房地产开发项目总投资与总成本估算

房地产开发项目总投资和总成本费用的估计，房地产投资项目基础数据的分析估计，房地产开发项目总投资和总成本费用的估计房地产投资项目收入、税金估计和融资借款偿还的估计，5.1房地产开发项目总投资和总成本费用的估计5.1.1房地产开发项目投资和成本费用概念1 .房地产开发项目投资和一般建设项目投资的差异对一般建设项目来说，其总投资是固定资产投资、建设期借款利率和流动资金的和。 在开发后租赁模式下的房地产开发项目中，开发者自身形成的固定资产多为少或零，房地产项目总投资基本上等于房地产项目总成本费用。 5.1房地产开发项目总投资和总成本费用的估计，2 .房地产开发项目总投资开发项目总投资包括建设投资和经营资金的开发(见表5-1 )。 开发建设投资是为在开发期间内完成房地产产品开发建设而投入的各种费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共辅助设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期间税金、其他费用、不可预见的费用等(参照表5-2 )。 经营资金是房地产开发企业在日常经营中使用的周转资金。 表5-1项目总投资估计单位：万元，表5-2开发建设投资估计单位：万元，5.1房地产开发项目总投资和总成本费用估计，3 .开发产品成本开发产品成本在房地产开发企业开发中产生的各种费用，即开发项目产品完成时，国家有关会计5.1房地产开发项目总投资和总成本费用的估计，从财务角度看，可分为土地开发成本、房地产开发成本、辅助设施开发成本。 计算分为开发直接成本(包括土地费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共辅助设施建设费)和开发间接费用(包括管理费、财务费、销售费、其他费用、开发期间税费、不可预见的费用等)。 5.1房地产开发项目总投资和总成本费用的估计，如某开发人员开发小区，总建筑面积49781平方米，其中，住宅部分47581，休养所1200，综合百货店1000。 住宅的一部分全部预售，休养所出租，综合商场自营。 本项目总投资13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产182万元组成的综合百货商店在开发完成后自营时，需要8万元经营资金，到项目完成后一次回收。 5.1房地产开发项目总投资和总成本费用的估计，上述开发项目总投资结构如图5-1所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租赁部分没有自营部分，其总投资包括经营资金在内不是8万元，其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，只剩下开发产品成本12867万元。 此时总投资与开发建设投资一样，等于开发产品成本12867万元。 如果是开发完成后租赁使用的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资，等于开发产品的成本(即总成本费用)。 图5-1房地产开发项目总投资结构图，5.1房地产开发项目总投资和总成本费用估计，5.1.2房地产开发项目总成本费用具体估计，1 .土地费用估计土地费用是为获得房地产项目用地使用权而产生的费用。 土地费用的估计要根据实际情况决定。 一)土地征用拆迁费。 土地征用拆迁费分为农村土地征用拆迁费和城市土地拆迁费。5.1房地产开发项目总投资和总成本费用的估计，2 )土地转让地款土地转让地款是指，国家作为土地所有者在一定年限内将土地使用权转让给土地使用者，土地使用者向国家支付的土地使用权支付转让金和其他款项。 主要包括向政府支付的土地使用权转让金和根据土地本来状况支付的拆迁补偿费、设置费、城市基础设施建设费和征收费等。 5.1房地产开发项目总投资和总成本费用估计，3 )土地转让费用。 土地转让费是指土地转让方支付土地使用权的转让费。 4 )土地租金。 土地租赁费是指土地租赁向土地租赁人支付的费用。 5.1房地产开发项目总投资和总成本费用估计，5 )土地投资折扣。 房地产项目的土地使用权可以直接由房地产项目的一个或多个投资者投资。 在这种情况下，没有必要收集现金来支付土地使用权的取得费用，但一般来说有必要评价土地使用权。 表5-3土地费用估计单位：万元，5.1房地产开发项目总投资和总成本费用估计；2 .