精装修内部学习资料7

SundartEnglineering3、项目后期的质量控制不了；4、工厂的进度、质量、送货不受控；,1、项目部要先培训对“产品化装饰”的理解；2、深化设计必须模数化，并考虑到各材质的收口问题（便于安装、管理）；3、放线、放样必须精确，工人要专门培训；4、在下单时必须用“现场”的可变性，来配合工厂化生产的固化性，就是“现场”凑“工厂”；,“产品化装饰”的重点,“产品化装饰”的重点,5、从基层开始就应该通过使用“产品检验单”及“合格证”对每道工序实行“产品化”管理；6、对已经检验合格的产品，进行“打包”并粘贴“合格证”，说明此分项“产品”已合格，做为“半成品入库”，进入待集成状态；,“产品化装饰”的重点,7、尽量减少现场施工步骤，减小出错机率，尽可能“后场”加工成“单元化的产品”部件到现场安装，各类产品要做到能联合下单，使工厂的供货周期大大提前，为项目进度提供有力保障；（如：玻璃/不锈钢，玻璃/木饰面，石材/不锈钢等）8、对上下游供应链应充分研究，了解原材料及半成品的加工、生产等工艺、步骤，甚至是包装、运输等等。有效地控制供应商“产品”的工艺品质，必须将“防火墙”设到供应商厂里，而不是工地门口，为“产品化”集成打下基础；,“产品化装饰”的重点,9、对现场安装工人的专业化培训；10、在与供应商合约中约定必须按套的供货量或完成量来付款，包括现场班组施工的工作量也应按套付款；11、项目部在“产品化”每道工序中的“自检”工作，必须落实到位；12、确定对现场合格的“产品”进行贴合格单并“打包”，必须有专人负责；,“产品化装饰”的重点,13、现场“产品过程检验单”的落实记录，是以跟踪表的形式来统计并跟踪落实；14、在“产品化”施工过程中是以“单元”作为完成工作量计算的。如工程量还剩20%，并非20%的工序，而是20%的单元，其余单元已具备交付条件；,“产品化装饰”的重点,15、项目部及工厂在下料单及工厂生产产品时，要以“单元”为单位，生产及供货，真正做到各“单元”“一步到位、步步到位”；16、如遇工期紧，楼层多的项目，更要在材料收货时委派专人加强落实“物”、“料”的分货工作，做到各工种、各楼层的材料安排“忙而不乱”；,“产品化装饰”实施后的好处,1、有限的人力、能力、物力、精力，可以集中一个可控的范围内，打“歼灭战”；2、项目部的信心与能力会在“产品化”推动过程中得到提升和巩固，同时会得到业主的认可；3、项目收尾会比较轻松，甚至是提前交付；4、品质得到保障，对公司品牌、审计、收款打下基础；,“产品化装饰”实施后的好处,5、通过过程检验单及合格单的使用，可以有效地体现出施工员、质量员的现场管控能力；6、提高管理效率、降低项目成本；,产品化装饰深化放线篇,产品化对深化和放线等前期工作提出了更高的要求。传统意义上的粗放线、加大尺寸现场切割的方式，已经不能满足产品化装饰的要求，深化方案需要更细、尺寸更准确、下料更仔细。“精放线、细深化”。通过现场测量、收集数据、并根据数据进行施工深化设计，将复杂的现场情况转化为可加工的工厂标准。,卫生间模数化控制,1410mm,马桶间,950mm,淋浴房,1450mm,950mm,衣柜宽度950mm,迷你吧宽度850mm,600mm,1680mm,830mm,移门洞口850mm,产品化还强调单元化、模数化，按单元划分不同施工区域、施工部位。产品尺寸尽量统一，既方便加工，又方便安装，万一出现个别损坏，可随时互换。,马桶玻璃门740mm,淋浴玻璃门740mm,产品化装饰前期策划篇,产品化装饰需转变原有的习惯思维，大胆探索5、3、2施工法，即用50%的时间进行方案的敲定、材料的确认、细节的深化和定制产品的下单，用30%的时间在配套厂内进行加工，最后用20%的时间进行现场组装、检验、交货，所以前期策划至关重要。需要以工序为基础，分基层和面层，结合实际情况进行单元划分，策划项目上哪些分项可以进行产品化生产，策划可后场加工分项的组成模块及施工流程，并尽量通过联合下单，进行一体化加工安装。,此线与床背景边框线条外口对齐,与门洞中线对齐,两线交点为造型圆心位置,此线与床背景边框线条外口对齐,床背景中线,此线控制点：从结构柱出来200mm,此线控制点：从分户墙出来500mm,此线控制点：从结构墙出来250mm,天花模数化放线,同时，根据图纸在现场精准放线，放线、放样时，基准点、标高线、中心线、排版要层层推进，精确定位,吊顶放线,天花强制定位放线,点位控制线（图纸交底),放线说明：点位放线主要控制各个点位末端的尺寸控制，以便于天花轻钢龙骨吊顶制作时避开相应的点位。,镜前射灯距墙400,移门中线,射灯居浴缸中线和天花圆中线,居马桶间中线，居距墙400,居淋浴房中线，居距墙250,小过道中线,射灯距石膏线400,喷淋距射灯300,射灯距石膏线600,喷淋距小过道中线和移门中线,吊顶造型中线,射灯距线条外口500，距吊顶中线500,烟感距天花中心点,居墙中、距天花外口100,居墙中、距天花外口100,射灯距线条外口500，距吊顶中线500,射灯距强350，左右居中,射灯距柱子750，距天花外口500,小平顶中线,居墙1200，距小平顶中线,喷淋距造型顶中线和小平顶中线,床背景出墙太多,产品化装饰试样篇,根据图纸，通过放线，制作实物造型，解决空间比例，及时发现问题和解决问题，避免过程中的返工和被动。