房地产开发流程专题PPT课件

.,1,房地产开发流程专题,九问策划专题研究组二零一二年二月,.,2,.,3,第一阶段：开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。,第二阶段：可行性研究是房地产项目开发的第二步。,第三阶段：申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。,此阶段一般办理以下事项1、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。,一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。,.,4,第四阶段：项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。,房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。,1、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1）人防办进行人防工程建设布局审查。2）国土资源局办理土地预审。3）公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4）规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5）规划部门确定建设工程规划设计条件。,.,5,2、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1）规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2）公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3）公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4）人防办对初步设计的人防设计进行审查。5）国土资源局进行用地预审。6）市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7）建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8）建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9）建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。,3、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1）公安消防支队进行消防设计审查。2）人防办进行人防设施审查。3）建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4）规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。,.,6,第五阶段：征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步。,第六阶段：筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步。,第七阶段：建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。,在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作,.,7,第八阶段：施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步。,此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。,第九阶段：市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步。,房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。,此阶段由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。,.,8,开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。,第十阶段：物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。,.,9,.,10,.,11,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一,二,三,四,五,.,12,证件解释,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,.,13,证件解释,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,.,14,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断,销售和服务,.,15,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,销售与服务,.,16,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,销售与服务,.,17,办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,办理国有土地使用证:需准备文件如下：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）建设用地规划许可证及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等,销售与服务,.,18,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：供电、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书,销售与服务,.,19,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,办理建筑工程施工许可证:需准备文件如下：建筑工程施工许可申请表一式两份建设用地规划许可证及附件建设工程规划许可证及附件施工图纸设计文件审查通知书经过备案的施工合同监理单位中标通知书项目建设资金落实证明年度施工计划人防工程备案通知书园林局伐移树木批准文件四源费统一收费凭证“四源”建设费（自来水、煤气、供热厂、污水处理厂建设费）质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证统计局登记通知,销售与服务,.,20,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：年度施工计划施工合同地名办批复物业管理公约批复临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明建设工程规划许可证建筑工程施工许可证销售（预售）房价监管协议书，投资总额达25%以上的证明材料销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图市政府征地的批复销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等,销售与服务,.,21,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,物业管理服务包括以下几个方面：1、治安消防服务2、环境卫生管理服务3、维修保养服务4、绿化养护服务5、家居服务,销售与服务,实际上，房屋的销售工作并非在房屋竣工验收后进行。为了缩短房地产开发的投资周期，在可行性研究阶段就要研究房屋的销售计划；在开发项目的施工过程中，应通过各种媒介做好项目的销售广告和宣传工作；当五证办理齐全时即可开始销售工作。,.,22,总结,1.房