前期工程费用房地产项目前期工程费用主要包括开发项目前期计划、设计、可行性研究、水文、地质测量和“三方一平”等阶段的费用支出。 表5-4前期工程费估算表单位：万元，5.1房地产开发项目总投资和总成本费用估算，3 .基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地计划红线内的各种管道和道路等工程费用，主要是供水、电力供给、煤气供给、污染、绿一般按实际工程量报价。 表5-5基础设施建设费估计表单位：万元，5.1房地产开发项目总投资和总成本费用估计，4 .建筑安装工程费建筑安装工程费为住宅建筑物建设产生的建筑工程费、设备购买费、安装工程费和室内家具费等。 建筑安装工程费用的估计可以采用单元估计法、单位指标估计法、工程量近似匡算法、概算指标估计法、概算定额法，也可以根据类似工程经验进行估计。 表5-6建筑安装工程费用估算表单位：万元，5.1房地产开发项目总投资和总成本费用估算，5 .公共辅助设施建设费公共辅助设施建设费是居住区内为居民服务而建设的各种非营利公共辅助设施(也称为公共建设设施)的建设费用，主要为居住委员会、派出所、托儿所一般根据计划指标和实际工程量进行估计。 表5-7公共辅助设施建设费用估算表单位：万元，5.1房地产开发项目总投资和总成本费用估算，6 .开发间接费用开发间接费用是房地产开发企业所属独立核算公司在开发现场组织管理中产生的各种费用。 主要包括工资、福利费、折旧费、修理费、事务费、水电费、劳动保护费、周转住宅的折旧和其他费用等。 5.1房地产开发项目总投资和总成本费用估计，7 .管理费用管理费用是房地产开发企业管理部门组织和管理房地产项目开发经营活动产生的费用。 管理费可以按项目投资或上述15项的直接费用的百分比计算，这个百分比一般为3%左右。 5.1房地产开发项目总投资和总成本费用的估计，8 .财务费用财务费用是房地产开发企业为筹措资金而产生的各种费用。 主要包括借款和债券利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇净损失、企业资金筹措产生的其他财务费用。5.1房地产开发项目总投资和总成本费用的估计，1 )长期借款利率的估计年应计利息的估计公式如下：年应计利息=(年初借款金元利息累计本年度借款金额2 )年利率(有效年利率)2)流动资金借款分为年利率。 利息计入财务费用，每年支付，期末偿还一次。 3 )利息以外的费用一般占利息的10%左右。 5.1房地产开发项目总投资和总成本费用估计，9 .销售费用销售费用是房地产开发企业销售房地产产品过程中产生的各种费用和设立销售机构或委托销售代理店的各种费用。 主要包括销售员的工资、奖金、福利费、出差费、销售机构的折旧费、修理费、材料费、广告费、宣传费、代理手续费、销售服务费、预售许可证的账单费等。 一)广告宣传和营销费用一般约为销售额的2%3%。 2 )销售代理费一般约为销售收入的1.5%2%。 3 )其他销售费用一般为销售收入的约0.5%1%。 以上各项合计，销售费用约占销售收入的4%6%。 5.1房地产开发项目总投资和总成本费用估计，10 .其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程成本咨询费、总承包管理费、合同公证费、工程执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图制作费、工程保险费等。 按当地有关部门规定的汇率估计，这些费用一般约占投资额的2%3%。 表5-8其他费用估计表单位：万元，5.1房地产开发项目总投资和总成本费用估计，11 .开发期间税开发期间税是指与项目负担的房地产投资有关的各种税和地方政府或有关部门征收的费用。 各项税金应根据当地的相关法规标准进行估算。 表5-9开发期间的税金估计单位：万元，5.1房地产开发项目的总投资和总成本费用估计，12 .不可预测的房地产项目的投资估计必须考虑到不可预测的费用。 无法预测的费用根据项目的复杂性和上述各费用估计的正确性，按上述各费用之和的3%7%来估计。 开发完成后，如果是租赁或自营项目，就应该估计下列费用： 13 .运营费用14 .修理费用5.1.3房地产投资的各种报告，5.2房地产投资项目的收入，税金的估计和资金筹措， 5.2.1经营收入的估计1 .租赁计划的确定租赁计划一般应该包括以下项目：1)项目的销售、租赁、租赁的合并销售面积和租赁面积的比例是多少？项目整体是什么样的销售、什么样的租赁？ 