,床铺太宽,床与卫生间隔墙空间太小不利于以后酒店管理打扫,顶面轻刚龙骨石膏板造型制作大样,灯具大样制作,酒吧天花造型大样制作,日本料理包厢天花造型大样制作,日本料理天花造型大样制作,酒吧天花造型大样制作,石膏线造型用木材（涮防火涂料）制作,产品化装饰之生产下单篇,现场深化放线不管如何精准，如果还是沿用传统的方式进行粗放型地下单，造成抵达现场后尺寸不对或者质量不过关，无法完成单元式装配，产品化施工还是无法实现，因此，产品化的生产下单显得尤为重要。在项目上大力推行产品化装饰的联合下单，尽可能“后场”加工成“单元化的产品”部件到现场安装。,产品化装饰之下单,根据单元施工计划制定下单计划，列出关键控制时间点，有必要时强行下单。排版要求规格一致，尺寸模数化下单图纸应明确编号。编号应明确户型、楼号、立面。组织项目部及班组对图纸进行分析讨论（施工员针对节点做法，预算员针对清单量，质量员针对材料要求）排版图应经项目部、班组、预算等全员组织会审后方可下单。项目部组织厂家、班组及管理人员学习图纸，并详尽交底。,产品化装饰现场半成品加工篇,随着产品化装饰的不断发展，模数化正逐步普及，普通的现场制作已经满足不了如今装饰的步伐，为了加快施工速度、提高施工质量与降低施工成本，半成品现场加工是大势所趋,后场加工区现场布置,后场加工区外景图,后场加工区内景图,后场加工区内景图,后场加工区操作区分割,后场加工区安全管理,各工种操作规程图设置,半成品加工区主要加工目录,单元块加工现场,卫生间钢架加工照片,半成品加工区-除锈,半成品加工区-切割,半成品加工区-焊接,半成品加工区-防锈,成品堆放区-合格,施工现场-安装,产品化装饰之后场管理篇,产品化装饰中，项目管理供应商配套管理、组织协调工作。后场生产非常重要，其质量、精准度、生产周期和运输，都将直接影响到产品化装饰的成败。专人跟踪，了解工厂加工的各生产流程是否规范合理、材料损耗的大小及加工生产的进度，进行信息反馈。对于关键材料，必要时，需派人在厂蹲点进行实时监控。,单元式生产和送货，传统的横向生产和送货方式导致施工作业面出现百花齐放的分散杂乱现象，不利于集中装配和管理控制，也不利于现场文明施工。产品化装饰强调工厂需根据项目部进度要求，以区域为单位进行计划生产和配送，实现做一块收一块，一步到位，步步到位的产品化理念。,定期验收，对场内产品进行抽查验收，对材料质量进行及时预控，及时进行解决，而不是在材料抵达现场时才去发现问题。包装前验收，进行包装前的厂内验收，并对其运输过程中的成品保护措施进行鉴定（尤其是拼接的阴阳角部位要重点保护），避免在材料运输过程中出现损耗，对质量和工期造成影响。,大板情况了解,荒料情况了解,出厂前应在厂里预排版,每天监督设备加工情况,打包装箱,软膜包装,石材单元跟踪表,石材驻场日记,要求质量员每天填写质量过程跟踪及整改通知单（附照片），上报项目经理，下发班组，隔天进行整改情况排查,产品化装饰现场安装篇,通过前期大样制作，针对不同分项制定安装施工流程，在大面积安装前对工人进行幻灯片交底，先有工人安装一间或者一面墙，经过项目部验收合格后再进行大面积安装。,成品木饰面安装剖面图,2、施工节点分析,1、施工材料说明,定制L型铝挂条,定制T型铝挂条,定制L型铝角马片,成品木饰面,成品木饰面安装流程图,墙面木饰面分割放线,植筋安装定制铝角马片,安装定制L型铝挂条,定制T型挂条安装,定制T型铝挂件安装,成品门套线安装,成品门安装,木踢脚线安装,特色油漆门头版安装,产品化装饰质量控制篇,产品化强调的是过程管理。产品在工厂生产的主要过程、环节有：产品零部件的类型、贴面材料、配料工艺、边部处理、组装工艺、涂装工艺、包装等七大方面。过程中每一道环节、工序质量控制好了，最终的产品质量也会得到保障，不论是半成品，还是最终产品的检验，都需要在过程中进行严格的检验与管理。这贯穿整个施工过程中，是产品化中最难控制和最容易出问题的，同时也是检验产品化成功的重要阶段。在整个装饰工程施工中，因周期长，问题杂而多，如果控制不好，就又会走向传统施工的老路子。,为了整体控制，保证产品化的执行，金螳螂推行了两种用于施工过程中的检验单“产品过程检验单”和“合格单”，用于规范和控制产品化生产，辅助项目的质量管理。“两单一表”是现场质量控制的表现形式，贯穿控制过程始终的一项重要措施。所谓“两单一表”是指：产品过程检验单、合格单、产品过程检验单跟踪表。,是施工现场从基层面半成品合格产品的生产过程，在检查出的问题处，直接粘贴的单子。,不合格产品,产品过程检验单,不管基层还是面层，只要经检验合格后即粘贴的单子（一张合格单粘贴范围约10），说明此“单元”产品已合格，进入待集成状态。,合格产品,产品过程检验合格单,对产品过程检验单进行编号、汇总的表单，发现问题后及时落实班组整改，形成管理上的闭环。