全寿命投资控制

房地产项目生命周期投资控制伊万扬房地产业是推动国民经济和国民经济的重要产业，房地产项目在一般意义上不同于项目。一、房地产项目生命周期管理功能房地产项目是房地产项目的管理者使用系统工程的观点、理论和方法对房地产项目的建设和使用进行全过程和综合集成管理的工程项目分类，实现房地产项目生产要素的优化配置，为用户提供优质产品。房地产项目管理要经历投资决策、前期准备、项目建设、竣工验收、项目销售、房地产管理等项目生命周期。生命周期管理在不同阶段具有不同的特性。1、决策阶段、管理的目标是选择适当的建设项目，确定适当的投资目标；2、设计阶段、管理的目标是使设计者实现投资目标，制定合理的设计方案；3、建设阶段，管理目标是建设项目实施管理，实现项目建设的质量、进度、成本目标；4)运营维护阶段、管理的目标是保持项目的使用功能，控制项目运营成本；5)废品回收阶段，管理目标是在建设项目使用寿命结束时，将建筑废弃物转化为再生资源和再生产品，减少对社会、环境的影响。二、房地产项目生命周期管理目标房地产项目不仅是一个相互联系相互作用的多用途系统，而且要在系统内的各个目标之间保持一定的平衡和合理性。按照国际惯例，房地产项目管理一般要采取目标管理方式，具有明确的目标系统，考察房地产项目的生命周期，结合现代房地产项目管理的要求，构建房地产项目的目标体系。协同建设项目管理系统基于以进度计划、合同约束、成本管理为目标的项目管理理念，采用项目管理的PDCA周期系统作为管理控制模型，基于项目管理的三个目标：专业目标(功能、质量、生产能力等)、进度(期限)目标和投资(成本、投资)目标。一般来说，质量、日程、投资三者共同构成房地产项目管理的基本目标体系是开发商传统的主要目标。三、房地产项目生命周期投资控制点生命周期投资包括建设期间的全部建设成本，项目从决策阶段到接受完成和完成后运营使用阶段，所有发生的成本成本成本都将计算在内。项目投资控制贯穿于建设项目的整个生命周期，是建设项目生命周期投资管理的核心。房地产项目投资控制在建设项目生命周期(建设前期(决策阶段)、建设准备(设计、投标阶段)、建设期间(实施阶段)、使用期间(运营和维护阶段)以及再生和拆卸期间(报废回收阶段)内，通过在批准的投资限制内随时修改项目总成本，确保项目投资管理目标的实现。1、投资决策阶段投资控制首先，在投资决策阶段，必须从多个可行性方案中选择生命周期成本最小的投资方案，以实现科学合理的投资决策。第二，制定项目可行性研究报告要慎重。投资估算是提案工程准备项目提案、可行性研究报告的重要组成部分，也是项目决策的重要基础之一，因此要特别重视房地产项目投资估算的准备和审计。2、设计阶段投资控制设计阶段的成本管理是项目成本管理过程中最重要的步骤。这是因为设计在确定工程方案的结构系统、施工方法、使用的材料和设备种类、模型等方面对工程成本具有决定性作用，同时设计质量对项目的使用能力、寿命和维护成本有很大影响。在这个阶段要充分重视价值工程的应用。通过价值工程分析对设计方案的优化、工程材料选择和结构选择应用价值项目，可以在房地产生命周期中提高项目质量，降低项目成本。3、投标阶段投资控制在评标阶段，不仅要考虑建设方案，还要考虑未来的运营和维护方案，这两种优秀方案都是最佳技术方案。在评价业务指标时，评价的依据必须从原来合理的建设成本改为合理的建设项目生命周期成本最低。投标时要符合工程实际，合理选择固定价格、固定单价、调整价格等合同方式。4、施工阶段投资控制在建设阶段，项目投资控制对建设生产中消耗的人员、物力、各种费用支出采取一定的措施，监督、调整、控制，及时预防，找出执行中与工程预算的偏差，消除不合理因素，及时修改预算，在预算成本内控制实际成本，保证建设项目成本目标的实现。首先要严格质量，工程质量的好坏会直接影响工程建设后的运营成本，因此，在建设阶段，不仅要做好工程的成本核算，还要注重工程质量，这样就为降低运营成本打下了更坚实的基础。第二，要加强工程变更和索赔管理。在项目进行中或很少会发生工程变更，变更尽可能控制在实施变更项之前，变更项在实施过程中严格按照规定的截止日期和程序进行。变更单必须立即附加从总设计值调整的预算，以从被动控制转换为主动控制。还要做好设计、监督、审计等服务项目合同费用的计算和索赔控制。5、运营和维护阶段投资控制在这个阶段，要合理分配资金，搞好投资回收，减少运营和维护费用。以最小化生命周期成本为目标，制定合理的房地产项目运营和维护计划。利用现代经营手段和维修技术，对已投入使用的各种设施进行多才多艺、全面的统一管理，为设施的拥有者和使用者提供高效、周到的服务，提高设施的经济价值和实用价值，降低运营和维护费用。工程的保证要从签订工程合同开始，加上明确的补充条件，特别是工程质量经常发生的质量问题的解决过程、措施、扣除限额等，确保工程使用中的正常维护及时进行。摘要房地产项目的投资管理核心是控制