万科-中林项目2007年入市研判

中林项目07年入市研判,2006-12,推导思路,客户构成,市场前提,项目理解,现状,趋势,现状,趋势,概况,机会,比较,优劣,策略思考,项目价格与完销期,三林板块市场分析,三林板块区位优势明显，成为市级人口导入区,区域位置：中林项目所在地为大三林板块，大三林板块位于浦东西南地区，是目前浦东地区最大的常规居住区之一。其北面紧邻2010年世博会功能区，东北面是北蔡六里生活区，南依外环线，西靠卢浦大桥延伸出的济阳路与上南板块。,卢浦大桥,轨道交通6号线,轨道交通7号线,轨道交通8号线,西藏路隧道,上中路隧道及中环线,打浦桥隧道,徐浦大桥与外环线,三鲁公路,轨道交通11号线（规划）,三林板块交通条件日益完善，居住价值不断提升,右图中可以看到：西藏路隧道、上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自浦西卢湾、黄浦的客户轨道8号线（07年通车）：将为区域导入来自市中心区域客户轨道6、7号线（08-09年通车）：将为区域导入金桥、六里地区的客户三鲁公路（06年底通车）：将为区域导入来自浦江镇地区的客户中环线及上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自徐汇和闵行的客户作为人口导入区，项目所在地的西三林区域拥有8条以上公交线路，涉及6、8，11号线三条轨道交通，其本身位于外环与中环之间，随着这些规划路线的逐渐落实，其作为居住区的便利性与可达性日渐提高。,本案,三林板块的划分,区隔界线：以川杨河与杨高南路为界，将大三林板块分为：北三林、东三林与西三林三个细分板块。,三林板块供应分布,外环线,川杨河,衡辰三林苑7641元在售257套,杨高南路,上南路,11月底网上成交数据汇总,中房金谊河畔8030元在售116套,恒大国际公寓10746元(装修)在售78套,中房樱桃苑9414元(装修)在售278套,尚东国际公寓10000元洋房13500元在售90套,环球中央花园8364元在售184套,金地未来域9503(装修)在售31套,万科新里程公寓9030元在售18套,北三林,西三林,东三林,本案,三林板块三大区域，三大价格体系,北三林价格最高，毛坯房价格为10000-11000元/平方米。,东三林处于中等，毛坯房价格为8400-9500元/平方米。,西三林价格最低，毛坯房价格为7400-8400元/平方米,西三林,东三林,北三林,价格态势：北“高”，东“中”，西“低”,三林板块供应充足，大盘供应成为主角,目前，区域内“环球翡翠湾”和“未来域”进入清盘状态；加上目前区域内其他供应，累计在售供应量约为：1350多套，11月末在售总面积近15万平米。加上后续推量，预计2006年底三林板块在售面积将达到18万平米。,三林板块价格趋势平稳是主基调,整个三林板块中，除了万科新里程，大多数项目价格走势都很平稳。恒大国际公寓和尚东国际名园的价格在1050011000之间，属于高端，而中房樱桃苑和未来域虽然徘徊于93009500元区间，但撇去其装修成本，毛坯价格应当在8200元左右，反而低于东三林区域的新里程与环球中央花园。,三林板块价格趋势,从06年的板块均价走势看，板块成交均价是上扬的，但是其市场背景却是成交量的下滑。,区域内由于万科新里程，以及尚东国际这样的高单价毛坯公寓的产品出现，毛坯住宅的价格走势稳步上升。,三林板块成交呈现递减趋势,与价格节节攀升相反，经过年初至5月的小阳春，宏观调控后的板块成交量却一直处于下滑状态,三林板块成交趋势,与05年相比，06年8月以前板块的商品住宅成交量都超过去年同期，甚至个别月份可以说是远远超过。但是，进入8月之后，板块内基本上只有在有新里程成交的10月略微超过去年同期。进入11月后，成交量更迅速萎靡。,三林板块07年供应量大，未来竞争激烈,预计尚东、新里程和樱桃苑等项目可能的推量，以及三林镇南面中房项目金谊河畔必定在明年大举入市（一期住宅面积14万平方米），我们认为：07年，排除配套房项目后，商品住宅的新增供应量约37.5万平方米，加上06年存量，合计约为55.5万平方米。,市场预判,整体市场成交量看淡价格低迷买家谨慎惜买,板块市场成交量不会萎缩,板块市场供应量大增新盘价格压力大,07年三林板块供应量大，竞争激烈，在售项目价格上涨阻力明显，需谨慎,人口持续导入配套逐渐成熟规划逐步落实,消费者信心下降开发商资金压力大政策的持续性投资客离场,金谊河畔低价入市尚东国际成交缓慢新里程持续推量,三林板块客户构成,三林地区两大主力客群,三林地区,三林板块三大区域特征,北三林最临近市中心与世博规划，但区域内楼盘品质一般，主要以区位优势吸引客户。