,产品过程检验单跟踪表,“两单一表”使用流程演示,贴检验单,质量检查,班组长签字,粘贴合格单,跟踪表上登记、汇总,跟踪控制,限期整改,发现问题,检查质量合格,产品化装饰成品打包篇,产品最后到施工现场进行装配式安装，对于已经验收合格的部品、部位，接下来的工作就是产品的打包，打包不同于传统意义的成品保护，既是指完成的装饰部件、部品的打包保护，同时也是对产品的包装，需要美观。它是销售前的最后一道工序，标贴合格后，装饰便成了合格的商品。客户在启用时，打开包装，进行精保洁处理后即可投付使用。,专用薄膜及护角保护,石材面板插座四边贴美纹纸收边，塑料膜敷贴到位,谁能掌握其精髓，通过对供应链的改造管理和在项目过程中对产品化理念的贯彻，将传统的操作模式进化到现代的工厂化装配模式，谁就将具备在未来市场中的核心竞争优势。这需要我们不断地摸索、实践和总结。这不光是对自身固有思维习惯的突破和改变，这需要我们持之以恒，永不懈怠。,一、报价注意事项二、合同谈判要点三、工艺做法交底统一四、材料红杠线量的确定五、材料损耗的控制六、班组人工费的控制七、成品保护的控制,一、报价注意事项1、措施费的测算，精装房体量大、每平方造价较低，所以措施费所占比例就大，不能按照常规的比例进行估算，要经过仔细的测算，常规有15项内容需要进行测算：（1）现场文明施工费1.0（2）安全施工费0.4（3）环境保护费（不含竣工空气污染检测费）0.5（4）材料检验、试验费0.18（5）临时设施费0.8（6）脚手架费（按现场实际条件定）（7）材料运输费（按现场实际条件定）（不同于一般性工程）（8）材料二次搬运、夜间搬运增加费0.15,（9）工程超高人工降耗增加费（按现场实际条件定）（10）室内保洁费（不含开荒保洁）0.15（11）深化设计费0.1（大堂酒店需增加比例，根据图纸情况另行商议）（12）已完工程及设备成品保护费0.4（13）包干费（现场水电费、垃圾清理至楼下指定由总包外运、3小时以内停电停水，不含土建总包服务费）1.0（14）住宿补助及远征施工费（按现场实际条件定）（15）空气污检测费（正常是要推给甲方处理）,总体上取下来会在810左右，实际成本会在57左右，主要是考虑后期维修费用，维修周期长、维修工作量大，工程竣工以后还要考虑到12年长时间留守部分工人待命维修，因为现在小业主上百万元买一套房，挑剔是正常的，这块费用又不好单列，只能含在相应措施费内，例如东九竣工一年多，已花了120万左右维修费用；,2、综合单价组价的测算，考虑到精装修体量大、材料单一及利润较透明的特点，我们在组价时不能按照定额进行估算，高了甲方肯定中不了标，低了是没有经营的空间，也不可能想在材料上做文章来拉亏本子目，所以在组价时要结合现场实际施工工艺进行测算，有以下几点需注意的地方：（1）吊顶轻钢龙骨含量：主付龙骨的含量偏高，沿边龙骨含量偏低；（2）成品门、家俱、木饰面没有相应定额套用，如参照类似定额需调整人工，常规是材料价的1012；,（3）卫生间墙面砖或石材铺贴，没有现成的粘贴剂定额套用，如参照干粉型定额，需根据实际情况调整含量，根据现场实测每1mm厚度大致耗用1.51.7kg粘结剂，实际铺贴厚度在810mm；（4）乳胶漆的人工在定额中含量是偏低，而这项工作在精装造价中所占比例较大，肯定是亏不得。3、公司管理费及利润1012，取费基础为总价，这样便于好控制成本。,4、其它说明：（1）甲指乙供材，按甲方签价加12采购、保管费计入结算；（2）甲供乙安材料，按甲方购买价取11.5%管理费8质量控制、深化排版、配合保管费、；（3）甲供甲安或甲方单独分包子项，并纳入装饰范围统一管理、协调的，按分包单位造价取3的总包协调费、配合费；（4）现场零星点工按90元/工日计取；,二、合同谈判要点在合同谈判过程中除了一些常规条款注意控制外，针对精装修房我们还要多关注以下几点：1、验收标准不能以小业主为准，要明确以国家验收规范为准，防止在小业主收房过程中，工程部两手一摊把责任全部加在我们身上。但在实际过程中还是对小业提出的一些非合理要求进行修补，维修量倒是不大，但是随叫随到，在背后却耗用大量人工，这是精装修工程成本上升的一大特点，怎么去控制是值得思考；,2、保修时间的明确为竣工后几年内，不是以说以开发商与小业签定合同的保修时间，而且要明确保修的内容，最好是有详细的说明，哪些在保修内，哪些不在修内（需要整理），因为精装房后期维修的成本非常之大，就像是我们是卖出的产品一样，要有详细的质保说明；3、在合同中要注明环境污染检测责任，因为精装房中很多材料是甲供或者是甲方指定，为了避免小业主收房后不必要的纠纷，一般检测是交给甲方处理，,我们身上，所以过程中一定要作为重点来经营，最好在合同上明确罚款的上限；6、审计时间要明确，我们合作的开发商基本都是用他们的合同文本，总体是对他们有利，经济形势不好的情况下，防止开发商有意拖延审计时间，不象我们做政府工程，你不审甲方还会催着审。