华融三年战略规划报告 (ppt 139页).ppt

北京华融综合投资公司发展战略和实施咨询项目第三次中期报告=第一阶段总结和华融三年战略规划报告=,2002年11月29日中国北京,机密,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第2页,议程,一、第一阶段总结第一阶段报告会专家和华融意见汇总补充分析材料土地价格趋势分析商业区宽带接入分析阜景旅游商业房地产分析第一阶段华融内部评估和行业分析结论二、华融三年战略规划报告,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第3页,议程,一、第一阶段总结第一阶段报告会专家和华融意见汇总补充分析材料土地价格趋势分析商业区宽带接入分析阜景旅游商业房地产分析第一阶段华融内部评估和行业分析结论二、华融三年战略规划报告,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第4页,评价,意见,新华信的答复,分析比较明确，观点很到位，从能力资源的角度，对华融的将来调整，非常好,2.总体不错，分析全面，数据多，非常具体,3.新华信做了大量的工作,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第5页,对房地产行业分析的意见,意见,新华信的答复,1.对北京土地政策走势必须十分清楚，北京财政收入是过多依赖土地收入，沈阳拍卖高收入，政府炒楼是饮鸩止渴。,对北京土地政策在报告的43-49页有较详尽的叙述，23-53页是全部土地政策分析；北京财政是否应当依靠土地收入，是政府决策行为，报告不便也无需评论；报告中引用沈阳的案例是为了说明“协议出让”与“市场出让”的价格差，政府作为卖方，价格在市场交易中实现，是市场行为。政府如何定价、定价原则、方式等国家是有严格规定的，“为了政绩”而过分高估的说法是片面的。如果价格高的不合理，市场是不会接受的，2000年北京“广渠门外”45万平米因价格过高流拍就是例子。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第6页,对房地产行业分析的意见（续）,意见,新华信的答复,2.全国房地产公司的负债要分清贷款负债和按揭负债,在分析负债问题时，新华信的观点是行业整体负债率较高，存在风险国家对房地产业是否存在风险的评估时，不仅要看房地产企业的贷款负债，同时也要看与房地产交易发生的一切相关负债，才能对整个行业的风险以及对整个国民经济运行的影响做出判断中国人民银行已经对部分地区的房地产过热现象提出警告，理由就是该地区房地产业整体负债水平高，对金融市场稳定存在风险。另外，一些商业银行近期也对房地产贷款采取了限制性措施朱镕基总理近期在香港也指出：内地房地产业负债太高，有很大风险，不要太乐观！,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第7页,对房地产行业分析的意见（续）,意见,新华信的答复,3.土地储备：在实行土地批售后，土地是无法进行储备的，没有土地储备。,按照国家现有政策，获得土地后是有2-3年左右的运作时间的，这为土地储备提供了政策运作空间。新华信认为：土地储备不是无限期的占据而不开发，而应当是房地产企业的一种战略规划和业务拓展连续性的体现。土地储备是由房地产企业的资金实力和投资策划能力决定的。获得土地的模式是多样的，如置换、旧厂房改造等，为土地储备提供了可能性,4.什么叫“写字楼街区”开发商,新华信认为：“写字楼街区”开发商是指有成片规划和开发商业区写字楼能力的开发商，区别于单体开发楼盘的开发商。“写字楼街区”开发商不仅要对写字楼进行规划设计，还要对整个区域的主题设计、附属设施负责。具体命名可以探讨，也可以叫做“商业街区开发”或者“区域开发”。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第8页,对房地产行业分析的意见（续）,意见,新华信的答复,5.市民花园：定义是不必要的，谈谈市场分析，新华信此项目不必给出。,这是新华信对华融住宅建设市场主要定位于中低档住宅的一种建议，是否采纳，华融可以根据发展情况决定。北京住宅市场分析详见报告92-98页。,6.不能随便讲“奥运后房地产退潮”,这是新华信引用并认同的行业内的一种观点。由于奥运会的因素，北京现在的城市建设“高潮”提前，2007年北京房地产大项目都要完工，2008年奥运会不可能有很多新项目，两年的断档可以说是“退潮”,7.为什么要谈华融做住宅,因为华融现在正在做住宅项目，并且新华信认为：华融将来还应该继续做住宅项目,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第9页,对房地产行业分析的意见（续）,意见,新华信的答复,8.房地产波动性不等于周期性，周期性无法测量，不能随便讲，房地产96年的客户和2002年的客户是不同的。,房地产行业的波动性和周期性的争论是行业中的不同观点。新华信认为：房地产周期平均7-8年一次，报告中图例显示波动是2-3年，并不是用波动去推算周期的行业的周期性是客观存在的，无法测量不等于不存在，更不能不去考虑周期的影响96年与2002年客户的不同正是两个不同发展周期的表现之一，其他例如政策、产品、运作模式等,9.对房地产的分析：应加上房地产金融分析（个人贷款+开发商贷款）,参见报告71页。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第10页,对房地产行业分析的意见（续）,意见,新华信的答复,10.北京房地产价格“高居不下”是不对的，房地产价格不具备可比性,不同地区的房子价格当然不具备可比性正因为绝对价格的不可比性，新华信才引用了“房价与收入比”进行说明无论从绝对价格还是“房价与收入比”来判断，北京房价高是事实，普通居民住房承受力弱也同样是事实,11.