某镇区改造项目整体规划及营销提案(PPT 99页).ppt

三教镇镇区改造项目总体规划和营销建议，重庆仲信联行房地产营销规划有限公司2014年12月8日，重庆六六六六房地产开发有限公司，目录， 第一部分三教镇市宏观环境研究第二部分三教镇市商业和住宅分析第三部分消费者问卷调查第四部分本项目整体定位计划第五部分项目商业招揽战略第六部分整体营销战略第七部分项目推进战略，我们是房地产业的综合服务商，综合服务完全解决方案， 为什么我们可以说是综合服务业，咨询制度：周，每月向客户提供工作总结，及时接受客户评定，与客户每周，每月例会制度，澪南【北城天骄】项目通信例会，为什么我们要综合服务如何整合呢？ 通过“专业分工”和“高效整合”来实现。 “专业分工”和“高效整合”相互依存，相互促进。 “没有专业分工”、“有效整合”空论没有“有效整合”，“专业分工”多势众，我们是综合服务业，十年成功经验的专业营销团队知道地区知识，策划推进、销售管理、商业运营的综合团队彻底解决你的担心经过十年房地产市场起伏的暴风雨，参与了二十多楼盘的运营，积累了完全领先的训练盘的经验，结合永川三教市场的实际，制定了周密可行的方案，可以一举成功。 开发者无需担心、支付学费、走弯路，可以一举成功项目，解决风险，赢得更多的利益空间。 合作优势，部分三教镇宏观环境研究，三教镇位于重庆市永川区北部，面积108平方公里，辖区主庙，双河口两个社区居委会，13个农业村，总人口6.4万人。 从永川到合川、大脚、铜梁的高等级公路纵贯整个区域，重庆市三环高速公路在町内设有道口。 三教镇先后被国家六部委员授予“全国重点镇”，国家民政部命名为“全国民政工作全优乡镇”，重庆市命名为“市农村基层组织建设六好乡镇党委”、“市乡镇企业示范区减西铸造城”、“商贸中心镇”、“乡镇企业明星乡镇”，重庆市首次启动“百三教概况，人口和城市化水平计划到2015年，城镇人口6.74万人，城市化率60%，城镇人口4万人到2020年，城镇人口7万15千人，城市化率70%，城镇人口5万人。 中心村和村布局，人均GDP在4800美元以上，25004800美元16002500美元1600美元以下，贸易市场、大众商业街、商场、生活时尚中心，三教町2013年城镇人均GDP为25032元(约4070 随着电器商的突起，传统商场受到巨大冲击的体验型商业街成为了新的趋势。 人均GDP与商业发展的关系，三教经济环境与人均GDP与商业发展，时间，城镇规划规模，最近2009-2015年计划人口4万人。 推进老城改造和新区(中部、东北部)建设，进一步调整城镇布局，优化城镇空间结构。 加强城镇基础设施建设，加强生态环境和绿色景观建设，全面改善城乡环境质量，形成城镇新形象。 调整老城区功能，加强老城历史文化资源急救、保护和人居环境改善，提高老城区商贸功能。 前几天从2015年到2020年计划人口5万人，占地面积4.64平方公里。 包括町区生活区部分和町区东北部工业区。 远景规模2021-2050年远景规划总用地为11.88平方公里。 一心：指镇区。 一带：指重庆三环线和永铜路南北方向城市综合经济带的两轴：城市生活发展轴、城市工业发展轴三个领域：分别是中部城市综合服务区、西南部城市生活区和东北工业区。到2020年主要发展了两个集团：镇区生活集团、镇区东北工业集团。 整体产业布局，构建“一心、一带、二轴、三领域”的产业结构，城镇综合交通发展目标、城镇交通系统规划城镇道路网络，形成“一环二纵三辐射”的道路框架系统。 一环：由三板路向镇区方向的延长段、连接永铜路、永足道路和三中道路的三条道路形成的环状线，规划二级路。 二纵：重庆三环高速、永铜路、计划一级路。 三放射：主要包括连接三教町和周边町、连接板桥的三板路，连接道路计划为二级的铜梁的永铜路，连接道路计划为二级的二石的三中道路，道路计划为二级。 以重庆三环线、永铜路、三板道路为框架，建立多种交通方式的有机连接、功能完善、快速方便、高效安全的综合交通运输系统。 在永川区北部地区的交通中继所建设三教町。 镇区的性质和规模、镇区的性质是以铸造、能源化工为主导产业的工业贸易型现代化新型城市、永川区北部副中心、重庆市中轻铸造锻件的特色基地。 