房地产开发流程.ppt

房地产项目前期工作流程,首先感谢建设厅各位领导、感谢我们刘处长，能够给我们创造这样一个共同学习、共同交流的机会。我将尽可能把我在具体工作中积累的一些经验，一些心得在这里与大家共同分享。我今天主要讲一讲开发过程中从土地取得到具备开工条件这一阶段的主要工作，我也将其称之为报批报建环节。标志是取得开发所需五证中的三证：即国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。下面是我所做的一个培训课件，大家来共同学习。首先，我先将目前我国的土地有关制度给大家概要的介绍一下。我国现阶段土地所有权性质分为两种，即全民所有土地与农村集体所有土地，农村集体土地又有建设用地与农用地两种；全民所有即城镇土地，由各级政府代为管理，并对土地依用途进行有偿出让。划拨土地属无偿使用，主要针对政府行政事业性单位如医院、学校、政府办公等，或公益事业用地如道路、绿地、广场，且一般不会设定使用年限。政策规定，只有县级及以上人民政府可以通过土地一级市场出让土地，村一级、乡一级政府无权供地，即便与你签订了土地出让协议，也属无效合同，不受法律保护。土地管理法第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。一、基础知识,一、现行土地制度,国有土地使用权出让,一、基础知识,二、相关专业术语,城市用地,一、基础知识,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,建筑用地面积,总建筑面积,建筑密度（建筑覆盖率）,容积率,建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。,总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。,一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。,用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,用地红线,道路红线,经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。,道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。,建筑红线,建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。,绿线,指城市各类公共绿地、生产防护绿地、道路红线外防护或景观绿地、生态廊道等边界线。,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,蓝线,紫线,指河流、湖泊等水域与防护设施用地边界线。,指历史文化街区、历史建筑的保护范围界限。,黄线,指城市基础设施用地控制线。,地下室,房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。,建筑退让距离,指建筑最凸出的外侧墙面至道路红线、绿线、紫线、蓝线、黄线或相邻边界线的距离。,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,房屋层数,层高,建筑高度,净高,房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。,层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。,建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。,建筑间距,两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,低层建筑,多层建筑,小高层建筑（非规范性）,高层建筑,高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。,高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。,高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。,介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。,点式（塔式）建筑,一般指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。,板式建筑,一般指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。,二、土地出让方式,二、土地出让方式,一、取得国有土地使用权,二、土地出让方式,二、国有土地使用权出让流程,二、土地出让方式,招拍挂流程,二、土地出让方式,协议,协议方式概念,指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。,划拔,划拔方式概念,指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。