关于物业保安服务法律责任的分析.ppt

关于物业保安服务法律责任扩大化问题的分析一、相关法律知识1、法律责任：广义：与法律义务同义,即法律上规定人们必须履行的某种责任或行为界限。法律权利：法律赋予人们的某种利益或行为自由。狭义：专指违法者对自己实施的违法行为承担的责任，违宪责任、刑事责任、民事责任、行政责任。2、民事责任：民事主体违反合同义务或者法定义务而承担的法律后果。主要是合同责任和侵权责任。,3、合同责任：主要是违约责任，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定时依法承担的违约责任。承担违约责任的方式：a、强制履行b、赔偿损失c、违约金4、侵权责任：以过错责任为原则，以无过错责任为补充，承担民事责任的方式：1、停业侵害2、拆除障碍3、消除危险4、返还财产5、恢复原状6、修改、更换、重做7、赔偿损失8、支付违约金9、消除影响，恢复名誉10、赔礼道歉,二、关于关于中华人民共和国治安管理处罚条例1、为加强治安管理、维护社会秩序和公共安全保护公民合法权益，保障社会主义现代化建设的顺利进行制定本条例；2、维护公共安全包括：维护在公共场所活动的公民的人身安全，维护公私财产安全；3、公安机关对违反治安管理条例的人坚持教育与处罚相结合的原则；4、处罚种类：警告、罚款200元以下，拘留（1-15日）。三、物业保安服务的产生与发展的三个阶段（一）物业保安服务的产生1、与物业管理同步产生，是物业管理的组成部分2、物业区域封闭管理的产物（建筑物区域区分所有权）3、市场需求,（二）发展的三个阶段1、第一阶段保安服务的发端（1981年3月1994年3月）（辞源：治安：政治清明国家安定）1981年3月深圳市第一家涉外商业房管理专业公司深圳市物业公司成立。对住宅小区实施专业管理提出“护一方热土，保一方平安”的保安服务宗旨，1994年，建设部在总结我国物业管理行业发展实践的基础上颁布建设部第33号令城市新建住宅小区管理办法，该办法规定：本办法所称住宅小区管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及公共设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。该办法以建设部令的形式明确了保安服务具有治安管理的法律责任，在客观上起到扩大保安服务法律责任的误导作用,2、第二阶段保安服务法律责任扩大化（1994年4月2003年8月）建设部33号令颁布至2003年国务院颁布物业管理条例前，物业保安服务法律责任扩大化的承诺举例（辞源：保安：保护，使安全。）1、防盗、防破坏、防意外、防人为突发事故2、避免所管区域内财务受损失，人身受伤害，维护正常的生活秩序3、在整个物业管理中占有举足轻重的作用，是业主（住户）安居乐业的保证4、护一方热土，保一方平安5、对违反物业管理规定的业主（住户）罚款6、与小区业主签订机动车辆租赁协议或签订机动车辆保管协议7、物业区域内盗窃等治安案件发案率控制在1之内8、物业区域内火灾发生率控制在1之内,3、第三阶段保安服务开始正本清源走出误区（2003年9月）物业管理条例关于保安服务法律责任的规定:（1）、条例有关规定：第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。,第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。,（2）高院司法解释，京高法发2003389号关于物业服务合同的效力物业管理企业虽不具有独立的法人资格,但具备国家规定的物业管理资质的,可也确认其所签物业服务合同的效力。物业管理企业与业主委员会签订的物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该委托行为已经公告且业主接受了物业服务的，应以公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。物业服务合同期限内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可要求其承担相应的民事责任。服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同时，不予以支持。,关于管理权纠纷物业管理企业依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨碍物业管理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担民事责任。物业管理企业违约或者是违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。业主在共用部位搭建自用设施，妨碍物业管理秩序的，物业管理企业可以要求排除障碍，恢复原状，并赔偿相应损失。业主在小区内饲养动物，构成妨碍物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主停止侵害、消除危险等民事责任。业主违反物业服务合同后业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位，公用设施设备或构成妨碍物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。,关于物业责任纠纷物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或损毁时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。物业服务合同没有约定财物保管服务但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财务丢失或损毁有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。,物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或损毁时，按照双方签订的车辆管理服务协议确定赔偿责任。没有签订车辆管理服务协议的，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任。物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。物业管理企业的受雇人员在履行职务中给业主人身或财产造成损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。,因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。