房地产与房地产价格课件

第二章房地产价格,第二章房地产与房地产价格,任务传达,了解房地产的特性和分类,了解房地产的市场特性、土地的价格特征,2-1房地产特性,1、不可移动性2、独一无二性3、寿命长久性4、数量有限性5、用途多样性6、相互影响性7、易受限制性8、价值高大性9、难以变现性10、增值保值性,1、房地产特性,4,1.不可移动性（又称位置固定性）房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。【例题】任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动,一房地产特性,5,2.独一无二特性独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。每宗房地产都有自己的独特之处，没有两宗完全相同的房地产。【例题】房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大,一房地产特性,6,3.寿命长久性由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但是，通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。,一房地产特性,7,4.数量有限性满足人们特定需要的土地和建筑物的自然供给不能增加，经济供给可以适当增加。供给有限造成房地产具有独占性。由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，如增加建筑物的高度或密度。【例题】房地产供给有限特性的本质是（）。A.土地总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大答案解析B本题考查的是供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由土地的不可移动造成。,一房地产特性,8,5.相互影响性房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响。房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受周围房地产利用的影响。外部性：正外部性某经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。如：墙内开花墙外香负外部性某经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。如：工厂向河流排放废水、汽车产生噪声，污染了环境使他人受害，但该工厂和汽车驾驶者可能并没有因此向受害者支付补偿费。,一房地产特性,9,6.价值高大性与一般物品相比，房地产单价高，总价大。因此交易需要房地产金融，房地产咨询和评估等专业服务。,一房地产特性,10,7.用途多样性用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，这一特性在空地上表现得尤为明显。土地上一旦建造了建筑物，用途通常就被限定，一般难以改变，因为可能受到原有建筑结构等的限制而不能改变，或者改变的费用很高而在经济上不可行。当然，也有随着交通条件、外部配套设施等的完善，将原厂房改造为办公楼、超级市场或者拆除重新利用的大量实例。用途不可以随意转换的原因：政府的用途管制符合城乡规划、土地利用规划（合法原则）,一房地产特性,11,8.易受限制性政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：管制权直接对房地产利用加以干涉，如通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，禁止在居住区内建设某些工业项目或商业设施等。征税权对房地产征税。征收权为了公共利益而征收。充公权政府在业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可无偿收回房地产。易受限制还表现为：不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。,一房地产特性,12,9.难以变现性房地产由于具有独一无二、价值量大、易受限制等特性，加上交易手续较复杂等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长的时间才能脱手。例如，需要数月甚至一两年才能找到合适的买者，讨价还价的时间一般也较长。因此，房地产与股票、债券、黄金等相比，变现能力弱。熟地的变现能力比生地要强。,一房地产特性,13,10.保值增值性房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持（保值），甚至随着时间的推移而自然增加，即自然增值。引起房地产价格上涨的原因主要有以下5个方面：房地产拥有者自己对房地产进行投资改良，例如重新进行装饰装修，更新或添加设施设备，改进物业管理等投资增值外部经济，例如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等；自然增值,一房地产特性,14,10.保值增值性需求增加导致稀缺性增加，例如经济发展和人口增加带动房地产需求增加；自然增值房地产使用管制改变，例如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率。自然增值通货膨胀，即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨；房地产保值,一房地产特性,15,10.保值增值性【例题】房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.改进物业管理E.周围环境改善答案解析CE本题考查的是保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变，AD属于投资增值而非自然增值；B属于保值而非自然增值。