“集团化规模化经营”房地产企业利润和规模没有关系，美国都是单独的项目,新华信认为：产业不同的发展阶段中，利润和经营方式是有不同的体现的中国房地产业现正处于高速发展时期，在这一时期中，规模化的经营发展模式是有利于实现快速发展的，也才有可能赚取更多的利润。美国的房地产业处于成熟期，表现自然就与中国市场不同；但二战后的美国、欧洲和日本等发达国家市场与中国现在是相同的,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第11页,对房地产行业分析的意见（续）,意见,新华信的答复,12.房地产业品牌的兼容和扩张很差,单独的一个项目根本称不上“品牌”，或只是个“概念”，更谈不上什么扩张问题好的房地产企业建立的是真正的“品牌”，“万科”就是一个优秀的房地产品牌，并有着很强的地域渗透力,13.北京的高房价问题：没有计算隐性收入，不能这么说,新华信引用和分析的数据都是来源清楚、权威性强、统计方法正确的隐性数据既然隐性就无法测量和分析有隐性收入的人毕竟只是极小一部分，对80:20的需求分析影响不大，消费主体是没有隐性收入的,14.顶级写字楼：建材和设备贬值，风险十分大,建材和设备的贬值只会对写字楼的成本造成一定影响，但写字楼的投资风险绝大程度上来源于对市场供需关系的把握统计分析表明：北京顶级写字楼几年来的平均出租率要比甲级高，价格也是稳步上升,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第12页,对房地产行业分析的意见（续）,意见,新华信的答复,15.写字楼销售不是卖楼花，全是现售，北京现在买不到写字楼,现有写字楼的经营模式大都采取以租为主，经营模式的改变，是买不到楼的主要原因，并不能证明写字楼市场供小于求60%以下的平均出租率，说明了北京写字楼市场并不景气的总体现状买不到写字楼的原因是：没有、还是没有合适的（价格、地点.)？,16.房地产业竞争对手分析少,详细的办公楼市场竞争对手分析见报告80-86页。房地产行业的特点是区域性很强，华融目前的项目多是政府任务，没有直接的竞争对手。第一次报告新华信分析过万达、万科等对手作为标杆企业，可供参考。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第13页,对土地政策分析的意见,意见,新华信的答复,1.土地拍卖后，土地价格是上升还是下降,新华信认为：从目前看，拍卖价格比协议转让的价格高。但是从长期看，应该逐步趋向一个公平的市场价格，见报告第40页。土地价格趋势的进一步分析见补充分析材料。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第14页,对物业管理行业分析的意见,意见,新华信的答复,1.物业管理：先入住，才谈物业管理，客户满意度不等于物业管理的满意度,如果是想说明业主不应当把全部的抱怨都集中在物管身上，这正说明了新华信的观点：物业管理政策法规制定滞后，有时候物管不得不替开发商背黑锅市场不成熟，“父子兵”现象普遍存在，业主不满意也只好父债子偿了,2.物业管理的经营讲得不错，但缺少量化指标，规模效应如何,物业管理因为行业发展还不成熟，规模效应目前缺乏统计数据的支持，根据业内人士观点：通常情况下，物管公司管理的楼盘需在5个以上才能挣到钱（资料来源：中国智能建筑信息网）一般物业管理在1020万平方米左右，方能达到一定规模，产生效益（资料来源：上海统计之窗）,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第15页,对金融行业分析的意见,意见,新华信的答复,1.信托问题：CBD信托业务被停,CBD信托业务被停是因为涉及信托方式的融资规模问题，与新华信的观点并不矛盾。,2.对金融业分析太多，但有些突出不够：为什么银行回报比较突出建议加上利差表,报告中已经说明了这个问题，分析过程和方法详见报告的134-175页。,3.外资金融公司为什么不来金融街？现有的外贸、保险基金公司从地理分布上如何？,准确回答这部分内容应该是一个市场调查项目。新华信初步判断，外资金融公司不来金融街是因为：生活、娱乐配套还不完善缺乏外商氛围,4.中国目前基金已经比较全（180指数基金、专业性基金），建议华融做,这是对华融的建议。新华信认为：基金公司从根本上而言属于信托业，而中国目前的基金是证券投资基金，属于证券业范畴。关于信托和证券的行业分析，参见报告134-175页。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第16页,对金融行业分析的意见（续）,意见,新华信的答复,新华信对于金融业的分析详见报告134-175页。新华信认为：如果华融采取投资参股模式进入金融业的话，应考虑大型综合类券商和全国性人寿保险公司。华融不应该考虑采用独立经营模式进入金融业。华融可以考虑采取整合经营模式进入房地产信托业。华融目前进入金融业在资金、政策、经验、人才上都不具备条件，所以现阶段的任务是积累资金和经验、储备人才，等待时机成熟。,5.金融业应该及早进入，进入有难度，但是有所松动，浙江的中小银行发展势头很猛。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第17页,对金融行业分析的意见（续）,意见,新华信的答复,6.对于金融业的分析：前半部分很精辟，说到综合类劵商、寿险有投资价值，后面又说进入房地产信托，出发点不抬明确，好象是为进入金融而进入。房地产之外要有一个反周期的产业收入。对于综合券商和保险公司，需要讨论在什么条件下，什么时候，什么背景下进入。,在战略的初步设想部分，新华信认为：综合类券商和寿险公司值得华融采用投资参股模式进入，目的是获得投资收益。但是综合类券商和寿险公司有很高的行业壁垒，所以不建议华融进入这些行业去经营。