龙湖江与城项目一期工程总结

江与城项目一期工程总结（项目后评估版）,江与城项目工程部二00九年五月,案例：用案例分析，以事实说话，串起整个一期实施过程中的关键事件和节点，最终落脚在工程管理总结、部门配合总结两个层面上反思：以“如果上天能够给我一个重来一次的机会，我会”为切入点，落实到教训、后期如何改进或建议上，强调教育意义和改进提高,本次总结着眼于,目录,一、一期工程概况二、分供方后评价三、工程管理总结四、部门配合总结五、结束语,一、一期工程概况,一、一期工程概况,1.1一期工程指标面积指标占地面积91186（一组团26869，二组团64317）建筑面积1316711（一组团38382，二组团92155，艺术中心1134）绿化率：30容积率：一、二组团均为1.14总户数：652户（一组团180户，二组团472户）,1.2业态一期共两种业态住宅为4+1/-1F的花园洋房基础形式为独立基础加人工挖孔桩，为提高产品品质所有的车库与单体相连艺术中心为商业建筑，公建教堂因为政府原因未修建,一、一期工程概况,1.3工程的实施周期土石方平场从2006年8月底开始，到2008年12月底交付业主，共计28个月时间1.4工程的特点本项目为龙湖地产与香港置地合资开发，股东双方各出资50%，双方管理人员共同参与管理；工程采用工程量清单计价模式，是我司第一个清单计价项目；聘请DLS作为项目的造价顾问公司，第一次与国际造价顾问公司合作,一、一期工程概况,一、一期工程概况,1.5团队组成项目经理：王建辉内业工程师：何燕土建工程师：曾益明、徐晓东（后期离开）、胡小乐（仕官生）安装工程师：范茂明（电气）、甘洪福（给排水，后期离开）注：李彬参与了前期和后期大量的工作,一、一期工程概况,1.6取得的成绩在总包单位项目经理潜逃，项目处于瘫痪的状况下，经过团队的不懈努力，成功实现了集团公司下达的各项战略指标（9月27日竣工备案，12月26日顺利交房）；在市场环境极度恶劣的情况下取得了集中交房96.68%的成绩；,一、一期工程概况,1.6取得的成绩在更换总包以及总包擅自撤场的情况下取得了交房问题0.9个/户的成绩；团队成长，通过一期全过程的开发建设，所有成员经历变更总包、劳务闹事处理以及竣工备案、一期交房等重大事件的洗礼，变得成熟起来，团队更加稳定有凝聚力，仕官生胡小乐也有了长足的进步。,二、分供方后评价,2.1土石方单位一组团：重庆荣升建司，项目经理罗尧，A级评价：技术力量较强，具有较好的配合以及抢工意识，质量好，具备较强的社会协调能力。土石方质量被高新区列为工程样板，二组团：重庆佳宇建司，项目经理周洪，B级评价:技术力量较差，配合以及抢工意识尚可，社会活动能力较差，在一组团样板带路下，质量较好,二、分供方后评价,2.2总包单位一组团：中建三局二公司，项目经理几经更换不做详细点评评价：没有把本项目作为其公司管理的重点，把本项目层层转包，对其所辖的劳务分包方控制管理能力非常差，工期和质量远远达不到我司的要求，导致最终被清退出场,二、分供方后评价,二、分供方后评价,2.2总包单位一组团：重庆渝发建司（后期接手820栋以及样板区收尾），项目经理王秀利，C级评价：在样板区后期协助抢工阶段还是表现出较好的配合意识，在后续的管理中由于工程计价磨擦以及其项目现场主要管理人员的意识问题，在后期的表现差强人意，并且项目经理多次表示不愿意再与我司合作,二、分供方后评价,2.2总包单位二组团：江苏南通三建集团公司，项目经理马新炜，后期挂名刑锦新，D级评价：公司对项目的管控力度非常差，项目为挂靠。项目经理马新炜及其管理人员管理能力和技术能力较差，对劳务的控制能力严重不足，后期出现较大亏损，对劳务管理的全面失控，项目经理擅自撤离现场，将所有工作甩给甲方。B区的老总范宜平与马新炜相比，对管理人员的任用，劳务的把控要强一些,二、分供方后评价,2.2总包单位二组团：重庆诚业建司（后期南通三建的整改收尾）,现场负责人谭礼模，B级评价：后续整改表现出较好的配合意识，质量控制较好，总体评价不错。,二、分供方后评价,2.3分包单位防水：金牛衣防水，总经理冯利，评价等级A级长发防水，总经理胡安均，评价等级A级铁花栏杆：致雅铁花，评价等级B级巧悦铁艺，评价等级C级合伟铁艺，评价等级D级，中途被赶出场,二、分供方后评价,2.3分包单位木制品：炜业木材，评价等级B级大堂精装修：正宇装饰，评价等级B级嘉联装饰评价等级C+弱电安防：杭州悉雅特，评价等级B级,二、分供方后评价,2.3分包单位门窗：品一铝业，评价等级A级深圳金粤，评价等级C级美心防火门，评价等级B级美心防盗门，评价等级C级,二、分供方后评价,2.3分包单位GRC构件宏隆评价等级B级景观园林：金点园林，评价等级B级吉盛园林，评价等级B级,二、分供方后评价,2.3分包单位混凝土供应：欣材混凝土，评价等级B级中冶建工，评价等级C级屋面瓦：宜兴锦龙，评价等级C级（供货不及时，质量差）宜兴浦发，评价等级C级（供货不及时，质量差）,二、分供方后评价,2.3分包单位外墙涂料：佛山自然涂（杜克），评价等级B级车库划线：重庆天远，评价等级B级道路沥青：龙港建司，评价等级B级重庆市政,评价等级B级,二、分供方后评价,2.3