贷款项目评估流程及操作实务(PPT 94页).ppt

贷款项目评估周时伟2011年09月,内容提要概述评估的主要内容建议及限制措施,一、概述（一）贷款项目评估的必要性1、防范项目投资决策风险的手段2、防范货款风险的重要举措项目贷款的特点：金额大期限长风险滞后无完全追索权,3、为信贷决策提供参考依据,营销优良客户提供投资咨询项目建议书阶段可行性研究阶段项目评估阶段,（二）贷款项目评估的概念及宗旨1概念贷款项目评估是贷款银行从自身利益出发，以为银行服务为宗旨，在项目可行性研究分析的基础上，对贷款项目的评价和估测。（1）我国项目评估的历史（2）贷款项目评估的宗旨：“为贷款银行服务”（3）贷款项目评估与可行性研究的异同,（3）贷款项目评估与可行性研究的异同联系两者同处于项目投资的前期两者的基本原理、内容和方法是一致的区别时间阶段不同执行主体不同报告作用不同论证角度不同,（三）贷款项目评估的原则与依据原则独立、客观、公正原则评估规范化原则：程序规范、方法规范指标参数统一原则,评估依据贷款项目评估的必备文件贷款项目财务资料与项目有关的国家宏观行业信息,贷款项目评估的必备文件项目建议书及批准文件立项程序：政府全额或主要投资需批准文件；重点或核准目录规定的需要有权部门核准；除此之外一律备案。项目可行性研究报告及批复文件其他必备文件建设用地合法手续，环保评价报告及批复等,项目周期,项目设想项目初选项目准备项目评价与总结项目投产与经营项目评估与决策项目实施与监督,我国项目投资决策程序,项目建议书批准立项（批复）可行性研究可研（批复）项目评估决策投资出资（承诺)施工设计（批复）开工许可（批复）,房地产项目（合法性）,立项批复可行性研究报告批复土地出让（转让）合同土地出让金缴纳凭证国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施（开）工许可证销预售许可证（已开始预售）,与项目有关的国家宏观行业信息国家宏观政策行业状况市场前景价格竞争,营销依据评估依据,（四）我行现行系统内评估体系1、评估体系“谁审批，谁组织评估”“谁委托，谁付费”“先评估，后审批”项目的评估由有权审批行组织，原则上实行内部评估2、评估方法系统内评估自行评估（客户部门）委托评估系统外评估专家咨询聘请评估公司,（五）评估程序（一）了解评估项目，做好准备工作（二）成立评估小组，制定工作计划（三）调查研究，收集资料，核查整理（四）审查分析，综合判断（五）编制评估报告,问题,是否做好充足准备评估小组成员构成、评估方案的制定如何调查？如何作访谈？确定审查的重点,三、评估的主要内容项目概况与项目背景借款人资信评估项目建设环境与基本条件评估投资估算与资金筹措评估项目财务效益评估还款能力分析担保分析风险分析综合分析,（一）项目概况与项目背景评估项目概况与项目背景是对项目可行性报告中提出的项目背景、项目投资环境、项目审批程序和发展概况等基本情况，进行调查研究、分析、审查与评估，使银行贷款决策者对项目的概貌、项目提出缘由和投资者意向有个基本了解，为下一步评估分析做好准备。此评估是项目评估的一项基础工作。,内容：项目提出的背景分析项目发展概况分析项目概况,（二）借款人资信评估1技改贷款（1）借款人法定资格审查（2）财务状况（3）非财务状况（4）资信等级,2基本建设贷款项目法人资格审查是否实行“项目法人负责制”项目法定代表人状况项目是否实行招投标制项目建设单位资质若项目己实施、评估项目进展、资金使用状况,（三）贷款项目的基本条件评估项目投资的基本条件包括：国家政策环境市场环境建设条件（地址、水、电、运输、环境保护等）工艺技术条件,1政策环境评估（1）分析项目进入的政策环境是否宽松研究政策条例、政策意图及变化趋势（2）分析产业政策，各部委的发展规划十五规划鼓励发展、限制、禁止、淘汰的产业、产品和技术目录，谨防产业跟风（3）审批环境审批程序逐渐向国际惯例靠拢政府只发放项目公司许可证和特许经营权，企业承担决策风险审批“门槛”提高,2市场评估市场评估主要是对项目所要介入的市场进行详细的调查和预测，从而确定一个合理的生产规模。