2013合肥市写字楼市场调研分析报告暨盛景大厦项目定位及营销策划方案.ppt

盛景大厦项目的定位和营销策划方案，办公楼集团的营销策划方案，2，项目定位和资源优化，目录，市场调查和自我研究，3，营销推进战略和发展，1，最新房地产政策一览，回顾，2011房地产政策最近的房地产对于经历过限制购买令、利率调整、提高首款等一系列的限制政策的“洗礼”，楼市陷入混乱，跑步，愤怒破坏楼部，高利贷。 比尔市的流行语有时会改建！ 面对大楼市管制政策的不断发展，房价下跌的情况越来越明显，购房者放慢了步伐，开始深入眺望的住宅企业从此一脸忧郁，不再是风景。 回顾2011年，房地产政策一定对房地产市场产生了冲击性的影响。 2012房地产政策，又该如何推进最近的房地产政策，2012年1月，温总理在国务院6次会议上再次确认了抑制大楼投资性需求，芜湖救出了市新政，3天后中止了2012年2月24日， 2月，存款类金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点，北京和广东地区住房贷款利率下降，多家银行调整为基准利率的5月12日，中央银行宣布存款类金融机构的人民币存款准备金率下调0.5个百分点。 盘点，2012房地产政策2012年，房地产政策持续“不放松”，住宅市场一直低迷中央银行在这几个月降低了存款准备金率，但对房地产市场的影响很小，最近，银行再次实行第一套利率优惠政策，银行也很优质到目前为止，虽然政策会被缓和，但是相关权威部门也反复说“会继续严格实施房地产限制政策”。 最近的房地产政策-总结最近的房地产政策-总结，住宅市场持续低迷，办公楼市场是否会迎来契机，我们继续深入了解办公楼市场，合肥市办公楼房地产整体市场分析，最近的房地产政策-总结，了解办公楼市场之前， 办公楼房地产的概念和分类办公楼的概念，“办公楼”是地方方言，也就是办公室机构、企业、事业单位的行政管理者、业务技术人员等办公楼的业务用房，现代办公楼向综合化、一体化的方向发展，城市土地不足，特别是市中心的地价高涨， 由于建筑物逐渐发展成高层，许多中小企业事业单位难以独立建设办公楼，房地产综合开发企业建设办公楼，分层销售、租赁业务迅速兴起。 从这个意义上说，办公楼是指国家机构、企业机构从事行政事务和业务活动的建筑物，其用户包括盈利性的经济实体和非营利的管理机构，随着经济的发展，产生了满足公司工作、效率的工作需求。 办公楼分类，办公楼市场上现在流行的两个评价标准，5A办公楼，a级办公楼，办公楼分类-5A办公楼，5A办公楼的标准，一个是狭义智能硬件方面，“5A”的标准是现在流行的评价方式狭义智能硬件方面，一种包括办公智能(OA )、大厦自动化(BA )、通信传输智能(CA )、消防智能(FA )和安全智能(SA )。 二是广义的综合“a”级评定标准；(1)大楼品牌标准： a级办公楼是城市创造文化和财富的特定空间，形成办公楼品牌，需要产品差异化特征、商业文化特征、服务经营理念、地区象征性房地产和城市历史记忆。 (2)地理位置标准： a类地理位置是办公楼投资和购买的重要因素之一。 地区是城市现在或潜在的商业地区，只有地区良好、具有高投资价值的办公楼才能获得地理位置基准水平a。(3)客户级别标准： a级客户级别是指办公大楼的所有者或租户级别。 因为大多数办公楼的顾客都有住在隔壁的心理，所以办公楼的顾客水平通常是统一的。 (4)服务质量标准： a级服务质量体现在高效的物业管理中，而另一方面体现在对入住企业的专业商务服务中。 (5)硬件设施标准： a级主要评价建筑设计和建筑功能创新。 它所使用的建筑技术、标准楼层高、标准耐力、弱电系统、新风系统、电梯、智能等。 在上述方面，如果2个以上不优秀，则不能得到硬件设施的基准等级a。 办公楼分类-甲级办公楼，甲级办公楼的标准，在中国办公楼市场上，一般分为高级办公楼(a级办公楼)、中级办公楼(b级办公楼)、下级办公楼(c级办公楼)。 高级房地产可以细分为顶层和a级办公楼两部分。 顶层办公楼符合国际办公楼的标准，甲级是根据当地市场现行标准划分的。 a级办公楼主要参考了四星级酒店和五星级酒店的评级标准，是房地产行业内的习惯性称呼。 由于办公楼的房地产在不同市场上不同，所以办公楼的分类标准通常基于各市场的相对质量。 例如，一些小城市还没有顶层办公大楼和国际办公大楼。 