房地产信托虽然投资收益的吸引力目前没有综合类券商和寿险公司高，但是具有良好的发展前景，且可以和华融在房地产业的专业能力形成很好的协同效应。另一方面，华融进入物业投资需要有良好的资金支持，房地产信托可以以物业证券化这一崭新的方式获得融资渠道，将来也可以信托基金的方式上市。所以这一领域值得华融考虑战略性进入经营。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第18页,对旅游行业分析的意见,意见,新华信的答复,1.十大结论当中阜景项目进一步分析包括两部分，一个是历史文化古迹的房地产开发，还有一个白塔寺景点的经营，这两部分要分开来讲。对华融是做文化街区的旧城改造和土地开发还是新东西，如上海的“新天地“，白塔寺是政府交给的任务，我们不能退出，我们要解决的问题是如何在约束条件下把它经营好的问题，考虑到项目是政治任务,新华信认为：阜景项目旅游景点的经营业务没有发展潜力。关于阜景项目旅游商业房地产开发的进一步分析和建议见补充分析材料,2.几个行业的分析要结合华融的实际情况，比如阜景的项目，酒店现在我们已经有了两个，你们说酒店不能做，但所有高档的品牌公司管理的酒店都盈利,新华信行业分析中主要分析了指酒店业普遍的行业状况，指出（见第188页）：占总量92%的国资旅游饭店，绝大多数经营不良高档酒店的盈利状况要好于一般酒店根据中国旅游饭店业协会的资料，外资品牌酒店以占总数10的床位资源赚取了中国酒店市场这块“大蛋糕”9598的利润。新华信认为：金融街中心区内的酒店应该采取华融拥有物业，但自己不经营，而让国际著名酒店专业管理集团管理或合资的经营模式，这是可以的，报告中也是这个意思。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第19页,对高科技行业分析的意见,意见,新华信的答复,1.对于宽带分析，小区的分析结论我是同意的，对宽带商务区的接入模式再进一步研究,新华信的行业分析观点为(见报告256页)：小区接入由于竞争激烈和盈利前景不良建议华融不考虑。商务区接入可以做，但是由于具体取决于客户质量和开发商的讨价还价能力，缺乏成熟的经营模式，只能作为物业的增值服务而不是一个战略性的业务层面。宽带商务区的接入和增值服务模式的进一步分析见补充分析材料。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第20页,对战略设想的意见,意见,新华信的答复,1.战略项目往往有目的：为了公司更长寿、可持续性、更高回报、减少运作成本，本项目是以上哪一个目的,报告的第345页明确提出：华融的三层面的战略设想是为了企业长期稳定地增长。,2.报告中没有明确提出来愿景和使命,这不是第一阶段内部评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，愿景和使命将在战略规划阶段详细讨论,3.报告讲了三件事现状是什么？该干什么，不该干什么？分析中应当加上退出行业的退出步骤,这不是第一阶段内部评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，具体业务的调整将在战略规划阶段详细讨论,新华信建议：现阶段华融应该以房地产开发为主，培养核心竞争力；在此基础上利用现有资源发展相关产业，如物业经营管理和服务业；未来的远景业务可以考虑参与金融业。,4.战略发展着眼未来，应多种经营，综合发展,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第21页,对战略设想的意见(续),意见,新华信的答复,5.本项目希望解决两个大问题，一个是发展方向，另一个是组织结构。目前的十大结论不是非常清楚，除了房地产外，还要加上一个产业。我们的二级公司是专业公司，但我们华融应当是多元化的，华融的特点是区域开发，而在区域开发中有很多机会，华融的强项是城市中心街区的开发，我们还有什么机会？本项目将放进下一届董事会的战略规划。,这不是第一阶段内部评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，发展战略具体内容和组织结构设计将在第二阶段战略规划阶段详细讨论。,6.华融的问题不是融资的问题，是在现有规模下，如何提供完善服务，进行国际化的问题。三层面的分析我是同意的，但应当更加明确华融如何从产品转入附加值的服务，如何从产品向服务转型。,这不是第一阶段内部评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，具体内容将在第二阶段战略规划阶段详细讨论。在三层面的设想中，新华信认同：“物业经营和管理”应该定义为“围绕金融街区域的物业平台开展的综合服务业”更为确切。对于综合类服务业的选择，新华信建议考虑高附加值的业务类型。除非有战略性的考虑（如品牌宣传等），原则上不应该进入收益少和风险较大的业务类型。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第22页,对战略设想的意见(续),意见,新华信的答复,7.我本人更关注“三年做强“这方面还不是，具体的量化指标是什么,这不是第一阶段内部评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，战略目标将在战略规划阶段讨论,8.战略指标需要充分的说明和依据，需要细化数据的构成，30亿、50亿是什么意义,这不是第一阶段内部评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，战略目标将在第二阶段战略规划阶段详细讨论,9.房地产政策的分析要增加。做大作强是一个动态的概念，5年之后还是不是50亿？对金融街，西单，德外几个主要的子公司的业务发展要分析一下。需要有数据支撑，50，30，10%怎么来的？能否达到。