,（1）市场调查1）市场调查内容：政治法律环境经济环境技术环境产品市场调查消费者状况同行业竞争对手项目产品价格资源投入物调查原材料燃料动力2）调查方法：询问、观察、实验、抽样调查,（2）市场预测1）市场预测内容市场需求市场购买力销售资源市场占有率发展期商品生命周期成熟期衰退期,2）市场趋势分析经理人员意见法直观法基层销售人员意见法用户（购买者）意图调查法专家意见调查法（德尔菲专家）简单算术平均数移动平均数法历史引伸法指数平滑法加权移动平均数季节变动分析法,一元线性回归回归分析因果分析法多元回归相关分析销售趋势分析产品寿命期相关产品分析分析产品普及率分析销售增长率分析,产品的寿命周期：是指产品的经济寿命，是从投入生产到被市场淘汰的过程。产品的寿命期包括四个阶段，试销期（导入、引进）成长期、成熟期、衰退期。,图示费用导入期成长期成熟期衰退期成本价格时间（a）产品寿命周期与成本价格关系曲线,图示费用导入期成长期成熟期衰退期利润时间（b）产品寿命周期与利润关系曲线,方法：销售增长率判断法这种方法是用后期与前期销售情况的对比百分率，YX的数值作为标准划分寿命周期的各个阶段。如：10时属于成长期；在110之间者为成熟期；1（或小于0），即连续下降趋势，表示该产品已进入衰退期。,产品社会普及率判断法许多耐用消费品根据一般经验数据来判断其寿命周期。大体是：产品社会普及率在10以下，属试销期或导入期；产品社会普及率在1030间，大体上处于成长期；产品社会普及率在5070间，大体处于成熟期；产品社会普及率在70以上的，处于衰退期。,合理规模的分析主要分析项目的生产规模是否是合理的经济规模经济规模的三种表现形态起始经济规模合理经济规模最佳经济规模,成本收入ABXSYC产量EO2成本曲线OXXOYY合理规模AO2销售曲线OC最佳经济规模O1B起始规模,分析方法第一步：分析影响项目生产规模的主要因素第二步：确定项目的起始规模第三步：确定项目的合理规模第四步：对照国家制定的固定资产投资项目的经济规模标准审查可研中拟定的生产规模方案是否可行。,3基本建设条件设计单位资质施工单位资质厂址及建设用地（土地、地形、地质、水文等）能源（水、电）环境保护,4、工艺技术条件评估,建议银行聘请技术专家论证,（四）贷款项目的资金评估贷款项目的建议资金评估，是在确定项目总投资规模的基础上，对项目建设资金的总量来源，结构及筹措资金的方式、风险、资金使用计划等方面的合理性、可靠性进行分析论证和评估。它是贷款项目评估的关键环节，也是贷款银行尤为关注的一个方面。建设总投资项目资本金资金筹措方案资金缺口资金使用计划,1建设项目总投资评估,固定资产投资,固定资产投资方向调节税建设期借款利息,工程费用,工程建设其他费用,预备费用,建筑工程费设备购置费安装工程费,固定资产,土地征用及补偿费勘察设计费联合试运转费固定资产等土地使用权技术转让费其他费用生产职工培训样品样机购置费开办费农业开荒费及其他费,流动资金,无形资产,递延资产,流动资产,基本预备费涨价预备费,固定资产投资总额,建设项目总投资,固定资产投资估算的方法,1、单位生产能力估算法根据同类已建成项目单位生产能力投资额来估算拟建项目的固定资产投资N2X2（N1XI2、生产能力指数估算法N2X2（N1XIn(1+r)其中：n：生产规模指数0n1，一般取0.6，故称0.6法。3、概算法,1、2是扩大指标估算法；3是详细估算法,(1)固定资产总投资评估重点1）鉴定分析固定资产总投资的内容是否完整，有无漏项。2）鉴定分析估算的标准和方法是否符合国家、行业、部门的有关规定和要求。3）鉴定分析预备费的估算是否正确，物价上涨指数的选用是否恰当，是否有一定的依据。4）鉴定分析固定资产投资方向调节税的计税基数和税率选用是否准确。5）鉴定分析固定资产总投资所形成的固定资产、无形资产、递延资产的结构是否合理。6）鉴定分析建设期借款利息的计算是否准确、利率是否符合国家规定，期限是否与建设期一致，国外借款利息的计算是否考虑了其他资金成本。