分包单位综合管网重庆庆华（王长奇），评价等级为A级重庆茂森（高科），评价等级B级总计：4家总包，分包单位28家,三、工程管理总结,三、工程管理总结,3.1样板区选择选址样板栋相对独立，能反映项目产品典型特征无不良地质状况，多数基础深度不宜超过10m对后续工程施工无较大影响开放时机：不宜在夏季，4、5月份，11、12月份较好反思：一期样板区,三、工程管理总结,3.2样板区合作单位选择合作双方有合作历史且合作良好，知根知底合作单位配合意识较好，不斤斤计较团队较强的项目团队，特别是项目经理较强的劳务控制能力和抢工能力较强的方案理解能力和二次设计能力,三、工程管理总结,3.2样板区合作单位选择造价造价不应是唯一考核因素合同中预留更改部分的计价口径反思：中建三局二公司和品一,三、工程管理总结,3.3标段及流水段划分标段洋房类工程，每个标段不宜超过60000流水段每个流水段面积不超过20000，即至少分为三个流水段，以避免模板摊销过大，成本过高反思：一期二组团,三、工程管理总结,3.4滨江样板区成功案例滨江集中样板房在极短的时间内完成了一个漂亮的产品，在公司要求提速的情况下，是工程、研发、景观、造价、体验中心一次完美的配合，这一仗打的非常漂亮详原案例江与城滨江样板区总结,三、工程管理总结,3.5南通三建后期斗争案例从二00八年五月份开始，南通三建的劳务就开始不断的停工断电、工人工资纠纷，最多的时候一周两三次，马新炜失踪后更是加剧，工程几乎无法正常进行，一场异常艰苦的战争再次打响。这场战争经历了以下三个阶段：第一阶段：对总包的斗争与合作，同时拉拢劳务第二阶段：与劳务合作对抗总包和材料供应商第三阶段：清退劳务，自力更生，艰苦奋斗,三、工程管理总结,3.5南通三建后期斗争案例第一阶段：2008年4月2008年7月通过对南通三建的威逼利诱，使二组团的93000平米的主体结构全部完成并通过验收，装饰装修除C区外基本完成，但大部分外架和塔吊未拆除在此期间通过与劳务多次沟通的方式，稳定劳务总体架构和人员,三、工程管理总结,3.5南通三建后期斗争案例第二阶段：2008年7月2008年8月南通三建A、C管理人员已撤场，我们自己解决材料供应，通过与劳务的合作使整个工程的大部分工作完成，避免了农民工大面积的闹事、断电等，并成功的瓦解了材料供应商向我司索要材料款，阻止施工念头，为9月份的各项验收和竣工备案打下了坚实的基础。最有代表性的事件是“谁砸了我的车”,三、工程管理总结,3.5南通三建后期斗争案例第三阶段：2008年9月2008年12月劳务为了制约我们，开始消极怠工，对工程的进展十分不利，我们果断地清退劳务。工程师带领自己找来的劳务组织施工并取得了阶段性胜利。最有代表性的事件是“谁打了我的鼻子”,三、工程管理总结,3.6反思南通三建问题的解决时机我们做的努力调整付款比例220万奖励方案如果在时间上能重新组合，比如07年5月第一次付款时能及时调整思路，调整付款比例，不是08年初遮遮掩掩的抛出补偿方案，而是07年年中确定此方案当然，没有可能重来，只是反思，推演,三、工程管理总结,3.7总包单位项目部的基本素质项目经理有一名优秀的项目经理即经济承包责任人；项目团队有一个具备专业知识一定工作经验有凝聚力有责任心的项目团队；劳务队伍有一批稳定的技术熟练的作业队伍（劳务队）,三、工程管理总结,3.7总包单位项目部的基本素质反思：一期的3家总包单位没有一家能够达的到工欲善其事，必先利其器、行军打仗没有可用的武器，结果可想而知选择合适的总包单位对项目的成败至关重要，好的项目不是管出来的，是选出来的只要选择了合适的分供方，项目就成功了一半,三、工程管理总结,3.8一期总包单位选择反思败笔一：轻视了项目经理考察交流的重要性，对于中建三局的项目经理还谈的上有过交流，对于南通三建的两个项目经理我们了解比较有限败笔二：没有摸清项目经理与其单位的经济利益关系，没有摸清究竟谁会对本项目负全部责任败笔三：对劳务队的优劣以及劳务承包模式对项目影响的程度的估计不足败笔四：过度迷信公司规模，强调了低价，这一点从工程部的角度控制力度是较弱的,三、工程管理总结,3.8一期总包单位选择反思改进：今后的考察重点在于1）项目经理的经济实力、个人能力、历史工程的质量和文明施工情况、配合意识2）管理团队主要成员的凝聚力、责任心、专业能力及合作的时间3）项目经理与其公司的经济利益关系4）历史项目的甲方及监理对其团队的真实评价,三、工程管理总结,3.8一期总包单位选择反思5）其劳务队伍的口碑、历史业绩、双方合作历史、实力以及质量意识6）注意落实其土建与安装的管理界面7）施工单位的资质以及近年来的履约状况也应作为考察点,三、工程管理总结,3.9进度和质量出现矛盾时的选择目标：解决好进度和质量的平衡一期样板区的修建过程中，一开始我们还是能够严格按照公司的一般质量标准来要求，到后来时间已经非常紧迫的情况下，为了达到公司的既定的目标放松了对质量的管控，这样造成的后果是非常严重的，其实我们江与城一期在最开始的工期上的确定上是非常合理的，只不过由于总包单位的过于差劲才导致后面非常被动的局面,三、工程管理总结,3.9进度和质量出现矛盾时的选择处理原则：1）当出现质量较差、进度较慢的时候，我们需要对承包商进行一个全面的评估，如果其还是能基本胜任一个总承包的工作，那么我们必须严格控制其施工质量，宁可牺牲一定的工期也必须确保工程质量，否则将会在后期装饰装修以及交房的时候给公司带来极大的风险。