2012年中级会计职称(会计实务)之投资性房地产 课程

.第一节投资房地产的定义、特征和范围一、投资房地产的定义和内容(a)定义和特征(b)范围二、注意下列特别项目是否属于投资房地产：1.企业租赁到我们公司职员住的宿舍：不是投资性房地产。2.临时住宿的投资性房地产，企业的意图是继续利用外部租赁：属于投资性房地产。3.企业以经营方式租赁建筑物或者土地使用权出租给其他单位或者个人不属于投资性房地产，不被视为企业的资产。另外，以融资租赁购买的固定资产再租赁为经营租赁，也将用作本企业投资性房地产会计。4.根据国家有关规定确定的闲置土地：不属于投资性房地产。5.房地产公司的销售住宅和房地产开发公司持有附加值销售的土地储备权等库存的房地产不属于投资性房地产。6.企业租赁建筑物，根据租赁合同提供给承租人的相关辅助服务在整个合同中并不重要，因此必须将该建筑物识别为投资性房地产。企业直接建设的房地产，达到预定的可用状态后，应自行使用，以后改为外部租赁，当该房地产达到预定的可用状态后，应认识为投资性房地产。（）疑难解答编号325040101:此问题的问题“正确答案”对此的答案是，企业自行建设的房地产达到预定的可用状态，过了一段时间后，如果用于外部租赁或资本增值，就要将自行建设的房地产识别为固定资产，然后对外租赁，再转换为投资房地产。所以这个问题错了。企业租赁的建筑物或土地使用权只能单独计量和出售，被认定为投资型房地产。（）疑难解答编号3240504002:此问题的问题“正确答案”“对此的答案”是投资性房地产，是为了租金、资本收益或两者而保留的房地产。投资房地产必须能够单独计量和销售。如果不能分开计量销售，就不承认是投资性房地产。例3多主题以下其中属于投资性房地产的是。A.出租的建筑物B.要出租的建筑物C.租赁的土地使用权D.以运营租赁方式租赁后再租赁的建筑物疑难解答编号3250404003:此问题的问题“正确”AC在“答复分析”投资房地产中，保留和准备(1)租赁的土地使用权，(2)增值后转移的土地使用权。已经出租的建筑物。选项b，尚未租赁。无效。选项d，不是企业拥有的资产的一部分。无效。例4多主题以下选项中不属于投资性房地产的是。A.房地产企业开发的销售准备住房B.房地产企业开发的租赁住宅C.企业为住房建设持有的土地使用权D.企业以租赁方式租赁的建筑物疑难解答编号3250404004:此问题的问题“正确答案”ACD回应分析选项a属于企业的库存。选项c属于无形资产。选项d，企业以租赁方式租赁的建筑物，产权不属于企业，不能确认为投资性房地产或企业的资产。第二节投资房地产确认和初步措施一、投资房地产确认和初步措施(a)确认投资房地产要认定某项目为投资性房地产，首先要符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件。1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。这个投资房地产的成本可以稳定地衡量。(b)投资房地产的初步计量：关注获取渠道1.购买的投资房地产对于企业购买的房地产，只有在购买房地产时想对外租赁或用于资本收益的情况下，才可以说是购买的投资性房地产。投资型房地产的费用，包括购买价格、相关税金以及可直接归属于该资产的其他支出。10年6月1日，甲社计划购买一套办公大楼，进行外部租赁。今年6月10日，甲公司和乙公司签订了从办公楼购买日开始向乙公司租赁的合同，租赁期限为10年。8月1日，甲公司实际购买写字楼，价格共90，000元，假设不考虑其他因素，甲公司为后续测量采用成本模式。要求：公司的会计处理。疑难解答编号32405040105:此问题的问题“正确答案”公司的会计处理如下：贷款：投资房地产写字楼90，000贷项：银行存款90 0002.自建投资房地产企业自行建设(或开发、以下等)的房地产，只有在完成自己的建设或开发活动(即达到预定的可用状态)的同时开始外部租赁，或利用资本增值，才能认定自己建设的房地产为投资性房地产。投资性房地产自行建设费用由该房地产建设达到预定可用状态前发生的必要支出组成。案例6计算分离问题210年2月，a公司从其他单位购买了土地，开始在这片土地上自行建设两个工厂，210年11月，a公司计划完成工厂，与b公司签订运营租赁合同，将其中一个租给b公司。租赁合同决定，该工厂完工时开始租赁，210年12月5日同时完工两个工厂。土地使用权费用为9000元，两家工厂实际费用为12000元，可以单独销售，假设甲公司采用成本模式进行后续测量。要求：公司的会计处理。疑难解答编号3240504006:此问题的问题“正确答案”公司的会计处理如下：土地使用权的相应部分同时转换为投资性房地产=9，000 (12，0024，000)=4 500，000(元)贷款：固定资产工厂12000投资房地产工厂12000贷款：建设中的工厂24000贷款：投资房地产租赁土地使用权4 50万贷款：无形资产土地使用权4 500，000二、投资房地产的后续支出原则：符合投资房地产确认条件，资本化；否则将收取费用。资本化后续支出与固定资产资本化后续支出的会计不同，被记入“投资房地产建设中”。21年5月，甲公司和乙公司的工厂运营租赁合同即将到期。出厂价格为50，000元，已折旧为10，000元。为了增加工厂租金收入，甲公司决定租赁期满后改造该工厂，并与c公司签订经营租赁合同，在重新扩建完成时将该工厂租赁给c公司。