,(2)流动资金投资评估重点1）鉴定分析流动资金估算的方法，是否符合行业部门特点及一般规定。2）鉴定分析流动资金总额能否满足项目的基本要求。3）鉴定分析所采用的参数是否是行业或部门标准或平均水平。4）鉴定分析铺流动资金能否落实等。,2项目资本金评估项目资本金概念：项目资本金是指在项目总投资中由各投资者认缴的出资额，是项目总投资中的非负债资金。项目资本金=（固定资产总投资+铺底流动资金）资本金比例,（1）项目资本金制度：1)项目资本金适用范围2)项目资本金比例3)项目资本金来源及形式4)资本金认定方法及常见问题5)项目资本金管理（2）项目资本金充足性评估1)相对量评估2)绝对量评估,项目资本金适应范围,各种经营性项目：国有单位的基本建设、技术改造、房地产、集体投资项目等外商投资项目按现行有关法规执行公益性项目不实行项目资本金制度,项目资本金比例（各行业）（国发2004.13号文件“调整部份行业资本金比例通知”）,项目资本金构成,国家资本金：财政拨款、各种基金、各种补、税费优惠法人资本金：所有者权益个人资本金外商资本金,项目资本金来源及形式,货币（公司法规定首次货币出资20%）实物工业产权非专利技术土地使用权注意：应是非债务性资金；可转让但不能抽回；股东借款明确承诺为“次级债务”（滞后贷款偿还）和其他滞后偿还的直接融资可视同。不能列入：工程垫款，银行贷款、银行代理发行理财产品筹资，发行信托筹集的资金。,资本金认定方法及常见问题,1、认定方法：1）以货币方式投入的。审核验资报告、资金到位凭证、设备及材料购置发票、付款凭证、交易合同等；后续到位的，分析出资人近三年生产经营和财务状况，预测未来现金流，判断其后续出资能力。2）以实物、知识产权、土地使用权等出资的。核查权属证明、分析评估报告、是否为本项目建设所需。发行股票筹集资本金，主要审核其合法性及可能性。2、常见问题：1）变相抽逃注册资金。查看“其他应收款”中有无股东借款、欠款。2）抽逃以股东捐赠形成的资本公积。查年“其他应收款”中通过关联公司“关联交易欠款”归还股东捐赠。3）以自用和作为存货的房地产（属非投资性房地产）评估增值虚增资本金。除投资性房地产外，非产权变动不得评估增值入帐。以上虚增资本金应予剔除,项目资本金管理,资本保全公正验资,资本金充足性分析,必须达到资本金比例依据风险预测，适当提高资本金比例一般情况不下浮，除国务院批准外,（3）项目资本金来源评估主要是分析其来源的可靠性，防止假冒资本的出现。评估人员应依照法律、法规逐项审查。3资金金筹措方案评估（1）筹资结构分析（2）筹资风险分析（3）筹资成本分析4项目资金缺口分析5资金使用计划分析,假冒资本问题,例如：以融资租赁的机器设备出资以无土地使用权的土地出资以高估的无形资产出资以银行借款或其他负债资金作为资本金虚假注资，抽逃资本依照法律、法规逐项审查,总投资缺口分析,权益筹资不允许有缺口负债筹资缺口表现：无负债筹资渠道而导致的缺口有筹资渠道而来源不可靠、数量无保证、到位时间不确定,（五）贷款项目的财务效益评价财务效益评价程序：第一步：分析、估算项目财务数据第二步：评估基本报表第三步：分析项目盈利能力、偿债能力（测算财务指标）,损益表：投资利润率静态投资回收期盈利能力投资利税率现金流量表：财务净现值（NPV）财务内部收益率（ZRR）资产负债表：资产负债率偿债能力资金来源与运用表：借款偿还期,1财务数据估算编制总成本费编制预计损益表财务基础数据,成本费用销售收入销售税金项目利润,（1）项目成本费用评估的重点1）审查、分析项目成本费用估算的方法。2）审查、分析项目成本费用3）审查、分析项目投入物价格的选用与产出物价格的选用是否保持同期性原则。4）审查、分析项目成本费用估算中所选取的参数是否符合部门（行业）的规定与标准。,（2）项目收入评估重点：鉴定分析项目销售量的确定是否有充分依据。鉴定、分析各年生产负荷的确定是否有充分依据。鉴定、分析产品的销售价格是否合理。鉴定、分析项目收入计算是否正确。,（3）项目税金评估重点审查项目应纳税种是否完全，是否有漏掉的税没有估算，是否有重复估算的税种。