办公楼分类-a级办公楼，1，高级房地产(国际办公楼)，1 )大楼质量：建筑物的物理状况和质量一流，建筑质量符合或超过有关建筑条例和规范要求的建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70%的地板面积很大装饰标准：外立面采用大理石外壁和玻璃窗帘等高级国际外包装，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃窗帘等材料的大理石大厅和走廊宽敞的公共部分地面为大理石、花岗岩、高级地板砖、高级地毯，墙面为大理石或高级壁纸、高级油漆， 吊天花板，楼梯之间必须是不锈钢、大理石的厕所，设有陀螺、霍乱、美标、T0T0等进口品牌的卸妆器具。 辅助设施：辅助商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票中心、员工餐厅等，专用地、地下停车场、停车位充足，满足日常生活的商店、适合商务聚餐的酒店、酒店、午睡放松和娱乐设施、其他公园、酒店电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进，区分乘客和商品。 设备标准：需要品牌中央空调，中央空调系统高效，大楼自律，有安全警报，有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户先进驻：海外著名公司的租户组合；有名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富一流的名牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，办公房地产各系统实现连通和统一管理，24小时维护和保安服务(5)交通便利：位于重要地区，接近性优异，与两条以上的干线道路相邻。 有很多交通工具和地铁。 (6)所属区域：位于主要商务区域的核心区域。 (7)智能化： 3A5A(8)开发者背景：经验丰富，资金丰富。 项目开发初期有财务弹性，有丰富的大规模房地产投资经验，这些开发者和海外公司来自例如美国、马来西亚、香港、韩国，或有成功经营经验的优秀国有企业。 2、高级房地产(a级办公楼)、(1)大楼质量：建筑物物理状况好，建筑质量达到或超过了有关建筑条例和规范的要求，其收益能力可匹敌新建办公楼的建筑。装饰标准：外立面有采用大理石、高级瓷砖、铝板、玻璃窗帘等材料的大厅，大厅的地板有大理石、花岗岩、天然石材等，壁面有大理石、花岗岩、高级壁纸等材料，悬挂天花板，柱子请用大理石、不锈钢等材料复盖公共部分的地面有大理石、花岗岩， 高级地板砖，高级地毯，墙面要用高级墙纸和高级油漆(立邦漆等)，悬挂天花板，楼梯之间必须是不锈钢、大理石、木门盖，厕所里必须设置陀螺、可乐、美标、TOT0等进口品牌的卸妆器具。 辅助设施：辅助商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票中心、员工餐厅等，专用地、地下停车场、停车场充足。 设备标准：需要品牌中央空调有大楼自律的安全警报有综合布线。 (2)建筑规模：15万平方米。 (3)客户进军：有着名的国内外大公司，客户多从事研发、技术服务、电子商务或着名品牌代理店等业务。 (4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维修服务和保安服务。 (5)交通便利：很多交通工具都是直达的。 (6)所属区域：位于主要商务区或副都心区。 (7)智能化： 3A及3A以上。 办公楼分类-甲级办公楼、合肥办公楼市场演化历史，合肥办公楼进入市场化阶段，价值标准还没有建立。 传统办公楼逐渐没落，新型领导项目还没有出现，2000年以前，旧办公楼，一些形象落后的低级办公楼，合肥办公楼市场的发展历史，2000年左右，大型国企高级办公楼，邮电大楼金办公楼市场化开始，富广场一期美地阳光大楼仁和大楼天惠大楼，2006年-现在，办公楼市场化的发展期富广场二期CBD中央广场惠商国际大楼香港广场中环国际新都市全球广场圣大国际广场，逐渐被市场淘汰，部分进入租赁市场，合肥高级办公楼的形象个别开发商进入市场化办公楼开发，产品以中低端为中心，办公楼开发受到市场关注，供给量扩大，市场迅速发展，产品开始细分化，办公楼市场化时间不长，地区、产品、服务、顾客素质等办公楼评价标准没有建立。 