城镇规模规划为2050年远景总用地11.88平方公里2020年，城镇规划人口5万人，城镇建设用地规模4.65平方公里，人均建设用地93人/平方米。 镇区功能配置，根据位置和功能分为三个功能组：1.东南部生活组主要为现状建设区域，发展比较完善，人口密度高，人居环境质量相对差，重点加强和提高镇区建设质量，完善各基础设施和公共设施建设，城市人居环境2 .中部综合服务组考虑在生活组和工业组之间设置综合服务组。 其中包括物流市场的小区域、综合用地的小区域、科学技术研究开发的小区域。 3、东北工业集团综合考虑到目前的工业基础、城镇对外交通和多年流行的风向，三教镇区的工业用地按总规则向东北方向扩展，形成工业集团，以发展铸造产业为主要。 为了确保良好的自然生态环境，工业企业的计划配置和项目选择要慎重。 产业发展方向以铸造产业为龙头，依靠绿色农副产品的加工，建立以现代农业为基础的产业发展体系。 同时正在利用重庆三环线附近的交通优势，积极准备接受永川区至重庆主要城市的产业转移。 三教町重点发展模式、三教町重点发展模式全力推进“产业集群”和“城市化交流发展”。 三教町大力增强产业竞争力，推进“永川北部城市副中心”建设。 2012年以来，极鼎铸造、金属铸造等8家企业在三教町定居，总投资额达到1.5亿元。 单方面进入三教町的铸造企业有4家，总投资额5000万元。 传统的铸造企业在不断地升级。 推进永川北部活力的三教城市，正在实现“小三教”成为“永川北部城市副中心”的新飞跃。 镇区计划2020年土地利用汇总表，第二部分三教镇商业和住宅分析，第一阶段，上世纪80-90年代中期，基础发展阶段，商品不足，流通途径单一，消费者购买商品基本上是流通合作社购买和几个摊式集散市场购买，还没有形成规模性。 第二阶段是在上世纪90年代中后期，在蜕变期发展阶段，商品的种类开始丰富起来，商品从路边的摊位式进入商店和隧道内经营，形成街区的商业和农业贸易市场，形成了小规模。 第三阶段进入21世纪，进入发展期阶段，商品多样化，商业集中出现，重视便利和环境，随着商业的发展，新商品渠道的渗透，消费服务意识的觉醒，人们在重视价格的同时，也重视环境、服务、售后服务和“一条龙”。根据第一阶段、第二阶段、第三阶段、中国商业市场在流通业中的发展特征，地方商业委员会将乡镇市场分为三个阶段：一、乡镇商业发展三阶段、二、三教商业分析、三教镇商业主要集中在三川路、环北路、南华街的三教共计经营了400多家商店三教町中心地区集中了“三教综合市场、服装卖场、家电卖场、母子卖场、便利店、饮食店等经营店铺，种类多的中心地区的经营者占町整体的60%，同时也是三教人流的最主要的聚集区。 在中心消费区、本项目、三教町零售店中，品牌店少，街区经营零散，分布在不同街道上的同时，商场的服装经营也有很多比较集中的大型店经营。其次，五金建材和饮食也相继分布。 以上统计不包括生鲜、农贸易类的店铺和摊位类的店铺，二、三教商业分析，三教町商业前三位以百货商店服装、五金建材、饮食为主要职业状态，其次，在各种补助比率比较接近的传统零售业中，百货商店的服装对租金的负担能力最高，二三教商业分析，一、基础设施滞后的三教町街道基础设施建设滞后，整体商店街还停留在80年代的住宅底商式商业，车道拥挤，人行道狭窄，路面凹凸不平，购物环境，气氛不好，对市场的抵抗力弱，几乎没有集中的商业二、辅助设施少，三教町商业街辅助设施少，如商业休闲广场、休闲座位、花池、艺术小物等民间设施少，三、三教商业基础设施、四、三教住宅状况分析，教镇住宅状况集中在90年代“集金住宅”，户型、房间配合不太合理永乐佳苑人气户型，第三部分消费者问卷调查，调查数量： 100种调查方式：访问/街头访问、消费者问卷调查1、消费者问卷调查2、消费者问卷调查3、消费者问卷调查4、消费者问卷调查5、消费者问卷调查6、消费者问卷调查7、消费者问卷调查7 调查数据分析显示，三教人们对商品房很理想，从目前房价来看，不排斥期望房价便宜、户型比例合理、以三房为主的电梯房产品。 