,这不是第一阶段内部评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，战略目标将在第二阶段战略规划阶段详细讨论。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第23页,对战略设想的意见(续),意见,新华信的答复,10.品牌战略没有谈到,这不是第一阶段内部评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，品牌战略将在战略规划阶段讨论,11.关于品牌要细化一下，现有三个产品高档写字楼，住宅，和街区使用一个品牌还是多个品牌,这不是第一阶段内部评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，品牌战略将在战略规划阶段详细讨论,12.对现有二级公司的说明进退理由和可能的步骤,这不是第一阶段内部评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，现有业务的调整建议将在第二阶段战略规划阶段详细讨论,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第24页,其他意见,意见,新华信的答复,1.有些行业可以不做深入讨论（物流、环保）,对这些行业做分析是项目需求书的要求，新华信同意可以将报告中的相应部分删掉。,2.为金融街服务多加上论坛、生活设施，金融街和客户的关系缺少管理,这是对华融的建议和期望。关于这个问题的讨论不是第一阶段内部评估和行业分析的内容。,3.建议做预测未来8年资产负债表和现金流量表,这部分内容是华融向新华信提出的项目需求书中华融承诺做的工作，参见项目需求说明书第6页。新华信出于对客户负责的态度，初步分析了华融未来的现金流状况，在一期提交的报告中有题为华融系统关键二级企业未来5年现金需求预测的分报告，请参阅。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第25页,其他意见（续）,意见,新华信的答复,4.报告有一个清晰的框架。可以运用学术的归因法列出所有的原因，每个原因排除,报告的分析过程有比较完整清晰的框架和分析步骤，采用了上述的归因法。,关于市场定位的观点和新华信基本一致。,关于核心竞争力的观点和新华信基本一致。,5.市场定位：要根据优势，有市场前景，追逐利润，规避风险。,6.通过发展企业形象，文化建设，管理机制、治理结构来提高企业的核心竞争力,7.外部多，内部少。定位于房地产，要注意人员的分布，可以问卷调查学历等；周围环境分析，客户群、交易量，做些调查，对主业服务有帮助,因为时间的关系，内部评估没有化时间同各位专家介绍，内部评估参见第一次报告。市场调查工作应不属于本战略报告的内容。,8.建议对华融的现状要更深的了解，包括财务，西城区的规划，和现有二级公司的历史,这是对新华信的建议,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第26页,议程,一、第一阶段总结第一阶段报告会专家和华融意见汇总补充分析材料土地价格趋势分析商业区宽带接入分析阜景旅游商业房地产分析第一阶段华融内部评估和行业分析结论二、华融三年战略规划报告,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第27页,国家关于国有土地管理的总体指导思想体现在：两个“严格”、两个“加强”、一个“规范”、一个“推行”,1、严格控制建设用地供应总量,2、严格实行国有土地有偿使用制度,6、规范土地审批的行政行为,3、大力推行国有土地使用权招标拍卖,5、加强地价管理,4、加强使用权转让管理,土地价格趋势分析,商业区宽带接入分析,阜景旅游商业房地产分析,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第28页,针对新土地政策的颁布施行，业内人士分为支持者与反对者两大类别,支持者多为吃市场饭的本地民营企业、外地准备进京企业及外资,反对者主要有国企地产公司和部分上市公司,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第29页,业内人士对新土地政策对价格走势的观点，总体看是上涨占上风,中房集团董事长孟晓苏：土地招标、拍卖可能造成的不合理地价，包括参与拍卖企业由于获得信息不完整而造成的过高地价。这肯定会推升房价，影响政府对房价的宏观调控。,万科董事长王石：加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展；会带动土地价格上涨。,北京新华远董事长任志强：新政策还是给协议出让开了口子，北京很多开发商还有地够他们开发几年。这样看来，这次土地交易的改革对北京的地价、房价就不会有什么大影响。,SOHO现代城总经理潘石屹：北京土地供应方式可以“革掉关系、革出效率”。政府可以通过控制土地的供应来宏观调控房价。土地招标可能拉高北京房价,资料来源：ChinaInfobank,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第30页,业内人士对新土地政策对价格走势的观点，总体看是上涨占上风（续）,天鸿宝业总经理巴峥嵘：土地要走市场化道路，国有企业在拿地方面的优势必然逐步丧失，还有别的渠道能拿到地，就绝不参加有可能花更多的钱才能拿到地的招标活动。,北京万科总经理张力：招标不会使土地价格降低。有四点原因：北京近2到3年，招标、拍卖政策不可能完全实行，而由于多种利好因素，大量资金将涌入北京楼市，土地稀缺性将继续加大，供不应求将使北京地价总体呈上升趋势。“七通一平”的熟地成本在加大。政府做土地招标或拍卖，本身也不希望土地价格太低。北京土地需求仍在加大，一些人为了拿到地，会不惜一切代价。