,二、土地出让方式,要点,注意事项,签订土地出让合同后，在办理国有土地证书时，需缴纳成交总额3%的契税；建设项目总投资需达到25%后方可进行转让土地使用权；在土地取得后超过1年仍不进行开发，将收取土地出让金总额的百分之二十作为闲置费补偿；超过两年仍未开工，且为非政府等原因所致（比如拆迁未完等问题），政府有权无偿收回土地。土地最长出让年限是指，如果在实际土地取得过程中出让使用年限低于上限，亦符合政策要求。在签订土地出让合同时要注意，办公楼的用地性质是按照商业对待的。所以尽可能避免造成商业类型房屋占比超标而向政府补交土地出让金。如果地块内有涉及办公写字楼等，一定要注意商业总体占比问题。土地出让合同中有时会包含城市林带、道路用地，但实际办理土地证时会核减用地面积，需注意对容积率的影响。关于与拆迁有关问题的建议：2010年颁布实施的城市房屋征收与拆迁条例，与以前的房屋拆迁条例相比，开发公司的动迁工作将面临严峻挑战。拆迁工作成为整个房地产开发链条环节中最不确定的环节。如果拆迁受阻，整个开发计划将面临全盘调整。面对达不成的住户，从住房保障局的仲裁裁决、再到城区法院、中级法院的终审，整个下来，较快情况下预计需要6个月的时间。就算是你拿到终审判决，还是要坐下来与拆迁户协商，基本上不会有强制拆迁的局面。所以我个人认为，原则上能够获取净地的是最好状态。如果非要拿有拆迁的土地，那么农村土地相比城市土地而言，拆迁相对容易。再者，最好委托住房保障局或是土地储备局下属的拆迁公司实施拆迁。他们有专业的拆迁队伍、且具备一定的工作能力与经验，要比我们自己在那里蒙着头搞拆迁效果要好。,二、土地出让方式,三、项目投资拓展,一、项目可行性研究含义含义：房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。可行性研究的基本任务：通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。,二、土地出让方式,二、项目可行性研究的作用和依据1.房地产开发项目可行性研究的作用（1）是项目投资决策的重要依据。通过可行性研究，明确项目的开发性质、产品类型、市场前景、建设规模、资金的投入和使用、产品经营方案等，为投资决策工作提供科学依据。（2）是申请有关建设许可文件的依据。可行性研究报告是向当地政府计划、规划、建设管理部门和环境保护部门等申请立项和取得有关建设许可文件的依据。（3）是项目申请金融信贷的依据。金融机构要对项目的可行性研究就报告进行全面细致的分析和评估，才能同意给与贷款。（4）对项目的市场状况、地址与气候条件、规划布局与建筑类型、规模、进度、交通、景观等的深入分析是指导规划设计工作的依据。,二、土地出让方式,二、项目可行性研究的作用和依据1.房地产开发项目可行性研究的依据（1）国家和地区的总体经济状况、房地产市场发展状况，及有关房地产政策、金融信贷政策、税收政策、住房政策等;（2）项目所在城市的总体发展战略、产业布局，近远期的重点发展区域，城市总体规划、分区规划、详细规划等规划条件，以及市政建设等专项规划方案;（3）项目所在地的社会、人文、收入水平、自然环境、地质条件、气象、交通状况等基础资料;（4）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案；（5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；（6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。,二、土地出让方式,专业咨询机构接受开发商委托，明确目标和费用，并成立研究组织,1.接受委托与建立研究组织,2.收集资料并进行市场调研,3.设计研究项目投资方案,4.编制可行性研究报告并提交,围绕项目进行宏微观市场调研，并对成本数据和租售价格进行估计,构想投资与规划方案，并进行财务评价、国民经济评价、社会效益评价，进行多方案必选。,应本着客观公正的原则，坚持实事求是的态度，对项目分析和论证，并做技术解释和说明和。,三、项目可行性研究的工作程序,二、土地出让方式,四、可行性研究报告的编制单位可行性研究报告的编制单位可以是开发商自行编制或是委托咨询机构。1.开发商有相应技术能力的，可以自行编制可行性研究报告，作为企业内部投资决策之用，但是不适用于向金融机构申请贷款的情况。2.通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。资质名称为“工程咨询资格证书”，分为甲级、乙级，由中国工程咨询协会审核颁发。,二、土地出让方式,五、可行性研究报告的主要内容1项目概况（1）项目概况了解项目概况是可行性研究的第一步，包括项目名称、开发商简介；项目的区位及周边环境；项目建设的必要性等。（2）开发项目现状调查这是可研工作的重要环节之一，主要包括项目所在地的用地性质、四至范围、权属状态等；自然条件调查；项目用地现状调查；项目用地基础设施状况调查。,二、土地出让方式,2市场研究市场研究是全部研究工作的基础，主要包括以下工作：（1）宏观环境调查。针对项目所处的政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境、市场营销环境、技术环境及项目所在地的对外开放程度等进行调查。