民发实业无锡锡东地块项目定位报告(市场部分)

民发实业无锡锡东地块项目定位报告,2012/08/05,目录,同样的背景下，各开发商的应对措施,1,众生相：宏观调控下的楼市百态,无锡自限购令出台之后，投机、投资性需求已基本退出市场，总体成交量维持低位运行，总体供应量略大于需求国家调控下无锡楼市受到较大影响,08.03：证监会支持房企上市发股08.10-09.01：房贷利率下浮30%最低房贷首付调整为20%楼市开始回暖09.06：商品房资本金比例20%09.12：拿地首付提高到五成10.02：国十一条发布10.04：国十条发布楼市进入低谷的前奏11.03：限购令出台史上最严苛打压楼市政策11.05：明码标价政策出台11.07：2-7月连续3次加息楼市进入历史最底谷,调控历史回顾,无锡整体市场,无锡限购令出台,7月首次大范围公开降价,政策调控下，目前价格受到一定控制，刚性需求的逐渐释放使得成交量有所回升，但是改善性需求受到较大影响。,当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草,刚需产品放量，市场成交量有所回升,大环境下的应对选择,当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草,积极调整价格，推出刚需产品，现金为王,典型项目分析,入口,入口,目前在售2#和8#9#位置不同，以位置较好的2#楼作为标杆产品，位置较弱的8#9#小面积产品降低价格，作为主力产品，丰富产品线，标杆与主力组合销售。,金域缇香,在售同学组团,目前项目主力产品为30-32#楼高层刚需产品，价格较低，以跑量为主，同时以多层洋房产品树立标杆，组合销售。,金科米兰米兰,目前二期高层余房销售中，即将推出三期繁华里对外报价7300元起，降价幅度较大，同时结合标杆洋房产品销售，丰富产品线。,时代上城,项目高层限购令实施前均价10500元/，限购令实施后迅速调整价格策略，通过多次降价，目前均价已基本回落至2010年水平。目前主推拾壹峯组团35#均价仅8197元/，实际已成为太湖新城的价格洼地。,拾壹峯组团,主推刚需型房源，结合万象城以及无锡大剧院35万中央港湾区完善规划销售，同时通过多次加推降价，取得良好销售成绩。,太湖国际社区,了解自己，分析别人，我们的机会点在哪里？,知己知彼：市场分析与自我解读,2,区域宏观解读,锡东新城将带领无锡迎来新的发展契机,区域宏观解读,突破长三角经济圈，形成更广的1小时经济圈层，未来商业商务等发展前景凸显,区域宏观解读,作为无锡东门户的概念，形象高度上超过无锡其它区域,区域宏观解读,战略定位：带领无锡迈入特大城市领域,区域宏观解读,商务区地处沪宁、锡张、锡昆三条高速公路的三角地带；京沪高铁穿城而过。,交通优势,区域宏观解读,区域宏观解读,区域宏观解读,努力打造以高端服务业为主导的一流区域服务中心,主导产业,总部经济：总部经济办公区、研发/孵化中心、数字化办公楼服务外包：滨水DOHO创意园区、信息技术服务旅游休闲：亲子乐园、主题公园、极限运动商务居住：星级酒店、商务中心、城市商务酒店国际社区：高端生态住宅、国际标准式公寓、CEO官邸,区域宏观解读,区域宏观解读,锡东新城前景定位：无锡实现大城市梦想的起点与引擎区域发展机会点：产业及商务作为新城规划发展的重点，生活居住配套类相对弱化锡东新城产业发展将带来区域楼宇经济的成型，从而带来大量的产业人群以及置业需求,宏观区域规划产业变化楼宇经济人才输入但这样的规划资源，是一种共享资源,区域宏观解读,锡山区楼盘区位分布：东亭区域以首创隽府、中大诺卡小镇等为代表的楼盘，主要客群以原住居民。