况下，在第17栏“应预扣的税额合计”中填写本期销售税额要素，在本期销售税额要素比销售税额要素大的前提下， 在第18栏“实际预扣税”中填写本期销售额要素，在第19栏“课税额”中填写本期的销售额和收入税额的差额，在27栏“本期缴纳的税额”、28栏“分割预付税额”、32栏“课税额合计”中填写课税额，在本期未产生其他税的情况下，在第34栏“本期的征税(返还)税额”图5(二)销售新的、旧的房地产，采用一般的纳税计算方法计算税金的企业。 不包括销售房地产开发企业自己开发的房地产项目【案例】某企业是一般纳税人，2018年销售2016年6月以后建设的现场，取得所有货款和价格外费用元，发行增值税专用发票，销售时采用一般的计税方法，适用税率11%的本月还购买办公用电脑、家具等，取得增值税专用发票【相关政策】(一)一般纳税人转让以下房地产，适用一般纳税计算方法的2016年4月30日之前建成的房地产2016年5月1日以后建造的房地产必须由房地产所在地的主管地税机关预缴税款，并由机构所在地的主管国税机关申报税款。 房地产地址与机构地址一致的，应当由机构地址的主管地税机关预付税金，由机构地址的主管国税机关申报纳税。(二)应用以下公式计算前纳税和税额：前纳税金=领取的所有货款和价格外费用(15 % ) AOK5%应纳税额=销售税额-销售税额-前纳税额销售税额=收到的所有货款和价格外费用(1%)x11%进口税额=要支付的所有货款和价格外费用(1适用税率) x适用税率。【征税额计算】课税前额=1165.5(1 5%)5%=55.5万元销售税额=1165.5(1 11%)11%=115.5万元进口税额=292.5(1 17%)17%=42.5万元征税额=115.5-42.5-55.5=17.5万元【报告的填写】1、本期纳税额记入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表1 (本期销售状况详细)第4项“税率11%”的“增值税专用发票发行”下的第1栏“销售额”中记载不含税销售额元，第2栏“销售额(应课税)税额”中记载计算出的销售额元的第4个“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”中记载不含税销售额元，第10个在第11栏“价格税合计”中填写价格税合计金额元，在第12栏差额扣除栏“服务、房地产、无形资产扣除项本期实绩扣除额”中填写0 (图1 )。图1 :填写2，增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表2 (本期进口税额明细)第2栏“其中：本期认证一致，本期申报扣除”的“份数”中填写一份，在“金额”中取得的增值税专用发票中填写税金额，在“税额”中取得的增值税专用发票中填写税金额，本期没有产生追加所得税的情况下，第1栏“认证一致的增值税专用发票”，第12栏“本期申报扣除” (图2 )图2本栏填写了符合本期认证的所有增值税专用发票(包括本期扣除申报在内，没有申报扣除申报和保留扣除申报)填写三，本期抵扣进项税额结构明细表本期认证扣除的所得税额必须以不同的税率填写在该表的相应栏，本期取得的增值税专用票为17%的收入，必须在“17%税率的所得”项目的相应栏的“金额”中填写元，在税额中填写元(图3 )。图34、事先征税额填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表4 (税额扣除情况表)在第4行“销售房地产征收税金”第1栏“期初馀额”中填写0的第2栏“本期发生额”中，填写计算出的本期前纳税额元的第3栏“图4 :填写5，增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表在主表“一般项目”下的“本月数”的第11栏“销售税额”中填写本期销售税额要素，在第12栏“销售税额”中填写本期销售税额要素，在本期没有其他销售税额的情况下，在第17栏“应预扣的税额合计”中填写本期