210年5月31日，随着与b公司的租赁合同到期，该工厂很快进入再扩建工程，210年12月31日，该工厂扩建工程竣工，共支出5000元，立即根据租赁合同租给c公司，假设a公司采用成本模式测量。要求：公司的会计处理。疑难解答编号3250404007:此问题的问题“正确答案”在这种情况下，重建支出是后续支出，应假定符合企业会计准则第3号投资性房地产第6条规定，将投资房地产费用入帐。公司的会计处理如下：(1)210年5月31日，投资性房地产转入重建事业借方：投资型房地产工厂 40，000正在建设中投资性房地产折旧10000贷款：投资房地产工厂50，000注意：不应通过“在建项目”帐户记帐。(2)210年5月31日至210年12月31日发生了重建支出借用：投资房地产工厂 5000建设中贷项：银行存款5，000(3)210年12月31日，重建工程竣工贷款：投资房地产工厂45000贷款：投资房地产工厂 45，000正在建设中对投资性房地产的后续支出都在实际发生时资本化。（）疑难解答编号3250404008:此问题的问题“正确答案”“答案分析”投资房地产的后续支出符合投资房地产确认条件并资本化。否则将收取费用。第三节投资房地产的后续计量投资性房地产的后续测量有成本模式和公允价值模式两种，企业可以选择其中一种进行测量，但公允价值模式测量必须满足一定的条件。一、使用成本模型进行投资房地产后续计量可以对照固定资产、无形资产处理想法来理解。会计要点摘要：1.设置“投资房地产”账户会计；2.通过期限折旧或摊销、投资房地产累计折旧(摊销)帐户、租金接收收入确认、其他业务收入帐户进行摊销。计算出的折旧或摊销额通过其它业务成本帐户记帐。3.损坏损失应基于固定资产，无形资产。借记资产减值准备帐户，贷记投资房地产减值准备帐户。案例9计算分离问题甲公司将一套写字楼租给b公司，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续测量。假定该办公楼的费用为72，000元，按使用年限平均法计算折旧，使用寿命为20年，净残值为0。经营租赁合同，b公司决定每月以等额支付甲公司租金400，000韩元。要求：公司的会计处理。疑难解答编号32405040211:此问题的问题“正确答案”公司的会计处理如下：(1)每月折旧每月折旧=(72 00020) 12=300 000(元)贷款：其他业务费用租赁办公室折旧300，000贷项：投资房地产累计折旧300 000(2)每月确认租金收入借方：银行存款(或其他应收帐款)400 000贷款：其他业务收入租赁办公室租赁收入400 000第二，使用公允价值模型进行后续计量的投资房地产(a)采用公允价值模式的前提满足以下两个条件：1.有投资性房地产的地方就有活跃的房地产交易市场。2.企业可以从活跃的房地产交易市场中获取同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，合理估计投资性房地产的公允价值。(b)使用公允价值模型进行后续计量的会计处理会计要点：1.还设置了投资房地产账户。明细帐户是成本、公允价值变动。2.成本模式测量与差异在于，以公允价值模式测量的投资性房地产不再折旧，不再摊销，不需要损坏损失准备金。3.设定公允价值变动损益科目，以说明期末投资房地产公允价值变动的影响。资产负债表日，投资房地产的公允价值是高于原始账面价值的差额，借记“投资房地产公允价值变动”账户，贷记“公允价值变动损益”账户；公允价值低于分类帐部价值的差额，作相反的会计分录。处置相应投资性房地产时，将持有期间累计产生的公允价值变动损益转移到其他业务成本帐户。4.取得租赁收入，借记银行存款等科目，贷记其他商业收入等科目。10计算分离问题210年9月甲公司和乙公司同意将新建的一栋办公楼租赁给乙公司，租赁期限为10年。210年12月1日，该办公楼开始出租，办公楼的工程费用为80，000元，公允价值也相同。写字楼所在地区拥有活跃的房地产交易市场，可以在房地产交易市场对同一类房地产进行市场报价，甲公司决定利用公允价值模型对该租赁的房地产进行后续测量。在确定该投资性房地产的公允价值时，甲公司选择了与该房地产所在地区类似结构和用途相同的房地产，参考了个体所在房地产交易市场的平均售价，将周边市场信息和个体房地产的特性结合起来，210年12月31日写字楼的公允价值为84000元。要求：根据上述资料，准备甲企业相关会计处理。疑难解答编号3240504002:此问题的问题“正确答案”公司的会计处理如下：(1)210年12月1日，a公司租用了办公楼贷款：投资房地产写字楼费用80 000贷款：固定资产办公室80，000(2)210年12月31日，账面价值根据公允价值进行调整，公允价值与原始账面价值之间的差额计入当期损益借方：投资房地产写字楼公允价值变动4，000贷方：公允价值变动损益投资房地产4000案例11计算分离问题a企业是为房地产经营而开发的企业。2009年8月，甲公司和乙公司开发的一套精密写字楼完成开发，并签订租赁给乙公司的租赁期限为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成，开始租赁，写字楼费用为90，000元。该写字楼位于商业繁华区，有活跃的房地产交易市场，在房