,东三林发展较快，楼盘品质较高，主要以项目品质吸引客户，新上海人比例较大。,西三林发展较晚，与北三林相比区位有劣势，与同纬度的东三林相比楼盘品质有差距，成为品质较低的地区。,西三林,东三林,北三林,北三林以恒大国际公寓为例,客源分析1、从居住地看：客源主要分布在周边，尤其是昌里地区的客户占到近五成，如加上三林地区客源，则总数约6成。2、从工作区域看：客源中有6成在浦东工作，其中陆家嘴地区工作者近2成。其他为张江、金桥、杨思等地。3、从户籍来看：超过9成为上海人。4、家庭年收入：1020万占五成左右。5、年龄：3045岁为绝对主力。,高档产品,中端产品,低端产品,大户型去化更快,产品,人群,富人金领白领灰领蓝领,本区域的白领人群为主，以改善居住为主要目的，购买房型偏大,东三林以万科新里程为例,客源分析1、从居住地看：客源分布较分散，其中三林北部的客源最多，约2成。2、从工作区域看：客源中有6成在浦东工作，其中陆家嘴地区工作者近2成。其他为张江、金桥、卢湾南部等地。3、从户籍来看：与恒大不同，超过6成为新上海人，家庭结构较简单。4、家庭年收入：720万占七成左右。5、年龄：2540岁为绝对主力。,高档产品,中端产品,低端产品,主力户型90120,产品,人群,富人金领白领灰领蓝领,新上海人占6成，中产阶层为主，区域情结淡薄，超过6成5为首次置业，将生活方式排列第一顺位考虑,西三林以樱桃苑为例,客源分析1、从居住地看：客源中超过5成来自黄浦、卢湾和徐汇南部等浦西沿江地区，另外浦东新区中三林以北客源也较多，相反本地客源相对较少，仅接近2成。2、从工作区域看：客源中有6成在浦东工作；3、从户籍来看：老上海人占7成，属于对三林地区的动迁配套形象并不敏感的部分人群。4、家庭年收入：1020万占七成左右。5、年龄：3045岁为绝对主力。,高档产品,中端产品,低端产品,装修户型102110,产品,人群,富人金领白领灰领蓝领,老上海人占7成，中产阶层为主，改善型需求，首先围绕总价和工作区域考虑，同时兼顾小区功能。,北三林,东三林,西三林,主力客群,主力客群,主力客群,依靠区位优势过滤客户,依靠产品品质过滤客户,产生本区域主力客户,主力客群北下成为主流，三大区域层层过滤，西三林客户层次有限,新上海人,老上海人,区域客户,注重生活品质,注重性价比,主力客群,万科新里程,尚东国际,樱桃苑,金谊河畔,产品对位,客户与产品对位关系,北下客户,第一阵营（毛坯房均价9000以上）,第二阵营（毛坯房均价8400以下）,恒大国际（尾盘）,本项目所处阵营客户核心特征：注重性价比,客户价值取向,形成阵营,目前北三林板块供应稀少，预计明年的供应量也有限。而万科新里程与尚东国际作为区域内的两个大盘，后续供应量巨大，对于西三林地区而言，明年将成为最大的一张客户过滤网。,万科新里程,尚东国际,万科新里程与尚东国际，非本项目的竞品，而是第二阵营的客户过滤网。,第二阵营主力客户,经过过滤后，此类客户对总价的承受能力有限，注重性价比是该类客户的核心特征，这类客户对总价的敏感度相当高。,07年，在本项目入市之际，市场上直接竞争项目，为樱桃苑与金谊河畔。,竞争个案樱桃苑,樱桃苑区域内在售的主要全装修产品,总规模：10.7万平方米容积率：1.5建筑形态：16栋11-13层的小高层;建筑风格：日式现代风格绿化率：56集中绿地率：31主力房型：二房、三房；主力面积：二房二厅一卫：101103平方米；三房二厅二卫：127-136平方米;价格：11月底全装修产品成交价格9414元/平方米装修标准1200元/平方米。,樱桃苑与本案最短距离只有200米。自2005年1月以全装修产品推出以来，就受到市场瞩目。规划约17000平米的商业之外，车位比很高：1:119。产品户型虽然比较简单，除了三房二卫的项目有个暗卫，属于缺憾外，户型从舒适度来讲优于中林项目，其装修标准也高于恒大国际公寓，加上层高3米，暗藏式空调完成吊顶之后也不显得层高压抑。,竞争个案金谊河畔,总规模：21.7万平方米（一期）容积率：1.88建筑形态：19栋14-17层的高层;建筑风格：现代都市风格绿化率：60；集中绿地率：36主力房型：二房（占77）；主力面积：二房二厅一卫：100113平方米；占6成二房二厅二卫：109-111平方米;占1.7成价格：12月16日开盘，预计开盘均价8030元/平方米如果其追求快速去化的原则，相信项目整体均价将在8500元左右。