,首创总裁刘晓光：从广渠门外的土地使用权拍卖的成交价看，土地价格确实比较高。,资料来源：ChinaInfobank,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第31页,官方人士观点是:招标、拍卖方式出让土地使用权不会人为地抬高地价，政府通过土地供应总量来调控地价。但是拍卖比其他协议出让方式价格要高,国土资源部副部长李元：公开交易价格的决策是建立在对供求关系的理性分析的基础上，不可能因此而人为提高整个城市的地价和房价。政府可以调节土地供应的总量来调控地价。过去一些人通过特殊“关系”低价得到的土地，有的经过多次转让，最终的开发商得到的土地价格并不低，即使是真正用“一手地”开发的有特殊关系的企业，也不会自动把“优惠”让给消费者。所有的开发商平等的进行竞争，杜绝了不正当途径的获利，但只要规划设计得当和建造质量高，同样有钱可赚，消费者才能真正得到实惠。,国土资源部土地利用司资产处处长岳晓武：对一部分开发商来说，利润肯定会下降，但这部分开发商是过去有“关系”，能靠“条子”拿到便宜的开发商，过去挣的就不是正常利润，对他们而言，现在只是挣他应该挣的正常利润。大多数开发商而言，大家公平竞争了，靠实力说话了，干该干的事，前期的成本和投入也减少了，相应来说，开发的风险也少了。,国土资源部政策法规司王守智副司长：从国外和国内通常的情况看，拍卖比其他协议出让要高出。,资料来源：国土资源部网站,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第32页,1999年以来，全国房地产企业购置土地面积以年平均40%的速度增长，但同期开发的土地面积增长只有6.4%，一方面显示近几年新的“圈地”运动发展迅猛，另一方面显示企业更多地注重土地储备对未来发展的价值,尽管国家对闲置土地的监管进一步加强，但数据显示，房地产企业的“土地储备”总量仍在增加房地产企业对未来土地价格上涨的预期是加强“土地储备”的主要动因集团开发、规模经济的发展模式被多数大型房地产企业采纳，对重点地区土地的战略攫取成为主要竞争手段大面积的“土地储备”将面临政策和资金两方面的风险，但却有助于实力强的企业抓住时机，完成连贯动作的快速发展,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第33页,全国今年前三季度土地交易价格指数有比较大的提高，根据国家计委和国家统计局的调查，主要原因是因为土地基准价格的提高和公开出让方式,从全国范围看，由于政策性因素（土地基准价、公开出让方式）的影响，全国土地交易价格从2001年起有较大幅度提高部分省市的市场交易价格指数增幅惊人，太原市2001年至2002年增幅为26.6%，在土地价格市场化的初期，公开出让价格与协议出让价格相比，增幅较大北京地区的市场化进程较慢，公开出让的土地占总开发面积的比例相对较小；很多本地大的开发企业手中还有大量的土地储备，因此土地价格指数的反映不十分明显，但未来的趋势将可能与全国走势保持一致,注：土地交易价格指数以前一年为100计算,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第34页,未来土地价格的趋势是由行政与市场两种因素共同制约和决定的，行政因素更侧重于供给的调控，市场的作用集中体现在对需求的影响上,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第35页,综合因素分析表明，土地资源的有限性和国家行政调控对未来土地供给有相当强的制约作用,各因素的分析表明：土地资源的稀缺性和国家对土地的规划将影响未来土地供应总量市场化进程的深入，并没有削弱国家对土地的监管力度未来国家对土地供应总量的控制将直接体现在数量和价格的指导,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第36页,行政调控机制的作用来自两方面的影响：一是政府对有限土地资源利用的规划，二是市场的理性反应，总的来说，在未来土地市场中，行政调控将对价格和数量起指导作用,城市规划和土地建设规划限制了土地利用的“效率”，也就是说，行政调控机制对土地的规划是以社会效益最大化为大前提的土地资源的稀缺性和“国有”的独特属性，决定了行政调控在未来土地市场中发挥指导作用房地产开发市场的价格指数、产品结构将成为政府调控的借鉴指标，表现为短期内将形成市场价格的波动从未来发展的趋势来看，行政调控的作用无论从中央还是到地方，对土地市场的影响都只会加强，不会削弱,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第37页,对需求影响因素分析表明，对未来土地需求的影响因素由现在的高利润驱动逐渐向成熟市场过度,各因素的分析表明：高利润回报的逐渐回落使得需求驱动因素由单一逐渐向综合型过渡土地价格与需求的相关性逐渐加强，为政府的行政调控提供了依据土地的需求可能会集中在少数大型有实力的企业集团中,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第38页,房地产市场日趋成熟，其作用主要表现在行业整体利润和产品结构趋于合理，土地价格因供需关系的缓和，将处于合理区间,房地产企业是以利润最大化为经营目标和基本原则，预期利润的高低和获取利润能力的强弱是企业判断土地价格高低的标准过高的土地交易价格可以使房地产企业得到资源和市场机会，但增加了开发成本，使得最终商品失去市场竞争力对于整个市场而言，土地交易价格将由企业的利润预期和成本控制能力等要素决定，最终的趋势是趋向于实力雄厚，获利能力强，成本控制好，规模大的开发企业的最终定价从市场竞争的角度看，土地市场化进程的加快会引发新一轮房地产开发企业的优胜劣汰，在这一阶段中，土地交易价格的表现为快速增长到平稳增长，开发企业数目减少，整体利润降低，但存留开发企业的资质普