比如1-8-2-101天棚不平整，以及样板区存在将来可能爆发的隐患点,三、工程管理总结,3.9进度和质量出现矛盾时的选择处理原则：2）通过综合评估后如果其根本的管理意识以及技术能力和劳务关系非常不合理，为了避免后期的更大的风险，建议直接更换总包单位，也要确保工程质量和项目的品质不同的管理人员以及劳务给项目带来的产品是明显不一样的，比如南通三建的AC区和B区虽然同为南通三建但是不同的管理人员以及劳务得到的产品明显不同,三、工程管理总结,3.9进度和质量出现矛盾时的选择处理原则：3）总之一句话质量永远是第一位的，除非工期已经影响公司的整个战略地位,三、工程管理总结,3.10样板带路的真正意义现状：在一期，基本上各个工序均做了样板点评，但还是存在施工单位质量标准低、同样的错误重犯、相同的节点在不同施工单位、不同的操作班组做法不一致的情况反思：样板起到了作用吗？在操作过中究竟存在什么样的问题?,三、工程管理总结,3.10样板带路的真正意义存在问题：1）在思想上无论是监理还是施工单位都没有引起足够的重视只是把它当成一项任务来完成，因此无论是在准备上，还是在操作过程中都没有足够的用心2）在项目的开始阶段，点评的组织上以及结论上由于理论和实践的经验的不足，不能直奔主体，切中要害，不能形成有效的执行结论,三、工程管理总结,3.10样板带路的真正意义存在问题：3）在项目的后期虽然组织起了像样的样板点评，但样板点评形成的结论和要求，没有得到切实的执行4）由于市场的实际情况，劳务队伍极不稳定，人员变更极为频繁，没有做到新队伍必须重新做样板，重新交底,三、工程管理总结,3.10样板带路的真正意义感悟样板带路就是要明确各个工序之间的先后顺序，每一个细部节点如何施工，每道工序做到什么样的标准才能继续下一步，其实就是一个明确做法，树立标准的过程。,三、工程管理总结,3.10样板带路的真正意义后续改进1）实施前的充分准备：不管是施工单位还是监理都必须明白要做的样板技术难点、控制重点，由施工单位技术负责人先交底，让操作的工人都清楚都明白如何操作，这个交底要求监理和甲方旁听,三、工程管理总结,3.10样板带路的真正意义后续改进2）认真组织点评：在点评会上明确样板存在的问题，以及改进的措施，并明确样板是否通过，如果没有通过明确什么时候再进行点评，如果点评通过则需要明确监理以及甲方检查的时间点即在什么时间进行相应工序的检查,三、工程管理总结,3.10样板带路的真正意义后续改进3）形成书面纪要：点评必须形成书面纪要且各主要负责人签字4）过程检查：在大面施工过程中严格按照样板的质量要求来检查，一旦发现偏离了样板，立即叫停5）班组如更换后重新做样板点评,三、工程管理总结,3.111-8-2-102的教训08年最最痛心的事存在问题1）开放式的工地管理2）质量缺陷整改的及时性3）技术资料的严谨性4）对待客户的经验与技巧,三、工程管理总结,3.111-8-2-102的教训08年最最痛心的事针对性地改进建议1）工地管理避免开放式工地管理a、要施工单位懂得出了问题他们要承担责任，一期的渝发就是因为是样板区不是他们修主体结构，认为任何问题都与他们无关，所以在对待整改的封闭以及园区的管理上及其漠不关心。b、要求施工单位建立严格的门卫管理制度，所有人员必须凭证出入，并随机检查，严格处罚制度。,三、工程管理总结,3.111-8-2-102的教训08年最最痛心的事针对性地改进建议1）工地管理避免开放式工地管理c、总包单位在修建临时围墙的时候预留，景观单位修建正式围墙的空间和操作面，在景观单位进场后立即要求先修建围墙，等景观的围墙完成后，才能拆除总包的临时围墙，以形成无间断的封闭。,三、工程管理总结,3.111-8-2-102的教训08年最最痛心的事针对性地改进建议1）工地管理避免开放式工地管理d、在遇到一期总包单位管理能力极端低下而且极不愿意配合的情况下需要当机立断，我司自行派出人员进行封闭管理，所发生的费用从总包的工程款中扣除。,三、工程管理总结,3.111-8-2-102的教训08年最最痛心的事针对性地改进建议2）质量缺陷整改的及时性这一点其实不用过多的强调，因为正常的施工单位，如果出现了质量缺陷，一般都会积极整改甚至还不愿意让甲方知道避免罚款；如果今后还遇到更换总包遗留问题，我司的各个部门特别是造价部和工程部紧密配合，直接发零星委托在最短的时间内处理完成。本次整改的延误与渝发就样板区整改费用谈判有直接的关系。,三、工程管理总结,3.111-8-2-102的教训08年最最痛心的事针对性地改进建议3）技术资料的严谨性任何一点不严谨的资料都将成为业主索赔的重要依据，这需要我们引起足够重视。绝不擅自提供给业主任何书面的东西，注意是任何东西。,三、工程管理总结,3.111-8-2-102的教训08年最最痛心的事针对性地改进建议4）对待客户经验与技巧a、不能随便给业主任何承诺；b、对待重要的客户报事必须是营销、工程、研发、客户中心甚至物业一起与业主沟通，如果达成阶段性意见或统一了认识看法形成书面的草签意见让业主签字，避免事后不必要反复纠缠。