安镇高铁商务区域以长甲、碧桂园为代表，主要客群为受交通优势导入的外来客群和周边产业链客群。,未来竞争激烈，并且在很长一段时间内会受市中心区及东亭区域价格限制,诺卡小镇,蔚未来,首创隽府,广电项目,龙湖项目,长甲项目,碧桂园,华夏名都,豪景东苑,和泽佳苑,华夏世纪锦园,本项目地块,住宅竞争市场分析,区域房地产行业正处于起步阶段，未来将有大量项目入市，竞争激烈,竞争市场分析,总建面积：53万容积率：1.99建筑类别：别墅、高层开发商：无锡市碧桂园房地产开发有限公司物业地址：高铁站商务区新华路北、润锡路东开盘时间：2011-11,项目介绍：独具碧桂园特色的五星级家园模式，规划商业、会所、泳池等，无锡碧桂园生活配套齐全，自成体系；无锡碧桂园首期规划约220260平双拼美墅；约88122平高层洋房，法式立面，高实用率。预计高层价格约7000元/左右。,项目入市房源以刚需高层为主，高层主流产品供应量充足碧桂园：开盘口碑建立，火爆落户锡城，高层产品热销,重点项目分析碧桂园,高层90二房,高层120三房,洋房组合,重点项目分析碧桂园,重点项目分析长泰国际城,总建面积：45万容积率：2.0建筑类别：别墅、高层开发商：无锡长祥房地产开发有限公司物业地址：锡山区先锋路与纺城大道交汇开盘时间：2011-11,项目介绍长甲地产长泰国际社区位于无锡锡东新城西部板块的V-Park园区核心，是无锡市政府在未来五年内继太湖新城后重点打造的又一新城板块。锡东新城是无锡“五大新城”之一。随着高铁项目的建设，锡东新城已经成为无锡东部最具活力的中心。,项目首批入市房源以高层产品为主以高端形象入市，主打品质路线，受到政策影响，成交并不理想,重点项目分析长泰国际城,1904房,1673房,1413房,区域住宅市场小结,1、限购令下，无锡改善型需求受到严重挤压，各开发商均及时调整战略，推出刚需产品应对以换取成交量；2、目前区域是无锡重点打造新城，房地产市场处于起步发展阶段，未来将有大量项目入市，存在激烈竞争；3、区域项目供应结构中，未来将有大量商办类物业入市，而刚需产品供应相对有限；,主打刚需，丰富产品线是本案突破区域竞争红海的关键点。,区域商业配套分布,A商圈为政府V-PARK信息产业园规划所在，该园区共分为3期建设（1期soc天地、2期集智广场、3期长泰国际城）主要以办公为主，区域内商业主要以赛维拉广场以及建设中宜家购物中心为主，未来主要销售家居用品。,A商圈商业概况,东安路,团结路,金城路,纺成大道,五洲国际,新世界国际,红星美凯龙,麦德龙,百安居,V-PARK信息产业园,迪卡侬,赛维拉广场,宜家购物中心,B商圈商业概况,五洲国际工业博览城,新世界国际纺织服装城,本案距离A商圈约1km，商圈内有五洲国际以及新世界国际两大专业市场，主要以五金、建材装饰、服装、涂料、纺织以及小商品经营为主，目前已投入使用，但人气略显不足。,C商圈商业概况,区域商业市场小结,1、目前区域商业市场主要以大型卖场物业形态所存在；2、主要业态以建材家居装潢为主，为周边社区居住人群所提供的生活配套较为有限；3、未来区域商业供应中，生活配套商业扔处于空白状态。,本案商业建议规划为配套区域居住人群的生活配套类商业，加速区域人口导入，为住宅销售带来先机。,了解自己，找出破局之道,隆中对：项目自身审视及项目定位,3,地块信息分析,地块平整，沿河景观资源较可重点利用,项目定位,锡东中心，生活主场,产品定位,打造一个成为锡东新城多样性生活社区。