遍较好从中长期来看，土地价格的市场化趋势是回归到合理的区间，也就是说，整个行业的利润相对稳定，价格波动幅度逐渐减小,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第39页,新华信认为，未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少,短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免，部分地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，市场优胜劣汰的竞争法则决定房地产市场中将走向成熟，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理土地价格和出让方式市场化导致房地产行业和市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业的整体质量将得到提高,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第40页,新华信认为，国家土地政策的变化将对整个房地产市场带来较多变数，对华融房地产业务的影响体现在四大方面,由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来华融获取大面积优质土地的难度将增加土地出让方式的转变将促使华融从资源优势型企业向能力优势型企业转变，能力优势的形成与华融市场化进程速度相关土地价格比协议转让价格总体水平上升，长期价格趋向合理区间，但总体价格水平将高于现在水平，这对华融未来的利润产生较大的影响，华融应及早准备寻找新的利润增长点房地产开发行业竞争趋向激化，实力决定开发机会，资本运作、技术创新、专业人才、投资策划等方面都对华融提出了更高的要求,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第41页,在写字楼宽带接入领域，开发商与运营上的合作方式有三种：开发商自建、开发商发包、运营商自建,开发商自建,开发商发包,运营商自建,写字楼或小区在建筑的时候就已经对本楼或区作了综合布线，即使还未布线，也为通信线入户预置了槽道。这样，无论光纤入户(FTTH)或超五类线入户，都是相当容易的事。这类已经布好线的写字楼发展商，拥有其物业各类通信线道的所有权。因而他们可审定价格、服务等因素再来决定选取哪家城域主干网的运营商。,更趋向于国际做法，建筑开发商在建设屋宇的时候，将布线与选择电信运营商的任务统一承包给专业的电讯公司。这类电讯公司基本为外资企业，它们与各大房地产发展商之间关系融洽并有较好的专业知识，基本上会为业主选择较好的技术类型与宽带运营商。,由电信运营商直接投资某写字楼的管线建设，当具体租户进入该写字楼时，便立刻可以享用宽带服务了。由于这种方式风险较大，因而较少电信运营商会采用。而实力雄厚的中国电信，则通过该方式在商业用户方面略占先机。,土地价格趋势分析,商业区宽带接入分析,阜景旅游商业房地产分析,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第42页,三种合作方式的比较,开发商自建,开发商发包,运营商自建,优点,缺点,开发商拥有自建网络的经营权和收费分成权，如果租户质量高，可以带来长期稳定的收益；开发商对写字楼的关键成功要素之一形成控制。,须承担基础设施投资，又要面临宽带接入本身的经营风险；用户有自己的选择权，有可能使开发商的如意算盘落空。,可以得到更专业的服务；开发商避免了宽带接入本身的经营风险；可以得到一部分宽带接入的收益。,主要的收益由承包商获得；开发商对写字楼的关键成功要素之一基本丧失了控制权。,开发商最省心省力，不承担任何宽带接入的经营风险；目前情形下也能从运营商那里取得一定补偿。,开发商从宽带接入服务中得到的收益最少；运营商对自身利益最大化的考虑可能会损害写字楼用户的利益，从而降低写字楼本身的吸引力。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第43页,华融在处理自己开发的写字楼楼盘的宽带接入服务问题时，应当以这些楼盘中的业主质量为基本出发点，采取逐案分析的策略选择与运营商的具体合作方式,开发商自建,开发商发包,运营商自建,适用情况,针对华融“只租不售”的楼盘，租户以客户质量较高的中型客户为主；租户对宽带接入的增值服务，如视频会议等需求较大；华融的资金较为宽裕且拥有自己的专业人才。,针对华融拥有相当部分产权的楼盘，租户以小客户为主；租户对各种宽带接入增值服务的需求存在一定的不确定性；华融的资金比较紧张，且缺乏自己的专业人才。,针对大型客户用有的楼盘（在这种情况下，运营商会直接与这样的租户或业主谈判）或者楼盘租户的价值表较低的情况；华融的资金非常紧张；租户或业主对增值服务的需求比较少。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第44页,综合考虑各种因素，新华信认为华融不宜与某些大的电信运营商成立合资的驻地网宽带接入服务公司来控制整个金融街地区的宽带接入服务市场，而是针对自己能够控制的物业做逐案分析来开展宽带接入和增值服务的业务,金融街地区集中了很多大客户，包括中国电信、中国网通、中国人民银行总行、证监会、保监会、工总行、建总行等。这些入住客户有些本身就是电信运营商，如：电信、网通；有些是国家金融监管机关，如人总行、证监会、保监会；有些是大型行业客户，如各大总行等。