某商业项目初步思路沟通讲义(PPT 53页).ppt

,东平商业项目初步思路沟通,商业模式探讨,汉唐置地东平项目组2013.9.6,目录,HOPSCA研究,HOPSCA研究,PART1,HOPSCA的起源法国拉德方斯,区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎；法国最大的企业一半在这里；拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦；欧洲最大的公交换乘中心。,拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎。,HOPSCA（豪布斯卡）是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的一个多功能、高效率、多元复杂而高度集约的街区建筑群落。,什么是HOPSCA？,当今国际公认最先进的复合地产模式把传统的分散性建筑转变为现代综合型建筑群，融合写字楼、公园、商业街区、会所、公寓等一站式生活于一体，汇集休闲、生活、娱乐、工作等多变丰富的居住空间，打破了人们对单纯住宅区的失望感。,HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。HOPSCA六大业态：Hotel+Office+Park+ShoppingMall+Club+Apartment,什么是HOPSCA？,位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络,高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补,建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调,实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可,HOPSCA的特点,1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；,1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系,内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模,因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力,HOPSCA的开发条件,不是任何地方都能采用HOPSCA地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA的形成必需符合以下条件：,规模要求,区位要求,必须位于城市中心区，市中心核心地段城市各种资源决定了它天生的优越条件,必须拥有大规模建筑体量只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活,只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台,城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的精神引领，将生活资源融入其中，HOPSCA是城市发展的必然产物。,工业区,商业区,居住区,文教区,功能分区,剖析HOPSCA成功的内在因素HOPSCA开发模式出现的必然性,现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化。从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向。,剖析HOPSCA成功的内在因素HOPSCA开发模式与现代城市发展的契合性,“城市区域”一体化,城市空间多中心化,城市功能多样化,城市形象特色化,城市环境生态化,城市资源集约化,HOPSCA地产模式的价值体现,HOPSCA将为城市带来巨大的增值价值现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。,这就是HOPSCA特有的城市精神“融汇、交流、影响”一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式,HOPSCA代表一种新城市时代的生活方式,HOPSCA六大业态集合了城市的商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖，更体现出HOPSCA地产开发模式的科学性及联动性。使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活。,HOPSCA典型案例东京六本木,东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，自2003年4月25日开业以来，目前已经成为外地游客去东京必到的城市综合设施。该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合再开发项目。占地面积约11.5万m2，建筑面积约为75.91万m2,开发历时17年。,此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各国的大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺术关联企业，六本木已经成为国际性的信息前沿。,六本木山位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商务街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区。六本木的交通十分便利，有四条轨道交通在此通过。可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车。六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。,六本木的轨道交通,六本木在东京的位置,十二个停车点分布,HOPSCA典型案例东京六本木东京六本木区位与交通,美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计。捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地，商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求。六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间。,HOPSCA典型案例东京六本木东京六本木的规划设计,A：六本木山的主入口，和地铁六本木车站和地下通道相连，由地铁入口和好莱坞美容广场组成B：中央区域为地上54层的森大厦，是六本木山的标志，其顶层是作为文化核心的森艺术中心。B区作为商业、文化、信息中心一并设置了旅馆、榉树坂综合体、朝日电视等C：由4栋住宅楼组成，和毗邻的元麻布安静的住宅区相协调D：六本木山入口大厦等，由店铺、办公、住宅构成,HOPSCA典型案例东京六本木东京六本木的商业设施,商业构成,山边面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中心，有几段大的石墙面，充分利用原有土地的高低差组成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序列体验，既热闹又令人期待。活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充分享受购物和美景。,主要商业设施,山边,西街镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街。由玻璃顶和玻璃大墙围合而成。高度2225m，面积约1900m2的4层共享空间中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷。在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立体交叉流线，形成丰富的活动空间。榉树坂大道六本木东西相连的主要干道，带有欧洲街道风格，舒缓的曲线，整个街道有一种高雅的氛围。300m长的墙面蜿蜒起伏，分为几段，并创造出立体复杂的路面空间，对来访者产生吸引，并有意设置了迷路。,HOPSCA典型案例东京六本木东京六本木的商业设施,西街,森艺术中心：六本木综合开发项目的“文化都心”象征，位于六本木山森大厦49层至顶层，由美术馆、展望台、会员俱乐部、会议论坛等组成，在世界范围内也是独一无二的巨大的文化综合体。,榉树坂综合体与露天剧场：这是一个集聚了影像（电影）、流行（时尚商店）、表演（露天剧场）等商业艺术文化的综合空间实体。,美术馆入口,HOPSCA典型案例东京六本木东京六本木的文化设施,六本木森大厦：作为六本木中心的超高层办公楼，地上54层，高238m，并实现了日本国内最大的单体约4500m2的无柱空间，并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施。,好莱坞美容广场：综合体的地上部分分成地铁出入口和好莱坞美容广场。好莱坞美容广场以美容专科学校、公司办公为主体。,森大厦主入口,HOPSCA典型案例东京六本木东京六本木的办公设施,森大厦,好莱坞美容广场,住宅楼共4栋，既有6层高的底层，也有43层高的超高层。具备了日本国内最高水准的抗震性能，平面形式多样，甚至有以厨房为主题的设计，满足了从工作室到五个卧房、带全套家具等多种多样的选择。,HOPSCA典型案例东京六本木东京六本木的住宅设施,六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了可参与性，为大城市带来清新的田园景观。,春天是播种希望的季节，六本木新城为学生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然,夏天，所有的鲜花开放，青蛙为繁华的东京带来欢快的叫声。鲜花怒放，青菜长势喜人，在六本木新城的空中花园感受夏天斑斓的色彩,秋天，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦,冬天到了，周边的树叶开始飘落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望,HOPSCA典型案例东京六本木东京六本木的空中花园,在最初开业的五天里，访问人士超过了200万人，而且森株式会社开放六本木新城这一事件，在整个周末，就是2003年4月26日、27日两天几乎占据了所有媒体的主要版面。“东京国际电影节”是举世闻名的亚洲最大规模的电影节。2004年除了和往年一样有涩谷会场之外，六本木新城成为主要会场。邀请名人前来，包括日本皇室成员来访，制造轰动事件。,开业前预热成功,电影节宣传海报,与旅游业合作,六本木设计新城在设计之初就进行了周密的市场调研。利用新城的空中庭院优势，专门安排学生修学旅行。各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年有200多万中国的香港与台湾游客要参观六本木新城，因此中国口味的餐馆也较多。,接待参观考察团,六本木新城管理公司对外接待参观团，需要提前预约，六本木新城管理公司负责带领参观商业设施，讲解开发过程。,HOPSCA典型案例东京六本木东京六本木的经营管理,主题商业模式,主题商业模式,PART2,主题商业,业态,内涵,主题商业是面向某一类特定目标消费群体的、以目标群体的需求为导向，不限经营商品类的、极富创新型的零售业态。,主题商业能引起消费者讨论议论的话题。有了这个“话题”，主题商业也就有了“灵魂”，有了独特的生命力！这也是主题商业区别于其它零售业态的关键所在。.,什么是主题商业？,随着房地产快速发展、城市化进程的加快、居民消费能力提高，中国商业地产发展依次走过了五代的商业模式。,商业地产发展模式,主题商业分类,一条商业街要具有长久生命力和对消费者持久吸引力，文化是这条街必不可少的。可以说，文化是商业街的灵魂。,主题商业分类文化主题,文化主题商业,聚集型演艺类,科技类,文化信息类,艺术展示类,音乐厅剧院,艺术馆博物馆纪念馆,科技馆科技研发中心,图书馆文化馆教育培训,内部功能组合,主题商业分类文化主题,以先进的电脑科技以及互动的3D影像来表现各种主题的音乐，参观者可以根据自己的兴趣选择要欣赏的音乐。