,三、工程管理总结,3.111-8-2-102的教训08年最最痛心的事针对性地改进建议4）对待客户经验与技巧c、做到了上面这两点，哪又如何避免业主认为我们办事效率低下，踢皮球呢？那就是首问负责制+员工的高度责任心。只要是业主直接找到你了，你就必须负责给业主及时反馈和沟通，直到事情的彻底解决，除非经过讨论，你的确不适合再进一步与业主沟通。,三、工程管理总结,3.12劳务管理经验鉴于重庆建筑市场的特殊情况，劳务的好坏、劳务单位信誉等会对项目管理产生重要影响，我们必须加强对劳务的关注：1）要求劳务合同签订后必须到项目部备案，详细了解每个劳务承包的范围、单价、相应的付款方式、劳务核心成员、联系方式等，以利于管理过程中对症下药,三、工程管理总结,3.12劳务管理经验2）加强与劳务的沟通，了解现场最真实的资料以及现场存在的不足，以便于有针对性的开展工作。比如现场总包的管理与劳务的信息传递方面是否清楚、快捷；农民工工资的发放的比例以及是否及时，是否有闹事的前兆等。,三、工程管理总结,3.12劳务管理经验3）做好上述两方面工作的同时又要避免与劳务关系太过“亲密”，避免造成劳务一有事情马上就找甲方，造成总包与我们之间的矛盾，也不利于对总包的管理,三、工程管理总结,3.13总分包管理经验心得1）界面清晰，责任明确合同中明确界定清楚总包与分包的工作范围、责任义务，减少现场的纠纷和协调量这点相当重要2）做好不同单位之间的工序移交与反移交，比较典型的案例是室外管网与景观的移交与反移交,三、工程管理总结,3.13总分包管理经验心得3）平时注意加强总包单位的总包意识培养，要求总包单位切实担负总包责任，比如每月进度款的收集上报，质量、安全文明施工检查等4）注意防止总包单位对分包单位过分压迫，造成分包单位积极性不高。因此我们需要总包单位一开始就拟定总分包管理细则供我们审定，我们审核认可后双方按此执行避免总包对分包的随意性,三、工程管理总结,3.14甲供材料管理典型的案例：南通三建的钢筋私自被外运屋面瓦质量差、供货不及时渝发的文化石量超报，出现一次大面积色差的处理暴露出我们在甲供材料管理方面存在缺陷和漏洞,三、工程管理总结,3.14甲供材料管理1、南通三建的钢筋私自被外运产生的原因：材料组为了防止钢筋涨价一次性超计划囤积了大量的钢材到现场，给总包偷运钢筋出场提供了可能；清单中没有明确各种钢筋的预算总量以及使用的部位，给工程师在审核月度计划上带来一定的困难；工程师在这方面的敏感程度不够，完全没有意识到总包会偷运甲供材料出场,三、工程管理总结,3.14甲供材料管理1、南通三建的钢筋私自被外运改进措施：选择信誉好的总包单位；及时要囤积材料也在指定地点堆放甲方自行派人管理；在清单中明确各部位钢筋的规格、用量；工程师严格审核总包单位提交的钢筋月度计划，分阶段控制，确保总量不超,三、工程管理总结,3.14甲供材料管理2、屋面瓦质量差、供货不及时，对工程的质量进度造成严重的影响。产生的原因：分供方资源缺乏，可选择的余地不大；工程师、监理、总包单位验货不严格；改进措施：扩大分供方资源，加强甲供材料的验货程序，不合格材料不允许使用。（但此点只有在工期较长的情况下才有实施的可能）,三、工程管理总结,3.14甲供材料管理3、文化石出现大面积色差。产生的原因：未在文化石上墙之前验货改进措施：对于所有材料严格验货，并形成有效可执行的制度。,三、工程管理总结,3.15更换中建三局的心得体会1）选择对我司最有利的时机：如工程量划分明确容易结算、分供方违约事实清楚明白证据收集充分等2）分析解除合同可能带来的风险并逐一评估：如工程延期、质量缺陷的处理、民工闹事、媒体曝光等3）针对可能出现的风险提前采取必要的沟通和准备工作。如：工程量估算、民工工资摸底、分化施工单位内部势力等4）向和政府主管部门等相关单位做好小范围的私下沟通，取得必要的支持,三、工程管理总结,3.15更换中建三局的心得体会江与城这个1800亩的大盘，样板区和一组团选择的中建三局的失败，所造成负面影响是巨大的。二组团的南通三建在中建在的时候常常以他们为榜样，造成了非常不好的影响，他们被清退了又以新进来单位价格高为理由消极怠工要挟建设单位。给现场的管理带来巨大困难，因为我们开发的节奏比较快，一期未完二期又开始，其影响不仅仅是一期。所以对于一个新的大盘第一个施工单位的选择很重要，更换总包又慎之又慎。,三、工程管理总结,3.16质量管理1）土石方平场一期土石方平场的施工质量最好，曾列为高新区的样板工程，至今后续各期均未达到一期的水平,三、工程管理总结,3.16质量管理1）土石方平场,三、工程管理总结,3.16质量管理1）土石方平场局部岩质较好的部位，建议能因地制宜，不用爆破，用切割处理，以减少综合成本。