刚需为主，产品线丰富，满足区域内居住人群日常生活消费的多样性社区,访谈案例-汪先生职务：某机械厂厂长年龄：48岁家庭地址：羊尖年收入水平：200万元访谈记录：汪先生是朋友们公认的孝子，他对父母很孝敬，随着年龄增长，家庭对于汪先生越发的重要，希望能够在周边地区购置一套别墅与父母子女同住，享受天伦之乐。汪先生同时表示自己与区域内其他私营业主关系良好，经常一同出游或喝茶交流信息，如果可能，也会选择与他们在同一社区购置房产，居住在一起，互相照应。01.购房目的：与父母子女共同居住02.面积：别墅，能够与老人孩子共同生活03.物业：小区的物业服务要好，物业人员素质要高，对老人家要尊敬04.智能化：小区要配有紧急呼救系统，防盗系统等05.会所：会所不会所无所谓，但小区里至少要有老年人的健身设施和棋牌室06.公园：希望小区附近有公园，老人家可以每天去散散步,附件：客户访谈,访谈案例朱先生职务：五金生意年龄：39岁家庭地址：安镇年收入水平：100万元访谈记录：朱先生是个喜欢尝试新鲜事物，兴趣广泛的成功人士，自己的门就在锡山区，之前的房子实在太小，显得有些拥挤，所以想就近买一套舒适豪宅,方便办公，最好周边的商业配套齐全。01.购房目的：之前买的房子太小了，有意向换一套大房子02.面积：意向面积是150以上，至少不能比现在的小，空间大住着也舒适03.智能化：配套智能化产品，安全舒适04.价格：价格不是问题，主要看房子的品质及升值空间，后期的规划好不好05.会所;小区配套要全面，一定要有会所06.绿化：绿化覆盖要多而且要做得精致07.户型：希望能够是洋房产品，改善现有居住环境08.风格：风格是什么无所谓，主要看上去舒服美观就行09.配套设施：小区周边不需要太繁华，但必要的配套还是必须的，有较成熟的商业圈,访谈案例-李先生职务：某建材商年龄：45岁家庭地址：查桥年收入水平：50-100万元访谈记录：李先生45岁，事业有成，他有一对十分可爱的儿女，李先生很疼爱他们，事事都考虑的很周全，想为女儿买周边的房子，一旦自己老了之后女儿可以很方便回家看望自己，而未来楼市发展很快，高品质房源很普及，因此现在买较为合适。01购房目的：目前已经有一套130的房子，打算为子女再购2套02.购房动机：现在为他们打算好了，他们以后的压力要小一点03.面积：三房户型，120左右即可04.建筑风格：希望现代时尚一点05.会所：小区要有高级会所，方便他一些朋友过来聚会06.物业：物业要好点，物业费贵点倒没有关系07.交通状况：交通要好，出行会比较方便08.外立面：用石材感觉档次高端,访谈案例-陈先生客户背景：某物流公司经理职位：经理年龄：29岁家庭地址：新区年收入水平：20万元谈记录：目前公司在新区，自己年纪不小了，想为自己买一套婚房，但婚房最好在工作区域的附近，企业有搬迁到高铁附近的可能性，方便上班，但自己的经济能力有限，想买一套90平米左右的二房，满足未来夫妻和孩子的居住需求，一定要交通便利。01.目的：自己准备买房结婚02.区位：会考虑工作区域附近的项目03.价格：价格不能太高，要在承受范围之内04.面积：在90左右05.物业费：不能太高06.小区景观：希望绿化比较多，不要太繁华07.会所：小区内部会所要有一些健身设施，工作之余可以锻炼身体,访谈案例龚先生客户背景：设备装备年龄：41岁家庭地址：东亭镇年收入：50-100万元访谈记录：目前在新区工作，家住东亭镇上，在新区已经投资过房产，取得了不错的收益，对于房地产投资的长期投资十分看好，但同时他认为此地还需要一定的区域购房消费引导01.位置:未来交