,一房地产特性,16,1.按用途来划分的类型房地产按其用途来划分，主要分为居住房地产；体育和娱乐房地产；商业房地产；工业房地产；办公房地产；农业房地产；旅馆房地产；特殊用途房地产；餐饮房地产；综合用途房地产。,二房地产的分类,17,2.按开发程度来划分的类型房地产按其开发程度来划分，主要分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房5类。（1）生地无基础设施；（2）毛地有基础设施未拆迁；（3）熟地完善的基础设施场地平整可直接建造建筑物；生熟程度不同，有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三种情况。（4）在建工程已开工但尚未建成，不具备使用条件的项目（包括缓建工程）。缓建工程也是在建工程。判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。（5）现房已建造完成可直接使用。,二房地产的分类,18,2.按开发程度来划分的类型一平都是指场地平整，三通指水、电、路；五通指水（供水和排水）电、路再加上通信；七通再加上供热和燃气。,二房地产的分类,19,3.按是否产生收益划分的类型收益性房地产：指能直接产生租赁收益或者其他经济收益的房地产，包括住宅、商店、写字楼、旅馆、饭馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。非收益性房地产：指不能直接产生经济收益的房地产，例如行政办公楼、教堂、寺庙等。例题：判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用,二房地产的分类,20,4.按经营使用方式划分的类型房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用四种。相应地可把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产和自用的房地产四类。这种分类对于选用估价方法是很有用的。销售可采用比较法；出租可采用收益法（收益租金）；自营可采用收益法（收益经营利润）；自用主要用成本法。,二房地产的分类,21,5.按权益状况划分的种类（1）“干净”的房屋所有权和出让国有建设用地使用权的房地产。“干净”的含义（6大特征）房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款，未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等。（2）“干净”的房屋所有权和划拨国有建设用地使用权的房地产，如以房改成本价购买的公有住房、经济适用住房。（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇、村企业房地产，农村村民住宅等。干净的含义：产权完整，没有瑕疵,二房地产的分类,三、房地产的价格特征,房地产价格与一般物品的价格，有相同之处，也有不同之处：1、生产成本不同2、折旧现象不同(我国例外)3、房地产价格与区位关系密切，一般物品的价格与区位关系不大。4、房地产价格同时有买卖价格（泉源价格）和租赁价格（服务价格），一般物品的价格主要是买卖价格。5、房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般物品的价格不易受交易者的个别情况左右。6、房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格形成的时间通常较短。,四、房地产的价格特征,【例题】房地产价格的特征主要包括（）。A.房地产价格受建筑技术的影响很大B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响C.房地产价格形成的时间通常较长D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金答案解析BCDE本题考查的是房地产价格与一般物品价格的异同。,任务传达,了解房地产的价格特征和类型,房地产价格EconomicsPsychological,房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。,一、价格概念,2-2房地产价格,有用性有用途，效用,1,稀缺性不能随意获取,2,有效需求买得起,3,二、形成条件,在16,7世纪，黄金对北美印第安人来说毫无价值，既不能吃又不能用，欧美殖民者用非常廉价的商品便能换取大量的黄金。,有用性,钻石不像黄金属于贵重金属，工业用途又可以用人造钻石代替，为什么具备价值呢？戴比尔斯通过大量的营销告诉你女人离不开钻石，钻石稀有，璀璨，拥有不可限量的价值，一颗钻石成就一段人生，一块石头就是婚姻的见证。钻石可以说是二十世纪最成功的营销代表。,稀缺性,有效需求性,1）需要不等于有效需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力的需要，才是有效需求。2）房地产既是满足生产、生活需要的生产要素或消费品，又是可以带来租赁、增值收益的投资品，对其需求有：“为用而买”的自用需求（也称为自住需求，刚性需求），还有“为租而买”的投资需求和“为卖而买”的投机需求。延伸吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上涨，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这种现象在当时称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后因此称为吉芬物品。（越贵越买）,有效需求性,【例题】形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长E.房地产供给大于房地产需求答案解析AB本题考查的是房地产需求。