如1-11、2-6处的基础,由于在土石方施工时边坡受到破坏和刚性角的影响，部分独立基础被改为墩基，加大施工难度和成本,三、工程管理总结,3.16质量管理2）外墙装饰构件以及空调板防水细部构造一期外立面上有不少装饰的一步阳台或与外墙相交接的露台空调板，虽然我们在技术交底上有明确的做法，但是在实施的过程中由于成品保护、施工工序的先后顺序没有得到严格的控制造成漏水,三、工程管理总结,3.16质量管理2）外墙装饰构件以及空调板防水细部构造外墙上突出墙面的装饰构件以及露台上的空调板的防水正确的工序应该如下：外墙基层抹灰完成（外墙突出的构件基层清理干净）就可以开始做防水了，考虑到成品保护和工期的要求，也可以先做保温，但在需要做防水的位置预留300mm高的防水工作面，待外保温基本完成再施工防水，防水完成完全干燥后再将保温收头完成,三、工程管理总结,3.16质量管理2）外墙装饰构件以及空调板防水细部构造,外墙上突出的构件的防水必须引起足够的重视，一期尽管在过程中反复在强调，但监管不力，仍有部分漏水，,三、工程管理总结,3.16质量管理2）外墙装饰构件以及空调板防水细部构造,三、工程管理总结,3.16质量管理3）建筑细部细部构造在功能与美观方面的取舍,结论：在功能和效果有矛盾的时候，功能永远是第一位的。,三、工程管理总结,3.16质量管理3）建筑细部,阳台、露台栏杆石材压顶是江与城一期细部节点做糟糕的地方，虽然后期整改了一部分，但总体的硬伤是永远存在的，该问题在好望山、弗莱明戈都已经发现却没有引起足够的重视。该种做法最核心的缺陷是外面粘的那块石材很容易掉下来，存在较大的安全隐患,GRC柱下的石材压顶周边处理，花了钱没有达到效果，最大失败,铁花栏杆的顶标高与石材压顶标高一致，为栏杆安装留下隐患,三、工程管理总结,3.16质量管理3）建筑细部,最开始做的压顶，引起的流挂很严重,三、工程管理总结,3.16质量管理3）建筑细部,三、工程管理总结,3.16质量管理3）建筑细部,这样的做法，既存在石材掉下去砸人的风险，又十分的容易流挂，这种节点是一期的隐患,三、工程管理总结,3.16质量管理3）建筑细部,经过优化过后的节点，如果施工质量控制的好，流挂现象还是很少。,三、工程管理总结,3.16质量管理3）建筑细部,石材外挑30mm，下拉10*8的滴水线，基本无污染，但是与原设计要求节点有较大的改变，要是开始就大胆的更改相关的细部节点，一期还要成功一些。,三、工程管理总结,3.16质量管理3）建筑细部,石材外挑30mm，下拉10*8的滴水线，基本无污染，但是与原设计要求节点有较大的改变，要是开始就大胆的更改相关的细部节点，一期还要成功一些。,三、工程管理总结,3.16质量管理4）下沉式卫生间的管道安装通道需要改进a）预留的尺寸太小模板不易拆除b）上翻边的混凝土浇筑质量不易控制，不够密实，容易渗水，可以适当加厚上翻的壁厚以增加防水能力,三、工程管理总结,3.16质量管理4）下沉式卫生间的管道安装通道需要改进,预留的尺寸太小模板不易拆除,三、工程管理总结,3.16质量管理4）下沉式卫生间的管道安装通道需要改进,侧壁太薄，混凝土振捣不密实易漏水,三、工程管理总结,3.16质量管理5）结构下沉部位回填的处理四层有结构下沉部位的墙面返潮，影响业主使用原因分析：设计采用炉渣混凝土回填找平，炉渣具有很强的保水性，内部积水沿墙体上行引起,三、工程管理总结,3.16质量管理5）结构下沉部位回填的处理改进措施：a）回填材料改为相对不易吸水的陶粒混凝土，在地面浇筑时回填层内不能有积水b）在回填地面相连的墙面300mm高以内的采用1：2水泥砂浆抹灰，阻断虹吸作用的通道c）在该回填层内预留直径100的透气管，待在交房之间割掉并修补地面,如果下沉范围的回填材料和水有这么多的话，毫无任何疑问在交房时绝对要出问题，必定要返工,这条线以下的抹灰砂浆建议用1：2水泥砂浆进行抹灰，最好不要用砂浆王以保证抹灰砂浆更密实。,另外可以考虑在该回填层预留直径100的透气孔，待在交房之间割掉修补地面,三、工程管理总结,3.16质量管理5）结构下沉部位回填的处理,三、工程管理总结,3.16质量管理6）车库金刚砂地面防止开裂的措施一期车库地面完成后一个多月的时间里，车库地面出现了一些不规则的裂缝，非常影响观感以及客户的感受，而且在后期尝试了几种方法都没有办法处理到“原配”的状态，让人遗憾,三、工程管理总结,3.16质量管理6）车库金刚砂地面防止开裂的措施改进建议a）基层碾压密实、垃圾清理干净、场地平整这是最基本的；b）垫层混凝土的分仓缝与上面结构的分仓缝统一规划，上下对齐；c）地面混凝土层内的钢筋在分仓缝内必须整齐断开；,三、工程管理总结,3.16质量管理6）车库金刚砂地面防止开裂的措施改进建议d）伸缝在柱边、墙边、轴线上必须设置，跨中设置缩缝；e）切缝的时间建议在混凝土地面完成后一周内完成。改进效果：二期20号地块车库地坪基本上无开裂,三、工程管理总结,3.16质量管理6）车库金刚砂地面防止开裂的措施,车库地面裂缝，看起来不舒服，特别水洗地面后更明显,三、工程管理总结,3.16质量管理6）车库金刚砂地面防止开裂的措施,柱子四周实际上是在浇筑地面时嵌了EPS板的，但正确的做法是四周剔出来灌缝,如果这样做呢就更漂亮些也便于施工,三、工程管理总结,3.16质量管理7）卫生间管道、管井管道封堵以及防水存在的问题一期后期管道周边渗水问题较多原因分析a）修补责任主体不明确，内部土建和安装互相扯皮推诿，后来无奈由安装修补，但未严格按照修补方案执行,三、工程管理总结,3.16质量管理7）卫生间管道、管井管道封堵以及防水原因分析b）构造不尽合理。