,500把来自不同地方和年代的二手吉他，代表美国流行音乐，其中40把吉他，可自动操作和演奏音乐。,音乐欣赏区,模拟实验室,乐器体验区,乐器展示区,由电子琴，电子吉他及貝斯三種樂器組成，三五个好友可组成乐团，上台即兴演出，利用现代音乐科技效果，让演奏者立即感受到台下千万听众欢呼的感觉。,内部摆设最先进的音乐设备，让没有受过音乐训练的观众，可透过电脑荧幕的光点捉弄，弹奏出美妙的音符，体验到音乐的乐趣。,先进的科技设备给参观者提供音乐领域的巅峰体验,主题商业分类文化主题,选址：成都市武侯祠东侧开业时间：2004.11.1总建筑面积：7920总街长：340m平均街宽：3-4m（最大街宽为6m）投资估算：2000万项目定位：文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版清明上河图”。体验式、休闲式、互动式的旅游方式，符合现代游客的旅游需求。,成都锦里商业休闲街位于武侯祠东侧，建筑面积7920平方米，是融合巴蜀民风与三国文化的民俗风情街。,成都第一条仿古特色街，已经成为全国特色商业街的典范,文化主题商业成都锦里,锦里休闲街主要卖的是“文化”，是三国文化的代名词，把文化与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费。,三国蜀汉文化,川西民俗文化,还有，民俗服装秀表演、皮影表演、西洋镜,锦里有如“三国茶楼”、“三顾园餐厅”、“张飞牛肉”等以三国文化为核心的商业，采用“以点带面”的策略和操作方式。,酒吧文化,打更人,捏泥人,剪纸,张飞牛肉,文化主题商业成都锦里,休闲娱乐主题商业,电影,购物,台球,养吧、女人吧,书店,分类构成,酒吧、咖啡吧,主题商业分类休闲娱乐主题,主题商业分类休闲娱乐主题,小飞行室,播音室,服装设计室,小药房,DIY冰激凌,DIY蛋糕,动手能力,丰衣足食,儿童主题商业分类,职业体验,消防室,儿童银行,医生体验室,生活体验,主题商业分类儿童体验主题,星期8小镇是一个寓教于乐的情景体验天地，由大大小小的约45个主题场馆组成每个主题馆设计皆具有较强的真实感，让孩子逼真的环境氛围中，通过亲自动手参与、快乐的角色体验，帮助孩子激发自己的潜能与兴趣，全面提升孩子动手能力；协调、统筹能力；团队合作、与他人相处的能力；战胜挫折的能力这4种“关键能力”。,儿童主题商业星期八小镇,播音员,体验医生,小小飞行员,巾帼不让须眉,小小服装设计师,中华美食馆,星期8小镇如同真实社会般存在着各行各业，可为孩子提供8大领域、50类行业的70多种社会角色扮演内容，孩子可以自由选择喜爱的角色亲自体验。如同真实世界一般，大部分的体验场馆均有专属的角色服装，让孩子完整体验相关职业的工作流程。部分职业装更是直接翻版主题馆赞助商的职业制服，如飞机机长服、消防员服、医疗所等，第一时间帮助孩子进入工作角色。,儿童主题商业星期八小镇,佳和商业街位于沈阳市沈河区东陵街道，是以亲子为主题，将佳和商业街定位为现代亲子主题街，立足与大沈阳市场，建成东北首个亲子商业社区，打造成为立体式儿童成长教育基地。在业态布局上，围绕儿童成长教育为核心，引入儿童健康餐饮、成长体验、服务消费、智力开发、亲子娱乐、社区商业六大行业，集成长教育系统、社会联动体验模式、体验店与实体店结合模式、亲子互动体验模式于一体，提供儿童教育、产品、服务消费、娱乐一站式服务。,儿童主题商业沈阳佳和商业街,项目推出后，得到了区政府以及市场的认可，在当地形成了很大的反响，该商业街也成为沈阳唯一的亲子主题商业街。,儿童主题商业沈阳佳和商业街,主题商业分类潮流时尚主题关联行业,日韩时尚,前沿科技体验中心,个性、时尚、潮流、舒适,形象顾问、造型中心,主题商业分类潮流时尚主题,婚庆产业正逐渐成长为一个新的朝阳产业，婚庆消费市场的婚纱礼服、婚纱摄影、婚礼服务、婚宴、珠宝首饰等行业的发展日趋成熟，并与新婚消费的其他行业如家电、家具、床上用品、室内装修、房地产、汽车、银行保险等40多个关联行业，逐步形成令人瞩目的婚庆产业链，充满了巨大潜在商机。在婚庆产业快速发展的过程中，相关企业也越来越注重品牌服务和规模经营，婚庆的高层次服务也在增多，整个行业都在为满足当代青年多元化、时尚化、个性化、追求浪漫服务的需求而努力，婚庆产业大的产业链正在逐步形成。,主题商业分类婚庆主题产业格局,我们结婚吧,婚庆殿堂,个性婚纱摄影,单身Party,精品酒店,婚宴服务蜜月旅行服务浪漫餐厅婚姻培训中心婚恋道歉与祝福快递服务伤心咖啡馆婚庆商品零售与定制（婚纱、珠宝、情侣装、创意家居）情人酒吧婚庆花车、鲜花租售,主题商业分类婚庆主题关联产业,对于爱情主题，我们可发挥的空间很大；对于爱情主题型商业，可施展的空间很大！,主题商业分类婚庆主题,主题商业分类动漫主题,创意动漫特色街区，将以动漫、游戏为主打业态，打造世界级的动漫产业市场营销的高端平台，形成全国动漫产业市场营销的战略高地。,位于广州市中心山五路建筑面积3万平方米的广州动漫星城广场，是面向广州市乃至全国的动漫产业集动漫产品展示、发布、宣传、体验、互动、娱乐、销售、购物于一体的动漫产业平台，为动漫发烧友提供更多的动漫信息、动态和产品以及率先体验最新的网游。动漫星城定位的前瞻性和远见性，使其建成为广东省乃至全国的第一个动漫网游体验基地。“动漫星城”的主题定位有效地规避了北京路商圈的业态竞争，实行了差异化策略，丰富和补充完善了北京路商圈的业态。,全国第一个动漫主题商业城项目先后荣获：“2005年广州明星楼盘最具投资价值商业物业奖”、“2005年广州明星楼盘最佳商业经营策划奖”、“2006年中国最佳商业地产金冠奖”，2006年7月6日被广州市新闻出版和广播电视局批准设立“广州网游动漫之窗”。,动漫主题商业广州动漫星城,我们为动漫星城提供了市场调研、定位及策划招商推广服务。同时为商城的经营管理提供顾问服务，针对不同时期经营情况及市场发展趋势，对楼层业态调整、商户更换提出指导性建议。经过几年的调整，动漫星城已从市场培育期顺利过渡到成熟稳定期，目前经营良好。,动漫主题商业广州动漫星城,日本的秋叶原是新宿地区的电器集中商业区，同时也聚集了大量的动漫游戏商铺，被誉为动漫游戏的圣地。是众多游戏动漫fans们向往的天堂经过十年发展，秋叶原体系日渐完善，不但有男性消费者热衷的机械模型和loli手办，还形成了专为女性消费者服务的“女人街”。综合商店、同人志商店、二手交易店、模型、Cosplay专卖店、女仆咖啡VS、执士红茶等商业形态。,动漫