需求的形成条件有两个：消费者愿意购买，即有购买欲望；消费者能够购买，即有支付能力。,三、房地产价格的分类,1、投资价值市场价值,：主观个人：客观非个人,2、原始价值帐面价值市场价值,：始终不变：随时间推移减少：随时间推移变化,第二章房地产与房地产价格,3、成交价格市场价格理论价格评估价格,比准价格积算价格收益价格,比较法成本法收益法,事实价格,三、房地产价格的分类,【辨析】市场价格和理论价格市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。房地产估价是评估房地产的市场价格（也是客观的价值）。,三、房地产价格的分类,成交价格指在成功的交易中买方支付和卖方接受金额。实际成交价格落在区间的某个位置取决于：该种房地产是处于买方市场还是卖方市场，买卖双方相对的议价能力。【例题】在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（）,3、成交价格市场价格理论价格评估价格,比准价格积算价格收益价格,比较法成本法收益法,事实价格,三、房地产价格的分类,比准价格是根据替代原理，选取一定量的成交实例，通过各种参数的调整，用市场法求出来的价格，一般比较接近成交价。收益价格是根据预期原理，合理预测房地产未来的净收益，然后选取合适的收益率及收益期限，用净收益资本化法求出来的价格，一般比较接近最高买价。积算价格是根据生产价值费用论，计算房地产在价值时点的重置成本或重建成本，再减去折旧得到的价格，一般比较接近最低卖价。,第二章房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,总价格是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。单位价格：简称单价，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。单位地价：土地单价是指单位土地面积的土地价格。楼面地价：楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格。楼面地价是单位建筑物面积的土地价格，房地产的单价可以反映房地产价格水平的高低。楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低。,容积率=总建筑面积用地面积,例：某项目规划用地面积为32000，总建筑面积为75000，那么此项目的容积率是多少？,容积率=地上总建筑面积宗地面积=75000320002.34,建筑密度=建筑基底总面积宗地面积,例：某项目宗地面积为32000，建筑基底总面积为12500，那么此项目的建筑密度是多少？,建筑密度=建筑基底总面积宗地面积=125003200039%,容积率(R)=建筑密度(C)X层数(H),一宗土地内，各栋建筑的层数相同，且单栋建筑的各层建筑面积相等的前提下：,此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。,例：某项目宗地面积为32000，建筑基底总面积为12500,项目的建筑密度是39%，层数6层，那么此项目的容积率是多少？,容积率=建筑密度X层数=0.39X62.34,容积率=建筑总面积/用地面积=12500X6/320002.34,第二章房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,单位价格=总价格总建筑面积,楼面地价=总地价总建筑面积（考虑容积率建筑面积）,单位地价=总地价用地面积（土地总面积、宗地面积）,地上总建筑面积=用地面积x容积率,楼面地价=单位地价容积率,例1：以广州市地王为例，总建筑面积为89165（配建27450安置房），用地面积为21908，容积率是多少？,容积率=总建筑面积用地面积=89165219084.07,例2：广州市地王，总建筑面积为89165（配建27450安置房），用地面积为21908，总地价217338万元，则单位地价和楼面地价分别是多少？,单位地价=总地价用地面积=217338219089.92万元/方,楼面地价=总地价总建筑面积=217338891652.44万元/方,楼面地价=单位地价容积率=9.924.072.44万元/方,例4：若该处楼盘日后售价6万/方，请问该处楼盘的总价格是多少？,总价格=可出售的建筑面积x单位价格=61715X6370290万,例3：以广州市地王为例，总建筑面积为89165（配建27450安置房），用地面积为21908，总地价217338万元，则单位地价和楼面地价分别是多少？,单位地价=总地价用地面积=217338219089.92万元/方,楼面地价=总地价可出售的建筑面积=217338（89165-27450）3.52万元/方,三、房地产价格的分类,练习：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？【例题】下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格,三、房地产价格的分类,【例题】采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。A.3700B.4040C.4250D.5300,5、土地价格、建筑物价格和房地价格,（1）土地价格土地价格简称地价，如果是一块空地，就是指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，则是指其中土地部分的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。（2）建筑物价格建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价格。（3）房地价格房地价格也称为房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格。