房地产企业融资与税务规划

1、房地产企业融资和税务计划，王震副教授，2，课程纲要，第一话，现在中国房地产企业融资的现状和问题第二话，房地产企业融资的构想和要点第三话，房地产企业债务融资和税务计划第四话，房地产企业民间募捐融资和税务计划第五话，房地产企业信托融资和税务计划第六话， 房地产企业股票融资和税务计划第七话房地产企业资本运营第八次、房地产企业融资企划和运营第九次、企业金融体系建设第十次、企业金融体系建设、3、中国溢价：经济大国的兴起、房地产变动原因的宏观分析、4、房地产变动原因的分析、房地产产业的金融属性、 高杠杆行业产品具有期货的长期特征，典型的买空交易政府的意图是去杠杆化，打击投机，降低金融系统风险，增加房地产现货交易特性，把风险锁定在高资本层。 产业出口增加流动性，有效控制实现证券化企业的流动性、风险性和收益性的关系。 建立高效的融资系统接受钱和现金。 第一，目前我国房地产企业融资的现状和问题1，货币政策对房地产行业的影响2，房地产企业资金的现状和经营风险问题3，房地产企业融资的现状和融资渠道问题4，房地产企业融资的国际比较5，房地产企业融资运营模式的展望，5，中央银行通过控制利率的高低和银行贷款来指导影响资金的成本和供给。 严格控制货币信用总量和投入结构、节奏。 调整存款准备金率，直接控制流动性。 贷款首付比率的调整等。 银监会于1月17日召开了2011年工作会议，针对房地产领域的风险，再次强调必须以比实质形式更重视的原则，鉴定差异化住房贷款政策信托投资公司10年12月银监会关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知转让债权等方式提供贷款的情况。 11年2月，银监会关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知，信托公司发行贷款的房地产开发项目必须具备“四证”，开发商或者其控股股东具备二级资质，项目资本金比例达到国家最低要求等条件。 同时，要求信托公司不得用信托资金发放土地储备贷款。 银监会要求商业银行个人资产管理资金投资房地产信托产品的，资产管理客户应当符合有关合格投资者的规定。 信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权的分配比例不得超过3:1。 4月27日，银监会特别强调对房地产信托融资的监督管理必须严格执行“实质重于形式”的原则。 1、货币政策对房地产行业的影响6、保险资金保险资金投资股权暂行办法 (保监发201079号) 保险资金投资不动产暂行办法 (保监发201080号)证券监督会国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 (国发201010号)通知第8条：对存在土地闲置和加烧行为的房地产开发企业证券监督部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 商务部、外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 (住宅建设【2006】171号) 关于进一步加强规范外商直接投资房地产审批和监管的通知 (商业信函【2007】第50号):外商投资高级房地产，以回程投资方式收购或投资国内房地产企业。 汇总发【2007】130号文：外商投资不动产企业不能再接受外债的投入，国外资金只能以注册资本的形式直接建设国内投资住宅2010186号：国外的个人只能在国内购买自营住宅。 在国内设立分店、代表机构的海外机构，只能在注册城市购买事务所需的住宅以外的房子。 法律法规另有规定的除外。7、融资方式少法制建设落后，法制环境不明确：房地产投资基金、房地产投资信托、房地产三明治融资等协调立法不足的企业和个人信用体系建设落后， 影响金融业健康发展的行业同行质朴：融资是因为金钱不足而寻找钱(寻找合适的伙伴，降低企业风险(系统风险和非系统风险)，销售项目的想法，资产高溢价出售，在资本市场上的影响力扩大等)(风险回避和发展经(应专业研究融资的本质)、3、房地产企业融资现状和融资渠道问题、房地产企业的金融资源和情况、8中国金融业三次波：第一波：建立以商业银行为中心的融资体系第二波：证券市场直接融资是银行间融资系统的第三波：私募股票基金市场冲击银行和证券系统，资本市场、 资金来源、资金的去向、金融资本、产业资本、社会资本、中国资本市场的三次波、9、世界、美国和中国房地产资本市场的比较4、房地产融资的国际比较、5、房地产企业融资运营模式的展望、(1)民间资本成为主流(2)融资产品的创新和科学融资模式重要(3)从高杠杆经济向实力经济的转换(4)专业属于金融领域的基础设施建设。 