审查估算时所采用的税种、税目、税率是否符合国家税法的规定。在评估过程中，按照就高不就低的原则计算。在评估过程中，增值税作为价外税不包括在销售税金及附加中。,（4）利润分配的顺序项目所得到的利润总额首先应依法缴纳所得税，纳税后的利润按一定顺序进行分配。其税后还款利润计算公式为：税后还款利润利润总额所得税额盈余公积金（含公益金）应付利润（或分红股利）,2项目现金流量的计算鉴定、分析现金流量的测算是否准确。鉴定、分析现金流量表的编制是否符合国家有关规定要求。鉴定、分析全部投资现金流量表的计算是否符合全部投资现金流量表所设定的计算前提。鉴定、分析自有资金现金流量表的计算中自有资金支付建设期借款利息是否已作为现金流出处理等。,3财务指标测算静态指标：投资利润率投资回收期投资利税率借款偿还期动态指标：财务净现值财务内部收益率动态投资回收期,（1）财务净现值财务净现值是指项目按部门或行业的基准收益率（ic）或设定的折现率将各年的净现金流量折现到建设开始年（基准年）的现值之和，即为项目各年净现金流量的现值之和。它反映了项目在整个寿命期内总的获得能力。FNPV（CZCO）t（Iic）t式中：Ci项目现金流入量CO项目现金流出量（CZCO）t第七年的净现金流量ic行业基准收益率,判别原则：1）当净现值大于零（FNPV0）时，说明项目获利能力不仅达到国家（部门或行业）规定的基准收益率（或银行长期贷款利率），而且还有剩余盈利，在财务收益上是可行的。2）当净现值等于零（FNPV0）时，说明项目刚好达到国家规定的盈利标准，属于边缘可行项目。3）当净现值小于零（FNPV0）时，说明项目收益水平低于部门或行业的平均盈利水平，或低于银行贷款利率，则该项目在财务上不可行。,（2）财务内部报酬率财务内部收益率是在项目整个寿命期内，各年的净现金流量现值累计等于零时的折现率即净现值等于零的折现率。它反映项目以每年的净收益归还投资（或货款）后所能获得的最大投资利润率（或利息率），表明项目整个寿命期内的实际收益率，也就是项目内部潜在的最大盈利能力。,财务内部收益率表明项目的实际收益率和最大利息率，这是项目贷款利率的最高临界点。如果贷款利率高于财务内部收益率，则项目投资就要造成亏损。故其判别标准为：FIRRi同时FIRRic，项目财务可行。式中：i银行贷款利率；ic行业（部门）的基准收益率。,4不确定性分析涵义：不确定性分析是在财务和经济效益分析的基础上，用估计可能出现的不确定因素，调整预测的数据，在允许误差幅度内进行分析。原因：项目评估只是对未来项目的假设、估计和预测未来项目的运行具有不确定性分析方法1）盈亏平衡分析2）敏感性分析3）概率分析,（六）还款能力分析1还款资金来源1）税后利润2）折旧额3）摊销费4）其它2贷款偿还期测算3、可用于还款的现金流量,（七）项目担保能力分析1、抵押分析2、质押分析如何选择？如何实现？3、保证分析重点：跟踪检查，保证抵押值充分,基础设施项目担保中的问题?,政府担保难以寻找保证人保证人实力不足收费权质押实质是第一还款来源,国际项目运作中的担保,拥有者担保第三者担保商业担保许可证和特许权抵押政府支持,国际项目运作中的担保,拥有者担保,发起公司,股本,项目公司,贷款,贷方,租赁,租赁公司,贷款担保,租赁担保,第三者担保原材料供应商大型设备供应商产品用户承包商政府,承包商竣工担保,例如：保函投标保函履约保函预付款保函保证金保函维修期保函,保函的收益权转让给贷款人；所付款项支付到由贷款人控制的帐户,商业担保人银行信用证保险公司履约保险、建筑保险（政治风险、不可预见风险投资公司,（八项目风险分析,风险识别风险性质分析风险控制建议风险分配建议,风险特征项目特征基础设施与工业企业,风险分布,费用（百万美元建设阶段运营阶段140120100806040201234567012345678年,风险识别,贷前项目评估识别风险，预防风险银行主要关注影响贷款偿还的风险贷中建立预警系统，监测风险贷后评价,项目风险分析1政策法律风险2市场风险3技术风险4建设条件风险5投资规模风险6筹资风险7竣工风险