高端项目竞争战略初步构想(ppt 55页).ppt

尊崇华府荣耀归来【巢湖华邦世家竞争战略初步构想】,本次提案要点,PART1第三只眼洞悉巢湖楼市PART2“三把标尺”审视华邦世家PART3“三大战役”突出重围,PART1,第三只眼看巢湖楼市,现象一:“后巢湖时代”的尴尬,四县划出，公务人员省城迁徙2/3,庐江划置合肥,无为划置芜湖；含山、和县划归马鞍山。巢湖市政府拆分前共有49个工作机构，拆分后约有2/3工作人员迁徙至合肥生活。巢湖移动、电信、银行也纷纷下调分部级别，高管层迁徙至合肥。,出巢市之尴尬，入合肥之机遇,有的人走了，更多的人来了；回归合肥意味着大合肥时代的掘起；相较于出市之后市场的短暂尴尬，入市之后的机遇要磅礴长远的多新巢湖将以崭新的形象在大合肥的怀抱里茁壮成长,现象二:降价疯潮,谁家领降？谁家领量？,降价乱象，逐渐平淡,几大领降楼盘基本以价格“裸奔”的姿态直接降价以中凯景湖豪庭为首，几大领降楼盘降价幅度从500-1500不等中凯景湖豪庭降价之后冲突100套大关，其他几家均表现平平降价之后，市场并未出现井喷，短暂走量之后最终归于平淡买涨不买跌的观望心态市场逐渐弥散开来，事实证明，减法并不奏效,现象三:平淡无奇,结论,1、巢湖行政拆分带走部分高端客户群体是事实；2、以价换量可以短期解渴；3、各家开发商在推广上表现疲软；但中国没有卖不掉的房子，何况是巢湖最好的房子！,行政人事逐渐明朗，公务员市场启动在即几大楼盘来访量回温，市场需求有所提振价格没有有继续下行，销量有所攀升在新一轮市场高潮来临之前，锁定目标客群，及时引爆是可行的！,冷眼看后市,行政划分,市场尴尬,降价乱象,归于平淡,市场机会一触即发,三把标尺审视“华邦世家”,PART2,标尺一产品条件标尺二营销手段标尺三推广系统,标尺一,产品条件,一期产品去化及库存明细,微观产品,88产品去化率达72.84%，113-118去化率达49.21%，120-132去化率37.50%，138以上大户型去化率只有12.75%。从产品去化情况判断，刚需和首套房占比较大，二次置业客户群体没有启动；巢湖首屈一指高端品质社区未能启动改善性高端客群，充分说明项目形象和产品形象脱节，未能达到统一高度项目形象提升还有很大的空间，客群挖掘也尚有很大空间,产品无可挑剔！,结论：,标尺二,营销手段,1、豪华售房部+规范的中央景观区；2、降价“遮遮掩掩”，不敢直面老客户；3、销售团队“守株待兔”；,结论：,标尺三,推广系统,推广形象与定位有差距！,华邦世家VS宏宇雍景湾,结论一：,华邦世家VS宏宇雍景湾,销售道具与定位有差距！,销售道具与定位有差距！,结论二：,现场包装欠缺精益求精！,现场包装欠缺精益求精！,结论三：,结论四：,2012太消极！,PART3,“三大战役”突出重围,直面老业主！,关键词：利益、老带新,第一战老业主攻坚战,400350！,具体实施：已售400户，以“老带新”的名义，给老业主装修基金，一方面直面降价问题，另一方面启动老业主介绍新客户。,利益驱动送礼送到底！,说明:三线城市客户好面子，尤其乡镇客户更是贪小便宜，抓住客户心理，活动派发大礼，平时大量派发小礼以抓住来访客户的口碑。,线下主动出击！,第二战新客户“歼灭”战,关键词：重点歼灭、区域扫荡,乡镇直销，挖地三尺,散兵,柘皋,高岭,苏安,高宁,夏阁,居巢区,重塑推广系统，线上引爆巢湖！,说明:线上推广渠道下乡镇，线下营销团队下乡镇。,第三战-系统整合战,华邦世家三大节点活动引爆巢湖,战术一-线上引爆巢湖！,市场在做微效的减法我们要做高效的加法,线上推广，鲶鱼效应做沙丁鱼群里的活力鲶鱼,在有限的客群里做影响力带头大哥,【活动营销】,事件轴,时间轴,全家总动员泳池开放,最美夫妻相金秋拍婚纱照,儿童才艺大赛圣诞、元旦、春节,6-7月,8-10月,11-12月,全家总动员,目的：目标客群景观区体验互动主题：全家总动员运动嘉年华时间：6月-7月地点：华邦世家中央景观区奖项：一等奖1名：马尔代夫全家游+10000元购房券二等奖2名：香港迪斯尼全家游+5000元购房券三等奖10名：西双版纳全家游+3000元购房券优秀奖若干：黄山全家游+1000元购房券,目的：结合中央景观区造势主题：最美夫妻相华邦好生活时间：8月-10月地点：华邦世家中央景观区奖项：一等奖1名：克鲁兹一辆+10000元购房券二等奖2名：钻戒一枚+5000元购房券三等奖10名：IPAD3一台+3000元购房券优秀奖若干：1000元购房券,全城招募最美夫妻相,目的：借助儿童桥梁去化产品主题：华邦有约秀出你的姿彩时间：11月-12月地点：华邦世家展示中心奖项：一等奖1名：品牌钢琴一架+10000元购房券二等奖2名：5000元奖学金+5000元购房券三等奖10名：手风情3一台+3000元购房券优秀奖若干：1000元购房券,儿童才艺大赛,活动营销结果,覆盖“老中青小”四代,战术二细节致胜！,现场不能有遗憾细节不可无震撼,生活情景化的工地挡板,NO.1道路指示系统,NO.6样板房,NO.2现场围挡,NO.3现场售楼处,NO.4看房通道,NO.5标识牌,NO.7小区实景,现场无遗憾的重要细节：,NO.1道路指示系统,“沿途有我”,发光字,楼体巨幔,NO.2施工现场“星星点灯”,NO.3小区景观“春暖花开”,龙湖标准：色、香、味、形、声,施工围挡绿植