直接融资是指资金供求双方之间直接融资的方式，资金收益部门在金融市场购买，10、间接融资是指企业通过金融中介机构间接向资金供应者融资的方式，金融机构作为信用媒体实现资金在收益部门和不足部门之间的流动。 结构性融资的本质是基于特定基础资产信用的资产信用融资(asset-backedfinancing )。 大家通过今天的学习，在观念、理论上建立了新的融资模式，属于新的可选择的融资方案，是资金不足部门的直接证券，如商业票据、债券、股票等。 直接融资具有直接性、长期性、不可逆性(即股票融资不需要还原)和流通性(意味着股票和债券可以在证券二级市场流通)。 第二，房地产企业融资构想和要点，1，房地产企业的资金来源构成2 .房地产企业融资特征3，不同资金渠道和方式的资金成本比较4，房地产企业融资和项目融资5，房地产企业融资有什么可能性6，房地产融资风险和控制点如何应对资本家，指标是7、房地产企业融资流程分析，11，1，房地产企业资金来源构成，国家统计局17日公布的数据显示，2010年房地产开发企业今年资金来源为72494亿元，比去年增加了25.4%。 国内贷款12540亿元，利用增加10.3%的外资796亿元，增加66.0%的自己资金26705亿元，增加48.8%的其他资金32454亿元，增加15.9%。 其他资金中，定金和存款为19020亿元，增加17.3%的个人贷款为9211亿元，增加7.6%的自己资金的主要来源是保留利润、销售偿还、增资增资、信托融资和民间融资。 12年房地产开发企业本年度资金来源(亿元)为8324614.1，比上年增加14.1%，其中，利用国内贷款12564，增加0.0外资814，增加2.9%，筹措自己资金34093，增加28.0%的其他资金为35775，812、房地产企业资金年度来源构成、2010年房地产开发企业资金来源分析、2011年房地产开发企业资金来源分析、13、2、房地产企业融资特征、融资资金量市场受政策影响很大(1)融资资金量大的国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例通知 (国发200927号)是保障性住宅和普通商品住宅项目的“房地产企业自身资金最低比例为20%30%，最高为70%80%。 (2)住宅企业融资风险的主要因素：一是房地产企业自身的综合经营能力；二是房地产行业市场的现状和前景。 房地产企业的经营模式主要是房地产销售收入为投资收益的销售型企业(住宅房地产)租赁，个人等的经营收益为投资收益的所有权企业(商业房地产)对房地产企业自身的经营、管理能力等，房地产行业的市场状况对房地产企业的经营业绩有着更决定性的影响。 这是房地产行业本身的一大特征，这一特征在中国特别显着。 中国房地产企业在销售型经营模式中占压倒性多数，市场发挥了更大的影响力，14，(3)政策的影响很深，政策对房地产业的影响主要通过两个方面来实现，一是行政审查，二是住宅企业的融资。 房地产企业成立公司，取得土地，办理规划手续、设计、施工、销售、住宅所有权证明等，必须经过政府各部门的审查。 三大政策：土地供给政策、金融政策和财税政策存款准备金率每上升0.5个百分点，就意味着3500亿元资金被冻结。 这与一般资金使用成本的增加不同，在资金紧张、银行贷款成本低的情况下，只有优秀企业才能融资。 因此，存款准备金率一提高房地产企业的分化就加快了，3、想以房地产企业融资的资金成本、长期债务：8%-14%的高利率发行长期债务的房地产公司不在少数。 民间融资利率约为20%； 短期民间贷款月收入10-11%； 信托产品发行综合成本为11%-12%； 集合信托融资的成本平均超过20 % (2011年上半年发行1456种集合资金信托产品，募集规模为3745.88亿元，平均期间为14.28个月，平均年预期收益率为9.46%。 其中资金运用在房地产领域的信托数量为343件，其平均年收益率达到10.86%，6月下旬，香港上市的融通集团信托计划期间为17个月，年利率达到17%，信托手续费用和融资渠道费用相加，融资成本突破20%。 