,5、土地价格、建筑物价格和房地价格,对于同一宗房地产而言，有：房地价格土地价格建筑物价格土地价格房地价格建筑物价格建筑物价格房地价格土地价格上述三个公式对于房地产分割、合并估价不适用。房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同。【辨析】房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值（外部性的原因）2111颗2克拉的钻石，切割成2颗1克拉的钻石，会大幅贬值。如果能将2颗1克拉的钻石，合成1颗2克拉的钻石，价值就会倍增。,第二章房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,6、实际价格名义价格,：一次性付清：约定,有多种含义的名义价格和实际价格（1）在买房赠送装修、家具、车位等的情况下，总房价是名义价格，扣除这些赠品后的价格是实际价格。（2）在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格是名义价格，真实的成交价格是实际价格。（阴阳合同）（3）买卖双方因为约定税费的承担方式不同，也可能导致实际价格与名义价格的不符。(卖方的税费买房出),第二章房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,6、实际价格名义价格,：一次性付清：约定,名义价格是表面上的价格，能直接观察到。它是指在成交日期时约定，但不是在成交日期时一次付清的价格。实际价格一般直接观察不到，需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。实际价格，指在成交日期时一次付清的价格，或把不是在成交日期一次付清的价格折现到成交日期时的价格。,第二章房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,【重点】名义价格与实际价格的换算根据资金的时间价值的换算，将发生在不同时点的现金流折算到同一时点，即为实际价格。,第二章房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,一套建筑面积为100m2、单价为3000元/m2、总价30万元的住宅，在买卖中的付款方式可能有下列几种：（1）要求在成交日期一次性付清。（2）如果在成交日期一次性付清，则给予一定的折扣，如优惠5%。在第二种情况下，名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元；实际单价为3000（15%）2850（元/m2），实际总价为28.5万元。,第二章房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,一套建筑面积为100m2、单价为3000元/m2、总价30万元的住宅，在买卖中的付款方式可能有下列几种：（3）以抵押贷款方式支付，如首期支付房价的30%（即9万元），余款向银行申请抵押贷款，贷款期限15年，贷款年利率8%，按月等额偿还贷款本息。（4）从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中支付10万元，第三期于第一年年末支付10万元。在第四种情况下：名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元；实际总价为1010/（15%）0.510/（15%）29.28（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为2928元/m2。,第二章房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,一套建筑面积为100m2、单价为3000元/m2、总价30万元的住宅，在买卖中的付款方式可能有下列几种：（5）从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中支付10万元，第三期于第一年年末支付10万元。采取这种分期支付价款的，买方在支付第二期、第三期付款时，应按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向卖方支付利息。（6）约定在成交日期后的某个日期一次性付清，如约定于第一年年末一次性付清。,三、房地产价格的分类,在上述第一、三、五种付款方式下，名义价格和实际价格相同，单价均为3000元/m2，总价均为30万元。在第六种情况下：名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元；实际总价为30（15%）28.57（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为2857元/m2。,三、房地产价格的分类,总结：（1）打折，延期付款（延迟期内不付利息）都会导致实际价格低于名义价格。（2）分期付款，延期付款（延迟期内付利息）不管怎么安排还款方式，实际价格和名义价格都是一致的。,三、房地产价格的分类,【例题】某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有（）。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格为50万元D.该房地产的实际价格高于50万元E.该房地产不存在名义价格答案解析ABC本题考查的是名义价格和实际价格。因为贷款是需要支付利息的，所以，名义价格、实际价格都是50万。,7、所有权价格、使用权价格,所有权价格指的是房地产所有权的价格，所有权也是最重要，最基本的一项物权，当所有权有瑕疵时候，价格会有所降低。使用权价格是所有权派生出来的一种权利。但是中国土地是国家所有，所以地价是指土地使用权价格。,8、拍卖价格、挂牌价格、招标价格和协议价格,拍卖价格指是的通过拍卖方式形成的土地价格，充分引进竞争机制，价高者得。挂牌价格指的是挂牌方式