2016年下半年山西省房地产估价师《理论与方法》：估价目的的确定试题

2016年下半年山西省房地产估价师理论与方法:评估目的的确定本卷分为2个主要问题和50个项目。回答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题(共25道题，每道题2分，每道题的备选选项中，只有一件事最符合问题的含义)1.以下关于法律的概念表述不正确。答：法律是国家制定或承认的，其主要内容是权利和义务。法律体现了集体意志法律体现国家意志国家权力的强制力保证了法律。e:行政一级的组织和协调2.购买某类房地产，抵押贷款通常占70%，抵押贷款年利率为6%，自有资本年回报率为9%，该类房地产资本化率为_ _%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.03.在房地产投资风险中，下列哪些风险不是个人风险？_A.时间风险B.资本价值风险C.比较风险D.或有损失风险4.整体构成的前提是。答：组成整体的所有单位的所有主要属性都必须相同构成整体的所有单位至少有一个主要属性是相同的组成整体的所有单位至少有一个主要属性是不同的。最多，所有组成整体的单位都有相同的主要属性。e:行政一级的组织和协调5.房地产开发企业开发建设商品房、工厂、仓库、办公楼等租赁住房项目及其配套服务设施的投资为_ _。A.商品房建设投资B.房屋所有权投资C.土地开发投资D.土地开发6.动态回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标。动态回收期Pt和设定的目标收益率ic之间的关系为_ _。A.集成电路越大，铂越大。B.集成电路越小，铂越大。碳铂越大，集成电路越小。D.集成电路独立于铂7.一个商业住宅项目位于城市湿地公园附近。房地产开发企业利用各种媒体向居民宣传湿地环境的好处，并将宣传效果作为房地产的定价依据。定价方法为_ _。A.目标定价法B.领导定价C.伴随市场定价法D.认知价值定价8.建设用地使用权出让合同签订后，应在天内付清全部价款。甲：60乙：90丙：100D:120房地产评估机构必须加盖公章9.在假设开发法的传统方法中，没有利息的项目如下。答：待开发房地产的价值管理费用丙：营业税购买待开发房地产应缴纳的税款工业用地监测点评估价格10.据了解，一个房地产开发项目的开发成本为2000元/平方米，开发商的目标利润率为15%，现行的销售税率为6%，按成本价计算的价格为_ _元/平方米。A.2420B.2438C.2447D.250311.一年半前暂停的在建项目的价值现在正在评估。经计算，完成全部工程的造价为1500元/，其中主体工程900元/，安装装修600元/。在建工程的主要部分已经完成。尚未完成的安装和装修工程，应按原设计要求在1年内完成。未完成部分的费用应平均投入。如果折现率为15%，评估日的更新费用为人民币/。甲：486.52乙：521.74丙：559.50D:1398.76工业用地监测点评估价格12.某房地产的受益期为40年。预计未来3年的年净收入分别为15万元、18万元和23万元。它将稳定在每年25万元，直到福利期结束。如果这种房地产的回报率是8%，这种房地产的收入价格是最接近的。答：280万元乙：285万元丙：290万元丁：295万元工业用地监测点评估价格13.开发商的定价方法，使公司接近公众和关心人民15、由折旧、维修、管理费、投资利息和税金五个因素构成的_ _套房子的租金。A.商品B.理论C.费用D.推销16.资产负债表中反映的E4项目是。a:预收账款应付账款c:应收票据d:应计费用e:行政一级的组织和协调17.有一块三角形的土地需要估价。临街路线价格(土地单价)为2000元/平方米。如果地块的正面深度为75英尺，正面宽度为50英尺，那么三角形地块的价格为_ _百万元。矩形土地平均深度价格修正率表A.临街深度/英尺B.25C.50D.75E.100F.125G.150H.175I.200J.平均深度价格修正率(%)K.160L.140120米编号100O.87.2P.78.0Q.70.8R.65.018.被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到土地征收方案之日起日内以书面或者其他形式予以公告。甲：10乙：15列车员：30D:60房地产评估机构必须加盖公章19、由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和规定的基准价范围及其浮动幅度，指导经营者制定价格。答：标定地价乙：政府调控价格丙：政府定价d:政府指导价工业用地监测点评估价格20.一个家庭向银行申请个人住房抵押贷款，等额本息还款，月还款额2850元，月利率0.625%，则该抵押贷款实际年利率为。(2008年问题)答：7.50%乙：7.56%C:7.71%D:7.76%贷款合同21.如果石油价格的持续上涨导致一个国家的通货膨胀，这种通货膨胀就属于。(2008年问题)答：需求驱动型通胀成本驱动的通货膨胀c:结构失衡通货膨胀d:预期通货膨胀e:行政一级的组织和协调22、房地产开发项目自开工之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。