(一)06-08年江苏省房价涨幅情况及其发展趋势分析6

南京财经大学毕业论文内容中文摘要：2英文摘要：2一.问题的提出3(一)中国房价形势分析3(2)研究房价影响因素的重要性及对策4二。房价上涨原因分析6(一)2006-08江苏省房价上涨及其发展趋势分析6(2)专家分析中国房价过度上涨的原因7三。实证分析9(一)影响房价的因素分析9(2)模型10的建立(三)分析各种因素对房价的影响并提出解决方案12参考文献15江苏省房地产价格影响因素的多元回归分析本文分析了我国房价的现状，总结了房价上涨的可能原因，并通过多元线性回归分析了人均可支配收入、国内贷款、每平方米成本和长期贷款利率对房价的影响。eviews软件用于测试数据的显著性和模型的拟合优度。结果表明，人均可支持收入、国内贷款和长期贷款利率对房价有显著影响，而住房成本对房价没有显著影响。在此基础上，提出了一些改善房价现状的措施。关键词：房价，人均可支配收入，长期贷款利率，多元回归分析论文摘要：本文分析了我国住房价格的现状，总结了可能导致房价上涨的原因，并通过对影响房地产价格的因素进行筛选后，进行多元线性回归分析，分别分析了国内人均可支配收入和每平方米成本，住房贷款，房地产价格的长期利率，经过eviews软件，数据进行显著性检验，并对建立的模型进行显著性检验，拟合优度检验，得出的结论可以支持人均收入、 国内支持长期贷款，贷款利率对房价有显著影响，房价成本对房价没有显著影响，进而提出一些提高当前房价的措施关键词：房价，人均可支配收入，长期利率，多元回归分析一.问题的提出(一)中国房价形势分析房地产价格高是近年来的一个热点问题。自2004年以来，中国的房地产价格一直在上涨。国家还出台了几项政策来增加银行准备金，减少银行贷款，并提供经济适用房。然而，房地产的价格仍然很高。一些专家甚至预测，北京的房地产平均价格将在五年内升至每平方米5万元。如今，在北京和上海等热点地区，房价已经达到每平方米3万至5万元，甚至有报道称房价高达每平方米15万元，令人望而却步。高房价已经成为许多人心中的阴影。房价太高，居民购买力不足。现在，80%的80后从学校毕业后进入社会，为一个简陋的住所而奋斗，成为了家庭奴隶。今天，我国房价与实际价值的比率已经达到了非常高的2: 1，房价与居民收入的比率也超过了正常标准。著名作家许在他的博客中提到，中国的房价已经达到了一个高峰，未来三年中国的住房市场很可能会非常暗淡。国家统计局繁荣中心研究室副主任张和研究员表示，统计显示，2009年上半年，全国商品房平均销售价格同比上涨12.9%，为1996年以来的最高涨幅。全国12个地区商品房销售平均价格上涨10%以上，6个地区房价上涨20%以上。房价上涨仍然很快。最近，有关专家分析了中国代表性城市的房价现状和趋势。分析表明，全球房地产业仍存在许多问题。例如，北京的有效土地供给不足，上海的房价由于世博效应仍在高速上涨，杭州“万元房”现象普遍。房地产规划专家王志刚认为，杭州的房地产市场近年来，中国房价快速上涨，各种问题层出不穷。它们可以总结如下：1.土地价格居高不下。中国的城市土地被大量囤积，一旦被抢购一空，价格就不会下跌。2.城市房价差异很大。中国居民向城市化聚集的现象严重，导致我国城市住房严重短缺，城市住房价格差异较大。3.房价太高，与居民收入不成比例。自2004年以来，中国的房价一直在持续上涨，导致房价的上涨与居民消费水平的提高不成比例。4.房地产公司的成本更高，为了更高的价格而囤积房屋。不断上涨的土地价格、各种税费的支付以及建筑成本的上涨，逐年增加了房地产开发商的开发成本，而房地产的高收入使得房地产开发商不愿低价出售其房产，导致住房资源的囤积。居民缺少住房，但房价太高，买不起。城市居民的涌入导致了城市住房的严重短缺。然而，房价的持续上涨导致居民收入不足以支持购买房价。许多人只能感叹住房的前景。许多大学生毕业后甚至成了家奴。6.居民对房价走势不明持观望态度。房地产开发商不愿意降价和囤积房屋来抬高房价。房地产业在中国市场经济中占有很高的比重，政府政策的宏观调控非常困难。自2007年NPC和CPPCC会议以来，中国每年都出台房地产相关政策，尤其是在2010年，这导致居民对房价的预期下降。大多数居民持观望态度。然而，多年来的高成本和高利润使得房地产商不愿意轻易降价，宁愿囤积住房资源，导致房地产市场的交易量一再下降。7.房地产投机严重，导致房价异常上涨。自2004年以来，我国房价已经上涨了几倍，这在很大程度上是由于一些房地产集团的运作，导致了住房供应不足和房价的异常增长。8.房地产政策调控困难，不同群体对房价涨跌的预期有不同的看法。中国的房主和房主对房价的预期有很大差异。许多家庭积累了许多年来买房子作为担保。房价下跌对他们来说是无法忍受的，当投资者买房时，他们更不愿意投资缩水。过去十年房价的上涨让许多人享受到了房地产投机这种低风险、高回报的投资。然而，那些没有住房的人，以及许多毕业生，因为他们没有钱买房子，都期待政府的政策，以遏制房价，并能够购买自己的房子。(2)研究房价影响因素的重要性及对策中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎曾指出，住房是一个重要的民生问题。要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决城市低收入家庭的住房困难。继续调整住房结构，稳定房价，促进房地产市场健康发展。