2 )可销售的面积、可租赁的面积、自营面积和可分配的建筑面积和在各建筑物上的位置3 )销售和租赁的时间表和各时间段的租赁面积数的确定、租赁期间可能发生的变化对租赁数的影响4 )销售价格和租赁水平的确定5 ) 该过程在实际工作中可以参照表5-10、5-11、5-12、5-13来进行. 房地产开发项目销售计划和收款计划表5-10单位：建筑面积(5-10 )，销售收入(原)，房地产开发项目租赁计划和租赁收入计划表5-11单位：建筑面积(AAAC )，销售收入(原)，表5-12房地产项目销售收入汇总表(全销售方案)单位： 表5-13房地产项目租赁收入计划表(全租方案)单位：万元5.2房地产投资项目的收入，税金估算和资金筹措，2 .租赁价格的确定1 )房地产开发产品定价方法房地产开发项目经济评价方法，租赁价格应根据房地产项目的特征来确定，一般按地点、规模、功能和等级等这个定价过程是市场比较定价法的运用。5.2房地产投资项目的收入、税收估计和筹资；2 )市场比较法的定价过程收集交易例选择房地产建立价格比较基础比较和修改房地产的比较价格；5.2房地产投资项目的收入、税收估计和筹资；3 .经营收入估计经营收入为社会销售、房地产商品的租金房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、辅助设施的销售收入(以上统称为租赁收入)和自营收入。 5.2房地产投资项目收入、税款估计和筹资、5.2.2税款估计目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税款如下： 1、经营税和附加经营税和附加是房地产销售、租赁和自营过程中产生的税，主要是营业税、城市建设维持税、教育费的附加(通常也称为二税一费)。 现在销售税的税率是5%； 城市维持建设税的税率是，纳税人所在地是县城，镇，税率是5%； 附加在教育费上的税率一般是3%。 5.2房地产投资项目的收入、税额估计和筹资，2 .土地使用税土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中应占有国有土地来支付的税款。 3 .房地产税房地产税是投资者拥有房地产时应支付的财产税。 对租赁的房地产，以房地产租金收入作为计算税金的依据。 没有租赁的不动产，一次缴纳不动产成本减去1030%的馀额作为纳税计算的根据。 4、企业所得税企业所得税是对企业生产经营收入和其他收入征收的税。 5.2房地产投资项目的收入、税金估算和资金筹措，5 .土地增值税土地增值税是对国有土地使用权、转让地上建筑物及其附着物获得收入的公司和个人，将转让房地产获得的附加值征收纳税。 中国最大的房地产资料下载基地、5.2房地产投资项目收入、纳税估计和资金筹措，土地增值税实施四级超率累进税率，为30%60%。 (1)附加值未超过扣除项目金额的50% (包括本比例数，以下相同)的部分，税率为30%； (2)附加值超过扣除额的50%，但不超过扣除额100%的部分，税率为40%； (3)附加价值超过扣除金额的100%，但未超过扣除金额的200%的部分税率为50 % (4)附加价值超过扣除金额的200%的部分，税率为60%。 综上所述，我们可以按表5-15列出土地增值税的计算。 表5-15土地增值税计算表、5.2房地产投资项目收入、税金估计和资金筹措、5.2.3销售收入、租赁收入、自营收入和经营税和追加报告在进行房地产投资项目财务分析时，按期进行销售收入和经营税和追加估计表、租赁收入和经营税和追加估计表、自营收入和经营税和追加报告其表形式如表5-16、5-17、5-18所示。 表5-16销售收入和经营税和追加报价单位：万元，表5-17租赁收入和经营税和追加报价单位：万元，表5-18自营收入和经营税和追加报价单位：万元，5.2房地产投资项目的收入，税金估计和资金筹措，5.2.4房地产投资项目的资金筹措1 .房地产投资资金源为房地产投资1 )资本金是投资者投资项目的资本金，通常来自投资者的资本。 从投资者的角度来看，只要项目的投资利润率预计高于银行存款利率，就可以根据企业能力适当地将自己资金作为资本投入。 5.2房地产投资项目的收入，税金的估算和筹资，2 )银行贷款的房地产开发商求发展，也离不开银行和其他金融机构的支持。房地产开发投资的一般贷款比例不到项目总投资的70%，以开发项目本身的抵押贷款为主。 3 )预售货款的预售货款是房地产投资者向商社交纳使用前，预先向购买者请求的货款。 这种融资方式之所以受欢迎，是因为它对房地产买卖双方都有益。 除了这三种形式，承包商有资金与