,金谊河畔的产品实际上定位档次应当与樱桃苑看齐，如果不是开发商有资金困难的处境，相信不会以这样的价格入市，所以其性价比相当不错。金谊河畔将19幢高层分为东西两个组团，保证了集中绿地的面积，同时，一楼底层架空，增加了居民的休闲活动空间（樱桃苑部分楼栋也是如此），二房二厅二卫的设计实际上是来自对三口之家的使用状态以及客位和主卫分离的考虑。除了一期沿街商铺外，项目二期还规划有6万平米的商业中心，实际上是是将整个社区所在位置充分利用，用配套提高项目区位成熟度。此外1：1.1的车位比，也延续了樱桃苑对小区业主成长性的关注。,金谊河畔低价入市抢占市场的典型,自身项目理解,项目位置,项目位置：项目位于三林镇核心地带，北靠三林路，东沿环林西路，南靠翠竹苑，西临金谊河畔。项目占地54831平米，总建筑面积87720平米，其中住宅86863平米。,西侧三林塘港支流,项目配套概况,西侧三林塘港支流,目前三林镇地区的交通线路非常丰富，几乎可达上海任何一个闹市区域：572可达徐家汇986/952可达上海火车站980/780可达人民广场583/973、795可达陆家嘴755可达锦江乐园和南站07年底有望通车的轨道交通8号线也可直达人民广场。,项目配套发展迅速，但仍有差距项目北面的中房三林生态公园已经建成一期。生活型社区初步成形。地段医院也已经运营5年。但是，一直许诺建设的15万平米的商业中心三林七彩生活中心却一直没有动工，加上常住人口，拥有25万人口的大型社区，商业配套落实速度很慢。另外，规划中的世博医院也没有太大进展，对于2010年整个三林镇38人口导入目标来讲，地段医院是远远不够的,易初莲花,华联超市,庆忠云轻纺城,安盛街步行街,项目其他指标,项目位置：整个项目通过一条环形路网连接19幢11层的小高层；为了符合“7090”以下户型的供应量控制政策，项目中90平米以下的户型套数达到673户，占总户数902户的74.6%；项目自身基本没有商业配套设施，只有约657平方米的会所。景观以简约的现代风格为主，绿化率为38，集中绿地率相对偏低，约15.1.停车位共367个，其中有362个为地下车位。,西侧三林塘港支流,项目户型配比,西侧三林塘港支流,项目户型：左图为中林项目的三个主力户型,a户型：87.55，b户型：89.74，D户型：89.64三种户型均为2房2厅1卫，南北通风，房间全明。三种占户型总量74.6%，是三林板块内首个达到国六条“套型建筑面积90平方米以下户型占小区规划总量的70%以上”要求的项目，也是本项目最重要的特点。,a户型:87.55,b户型:89.74,d户型:89.64,项目户型配比,西侧三林塘港支流,项目户型：左图为中林项目的其余三个户型,c户型：111.56，e户型：100.51，f户型：110.31三种户型均为3房2厅1卫，南北通风，突窗设计，房间全明，其中e户型和c户型在紧靠客厅东侧有个8平米到12平米大的书房。三种占户型总量25.4%，该类小3房的紧凑性和一般三房的功能分配相比，比较难以平衡两者之间的轻重，特别是在周边已经普遍出现2卫产品的情况下，这类户型在功能性和空间感上相对较弱。,e户型:100.51,f户型:110.31,c户型:111.56,项目初步研判,项目位置处于三林板块中价格低端区域传统的动迁人口导入区域，在有较强地域情结的老上海人心目中，区域形象较差。,项目配套日臻完善，但目前仍不到位目前的配套设施，除了交通外，商业和卫生设施都需要进一步落实规划，才能形成适合38万人居住的环境。,项目规划产品比较单一，配套较依靠外部全部为11层的小高层，产品线单一，车位比较小（0.41），对有车一族吸引力低。,景观方面集中绿地率低集中绿地组团被环形路分割裙缘状和岛状，导致景观效果被宽阔的道路减分，集中绿地率降低到15。,户型囿于政策，户型偏小，功能与舒适度平衡较差户型能做到通风，全明，有意增加的突窗，也提高了室内面积的利用水平，但面积限制带来的副作用还是使得产品的功能性、舒适度难以平衡。,直接竞争项目对比,从左表中我们可以看到，本项目实际上对于中房两个项目，在产品上优势不明显最大的优势在于本项目二房的户型面积较小。,本项目二房比例达到74.6%，所以以二房作为重点讨论。,西三林直接竞