,三、工艺做法交底统一根据报价书及现场实际情况，对施工工艺进行多方案比较，确保质量的同时把成本降至最低，一种工艺只要省一点点将是一笔不小的节约，哪怕是一块预埋板的节约、1mm厚粘结剂的节约等等，这就需要我们统一做法，尽可能把工艺优化到最佳：1、由深化设计师、施工员、预算员共同参与工艺做法深化，例如吊顶龙骨的排版、吊顶造型的做法、电视及五金预埋方案、饰面基层做法等等；精装中比较典形的有（这里不详细列举）：,（1）镜子基层采用玻镁板代替木工板；（2）软包布分格控制损耗；（3）吊顶立板尽可能采用轻钢龙骨，可合理利用零料龙骨，也有利于质量控制；2、针对确定方案进行全员交底，针对精装采用水平施工，人员较多，如果不全员交底就会达不到统一的目的；3、在每个分项刚开始施工时由专人重点检查，以便及时整改，加强首检制度的执行。4、对于影响到质量的做法一定不能省，减少后期的维修实际上也是成本的控制，如吊顶转角加固、凹槽做法等；,四、材料红杠线量的确定红杠线量是控制班组领料和统一配料的依据，精装修房都是体量大、房间多的特点，如果前期没有一个指导性的材料用量，过程中将没有办法去控制，在制定红杠线量过程中，我们要注意以下几点：1、此项工作一定要有施工员、预算员、带班结合工艺交底图纸共同参与测算，按样板房实测是最准的，并让带班签字确认，如果前期不能确定用量的材料，在班组领用前一定要测算出来，如墙纸、小五金。2、此量出来后要交仓库、施工员、带班各一份，由施工员、仓库把关班组的领用量，时刻提醒班组领用量与红杠线量和差距，设定预警线。,3、过程中要由预算员、施工员对现场做法进行检查、核对，及时调整红杠线量，尽可能把红杠线量跟实际相符合。五、材料损耗的控制（一）、损耗控制的特点1、针对户型统一、批量作业的特点，基层材料需定尺加工，减少损耗，但要注意交底和统一配料、检查，避免长的切成短的，短的扔掉现象人，例如轻钢龙骨、石膏板、墙纸采取量大定尺加工；,2、对于统一做法子项采取集中加工，由安装工人领用半成品到现场安装，如门套木工板基层、窗帘盒木工板基层、吊顶造型、墙纸、墙地砖等，主要注意现场场地的选定、班组的配合；3、针对一些比例小、比较零碎、损耗大的零星辅材，建议采取双包的形式来控制损耗，这同时也是为减轻项目部、仓管的压力，例如吊顶面自攻螺丝、油漆腻子、夹板基层枪钉、水泥黄砂、墙纸基层采用双包等；4、针对一些因为施工会造成很大浪费的主材，建议采取双包施工，例如石材、石膏线、玻璃。,5、针对房间多、空间小的特点，现场需有人专门定期检查余料集中汇总，工完料完，避免现场有存量，工人不知道还在领料。6、临时设施控制，现场特别是木工板用量往往是远远超过结算量，有很大一块是班组拿来做仓库、宿舍床板、宿舍桌子等，包括现场的水电费，我们要严格控制这一块，现在很多工程都是单独挂表结算。7、针对体量大、时间长的特点，材料领用制度要规范，班组由专人领用，项目部由施工员、预算员参与审核班组请料，但项目部要注意执行力，开了红灯就不好收场。,（二）、损耗控制在执行过程中遇到的问题前几年我们区就一直在谈损耗控制，但是在具体执行过程中还是有很多问题，我个人认为主要是以下几点原因：1、材料损耗不仅仅是对班组考核，应该同项目经理、施工员考核也挂上钩，也要签一份损耗控制责任状，从上至下都要有意识、压力。2、在深化设计上面不能让设计师去关注损耗问题，这是有点不太现实，所有深化的内容应由预算员主动参与审阅一遍，力求在效果、质量、成本上达到平衡，预算,员要进行测算多种方案的价格，供项目经理决策；3、损耗的控制其实不局限于现场材料的浪费，很多时候是交底的工艺是否合理？项目部有没有做到点对点、人对人的交底？4、成本控制的意识是有了、制度也有了，但是做到最后效果可能是一般，是什么原因导至这种结果呢？关键还是要有一套完整的实施流程来推动制度的执行，每个人的责任是什么，相互之间怎么沟通；5、针对每个项目部不同的施工水平，我认为要有套指导性的东西帮助材料损耗控制，例如像质量通病一样，大家集思广益也来编制损耗控制通病：,6、老板和带班之间在损耗控制上是一种矛盾，老板认为材料节约了，他的人工肯定是花多了，所以往往老板是不太关心现场材料损耗问题（没有那么高的意识，也不在乎这点奖罚金额），我认为应该直接同带班考核。7、最终考核对现其实很难做，首先前期测算的数据要有说服力，并能够随着工程进展，根据实际情况不断调整，对过程中班组节约或损耗要有依据辅助说明，如,七、成品保护的控制1、其它配合安装单位的破坏，特别是水电、空调单位的破坏，虽然找业主可能会签给我们，但是这块签证怎么算都是划不来，所以要加强兄弟单位的配合，相互理解、多沟通。2、后期五金件、洁具等遗失、破坏，要加强开门制度的执行，要有专人负责开门，而且要有一套制度来管理，例如进房间要有胸卡和鞋套等，并做好登记手续。,照片、联系单、领用签字单等；六、班组人工费的控制1、人工费在50前需签定合同并包死，由班组共同承担风险，由此加强班组自身的管理。2、合理按排工作，帮助班组去控制人工费，不能东一棒西一锤的去做，在工序上、材料配送上要合理、到位；最好采用单一流水作业，例如做门套安排一些固定人员，就专门做门套。3、规范做法，注意质量通病的预防，减少维修工作量。,随着社会的发展，竞争是越来越激烈，成本控制这项工作也会越来越重要，特别是内部成本的控制，每个项目部都有自已的心得，在这里谈的不到位的地方请多提宝贵意见。,三、如何实现成本动态控制,1、设计质量控制2、招标比价3、变更签证4、竣工决算审计,1、设计质量控制,1）设立专业设计管理部门，进行设计管理和设计优化工作项目规划设计的优劣决定项目的成败,项目扩初设计的优劣则直接影响项目的成本。