融创集团还表示，如果在收购约定的17个月期满后不进行，信托计划期将自动延长29个月，以23%的年利率支付还款成本。 另外，也有机构研究显示房地产信托融资成本最高的达到45%。 ) 5年以上个人住房公积金贷款利率4.9； 保留利润替代资金成本，15，商业贷款利率一览表(2011年7月7日)，长期债务融资的最近情况， 恒大年初和4月分别发行年利率13%的优先票据是13亿5千万美元的碧桂园4月和8月分别发行年利率11.37%和10.5%的优先票据的雅居乐是4月发行年利率8.875%的优先票据6.5亿美元的赏花今年(01777.HK ) 5月发行年利率高达14%的优先票据1.2亿美元的远洋地产(03377.HK )也在7月发行9亿美元可转换债权，年利率为8%。16，4、房地产企业融资和项目融资的同处企业资本结构中债务资本和资本的合理分配企业的资产状况企业的资产状况企业的偿还能力和未来的现金流状况，4、企业融资和项目融资的差异、出资者审查的重点不同的项目融资主要是项目自身状况的好坏。企业融资时，出资者主要评价公司和股东的过去和现在的信用状况，在非常严峻的历史资料方面，项目政府的认可文件和相关资料等的审查比较简单公司的融资比较复杂项目融资在项目上提供反证即可偿还请求权方面， 项目融资只进行到项目公司级，而公司融资则申请到公司级的偿还源：项目融资主要看项目本身，公司融资有各种途径。 17、项目融资模式-1、项目融资模式-2、18、5、房地产企业融资的具体方式-1 1、房地产企业债务融资：银行融资、企业债券、工程垫付、保证金、预售融资、商家折扣或私人贷款、质押融资、票据折扣、租赁融资(卖后租赁、买房地产企业股票融资：合作开发融资，股票转让融资，项目转让3，房地产企业信托融资4，房地产企业三明治融资5，上市融资6，外资融资7，企业合并收购8，债务重组融资9，品牌运营融资10，派生工具融资，5，房地产企业融资的具体方式-2，债权融资：银行融资，房地产债券，房地产信托， 委托房地产私募基金、三明治融资贷款和过桥贷款的股票融资：国内外上市、房地产信托、房地产私募基金、三明治融资、外资、保险资金、6、房地产融资的风险和控制点，房地产企业的风险主要来自融资主体合法性、信用和财务等方面。 19、合法性主要是调查营业执照是否通过年度检查，是否具有相应的房地产开发资格等级，是否超越经营范围经营房地产开发业务，经营期限是否超过融资用资金期限等，信用主要是融资企业的信用等级， 调查融资总额和偿还状况等财务主要调查能否继续经营和能够继续经营的财务状况，6、房地产融资的风险和控制点-2、以单一财务比例的趋势评价(1)债务保障率=现金流/债务总额(2)资产纯利率=净利润/净利润资产债权率=负债总额/资产总额(4)资金安全率=资产变动率-资产负债率，其中资产变动率=资产变动金额/资产帐簿金额，由于使用这些比率预测时没有统一的行业标准，在实用上受到很大限制，20，经营安全率：安全界限率=(现在或预计销售额- ) 资金安全率=资产销售率-资产销售率。 资产销售率=资产销售/帐簿。 安全边际率和资金安全率均为正，表示企业经营状况良好，可以采取适当的扩张政策的安全边际率为正，资金安全率为负时，表示企业财务状况已经出现危险征兆，经营者要提高自己的资金比例，积极地通过开源缩小范围， 当要努力改善财务结构的安全边际率和资金安全率为负时，企业经营陷入经营不善的状况，随时有破产危险的安全边际率为负，资金安全率为正，企业的财务状况还很好，但市场销售能力明显不足，所以要全面采取对策。 在用企业安全率进行分析时，评价者要求对企业的经营情况和财务情况有深入的理解。 例如，企业资产转换能力，保险销售额的推算。 利用企业安全率进行评价，21，22，现金流财务危机预警指标体系-1，(1)债务偿还能力分析指标1 )经营活动现金流/流动负债。 这个指标显示了企业通过经营活动获得的现金流偿还现在债务的能力。 比例越大，企业流动性越大，表示短期偿还能力越强；相反，企业流动性越小，表示短期偿还能力越弱。 这个指标的分子也可以用现金流来代替。2 )经营活动的现金流/负债总额，该指标反映了企业年度经营活动产生的现金流偿还企业全负债的能力，反映了企业的长期负债偿还能力。 比率越大，表示企业的长期偿还能力越强；相反，企业的长期偿还能力越弱，海外经验表明，这个比率在0.20以上的公司的财务状况越好。 值得注意的是，企业经营活动获得的现金满足了维持经营活动正常运营所需的