（2）区域环境调查。要对项目所在地的城市规划、房地产的供求情况、居民经济能力购房特征和消费趋势等进行调研。（3）微观环境调查。要对用地现状、周边环境、地块周围市政交通基础设施条件、生活配套条件、生态环境状况及人文环境等进行调研。（4）项目定位。在以上分析的基础上就可以对项目进行SWOT分析，进行项目的客户定位、产品定位、形象定位等。,二、土地出让方式,3项目开发方案项目开发方案是项目开发过程的指导性方案。（1）建设条件与资源供给分析。对项目所在的的地质、气候、气象等条件进行分析；对施工期间采用的水、电、路等建设条件进行分析；对项目建成后的市政与公用设施条件进行分析和论证；对建筑材料的获取、施工队伍的要求等进行计划和安排。（2）规划方案包括规划设计的思想、依据、理念；建设规模、总平面布局、户型分配、主要技术经济指标；道路、供水、供电、燃气、热力、消防等专项技术方案等。（3）开发进度对项目开发的全过程进度进行计划安排。多采用横道图法绘制。,二、土地出让方式,（4）市场营销策略包括营销渠道安排、广告媒体选择、广告预算编制、分期推广计划等。（5）环境影响分析主要对建设项目周围环境条件、项目工程建设对环境可能造成的影响、环境影响因素的确定及环境影响程度进行调查分析，提出环境保护措施、预算等。（6）开发组织机构对开发组织机构进行分析的目的是为了分析项目开发的人员和制度保障。组织机构的研究中包括影响到未来项目开发的机构设置、人员组成、管理机制、企业文化、开发理念及管理费用等的研究。,二、土地出让方式,4项目经济评价项目经济评价是项目投资决策分析的重要依据之一。（1）投资与收入估算：投资与成本估算、收入估算。（2）资金安排：资金来源渠道的安排和资金结构的确定。（3）经济参数的确定：包括银行贷款利率、税金缴纳的范围与标准、基准折现率、目标收益率等。（4）财务评价：运用动态和静态分析方法考核项目的盈利能力和清偿能力等，从而确定项目的财务可行性。（5）风险与不确定性分析：对风险因素进行定性分析，采用敏感性分析、盈亏平衡性分析等进行不确定性分析，有必要的还可采用概率分析等定量分析方法。（6）国名经济评价：对于重大的、对区域经济发展有较大影响的项目在做决策前应进行国民经济评价。,二、土地出让方式,5社会影响分析主要对项目建设带来的社会效益、环境效益等进行分析。如对区域远景规划、区域经济发展、提高人民物质文化生活及社会福利、居民就业、环境保护和生态平衡、区域科技进步以及对区域不同利益群体的影响等方面的内容。6结论及建议在前面研究的基础上，对项目可行与否做出明确结论，同时指出项目开发建设所存在的问题，并提出建议。,三、开发流程,三、开发流程,三、开发流程,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一,二,三,四,五,三、开发流程,证件解释,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经市规划局确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,申报材料：1、申请报告；2、银川市建设项目规划选址申请表；3、发改部门批准的立项文件；4、建设单位上级主管部门用地选址的意见；5、法人委托书（法人签名、单位盖章的原件）；6、其它与建设项目有关的附加说明材料；7、平面位置示意图（十份）。,申报材料：1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的环境影响报告表5份及其软盘2、建设项目排放污染物指标申请表、建设项目环境保护审批登记表及其软盘3、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单,三、开发流程,规划局建设用地规划许可证,三、开发流程,工程建设场地地震安全性评价,根据银川市工程建设场地地震安全性评价管理规定应当进行工程建设场地地震安全性评价的工程（与房地产行业有关的工程）1、自治区、银川市首脑机关的办公用房；2、大、中型企业的重要生产用房，重要的国防、军事工程项目；3、60米及以上的高层建筑；4、6000座位及以上的体育馆，1200座位及以上的影剧院，建筑面积1万平方米以上的商场、宾馆等建筑；5、国家级具有重要意义的大型永久性建筑；6、新建设的开发区。7、处于地震断裂带的建设项目。（目前银川市内分布两条断裂带：友爱中心路和玉皇阁街）,三、开发流程,总平面规划方案审批,一、总平面规划设计方案审查申报资料：1、总平面规划方案图纸（首次申报三个以上方案，1:500比例尺，用地过大时可采用1:1000比例尺）；2、设计院出具的设计说明文本（每一个方案须单独说明）；3、出让土地提供土地出让合同（核原件）；4、现状地形图（经市政与村镇处审核的原件）；5、勘测定界图及勘测定界报告（原件）；6、鸟瞰图（不小于A2尺寸）；7、重要地段及大型建设项目，须同时报送街景效果图、独栋建筑须同时报送单体效果图。8、工业项目须附工业园区管委会的初审意见（核原件）、建设项目基本情况说明材料（项目名称、性质、用地及建设规模、供水与能源的需求量、采取的运输方式与运输量、废水、废气、废渣的排放方式和排放量等）承诺时限：5个工作日（窗口转办件）办理处室：建管处市政与村镇处,三、开发流程,总平面规划方案审批,二、总平面规划设计方案联审申报资料：1、总平面规划方案图（十份）；2、总平面规划图电子版（dwg格式，光盘）。