在计划的步行街上，一般人们都会看到，其中也有展望情绪，结果新兴产品进入乡镇是先例，综合分析，本项目上市后，如果没有市场竞争，对平民的接受度是理想的，调查总结，第四部分本项目整体的定位计划体积大，行业丰富，企划商人数多，大众化消费，一站式购物，购物环境好，租赁条件合理，三教商业形象提高，重树三教商业中心，一、商业计划构想，乡镇消费者主要购买什么？ 生活日用品、生鲜肉类、商场服装、超市/超市、服装店/临街店、五金建材、家电通信、饮食店、服务类、药房诊所、医院、临街店、电器城/临街店、建材市场/临街店、临街店/新综合商场商业步行街，一，商业计划构想，二，项目整体计划布局图提案，项目计划构想：以商业步行街和裙子大楼相结合为主的商业分为地面二层，a、b、c栋与作为裙子商业的整个步行街相连。、退席式商店街氛围图、龙湖北城天街a馆退席式商业设计、咸阳IFC金融中心退席式商业设计、退席式商店街的氛围图、成都万象城退席式商业设计、三、职业态提案步调街的一楼：银行、通讯、珠宝、服饰、皮具、家纺、母子、药店、点心等零售步调街的二楼：饮食(干锅、炒菜等)、娱乐(卡拉ok、游戏、网吧、儿童游戏)、休闲(茶馆、俱乐部、酒店)等，三、职业态建议，c栋：服饰/家电/家具百货，b栋：新综合百货的职业态：生鲜、水果、肉类、水产、干货食品等备注：后期考虑临时摊位由农村摊位销售人员临时使用，c栋：服装/家电/家具商场、商场、玄关、三、b栋裙子商业区分提案，三教町新综合商场/XX农贸易超市/三教农贸易超市，三、户型提案和配合， 备注：两室主要为年轻人或老年人购买，其中部分组少的三室是本项目的主流产品，小面积可以设在二室二厅加院馆，后期老板可以自己改建三室的四室根据面积配比，可以设在三室二厅加院馆，面积在115以内，配合比1 三、户型提案与配合，双室2厅2卫1院馆95厘米，双室2厅1卫1院馆89厘米，三、户型提案与配合，标准三室2厅2卫98厘米，标准三室2厅2卫105厘米，三、户型提案与配合，双室2厅2卫78厘米，双室2厅2卫82厘米，三、户型提案与配合主题是引起行业聚合效果，产生功能聚合，形成市场战略高度，商家必须争斗。 商带商先优惠引进大商，其次引进中小商，以旧带新模式鼓励升级。 一、招商构想、一、品牌、特色商户优先代替三教镇拥有全国连锁品牌并且符合本项目行业计划的商户优先招商。 2、购买住房所有者优先(满足职业状态要求)购买该项目的房客，优先提供符合市场职业状态的创业店铺，解决生活工作问题，延长租赁期限。 3、三教镇/周边乡镇经营的商户，在三教镇经营多年，优先吸引有广泛人脉关系的商户4、独家经营商户，具有特色商品，并且在三教镇独家经营，优先吸引。 5、永川市招商在永川市经营，有在三教开设分店意向的品牌经营者优先招商，二、招商原则，1、政府支持政府和企业交流平台的构建，与政府形成交流，永川区商委或三教町政府授权，对该市场“三教町重点支援百货公司2、招商活动发布市场确定后，开始推进、宣传、推广市场，定期在三教和周边乡镇逢市日举办招商宣传活动，定期宣传商户、招商率和市场动态，举办集中合同仪式。 3、媒体跟踪报道相对于市场建设、招商活动，地方媒体(例如永川电视、永川日报等)的跟踪报道要加快步伐。 在各种活动前形成大势头，在形成轰动效果的活动中现场报道，活动后跟踪报道，扩大市场在三教町和永川区的影响力。 三、招商战略四、建立重庆乡镇“模板”商业街，以城市化率、城乡经济逐年提高的背景，打造重庆整体的“模板市场”，我们不仅宣传商业街，还宣传“商业街”后期提供的交易、服务功能，在适当的阶段5、完善的商业计划书完善的商业计划书对招商发挥工作准备的效果，定期制定招商计划书和后期运营管理方案。 6、以浙江著名商场领导为顾问定位经营商店，本案邀请浙江商会丽品会、四季青商业街专家担任本案顾问。三、招商战略、开发企业组织专家对项目商业实施统一计划，在房地产管理方面采用“管理统一化、管理专业化、管理人性”对管理者进行统一训练，组成专业清洁、保安队伍。 成立专业服务团队，专业解决业者提出的经营、宣传等有关问题。 并实施四项统一：统一招商：开发企业统一招商市场。 招揽原则是先品牌、先三教的统一计划：开发企业对市场各阶层结构实行科学的职