有资料分析，设计费一般只占建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这小于1%的费用，对工程造价的影响度却占到75%。长期以来开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，没有专门的设计部，开发商对设计方案的技术经济性根本就没有一个控制、审查和优化程序，经常出现设计过于保守、各专业不配套、图纸不校对等现象，结果到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜；,其实开发商早在选择设计单位时，就应该建立起一套甲方和设计院就设计方案的沟通优化程序，除了设计院内部的优化程序，设计院与开发商的沟通优化程序也应该同时运行。比如该设计方案选取的计算模型是否合理，地基承载力取值是否过于保守，单桩极限承载力是否依据试桩检测报告的数据，最小配筋率是否经过验算，基础形式（如桩长及数量）、底板厚度、钢筋含量等是否可以再优化,机电系统的功能配置,系统设置，设备选型等是否经过价值功能的论证?所有这些都影响到设计方案的经济性。,2、招标比价,1、工程招标应采取公开招标或邀请招标，选择有实力的承包商；要求提供投标保证金和履约保证金；要考察施工企业的建设业绩和技术装备等，优先考虑近期建设业绩与我们拟建工程相同的施工企业，特别要求承担此项目的项目经理未出任其他项目的项目经理；考察施工队伍的资信情况，资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入，负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务，这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益；考察施工企业是否具有足够的技术实力，它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。,2、工程造价及相关费用应尽量包死，尤其是地下工程如基础工程，排除地下障碍，抽水，机械进出场费、塔吊安拆等费用在招标阶段就确定下来，以免日后结算时纠缠不清。虽然这些费用具有不确定性，一次性包死可能会有风险，但甲乙双方都应承担一定的风险。应尽量自行编制标底，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。,3、中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。建立建设工程施工合同的审阅会签制度。有关的责任人要熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、材料市场价格的取定方法等，都要有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购材料和设备要列出规格、品牌、厂家和品质要求清单。要明确政策性调整是否包含在包干范围内。,3、变更签证,中期控制的关键：1）合理控制工程变更2）确保签证质量,1）合理控制工程变更,工程变更：施工技术方案的变更；材料和设备的品牌、性能、规格、参数的变更；工程数量和项目的变更；功能定位和建筑规划的变更。,为了保证投资的有效性、功能的合理性和技术的可行性，应建立工程变更管理制度，明确工程、设计、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，对工程变更的合理性、必要性、可行性作出符合现场实际情况的判断。如果由于变更导致投资增加超过某一额度时,要由投资人批准才能实施。,2）确保签证质量,为了确保签证的质量，首先应明确给予工程签证的条件：由于设计图纸变更而现场已完成部分或全部施工内容，由此造成的全部返工或部分返工；由于设计图纸遗漏或未作准确交代和描述而造成的增加工程量；合同内未包括、而根据现场实际情况必须增加的工程量；为了加快工程进度而采取的特殊施工措施；按照甲方要求发生的不包含在合同范围内的增加工程量。对于已包含在合同内、或按照甲乙双方约定的结算方式中已包含的项目，不予签证。,其次,要强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。,4、竣工决算审计,办理竣工决算时除了依据政策规定、合同、竣工图纸，现场签证和设计变更进行审核计算以外，还要坚持竣工资料和现场勘查相结合的原则进行决算审核，对竣工图上标识的尺寸，材料设备型号品牌要进行核对抽查，以确保竣工资料的真实性、合理性。签证、变更手续要齐全，要有监理、工程、设计等部门的签字认可，手续不全的不予结算。,根据规定套用定额，根据实际施工工艺对定额进行必要的换算，尤其在钢结构工程和精装修工程中，如：B2415全隐框铝合金玻璃幕墙子目中，有镀膜玻璃，铝合金型材等材料。