复星地产基金融资设想

,复星地产基金融资管理设想,2012年8月,1,二、复星地产板块融资现状分析,目录,一、复星地产板块发展战略解析,三、实现地产板块基金募集解决路径,四、总结及下阶段工作计划,一、复星地产板块发展战略解析,全球一流的投资集团,复星集团,全球一流的地产投资集团,复星地产控股,1、定位清晰全球一流的地产投资集团（多产品线、全产业链）,2、实现逻辑-复星集团,持续对接长期、低成本、全球化的优质资本,复星集团,持续寻找低风险、高回报、可持续的投资机会,融资,能力建设,形成结果,有效退出,持续对接偏好地产的长期、低成本、多类别、全球化资本,主题化地产产品线孵化能力地产企业家对接合作能力项目开发关键节点控制能力项目成本控制能力商业资产整合管理能力全球地产企业并购能力以现金流为基础的产品规划能力持续引进培养地产专业管理人才能力.,形成管控体系清晰、全产业链、多产品线的地产集团,整体或分拆通过上市、股权出让、项目出让、reits等退出,2、实现逻辑-复星地产,6,2015与2020年的定量挑战目标,2012,管理下资产,管理下基金,管理下营收,938,归属复星净利润,151,102,18,复星地产挑战口径（亿元）,2013,1483,326,193,25,2014,2140,542,401,35,2015,2880,777,1032,99,2020展望,5200,1500,2250,200,3、发展规模,3、发展规模,在未来发展中，无论是管理资产规模还是利润规模都将占复星集团“万亿资产、三百亿利润”的半壁江山还有八年零四个月，时间紧，任务重必须高起点布局，创造性工作，全面提高投融管退的能力,4、结合四个维度,做进一步思考,41结合四个维度,产品定位清晰地域布局清晰决策管理明确,决策管理：投资预审投资决策委员会,42结合四个维度,地产板块决策事项（新37条）,两翼人才的建设,43结合四个维度,下阶段研究重点,44结合四个维度,本次解决重点,二、复星地产板块融资现状分析,1、目前融资结构分布不够合理,36.52,2、基金业绩分散于不同主体，不满足险资投资要求,基金业绩无法合并计算不能满足保险等大型机构LP的投资需求,21保险资金对股权投资基金的要求,根据关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知：保险资金投资股权投资基金，发起设立并管理该基金投资机构的资本要求，调整为注册资本或者认缴资本不低于1亿元人民币。管理资产余额不低于50亿元，具有丰富的不动产投资管理和相关经验。拥有不少于15名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于4名。,22地产板块目前已发基金列表,23目前地产板块组织架构,基金规模30亿,基金规模52亿,3、多点对接高端LP，募集无序,各产品线分别派员对接高端LP,不利于各类优质LP投资人持续投资复星基金,不利于提升复星基金品牌在市场上知名度,4、激励机制有待尽快完善,尚未有统一的基金激励机制不利于调动各团队的积极性,5、多条产品线有基金募集需求,需要协调有序发行，避免募集冲突,I,II,III,IV,星豫资本计划年底前5亿、明年15亿,星浩资本计划明年55亿,星颐资本计划今年5.5亿、明年1亿,星泓资本计划明年15亿,即将发行基金,V,浙商建业和养生地产计划编写中,三、实现地产板块基金募集解决路径,1.1组织机构改善，合并计算业绩（现有组织架构）,复星地产控股集团,复星,复地,利源,BFC,星颐,星泓,策源,星浩,浙商建业,星豫,星堡,1.2组织机构改善，合并计算业绩（改造后的组织架构;初步设想,获批推进后,需制订专项方案再上会,组织专门团队落地）,第一步（2013年）,1.3组织机构改善，合并计算业绩（改造后的组织架构初步设想;获批推进后,需制订专项方案再上会,组织专门团队落地）,第二步（2015-2020）,复星地产控股集团,复星,地产GP,地产代建,地产商管,持有物业,星浩,利源,销售代理,星颐,GP4,子基金1,子基金2,子基金3,子基金4,母基金,项目1,项目2,项目3,项目4,关于地控板块组织架构改造的说明,本次组织架构改造，仅为融资所需原则上，不改变原有管控方式,整合的优点：,使整个地产板块能够合并计算业绩，有利于更好地对接大型机构投资者截至2012年6月末地产板块净资产规模246.7亿，整合后一方面可以成为一个新的、规模较大的融资主体，另一方面将来也可为各产品线融资提供担保有利于提升复星地产行业内排名，有助于品牌建设有利于为复星地产将来整体上市做准备,2、建立协调机制融资预审,融资预审的内容包括但不限于基金融资、保险融资、信托融资、保理融资、委托贷款、并购贷款、经营性物业贷款、债券融资等融资事项，不包括一般项目开发贷、产品线日常向银行借入的流动资金贷款、证券市场融资以及以参与管理为目的的合资合作活动。融资预审会主要涉及的内容：1、上会的要件和格式是否完整及准确使用；2、融资结构、期限是否合理；3、成本是否最优、担保方式是否合理；4、融资机构是否符合战略定位；5、基金融资事项中的GP的出资比例、资金投向、预期收益、管理费率、基金规模、期限、交易结构、风控措施、退出方案等是否合理；6、保险融资事项中的项目情况、信用增信方式、融资利率、规模、期限、退出方案等；7、信托融资事项中的信托规模、资金投向、预期收益、期限、还款及分配方式、信托费用、风控措施、信托结构等是否合理。建立融资预审小组，成员包括：复星集团领导、地产控股领导、地产控股财务资金部、法务部、基金部、各产品线相关业务负责人。,我们的目标开发LPA+B类,A、B类LP,3、建立地产基金机构投资者融资专员制度,地产基金融资专员专门负责对接倾向于投资地产的LP的人员PE基金融资专员专门负责对接倾向于投资PE基金的LP的人员,4.1整合现有基金团队目前各产品线人员情况如下：,4.2整合现有基金团队将分散的专业人员集中,此处分两步走,5.1制定基金发行激励机制（初步设想内容）,对渠道,对员工,5.2制定基金发行激励机制（初步设想内容）,合理分布各产品线发行基金时间,第一步,第三步,整合基金品种,地产基金产品“超市”稳步落地,第二步,6、基金产品策略,待融资主体整合、基金团队整合后，统一设计满足各类LP投资人的基金产品，最终形成基金“超市”,初步基金超市概念,例如：利源,例如：复地、星浩的商办项目,例如：外滩金融中心,针对各类LP定向选择产品：,例如：复地、星