这些单位都会拥有自己的专网，任何公司都无力控制他们选择接入服务商，因此，企图通过建立垄断性的接入服务合资公司来控制市场的行动很难达到目的；金融街入住的单位包括中国电信和中国网通这两家中国最大的电信运营商，华融的合作对象必定是这两家中的一家，但如果另外一家选择为金融街地区的大客户提供直接服务的话，华融及其合作者根本无力阻止，合资公司的地域垄断性无从谈起；即使对中小客户，从理论上讲，他们也有选择宽带接入供应商的自由，垄断市场的行为在法律上必将遭遇严峻的挑战；因此，对华融来讲，更现实和风险小的做法是针对自己能够控制的物业做逐案分析来考虑与电信运营商合作开展宽带接入和增值服务业务。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第45页,附录一：主要写字楼宽带接入增值服务简介,DIA,语音产品,VPN,宽带电话,视频会议,互联网专线接入服务（DedicatedInternetAccess，简称DIA），通过运营商的全光纤骨干网及各地城域网，利用多种接入方式，为企业级用户提供端口速率为2M-622M各规格的高速接入。同时为用户提供包括用户端设备选型、网络规划设计、引接工程实施、售后支持与维护在内的一体化解决方案。,为大客户提供电信运营商开通范围内的国际、国内长途电话；客户的用户交换机或IP电话网关通过数字中继线E1电路接入运营商的话音网络，运营商提供E1端口总帐单。,VPN（VirtualPrivateNetwork）是利用公共网络资源为客户构成专用网的一种业务。通过对网络数据的封包和加密传输，在公网上传输私有数据、达到私有网络的安全级别，从而利用公网构筑专网（即VPN）。它是一种逻辑上的专用网络，它向用户提供一般专用网络所具有的功能，但本身却不是一个独立的物理网络。,宽带电话即宽带IP电话业务，是指基于宽带IP技术通过宽带传输网络，包括主叫和被叫业务的电话业务，其发起端和接收端均可为基于IP的产品。并且可以和传统电话互连互通的电话业务。,利用通信网，通过会议终端设备把相隔两地或若干个地点的会议室连接起来，实时传送各种图像、语音信号，同时还可以附加静止图像、文件、传真等信号。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第46页,DIA（互联网接入专线服务）,适用范围,适用客户群：楼宇内商户、酒店旅客、工业/科技园区中小企业、校园网等有集中接入需求的企业客户。楼宇资源：该城市楼宇具备光纤接入条件，楼内已实施综合布线用户资源：楼内商户对互联网专线接入的用量需求与承受价格有较明显的分档，便于产品的差异化与多样化。,拓扑结构,合作方式,指由楼内商户拥有并维护，或运营商拥有并维护的路由器、以太网交换机、调制解调器等数据通信设备。华融可根据楼宇的具体情况投资于用户侧设备，并与运营商谈判业务分成比例，原则是投入越大，潜在收益越大，所承担的经营风险也越大。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第47页,语音产品,适用范围,产品种类：大客户专线接入、CLEC接入。大客户专线适用范围：话务量大、信誉度高且具备数字交换机的大型企业。CLEC适用范围：包括ISP、社区和酒店网络等。而CLEC接入是将上述客户通过数字中继线E1电路接入运营商的话音网络，计费对该E1电路计费。,拓扑结构,合作方式,用户侧PBX交换机（或网关设备）通过E1电路直接接入前置交换机，从而进入运营商的VOIP网络。运营商只对E1端口计费，由用户交换机完成分机的计费，对原计费系统没有任何影响。在CLEC接入情况下，华融可根据楼宇的具体情况投资于用户侧PBX交换机或网关，并与运营商谈判业务分成比例、与楼内租户谈判收费水平，这时开发商起到了运营商代理商的作用。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第48页,VPN,适用范围,产品定义：采用MPLS技术在公共IP网络上构建企业IP专网，实现数据、语音、图像多业务宽带连接。可适用于各类大中型企业，尤其是其中商务活动频繁，数据通信量大，对网络依靠较高，并且有分支机构的企业与组织。例如网络公司、IT公司、金融业、贸易行业、新闻机构等。,拓扑结构,合作方式,PE设备由运营商提供，CE设备由客户自己购买或从运营商租用。对CE路由器没有特殊要求。华融可根据楼宇的具体情况投资于CE设备，相对而言，开发商在这项增值业务中的运作空间不是很大。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第49页,宽带电话,适用范围,产品定义：宽带电话即宽带IP电话业务，是指基于宽带IP技术通过宽带传输网络，包括主叫和被叫业务的电话业务，其发起端和接收端均可为基于IP的产品。并且可以和传统电话互连互通的电话业务。可适用于各类企业，通过多种类型的用户终端，用户可使用不同类型的产品。,拓扑结构,合作方式,IAD、IP电话、智能终端；华融可根据楼宇的具体情况投资于用户端设备，起到运营商代理商的作用，如何分成则要看具体的谈判结果。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第50页,视频会议,适用范围,会议电视用户群和VPN用户重合度很大写字楼开发商或物业管理方可以投资视频会议系统出租给楼宇内中型客户（自购VC系统不经济）使用。,拓扑结构,合作方式,用户终端平面：即各种类型的电视会议终端。如H320/H323/H321可视终端或桌面型/会议室型/机顶盒型可视终端。用户通过VPN接入互联网；华融可根据楼宇的具体情况投资于VC设备，并与运营商谈判业务收入的分成比例。该项业务较有前途，华融可重点考虑。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第51页,附录二：房地产商与运营商合作的具体案例举例,运营商,房地产商,合作涵盖范围,中国网通,嘉里中心（包括两座写字楼以及附属配套设施）,国际光缆专线服务、光纤租赁服务、国内专线服务、互联网接入服务、MPLS-VPN、FR-VPN、VOICE-VPN互联网数据中心、虚拟ISP业务、虚拟拨号专网VPDN、卫星线路租赁、宽带接入服务。