邮电大楼、金城大楼等传统领导项目逐渐没落，尚未出现能成为市场领导的新办公楼。 现在，随着市场结构合肥办公楼市场的发展和成熟，将来办公楼市场形成点、线、面的结构，城市中心区(点)受到城市价值和土地不足的双重影响，区域供给以点状高端项目为主，吸引部分高端客户。 北一环(线)中央办公楼项目的集大成地，客户主要构成了成长企业和地区内地的边缘性企业。 政务区(面)地区发展逐渐成熟，优先成为合肥的高级客户，是合肥办公楼市场长期发展的方向。 办公楼集群效应逐渐形成，政务区将成为长期发展方向，高端客户主要流向政务区和中心区部分优质项目。 合肥办公楼区域的特征、集群、合肥办公楼的分布特征，旧项目主要集中在核心地区三孝口、四牌楼和北一环商圈。 现在销售的新项目主要集中在合肥西南和南部，如政务区等，其他地区分散分布。 合肥办公楼区域特征、扩散、合肥北部传统商务区(四牌楼、北一环)由于土地供应不足和成本上升，导致后力不足。 东北、南部和西南部未来潜力很大，但焦点度不足。 合肥办公楼的分布情况，合肥现在销售的办公楼主要分布在政务区、北一环、鞍山路区、合肥办公楼的供给情况，2010年至2012年合肥办公楼主要集中在政务区，占42%，约48万平方米，主要是华邦WTOWTO 鞍山路其次占26%。 销售面积约达到30万平方。主要项目有恒兴广场、万达广场等。 合肥办公楼的供应情况，据不完全统计，目前市场销量约55万人，后期约173万人，政务约占40%。 根据合肥办公楼的去除量分析，2007年、2008年合肥办公楼的年去除量为30万方左右，09年为56万方，10年的去除量为50万方以上，11年为68万方左右。 但是，从11年6月开始办公楼销量开始急剧减少，房地产管制政策控制了大部分投资客户，投资客户退出了市场，不仅影响了办公楼的退化。 从2012年到2012年，大量的剩馀商品量滞留到2012年，市场持续供给新商品量，未来的销售前景不乐观。 合肥办公楼2011年每月销售趋势、推导和结论：从市场上看，合肥办公楼市场发展比较缓慢，密集严重，没有达到百花一齐繁荣的景象。 说明市场不成熟。 另外，从去化速度来看，近年来消化量虽然增加，但供给量逐年增加，特别是2010-2011年是供给高峰，市场投入数庞大！ 从11年开始，市场脱离了以前的丰收之美。 市场化速度放缓、投资目的地锐减，是值得担心的问题！ 市场综合分析-总结，合肥办公楼的房地产区域市场分析，泸溪路，政务区，长江路，合肥办公楼的区域分布情况，现在合肥办公楼市场正在迅速发展，市场各板块的功能，等级开始细分，将来会逐渐成熟。 合肥办公楼主要分布四个区域：政务区域北一环区域南一环区域长江路区域、北一环区域、长江路区域南一环区域、合肥办公楼区域的等级分布特征，从合肥城市发展和区域形象看合肥各区域字的等级划分为：1，中， 低等级办公楼的区域分布老城区(三孝口板块、百花井板块、四牌楼板块、大钟楼板块) 2、中等级办公楼的区域分布北一环板块、新站板块、科技大学板块3、高等级办公楼的区域分布政务区板块、高科技区板块、南一环板块销售情况、区域分析、政务新区合肥政府转移带来了一定的发展，但形成气候还需要时间，区域计划价格比高科技项目，租金： 45-55元/m2/月销售价格： 10000-12000元/m2，新城国际、绿色蓝海、蓝色政府大力开发，形成了一定的认知度，但到成熟期需要一定的时间，租赁率在80%以上，市场环境，蓝色商务港，新地中心，新城国际，绿色青海，财智中心，基本信息，箱子1蓝色商务港(平均价格12000元/喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓653本项目俯视图、8-18偶数层平面图、7层平面图、平面图、20层平面图、9-17奇数层平面图、平面图、21-29奇数层平面图、22-30偶数层平面图、商业综合项目，各设施齐全面价10500元/平方米，政务区域价格合适。 前期的大量推广、营销活动，能使很多人印象深刻，增加客户对产品的好奇心，激发人们对产品的好奇心。 位于天鹅湖周边，环境优美，可以享受天鹅湖带来的环境资源。 新地中心，基本信息，判例新城国际(平均值11000元/C )，本件，平面图，标准层平面图，基本信息，判例4绿地青海(销售项目)，本件，平面图，8-21层平面图，4-7层平面图，平面图，22-24层平面图，市场环境，北一环区交