根据设计或实际施工情况，可能是其他玻璃或其他型号的型材，型材壁厚也不一定与定额设定的一样，铝合金含量也有较大不同，这些都可以据实调整，硅酮结构胶、耐候胶也可以根据设计施工断面的不同进行调整，这些都会影响幕墙造价。,以上谈到的都属于事后控制，在决算审计中更重要的是事中控制。预算人员在施工过程中，要坚持到现场了解情况，了解施工单位落实施工组织设计及施工措施情况，了解材料使用情况，了解变更签证情况，了解工程进展动态，并且及时取样，及时搜集相关的文字材料，掌握证据。对重要材料进行市场询价，掌握价格动态；只有这样才能提高工程计价的准确性，合理性。,从以上几个方面的分析可以看出，投资的动态控制实际上是一种主动控制，要求充分发挥从高层管理人员到基层工作人员的主观能动性，并要求具有较全面的业务能力和强烈的责任感。只有这样，才能在日益激烈的房地产开发市场中更加稳健的占据一席之地,成本动态控制案例一,房地产公司动态成本控制作业指引1.流程概况流程目的及时发现项目实际成本与成本目标的偏离并预警，最终使项目结算成本在成本目标的范围内。流程范围适用于控制不可预见的事项和管理不善引起成本变化的情况。主导部门：投控中心流程参与部门参与部门：开发中心、财务中心、总工办、材料中心、项目部,部门流程中相关职责集团领导1.审批重大设计变更。2.按权限审批工程签证。,监委会1.审批各项目项目动态成本月报和项目成本细项超支预警表。2.审核重大设计变更，审批一般设计变更。3.按权限审批工程签证。,投资控制中心1.编制项目成本动态控制表、项目动态成本月报和项目成本细项超支预警表。2.配合设计变更及工程签证实施前的成本估算工作。3.建立项目动态成本管理台账。4.建立动态成本预警机制，根据每月成本分析结果及时发出成本预警。,开发中心1.组织项目设计变更实施，建立设计变更台账。财务中心1.针对成本超支项目，进行预算审批。总工办1.若工程签证引起工期变化，应及时调整项目进度计划。材料中心1.监控市场材料设备价格信息波动，及时调整采购计划。项目部1.按权限审批工程签证，并组织工程签证实施，建立工程签证台账。,2.工作程序2.1影响成本的变化因素2.1.1不可预见的事项范围：1)发生工程事故或其他经营活动中的事故；2)发生法律诉讼；3)因经济合同的对方不履行合同或与我方在履行合同中有纠纷；4)因政府或其他单位突然以行政手段（如制定法规、政策）调整收费、税率、利率标准；5)发生原先未预见的情况而增加了经济合同的补充协议、对外承担新的责任；6)出现了未计划的对外捐赠；7)目标成本预测时不准确；8)发生设计变更；9)市场材料设备价格波动；10)其他经营过程出现的意外情况。,2.1.2管理不善的范围：1)作业现场管理松懈，导致物料被盗或被抢；2)计算不精发生多余采购物资；3)为无效劳动支付了劳动报酬；4)工作质量低劣引起的返工开支；5)使用过程中的浪费；6)非必需的计划外开支；7)未能以市场最合理的价格购物或价与质不匹配；8)工期拖延造成的费用增加；9)其他管理不严的情况。,2.2动态成本控制方法2.2.1由于某些成本细项是在一个项目周期内逐年逐月渐渐开支掉的，到真正突破该细项成本目标时，都已到了项目的后期。若在项目后期出现许多细项突破而预警时，其实成本早已发生失控，为此我们将动态成本定义为：动态成本=合同价已支付部分+变更洽商部分+预计将要发生部分2.2.2只要某个成本细项即将发生超支或很大可能超支（即虽然已支付部分在合同价以内，但加上预计发生部分已超合同价）就必须预警，而不是成本科目超支再预警。除非集团领导书面明确授权成本责任部门可在某个成本科目细项内挪项使用，投控中心可不发出预警。,2.3设计阶段2.3.1当初步设计任务书与方案设计有变化或者在初步设计过程中有重大变更，开发中心应及时与投控中心沟通，估算变更对项目成本的影响，报集团领导审批后，调整成本目标。2.3.2当施工图设计任务书与初步设计有变化或者在施工图设计过程中有重大变更，开发中心应及时与投控中心沟通，估算变更对项目成本的影响，报集团领导审批后，调整成本目标。,2.4施工阶段2.4.1每月5日前，由投控中心对合同的结算成本目标进行预测，并填写项目动态成本月报，对成本目标进行分析，提出相关解决建议，报监委会审批。若出现成本细项超支情况，所有成本预警均填写项目成本细项超支预警表，并按表中程序进行审批。情况紧急时（如工程事故处理）可先口头预警，但必须在三日内补办书面审批文件。2.4.2投控中心每年1月10日和7月10日前，与各部门核对各自负责的成本统计情况，编制各项目成本分析报告，对超成本目标的子目，进行分析和预警，并提出应对措施，报监委会审核、集团领导审批。,2.5预警处理2.5.1不同意使用不可预见费调整目标成本，要求采取有效降低成本措施解决。如：与要价更低的合作方签订经济合同或要求项目再作努力，降低政府收费，以确保不超支。2.5.2对已经超支的或通过努力也无法避免的即将超支，需要使用不可预见费调整目标成本，集团领导审批后执行。2.5.3当成本不可预见费已经用完，或将不可预见费预留他用，不能在成本不可预见费内调整时，即意味着项目总成本将被突破，此时应写出总成本调整的专题报告，监委会审议通过、集团领导批准后执行。,3.