承诺时限：5个工作日（联办件）联审单位：必联单位：安监、园林、房管、地震、环保、气象可选单位：水务、公安（交警）,三、总平面规划设计方案联审及批准环节作为规划审批前置条件的部门意见园林局联审意见（总图盖城市绿化审批专用章）；工业项目类及易燃易爆危险类：环保局、安监局的联审意见；位于城市道路交叉口附近，或对城市道路交通有影响的建设项目：交警部门联审意见；凡涉及河、沟、渠、湖泊、水系、滞洪区、水源地等的建设项目：水务局联审意见。其他参与部门联审联办意见均作为规划审批参考意见。,三、开发流程,总平面规划方案审批,四、总平面图的批准申报资料：盖有园林审查专用章的总平面图纸（不少于八份）。承诺时限：3个工作日（窗口转办件）办理处室：建管处市政与村镇处,五、注意事项视廊问题：按照银川市有关规定，凡新建、扩建、改建项目都必须与银川市标志性建筑（玉皇阁、鼓楼、海宝塔、承天塔、南门城楼等）保持良好的空间视觉呼应，即在一定高度相互可以通视。物业管理用房：1.面积计算：宁夏回族自治区物业管理条例.doc第六条、银川市物业管理条例.doc第三十五条。2.会所、幼儿园、游泳池等服务性公建不参与公摊面积计算，其产权归开发公司所有。3.总图审批后在图上所标示的物业用房面积和位置，不得擅自更改。在竣工测量时，应与规划审批一致。此事项同理涉及建筑单体的楼高、楼宽、立面颜色等。,三、开发流程,总平面规划方案审批,六、规划依据银川市规划局主要依据银川市城乡规划管理技术规定核实总图，应熟练掌握该技术规定。银川市城乡规划管理技术规定.doc,三、开发流程,园林规划总图配套绿地设计要求,一、绿地图例和绿线绿地界线与其它用地界线必须明确；绿地界线必须闭合；绿地用清晰、统一的阴影图例填充即可，勿需其它植物图例；每一块闭合的绿地标号并标注相应的绿地面积，不能多块面积合并标注（大面积不规则面积，需切割为较为规则的小面积，并分别标注相应的面积），出图比例为1：500。,三、开发流程,园林规划总图配套绿地设计要求,二、绿地面积数据统计表将所标每一块绿地面积按标号列表，并求和。,三、开发流程,园林规划总图配套绿地设计要求,三、技术指标要求1、绿地指标专业名词：绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于1.5米的土地。绿地率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。（草坪砖和屋顶花园面积不参与绿地率计算）2、规划用地内总绿地率，不低于：70%(公园等)35%(住宅、商务、饭店、单位等)30%(纯商业等)20%(市场、物流、仓储等)15%(工业厂房)其他（银川市政府投资学校不做要求，尽量做高）,三、开发流程,园林规划总图配套绿地设计要求,3、公共集中绿地指标：公共集中绿地面积：执行规划要求指标人均公共绿地面积：0.5/人：组团户数300-1000户，人口1000-3000人1.0/人：小区（含组团）户数3000-5000户，人口10000-15000人1.5/人：居住区（含小区与组团）户数10000-16000户，人口30000-50000人4、城市公共绿地（林带）按照城市规划要求，道路两侧有城市公共林带的需明确标注“城市公共绿地”（此面积不参与建设用地面积及绿地率计算）,三、开发流程,证件解释,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,申报材料1、施工图设计审查报审表（一式三份）2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料6、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送,三、开发流程,规划局建设用地规划许可证,规划局建筑设计方案审查批准,审图机构施工图设计审查,规划局取得建设工程规划许可证,建设局建设工程施工许可证,申报材料1、申请报告2、建设项目计划3、经规划部门批准的总平面规划图4、项目建筑方案5、工程地质勘察报告,三、开发流程,建筑设计方案的审批,一、建筑设计方案审查申报资料：1、建筑设计方案效果图（首次申报至少两个方案，每个方案至少两个方向以上立面，并注明色彩、材料做法、建设单位、项目名称等）；2、方案设计说明文本；3、住宅建筑户型比例说明表（住宅项目）。承诺时限：5个工作日（窗口转办件）办理处室：建管处市政与村镇处,二、建筑设计方案批准申报资料：1、同意的建筑设计效果图（A4两份）；2、平、立、剖面建筑单体图纸（3套）；3、规划公示图(A2两份)及电子图（JPG格式，不大于5M）。承诺时限：3个工作日（窗口转办件）办理处室：建管处市政与村镇处,三、开发流程,规划公示格式及样本,三、开发流程,核算城市基础设施配套费,申报资料：1、建设工程规划申报表；2、审图合格书（核原件）；3、审图报告（一份审图合格书包含多栋建筑时提供，核原件）；4、光盘1张（含总图dwg文件、施工图dwg文件、效果图jpg文件）；5、经批准的总图原件一份（审核完毕后退回）；6、经批准的平、立、剖面图原件一套（审核完毕后退回）；7、盖有审图专用章的建施部分施工图一套（审核完毕后退回）；8、发改委部门出具