在中国的城市，住房是一种硬需求，随着中国城市化进程的加快和大量农民工和毕业生在城市寻找工作，住房需求逐年增加。在这种需求的驱动下，房价上涨是合理的。然而，房价的快速增长大大增加了居民的压力。进一步加强和完善房地产市场监管，调整住房供应结构，增加有效供给，促进房地产市场健康发展。规范市场秩序，惩治违法行为，保护老百姓的利益，是房地产宏观调控的重要内容，是各级政府执政为民的重要体现。控制房价已经成为一个政治问题。在的执行会议之后国家出台的相关政策抑制了房价的快速上涨。2009年新出台的购房优惠政策和限制措施，如限购二手房和购房后五年内的高销售税率，都在一定程度上冷却了房地产价格，但2009年的房地产成交额仍高达9000多亿元。笔者查阅了江苏统计局2009年出版的江苏省统计年鉴，2006年至2008年的房地产价格指数如下表1所示。从表1可以看出，近年来中国房价的上涨趋势有所缓解。2008年有一个短暂的“转折点”，但总体趋势仍在上升。从中我们也可以看到一些房价的发展趋势：1.不同地区的住宅价格上涨趋势有很大差异。江苏省是我国发展最快的省份之一，毗邻浙江、上海等地。由于有利的地形，江苏省的房价是全国上涨最快的地区之一，尤其是在南京、苏州和南通。表1:2006-2008年江苏住房销售价格指数去年=100种类200620072008住房销售价格指数104.1106.2104.7商品房104.3106.9104.6居住的104.1107.1104.9经济适用房101.3100.1100.0普通住宅104.6108.3105.4高端住宅104.8108.6105.1非住宅105.1106.1102.6二手房103.8105.1105.0居住的104.0105.5105.9非住宅102.8103.4102.9南京住房销售价格指数104.3106.6102.7无锡市住房销售价格指数103.9105.9105.5徐州市住房销售价格指数105.5106.2103.3扬州市住房销售价格指数104.2105.5104.9资料来源：江苏统计年鉴20092.住宅价格的上涨趋势远远超过非住宅价格。如表1所示，自2006年以来，我省住宅平均增长率为4.9至5.9个百分点，而非住宅增长率仅为2.6至2.9个百分点，这是差距的两倍多。因此，由于我国城市群的发展，对城市住宅的需求显著增加，这也是房价上涨的原因之一。第三，二手房价格仍然很高。从表1可以看出，自2006年以来，我省二手房的增长已经超过了商品房的增长。由此，我们也可以看到，过高的房价增长已经吓退了许多人购买商品房，他们只能退而求其次。此外，房地产投机也可能是二手房价格高的原因之一。4.经济适用房的价格基本相同。经济适用房是我国推出的另一项抑制房价的政策，但效果不是很明显。经济适用房的价格基本相同，这也保持了希望购买经济适用房的居民的一些期望。(二)由于专家分析，中国房价上涨过快出于各种原因，中国的房价一直很高，尤其是在2009年下半年。中共中央党校研究室副主任周天勇教授认为，2009年中国房价过高。深层次的原因是政府的土地供应管理体制、垄断性的土地出让制度、对开发商囤积土地以抬高价格谋利的打击不力、地方政府的房地产融资和住房持有成本低，这些都是这些制度问题的集中爆发。周天勇教授认为，我国高房价的形成主要是由于供给相对较小、需求相对较大，这与政府对住宅建设用地供给的行政和规划控制、政府在土地供给市场的寡头垄断、地方政府几十年来从土地中一次性获得收入和支出的房地产金融以及不征收房产税密切相关。根据周天勇教授的观点，中国的土地价格一直居高不下，原因如下：1.由于土地强调确保粮食安全，对用于城市化的土地实行了严格的行政限制，导致土地供应过少导致价格上涨。2.中国的土地供应市场，除了政府对土地供应的行政限制外，另一个特点是政府寡头垄断。2009年之前，我国有近百家国有企业涉足房地产行业。虽然国家正试图控制因地价上涨而引起的房价上涨，加快土地的分配和开发，但房地产行业的高利润不仅使国有企业能够充分参与土地竞争，也使一些大型企业赢得了土地，导致土地价格居高不下。每年的土地拍卖都会带来“土地王”的现象，让人叹为观止。为了防止这种现象的发生，2010年两会发布了最新政策，要求所有国有企业退出房地产行业。3.开发商第二次囤积和垄断土地也是导致土地供应紧张和房价上涨的一个重要原因。根据国土资源部的数据，从2006年到2008年，全国至少有3.3亿平方米的土地，近50万亩已购土地没有开发，处于囤积状态。每年，土地之王都被闲置，拍卖价格被推迟，最终土地被收回。除了周天勇教授认为我国的土地价格仍然很高之外，还有许多其他原因导致了我国的高房价。对国家统计局繁荣中心研究室副主任瞿阿、张等进行了点评。谁也提出了自己对房价上涨的看法，主要包括以下几点：1.开发商大肆宣传并抬高价格。中国房价上涨的很大一部分原因是房地产开发商恶意涨价，最终导致房价不可阻挡地上涨。开发商通过媒体等方式制造舆论，囤积住房资源，导致房价高速上涨。为了防止投机者恶意提价，我国出台了一项政策，规定购房后五年内出售房屋的人必须缴纳高额税款，这也导致了2009年底我国二手房交易的繁荣。2.银行热衷于房地产。银行贷款一直是购买住房的重要基础。中国还出台了几项相关的银行贷款政策来刺激住房市场或抑制房价的增长。2010年，中国甚至对二手房贷款做出了明确规定。NPC和CPPCC的最新规定要求，第二套住房贷款的首付不得低于50%，银行贷款等优惠政策不能在实习时打折扣。利率也有了新的规定。3.人们生活的必需品。中国人口众多，