支持性文件3.1.项目成本管理流程4.相关记录待完善,成本动态控制案例二,某开发商在某商贸广场项目C地块的基础设计中，对某建筑设计院的设计方案进行优化论证，原基础底板厚度为500MM，下沉式地下广场抗拔管桩的数量为288根，后经优化，底板厚度减少150MM，管桩数量减少20%，虽然拖延了几天开工时间，却极大地节约了成本。,动态成本控制在机电设计阶段对造价的影响更加明显。如：冷却塔选用闭式还是开式，空调机组选用多大冷量，水泵需要高转速还是低转速，是否需要青铜叶轮等等。某开发商在某商贸广场B区空调总供冷量为26400KW，总供热量8800KW，空调系统总负荷相当大。在制冷制热相同的情况下，选用电制冷或燃气制冷机组会有不同的投资，全年的运行管理费用也有较大差别。由于用电负荷总量已定，若增加容量，变电站投资巨大，而天然气市政管网由工地附近经过，经过各种技术经济方案的比较，选择两台500万大卡（约5820KW）溴化锂吸收式冷温水机，三台1200万大卡（每台约4218KW）离心制冷机，一台400万大卡（约1392KW）螺杆制冷机的方案，既充分利用了现有资源，又节约了成本。,何为材料损耗？,构成产品实体净用的材料数量，又包括施工场内运输及操作过程不可避免的损耗量。材料损耗率是材料损耗量与材料总消耗量的百分比率消耗量=成品量+损耗量-回收量,预算定额的材料损耗,它是指在节约和合理使用材料的条件下，生产单位合格产品所需要消耗一定品种规格的材料，半成品，配件和水，电，燃料等的数量标准，包括材料的使用量和必要的工艺性损耗及废料数量。定额损耗率反映的是社会平均水平-合格品,常规定额的材料损耗率,石材地砖基层板材石膏板地板地毯墙纸饰面玻璃全玻璃隔断,2%地2%墙3%5%2%5%5%对花15%3%6%,常规定额的材料损耗率,轻钢龙骨钢材成品五金铝型材基层管内穿电线电线管卫生器具配件,6%6%0%7%16%3%1%,常规定额的材料损耗率,金属板材、木螺钉、园钉等铝扣板、铝塑板、镜面不锈钢天然砂、碎石、石英砂水泥、防水粉、生石膏各种油漆、涂料108胶、腻子、油腻子,4%7%3%1%34%5%,定额里几个为什么？,为什么木质类基层板材损耗率为5%，而金属类基层板材损耗率为4%呢？为什么铝塑板、铝扣板、镜面不锈钢板损耗率为7%，而木质饰面板损耗率为5%呢？为什么地毯损耗率为5%，而地毯胶垫损耗率为10%呢？,造成材料损耗的几个环节,材料场内运输及二次搬运库存保管施工操作裁切、不可再利用废料交底不清引起返工质量缺陷引起返工下单尺寸错误引起成品保护不到位偷盗、人为浪费、摊销材料的未再次利用等,几种容易超定额损耗率的材料,地砖、墙砖等规格面材干挂石材钢龙骨水泥砂浆找平厚度不锈钢、铝板等板材的折边墙纸、软包面料PVC卷材拼花轻钢龙骨隔墙及石膏板,施工损耗率几个规律,规格材料材质面积小的损耗率低施工面积越大损耗率相对要低要求表面纹理一致的损耗率相对要高通用性强的损耗率低,什么是工厂化管理？,公司推行的工厂化施工管理也就是丰田公司的精益生产方式在建设施工中的运用。其核心是实现七个“零”的终极目标。是一种理念是一种文化。杨总：经营上精心统筹；管理上精雕细刻；生产上精心组织；效益上精打细算。生产中，凡是在凡是不能直接创造出价值的一切活动，均视为浪费,施工中的浪费,工厂的七种浪费等待浪费搬运浪费不良品浪费动作浪费加工浪费库存浪费生产过多（早）浪费,消除解决适时进场适时施工合理步骤材料合理组织进场时间“零缺陷”合理步骤降低材料损耗把仓库留给供应商合理步骤,你认为减少浪费最重要的一点是什么？,掌握“第一次把事情做对”的“零缺陷”质量新思维，削减质量损失成本,管理中的浪费,等待等待上级的指示；等待下级的汇报无序职责不清造成的无序由于制度、管理等方面的原因，造成某项工作好像两个部门都管，却纠缠不休，整天扯皮，使原来的有序反而变成无序，造成极大浪费。一个有效的管理者应该是一个规范化的高手，能把复杂无序的工作标准化、规范化、简单化，从而使每个员工可以完成原本无法完成的工作。,控制浪费的二个阶段十个环节,未雨绸缪深化设计施工放线排版订样施工方案施工交底,按部就班收货验收库存保管出库退库监督检查成品保护,管理中的浪费,协调不力所谓协调，就是指组织中的一切要素、工作或活动要和谐地配合，以便于组织的整体目标能够顺利实现。有了良好的协调，就会出现112的协同效应。,管理中的浪费,闲置重叠机构重叠，职能重叠形成人浮于事，使生产经营要素不能得到有效利用，造成了闲置的浪费。唯有敢于授权，才能简化流程，提高效率。,如何降低墙纸类的材料损耗率,定尺加工、定尺采购工厂生产在墙纸长度上可以任意裁切，并不会增加墙纸的生产成本。如现场层高2.8M，定制可8.5一卷或者12M一卷。,合理步骤,如何降低石膏板、轻钢龙骨类的材料损耗率,减少现场库存减少不必要的搬运石膏板最大的耗损来自于多次搬运，能做到即用即到最好了，把库存留给供应商，减少库存量和不必要的搬运能有效降低耗损。量大定尺减少裁切损耗同样石膏板的长度也可定尺采购（朱农）,管理中的浪费,应付应付的浪费主要是由责任心不强和素质低下等造成的健全以绩效为中心的监督考核机制低效学习能力的不足，危机意识的淡化,如何降低贵重五金类的材料损耗率,核准使用量规范领用责任到人加强成品保护预防偷盗特别无法封闭的工程，安装好的贵重五金容易发生偷盗。