管井设在客厅旁边与客厅共墙，一旦管井渗水，客厅墙面就变湿。构造节点上应在靠客厅侧的墙体上增设150300mm高的素混凝土挡水。,三、工程管理总结,3.16质量管理7）卫生间管道、管井管道封堵以及防水附图分析,管井构造措施上应在四周墙体下增加150300mm的素混凝土挡水线，再做防水,三、工程管理总结,3.16质量管理7）卫生间管道、管井管道封堵以及防水管道预留洞口封堵的正确做法a）采用吊模或下部撑模，先浇筑楼板厚度2/3高度的细石膨胀混凝土；b）第一道混凝土浇筑完成24小时以后蓄水养护并观察板底是否有渗漏的痕迹，如果不漏或只有轻微的潮湿则可以不处理再浇筑第二道的混凝土，细微裂缝将会被封堵；如果出现较大的渗漏水则必须返工重新浇筑。,三、工程管理总结,3.16质量管理7）卫生间管道、管井管道封堵以及防水c）在管道周边如果防水材料是采用水泥基则建议在水泥基之前先做一遍聚氨酯防水涂料加强。,三、工程管理总结,3.17安全生产文明施工管理存在问题及改进方向1）封闭管理前面已经有阐述不再赘述；2）冲洗设施及扬尘控制开工前没有统筹的规划强制设立冲洗设施，在回填土施工期间道路扬尘厉害，后虽请了专人打扫，但由于场地大，效果不是特别明显；3）外架搭设严格按报送方案审查执行；4）工地住人总包正常时严格要求达成。,三、工程管理总结,3.18合同管理详胡小乐合同管理总结专篇,三、工程管理总结,3.19技术行为管理1）抓好讲图工作建筑必讲的内容：层高情况，楼层标高分布，主要的装饰材料，典型的外墙构造节点，材料要求，屋面防水材料，屋面构造节点，有代表性装饰细部做法等。,三、工程管理总结,3.19技术行为管理1）抓好讲图工作结构图必讲的内容：基础、主体结构形式，主要构件的混凝土标号，主要的钢筋的品种规格，对连接形式的具体要求，后浇带的数量位置、结构缝的处理要求、有无特殊结构形式如大体积混凝土、预应力构件、转换层等，施工管理控制的重点难点等。,三、工程管理总结,3.19技术行为管理1）抓好讲图工作安装必讲的内容：安装有几个系统，有那些设备用房，主要设备的型号规格功率，主要安装材料的管径，材质要求，空调机位的数量位置是否合理，落水管的位置，天沟大小及材质，安装的主要节点等。,三、工程管理总结,3.19技术行为管理2）抓好甲方技术交底向施工单位讲清楚我们在技术上的要求，具体详兴龙湖置地工程部对施工单位的技术交底.ppt,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理a）室外及车库排水存在的问题及建议为审图阶段的重点，要求设计院必须完善。因为这是设计院建筑、给排水、总图设计师界面划分不太清楚的地方，又非常细碎，要求责任心很强才做得好，存在问题的机率较大。详一期的单体图纸,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理a）室外及车库排水存在的问题及建议,一期的水沟为砖砌筑，在挖方区问题不大，但如果在填方区，建议做钢筋混凝土水沟，其安全性更有保证。,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理a）室外及车库排水存在的问题及建议景观排水接口和给排水专业的结合出了问题，样板区、两个组团间排水花了很大的力气“逗拢”；局部景观排水还是不畅，影响草坪成活率,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理b）车库顶板标高与景观标高的核对江与城一期核对工作进行的比较好，但问题提出后的跟踪落实较差，主要原因在于没有明确落实到责任人。鉴于不管是后期做架空，还是在结构阶段处理，土建工程师最熟悉现场和安排工作，所以后期工程中的核对和跟踪落实由土建工程师负责，但要注意与景观工程师紧密沟通和配合。,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理b）车库顶板标高与景观标高的核对,覆土超过了2米，赶工做架空板。,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理d）景观方案、图纸滞后的影响由于景观挡墙的方案迟迟未定，工程进度又不能一直等，因此一期的大部分挡墙做成了毛条石挡墙抹灰加斩假石，效果与荒包条石挡墙相差不大，但是成本相差却要高不少。