,具体做法,网通先和物业签署协议，在楼宇内预先建设好网络设施，其次，网通在后台将所有的应用内容都准备齐全。这除了网通自己的资源整合外，还需要其它一些厂商提供服务,朝阳区的设想为：未来北京CBD的宽带接入将采取收取一定运营平台费用的管理模式，建立一个开放的平台，把所有的运营商，包括一级电信运营商和其他一些二级电信运营商资源引入平台，让用户去选择接入服务商,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第52页,案例分析：上海新天地,概况：总投资约亿美元，年初动工，于年建成。作为开发商的瑞安集团为动迁这个地块上居住的户近万名居民，花费了超过亿元的人民币。由汇丰银行、东亚银行、建设银行上海分行和恒生银行组成的银团提供了万美元贷款，新天地每天接待数万名来自海内外的旅游者，已经成为沪上都市观光的名牌产品。定位：上海传统的石库门建筑与现代设施相结合，融海派文化和欧陆风情为一体，面向年轻高薪白领和驻沪外商。商务模式：项目建成后仅供出租，租户须配合整体设计规划，长线发展，估计七至八年可以回本，三年後不排除将其包装成一个旅游概念的项目在证券市场上市。,土地价格趋势分析,商业区宽带接入分析,阜景旅游商业房地产分析,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第53页,案例分析:上海多伦路,概况：由上海虹口区政府和上海星科投资管理有限公司共同斥资亿元人民币打造的这条“文化名人街”，是上海继“新天地”后实施的又一“修旧如初”的大型开发工程。多伦路至今保留着许多名人故居，如鲁迅、茅盾、郭沫若、叶圣陶、柔石、冯雪峰及日本友人内山完造等。在一期开发取得成功的基础上，虹口区政府与星科联手制定了多伦路二期改造蓝图，拟用三至五年的时间，在多伦路周围方圆八十万平方米范围内，逐步建成一个以名人为核心，集商贸、文化、旅游和居住为一体的国际性、多功能的都市休闲及文化社区，使多伦路这一文化品牌成为上海乃至中国的亮点。定位：在保持“名人故居、海上旧里、文博街市、休闲社区”区域特色的基础上，使这一地区在文化上成为孕育未来的艺术熔炉，在商业上成为时尚中心，在居住、休闲功能上成为国际化社区。商务模式：项目建成后仅供出租。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第54页,案例分析：天津鼓楼,概况：天津龙城投资发展有限公司斥资12亿兴建，总规划建筑面积万平方米，是集“旅游、文化、休闲、娱乐、购物”于一体的大型商业步行街，商业街一期商业用房已出租、出售近，入驻客商逾家定位：天津老城厢文化与商业文化结合，以重修的鼓楼为中心，向南、北、东三方延伸，北街延续津派古迹文脉，形成工艺品古董一条街；东街吸纳国内外知名品牌进驻，建成精品购物街；南街为天津风情街，汇聚众多津门老字号商务模式：租售结合。广泛采用了产权酒店（客栈）和旅游超市概念。,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第55页,新天地、多伦路和鼓楼都有开发时间短、与文化底蕴结合的好、迅速聚集人气和商气的特点。通过对这三个成功功能街区开发经验的分析，新华信认为关键成功因素在于：清晰的定位、先进的管理和取得政府的政策支持,目标人群,统一管理,文化内涵,新天地,多伦路,鼓楼,高收入的白领阶层,旅游和文化人群,中低消费能力的旅游客源,香港瑞安,香港和黄,香港才富,海派文化,名人文化,民俗文化,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第56页,新华信建议：阜景街北侧定位为：选择民俗文化为切入点，兼顾帝王庙和广济寺的客流需要，借鉴鼓楼文化商业街的经验，以房地产开发带动综合服务业的发展,开发理念：在有限的资金人力投入下，迅速聚集人气和商气，形成富景良性开发的趋势目标人群：一般旅游人群开发顺序：由于富景旅游资源特点，建议民俗文化、佛教文化，然后是皇城文化和名人故居建议举措：争取西城区政策扶持，包括贴息、财政返还及优惠政策挖掘宫门口东西岔古老庙会，引导胡同两侧商家向市井民俗文化市场转换通过拆迁、收购和置换一部分房产以引导经营，租赁、合资、合作等多种方式朝着民俗文化经营方向转变。如开展中国传统手工艺制作，表演等招揽游客通过政府行政手段及华融经济手段，加大资源整合力度,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第57页,新华信建议：阜景街南侧定位为：借鉴新天地和多伦路的一些经验，开发为现代文化休闲区。但对未来人流、市场规模和租户需求需要进一步研究,开发理念：以文化名人遗迹为底蕴，兼顾金融街的时代气息，突出国际化、艺术化、时尚化特色（参照巴黎的“沼泽地”、纽约的SOHO等国际著名文化社区的建设经验）目标人群：白领阶层和外籍人士建议举措：可以通过引进外资和专业管理来降低投资和经营风险招商对象不应仅限于书吧、茶吧和酒吧，广义范围的文化娱乐都可以包含：如影吧，特色音像店，艺术馆、艺术画廊、小剧场、音乐茶座等引进一批国际知名的艺术代理公司，设计事务所和各种文化创意类公司等，以活跃这里的文化艺术市场氛围争取国际著名连锁书店如Border、Barnes&Noble的加盟，他们正考虑进入中国发展业务，吸引他们入驻可以对北京的外籍人群形成号召力,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第58页,议程,一、第一阶段总结第一阶段报告会专家和华融意见汇总补充分析材料土地价格趋势分析商业区宽带接入分析阜景旅游商业房地产分析第一阶段华融内部评估和行业分析结论二、华融三年战略规划报告,2002年11月5日,保密文件、版权所有,第59页,华融内部评估总结一,1、华融的历史用三句话来概括：（1）政府任务很重；（2）遗留问题很多；（3）发展目标