甲：签订土地使用权出让合同土地使用权出让合同中约定的建设和开发。丙：支付土地使用权出让金d:土地使用权证的取得e:行政一级的组织和协调23.从2006年到2010年，一个城市的商品房开工率分别为30万平方米、60万平方米、80万平方米、95万平方米和120万平方米。如果以2006年为基期，2010年全市商品房开工的固定基增长率为_ _%。A.100B.200C.300D.40024.由于房地产流动性差，房地产流动性差。具有流动性风险的房地产具有以下特征。答：流动性不足b:异质性长生命周期d:不可移动贷款合同25.王某计划购买面积为120平方米、单价为7800元/平方米的住房，首付30%，其他公积金和企业合并贷款年利率分别为4.8%和7.2%，贷款期限为20年，按月等额本息还款。如果公积金贷款最高限额为20万元，商业贷款每月最低还款额为_ _元。1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71两个多项选择题(总共25道题，每道题2分，每道题2个或更多选项，至少有一个错误。选错了，科目不计分；如果你选择较少，你将获得0.5分的选择)1.廉租住房租金由政府确定，租金标准包括。维护费用乙：折旧丙：税d:投资利息管理费2.a市居民李某委托拍卖公司b拍卖一个人的房子。拍卖价格为20万元，拍卖公司b可以收取其拍卖佣金元。甲：1000乙：3000C:5000D:10000e:行政一级的组织和协调3.在以下定价方法中，损益平衡表为_ _。A.目标定价法B.价值定价法C.具有挑战性的定价D.按成本计价法4.以下不是房地产市场的专业顾问。A.建筑师B.保险精算师C.工程师D.律师下列价格肯定是真的。A.不能用作可比实例的交易实例价格B.可比样品价格C.不公平的市场价格D.评估价格6.某个估价对象是耕地。调整可比实例的权益时，应包括以下内容。远离道路红线的距离土地使用期限c:基础设施的完整性d:地积比率e:合并的可能性7.以下行为受城市房屋拆迁管理条例规范。答：在城市规划区国有土地上拆迁房屋，并对被拆迁人进行补偿安置的活动。b:对城市规划区内被拆除的国有土地的所有者给予补偿和安置。集体土地上的拆迁d:不需要对被拆迁人进行补偿和安置的房屋拆迁。自诉行为与自我建构8.在房屋拆迁中，违法建筑物的认定权属于_ _。A.人民政府B.规划管理C.房地产权属登记部门D.房屋拆迁主管部门9、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的()。A.0.2%0.8%B.0.2%1.0%C.0.25%1.5%D.1.0%3.0%10.外汇市场的参与者是。甲：外汇银行b:外汇接收人顾客d:中介公司e:中央银行11、住房公积金会计核算内容有_ _。A.住房公积金存款会计B.住房公积金提取的会计处理C.住房公积金使用会计D.住房公积金抵销会计E.住房公积金相关债权债务核算12.关于项目手册的实施效果，以下陈述是正确的。答：加强对房地产市场的监管及时了解和掌握房地产开发项目的进展督促开发企业按照城市规划实施开发督促开发企业分期投入开发所需资金，进行配套建设，按要求完成搬迁安置。它不能有效地防止房地产中“未完成”等现象的发生。13.人文环境的变化是指随着社会的老龄化、家庭的小型化以及教育水平的提高，人们对住房的认识发生了巨大的变化。老年人住宅、第二住宅和第三住宅的概念应运而生。A.酒店风格B.定期贷款类型C.季节性D.概念的14、测量可按专业分为。答：太空调查b:土地测量c:地籍测量d:房地产调查e:地雷调查15.收益物业管理中的营业费用包括。固定资产折旧企业管理费和利润丙：保险费d:财产税e:大修基金16.以出让方式取得土地使用权的房地产项目，转让手续不能省略。A.私有房屋转让后用于商业经营B.经济适用住房转让后为经济适用住房同一土地上的部分房屋转让，土地使用权不能单独转让D.按照国务院有关规定出售公有住房17.新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件向登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，文件内容包括。A.营业执照B.公司章程和验资证明C.企业法定代表人身份证明D.专业技术人员的资格证书和聘用合同E.公司税务证书18.乡镇企业合法使用农村土地生产服装。根据土地利用总体规划，土地利用分类为_ _。A.农业用地B.工业用地C.建设用地D.乡镇企业用地19、地价是指需要向政府支付的地价或土地使用权出让金、土地收益等。这是需要支付地价的主要情况。答：土地使用权出让期满后的后续期限乙：增加原土地使用权出售时规定的容积率。转让、出租或抵押土地使用权的房地产丁：改变原土地使用权转让时的用途。拍卖土地使用权20.下列民事行为无效。答：由具有完全民事行为能力的人执行乙：一方利用欺诈、胁迫或利用他人的危险造成A.住房补助B.房屋继承C.按土地和住房所有权偿还债务D.投资和购买土地和房屋所有权的股份E.房地产抵押22.在建项目土地使用权期限为50年，从取得证书之日起开始。预计项目建成后的建筑面积为17500平方米，年净收入为350万元。目前，该项目已建设两年，预计需要2.5年才能完成。据了解，市场上同类房地产的回报率为7%，假