北侧的10米绿化带由最初方案的坡地草坪+慢跑道变成了高大挡墙,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理d）景观方案、图纸滞后的影响,如果一开始，挡墙就确定为荒包面青条石挡墙，也许可以为我们节约很多费用哦,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理d）景观方案、图纸滞后的影响,这些条石挡墙其实都可以不做，做放坡处理的，也许很多人要认为效果达不到，但这样的效果也不是很理想哦,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理e）车库通风井江与城一期的车库通风井处理过程中多起反复，且多起客户投诉，直接影响交房成功率，花费了项目团队大量的时间和精力，在后续的工程中应避免类似事件的发生,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理e）车库通风井,一期原来风井的样子,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理e）车库通风井,改进后的一期风井：减低并改为顶排,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理e）车库通风井,完成后的效果，如果不是业主在过程中看见过，还真不容易看出来，其实离业主家远点的风井都可以这样处理,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理e）车库通风井,越过绿蓠看完成后的效果,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理e）车库通风井,如果条件允许，这样处理也是一种不错的选择哦，要是这个出口再美化一下更好,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理e）车库通风井,保利国宾的风井处理方式：客户不容易察觉和反感，一个是小，另外通气的格栅改为瓦片，比用铝合金百叶更隐蔽，值得学习！,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理f）标高控制在一期的景观道路施工时暴露出自来水，弱电在施工时对走向比较重视，但是对其埋设的深度往往关注不够，这就引起在景观、道路施工时需要将自来水、弱电、消防管道返工，引起工期上的延误和协调工作量的增加。,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理f）标高控制,典型案例：在消防验收前，实施小区道路，结果发现管道标高超高，引起返工。,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理g）车库与建筑单体的关系审图阶段严格审查车库边界与单体之间的关系，避免单体是单体，车库是车库，造成空间和成本上的浪费以及感受很怪异的空间。造成出现较多车库与单体矛盾怪象的主要原因是设计院设计车库和设计单体的设计人是分开的，无人统筹。,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理g）车库与建筑单体的关系,这是一个非常典型的成本高、浪费大而且没有用处的案例：在实施的时候我们发现1-21单元单体下已经被车库挡墙全封闭了，当时我们提出来想做个灰空间，但是由于种种原因被否定了。,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理g）车库与建筑单体的关系,2-19-2-102：该位置是车库顶板，在后期景观施工前我们已经感受到车库将给业主会带来非常不好的感受，并将车库顶板的挡墙降低，但是仍然感觉较差，该户也最终未能接房。,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理g）车库与建筑单体的关系,车库挡墙离房间太近了（1400），让客户的感觉非常不好，改进的思路是，后面的空间适当加宽,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理g）车库与建筑单体的关系,2-5-2-102，也是因为车库与单体之间的缝隙过于狭小，后来经过业主提议将该处封闭，才得以交房。,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理h）安装与土建的配合对讲门机交房前3天更改位置a、执行能力强b、施工资源掌控能力较强c、安装专业和土建专业配合出了问题，细部观感、人性化尺度等，不应该出现,三、工程管理总结,3.19技术行为管理3）图说管理h）安装与土建的配合对讲门机交房前3天更改位置,更改后的照片,三、工程管理总结,3.20监理管理总结存在的不足：1）老单位、新团队，重要人员考核不到位，监理内部推进的试点也不成功。2）没有充分树立监理的威信，对监理工作方法没有过多指导，在进度和质量发生矛盾的时候没有十分明确我们的标准和我们取舍。3）对监理工作人员不能胜任工作者没有及时的清除，形成鼓励先进，淘汰落后局面。4）没有及时矫正和处理部分监理人员的违纪违规行为，没有创造良好向上的工作氛围。,三、工程管理总结,3.20监理管理总结改进的方向：1）加强对监理总监、监理工程师的沟通与交流，使其明白各个阶段的工作重点和目标，与甲方目标一致，标准相同，选用老单位，也必须用熟悉我司管理模式的总监。2）通过典型事例支持和树立监理权威，让监理能够对质量、进度、文明施工做出自己的判断，形成一定的执行力。,三、工程管理总结,3.20监理管理总结改进的方向：3）加强监理在技术，图说上的能力，必要时段给予考核，平时的表现与其奖金挂钩。