施工后期加强成品保护专员，责任到人,成本控制的基础知识,最容易偷工减料的TOP10列举墙面刷漆1偷工指数：现象：乳胶漆是目前最常见的墙面装饰材料，在具体施工中可以进行涂刷、辊涂或喷涂。如果工人在施工时不认真或敷衍了事，常会出现微小的色差。尤其是颜色较深的乳胶漆更会出现这种问题。墙面专家提醒：乳胶漆在使用之前需要加入一定的清水，调配好的乳胶漆要一次用完。同一颜色的涂料也最好一次涂刷完毕。如果施工完毕后墙面需要修补，就要将整个墙面重新涂刷一遍。,成本控制的基础知识,2下水管路偷工指数：现象：施工队在进行装修时，有时为了图省事，将含有大量水泥、沙子和混凝土碎块倒入下水道。这样做的直接后果就是严重堵塞下水道，造成厨房和卫生间因下水不畅而跑水。有些工程虽然在最后验收时没有问题，但总是出现下水不畅的问题。墙面专家提醒：严格监督施工队，不能拿下水道当垃圾道使用。在水路施工完毕后，将所有的水盆、面盆和浴缸注满水，然后同时防水，看看下水是否通畅，管路是否有渗漏的问题。,成本控制的基础知识,4墙地砖铺贴偷工指数：现象：铺贴墙地砖是一个技术性较强的工序。如果工人们偷工减料的话，最容易出现瓷砖空鼓、对缝不齐等问题，另外铺贴瓷砖用的水泥和粘接剂也有讲究，如果配比不合理也会出现脱落等问题。墙面专家提醒：根据北京市建委出台的家庭居室装饰工程质量验收标准中，要求墙地砖铺贴应平整牢固、图案清晰、无污垢和浆痕，表面色泽基本一致，接缝均匀、板块无裂纹、掉角和缺棱，局部空鼓不得超总数的5。,成本控制的基础知识,5墙面剔槽偷工指数：现象：暗埋管线就必须在墙壁和地面上开槽，才能将管线埋入。少数工人在进行开槽操作时野蛮施工，不仅破坏了建筑承重结构，还有可能给附近的其他管线造成损坏。墙面专家提醒：在施工之前，要和施工队长再次确认一下管线的走向和位置。针对不同的墙体结构，开槽的要求也不一样：房屋内的承重墙是不允许开槽的，而带有保温层的墙体在开槽之后，很容易在表面造成开裂，而在地面开槽，更要小心不能破坏楼板，给楼下的住户造成麻烦。,成本控制的基础知识,3电线接头偷工指数：现象：电工在安装插座、开关和灯具时，不按施工要求接线。尤其在消费者使用一些耗电量较大的热水器、空调等电器时，造成开关、插座发热甚至烧毁，给消费者带来了很大的损失。墙面专家提醒：在施工中监督电工严格按照操作规程进行施工，在所有开关、插座安装完毕后，一定要进行实际的使用，看看这些部位是否有发热现象。,成本控制的基础知识,6接缝修饰偷工指数：现象：在一些墙面与门、窗户的对接处，以及两种不同颜色涂料对接的地方，也正是工人们经常敷衍了事的所在。您往往会看到乳胶漆与木做之间的涂料互相混杂，接缝处出现各种问题。墙面专家提醒：对于接缝的处理是很重要的，您一定要监督工人认真施工。如果在墙面上有两种颜色的涂料相对接时，在施工中一定要在第一种颜色的边沿处贴上胶带，再在其上涂刷另一种颜色的涂料，这样只要在施工完毕后撕去胶带，整个接缝就可以非常齐整了。,成本控制的基础知识,8小面处理偷工指数：现象：所谓“小面”，就是一些消费者眼睛看不到，又不太留意的小地方，例如户门的上沿、窗台板的下面，暖气罩的里面等地方，有些工人在这里就会偷工减料，甚至会不做任何处理。墙面专家提醒：记住任何物体都是有6个平面的，在检验工程质量时不要忽略任何一个细节。,成本控制的基础知识,7把这些墙壁编上号码并画出平面图，接着用笔画出电线的走向及具体位置，电线穿管偷工指数：现象：在家庭装修施工中，几乎所有电线都是穿在PVC管中，暗埋在墙壁内。因此电线穿进PVC管后，消费者根本看不见，而且更换比较难。如果工人在操作中不认真，会导致电线在管内扭结，造成用电隐患。如果工人有意偷工减料，就会使用带接头的电线或将几股电线穿在同一根PVC管内。墙面专家提醒：消费者最好自己购买电线，然后在现场监督工人操作，安装完毕后要进行通电检验。另外，消费者一定要让装饰公司留下一张“管线图”。当电工刚刚把电线埋进墙壁时，就可注明上距楼板、下离地面及邻近墙面的方位，特别应标明管线的接头位置，这样一旦出现故障，马上可查找线路位置。,成本控制的基础知识,10基底处理偷工指数：现象：在涂刷乳胶漆、铺贴墙地砖之前，一定要做好基底处理。有些工人在施工时在这方面偷工减料，轻则造成墙面不平整，乳胶漆涂刷后有色差，重则乳胶漆变色脱落，或瓷砖粘贴不牢。墙面专家提醒：在墙地砖的铺装施工中，您要注意瓷砖不能直接铺在石灰砂浆、石灰膏、纸筋石灰膏、麻刀石灰浆和乳胶漆表面上，而是要将基层面处理干净后方能铺设。瓷砖和基底之间使用的粘结浆料，应严格按照施工标准和比例调配，使用规定标号水泥、粘结胶材料，不能随意调配。在涂刷乳胶漆时，您一定要注意墙面腻子的披刮是否均匀、平滑，打磨和滚涂是否到位等问题。另外，您要注意乳胶漆是否配比得当。,成本控制的基础知识,成本控制的基础知识,成本控制的基础知识,9地面找平偷工指数：现象：有些房屋的地面不够平整，在装修中需要重新找平。如果工人不够细心或有意粗制滥造，就会造成“越找越不平”的问题，而且施工中使用