4）加大监理违纪违规的处罚力度，如果有严重的违纪违规行为，将会受到处罚。,三、工程管理总结,3.21文档管理总结特点：有别于其它项目，有创新项工作量大，程序标准要求严满足工程要求有力支持各项验收不足：对施工单位的管理加强应在更早前理顺资料份数、流程等事宜,四、部门配合总结,四、部门配合总结,4.1关于核对合同附图和交房附图的体会1）准备工作：清理所有的有效的设计变更，并由销支组提供合同附图的初稿。2）项目部工程师、研发部工程师、营销部先自行审核，审核完成后就相关的问题召开碰头会，并确定形成最终版合同附图。,四、部门配合总结,4.1关于核对合同附图和交房附图的体会3）审核的重点：a）核对建筑和结构的柱子分布是否正确，包括异形柱的方向，有无；b）门窗的大小、开启方向、门洞门垛的位置；c）建筑物外墙上、露台上的木构件、雨棚板等是否该应该画；d）轴线尺寸有无错误；空调机位的位置核对；e）图面上是否有多画或漏画的线条。,四、部门配合总结,4.1关于核对合同附图和交房附图的体会4）一旦合同附图审核完成，在后期就尽量不要修改，避免给业主带来索赔、退房等理由，如果改动的确对业主非常有好处，也必须征得业主同意才可以修改。一期曾经做过一个很大的优化但是后期才发变更通知，尽管绝大多数业主都很满意，但也有人以此为借口索赔或其他的要求。,四、部门配合总结,4.1关于核对合同附图和交房附图的体会5）再次强调一点，交房附图的核对是件非常严肃的事情，监理核对、物管核对、我们自己核对都不能马虎，通常可以这样第一遍以监理为主，第二遍以物管为主，第三遍我们自己，三遍核对过程中核对人员交叉进行检查。,四、部门配合总结,4.1关于核对合同附图和交房附图的体会6）问题回顾a）1-9-1-402合同附图做成了样板房一样的分隔方式，现场实物为蓝图版，业主未报事。b）1-5-1-101首层空调机位检修窗合同附图未删除，现场实物该窗未做，业主报事退房，造成较大影响。c）2-14接地层空调窗合同附图未删除（3户），2-15-2-101业主已经接房未报事，2-15-1-102、同样的问题，目前业主尚未接房，但营销部称业主不会拒接房，可以沟通。,四、部门配合总结,4.1关于核对合同附图和交房附图的体会6）问题回顾d）图面上不少本应200宽的墙变成100宽，漏画、多画的线条e）因设计变更修改导致合同附图与实物不一致，导致后期发出了101份设计变更。,四、部门配合总结,4.1关于核对合同附图和交房附图的体会7）案例重放,2007年8月20日下午2：30召开了第一次合同附图存在问题的讨论会，就底层空调机位检修窗封堵，门垛位置露台加大等形成统一意见,参与人以及部门：研发部：王安，粱梅(中途离开)工程部：曾益明、徐晓东李彬、胡小乐销支组：尹莉营销部：魏科,四、部门配合总结,4.1关于核对合同附图和交房附图的体会7）案例重放,2007年9月1日星期六我们再次召开了关于合同附图的审核会议并总结了14点审核修改意见,合同附图的网上会签，又进一步的提出了一些细节上的问题，但是没有就前面提出的问题进行全面的检查是否修改,交房附图核对，1-5-1-101王建，2-15-2-101舒明江均将空调机位窗的问题发现，因此小廖将交房附图修改，但是却没有将其统计到合同附图与交房附图不一致的表格当中，还有一户就是交房附图也没有修改，这样由于工作失职导致第二道防线失守,第一道防线失守：主要责任人：尹莉，曾益明，徐晓东，李彬,第二道防线失守主要责任：廖俊松,四、部门配合总结,4.1关于核对合同附图和交房附图的体会7）案例重放过程当中详细过程记载：1、两次会议的记录；2、网上会签意见；3、交房附图核对的问题及签字；4、交房附图与合同附图不一致的统计表。,四、部门配合总结,4.1关于核对合同附图和交房附图的体会7）案例重放,四、部门配合总结,4.1关于核对合同附图和交房附图的体会7）案例重放,四、部门配合总结,4.1关于核对合同附图和交房附图的体会7）案例重放,严格来说只有2-14三户会存在空调窗子封堵的问题，因为该问题在核对交房附图时也未被发现,四、部门配合总结,4.1关于核对合同附图和交房附图的体会7）案例重放,1-5王建在核对时发现该问题,四、部门配合总结,4.1关于核对合同附图和交房附图的体会7）案例重放,2-15舒明江在核对时也将发现该问题发现,四、部门配合总结,4.1关于核对合同附图和交房附图的体会7）案例重放两次合同附图的会签意见,四、部门配合总结,4.2关于实体样板墙体点评的体会实体样板区的典型户型墙体砌筑完成后，一定要组织营销、研发、工程点评，避免样板房要开放之前发生大规模的户型修改。,四、部门配合总结,4.2关于实体样板墙体点评的体会江与城一期样板房要开放之前的第45天还进行了大规模的户型修改，给当时的工作造成很大的被动。,四、部门配合总结,4.2关于实体样板墙体点评的体会,修改前,四、部门配合总结,4.2关于实体样板墙体点评的体会,修改后,结构板、墙体均做了较大的修改，二层以上的窗也做了改动，严重影响工程进度,四、部门配合总结,4.3关于铝合金门窗工程招标的总结一期的铝合金门窗工程招标从二次设