物业管理区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。物业管理企业怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。,第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。本意见自2004年1月1日起试行，并由北京市高级人民法院民一庭负责解释。法律、司法解释另有规定的，按法律和司法解释的规定执行。,（3）北京市前期物业服务合同京工商号200849号（4）北京市物业服务合同京工商号200849号（5）合同约定的保安服务内容,协助维护秩序,对车辆(包括自行车)停放进行管理协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等法律法规、规章的行为，应当及时告知、制止、劝阻，并向有关部门报告制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案。明确负责处置应急事件急迫性维修的文件内容违约责任约定,五、保安服务法律责任扩大化的主要原因第一、把物业保安服务完全等同于物业保洁、绿化、工程维修等一般性物业服务于1981年3月发端于我国改革开放先驱城市深圳的物业管理，从一开始就把为新兴一代涉外商品房业主提供保安、保洁、绿化、工程维修、客服等全方位服务作为了物业企业的服务宗旨并作为先进的物业服务理念迅速向全国传播，得到了全国城市商品房业主的普遍接受和认可，已成为提高城市管理水平的重要途径之一。在这一阶段，物业管理企业不切实际的夸大了保安服务的作用，片面的将所管区域内一时的安全定视为常治久安，并归功于物业保安服务的突出作用。因此，物业管理企业、业主以及新闻媒体、社会舆论都在不同程度上认为物业保安服务承担了社区治安管理的责任。,第二、1994年建设部颁布的城市新建小区管理办法以政府部门规章的形式提出物业保安服务包括对小区交通、治安等管理项目进行整治的要求在我国第一家物业公司组建13年后，建设部总结了深圳、广州物业管理经验，于1994年颁布了城市新建住宅小区管理办法（以下简称办法），该办法提出“住宅小区管理是指对住宅小区的房屋建筑及其设备市政公用设施、绿化、卫生交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护修缮和整治。”对于物业保安服务具有治安管理作用提出了明确的要求，赋予了物业保安服务社区治安管理的职责，也赋予了业主要求物业保安服务履行社会治安管理职责的权利。在当时的时代背景下，对物业保安服务提出的这种要求无疑是正常的。但此后的物业保安服务发展的实践证明，这一要求确实超越了物业保安服务的责任。是物业保安服务不能履行的法律责任。,第三、物业管理企业之间不正当市场竞争所致如前所述，有些物业管理企业在有意无意之间扩大了物业保安服务的责任。其中无意之中扩大物业保安责任的物业管理企业是少数，大概属于无知者无畏，更多情况是物业管理企业扩大了自己本不能承担的物业保安服务责任，目的是期望用无法实现的承诺，取悦业主以赢得业主的支持和选择，忽略了如此不切实际的承诺所须承担的经济责任和法律责任，这是物业管理企业之间不正当竞争的结果。,第四、社会治安问题。尤其是社会恶性案件的发生导致业主对物业保安服务的心理期望过高随着构建和谐社区工作的大力推进，社会秩序、社区治安也日趋正常稳定，但不可否认的是社会治安问题依然是重大的社会问题，少量社会恶性案件的发生对业主和住户的人身财产和心理安全产生很大的冲击。在单个业主面对外部复杂的治安环境而处于弱势地位时，从实际需要和心理需要两方面都把自己的人身财产安全、社区和谐安全寄托于物业保安服务，在有意无意之中扩大了物业保安服务的法律责任。,1、协助做好安全防范工作的责任。2、发生安全事故时采取应急措施的责任。3、及时报告的责任。4、协助救助的责任。,第六、物业保安服务的法律责任属私法范畴，社会治安管理是公安机关的法律责任是公法范畴因此从法律范畴分析，物业保安服务维持秩序和协助安全性防范工作的服务属于私法范畴，而社会治安管理是公安机关的职责，公安机关应对社会秩序和公共安全负责，对公民的合法权益负责，这是公法的范畴。所以物业保安服务的法律责任与公安机关的法律责任是两个绝然不同的法律范畴，必须分清楚，不能混淆。,综上所述，可以清楚地认识到条例对物业保安服务的法律责任做了明确的规定，任何一方扩大物业保安服务责任的做法都不符合条例的相关规定。因此，做为物业管理的当事双方业主和物业管理企业都须用条例的规定约束自己的行为，在条例规定的物业保安服务法律责任的基础上，通过物业服务合同的约定，明确物业保安服务的权利、义务和责任。即在业主和物业管理企业这两个平等的民事法律主体之间形成相互履行的合同责任。作为物业管理企业不仅要认真地履行物业服务合同规定的物业保安服务的义务和责任，更重要的是要以条例规定的物业保安服务的法律责任为依据与业主委员会签订物业保安服务的相关合同条款。既不要扩大物业保安服务的责任损害自身合法权益，也不要随意缩小物业保安服务的责任损害业主的合法权益。无论是任何情况，只要是因物业保安服务违反了物业服务合同的有关约定，致使业主、住户的人身财产和社区业主共有财产受损的，物业管理企业均应按照合同约定承担法律责任。,六、物业保安服务的法律责任(一)、物业管理企业对违法行为予以制止和报告的法定义务物业管理企业应当依据物业服务合同，对物业实施系统的、全面的管理，为业主和物业使用人提供优质服务。在管理服务中，对于物业管理区域内出现的违法行为，物业管理企业应当及时予以制止。同时，物业管理企业不具有行政管理职能，不能行使行政管理权和执法权，本条要求物业管理企业应当及时将有关情况向有关行政管理部门报告，以便有关部门及时处理，这是本条例设定的物业管理企业的法定义务。本款规定的违法行为主要包括：,1、治安违法行为“治安违法行为”，是指违反中华人民共和国刑法（以下简称刑法）的犯罪行为，和违反中华人民共和国治安管理处罚条例（以下简称治安管理处罚条例）的行为。犯罪是刑法规定的应当受到刑法惩罚的严重危害社会的行为。刑法规定的犯罪行为主要有：,危害国家安全的行为；危害公共安全的行为；危害社会主义市场经济的行为；危害公民人身权利、民主权利的行为；危害财产权利的行为；危害社会管理秩序的行为；危害国防利益的行为；危害国家机关行政秩序、司法秩序的行为；危害国家公务活动廉洁性的行为；危害军事利益的行为,扰乱社会秩序，妨害公共安全，侵犯公民人身权利，侵犯公共财产，依照刑法的规定尚不够刑事处罚，应当给予治安管理处罚的，依照治安管理处罚条例的规定处罚2、环境保护方面的违法行为如违反规定乱扔垃圾、乱到污水等破坏环境卫生的行为，物业管理企业应当予以制止，情节严重的，报有关行政管理部门处理。关于环境污染方面，主要是对违反国家有关法律法规进行固体、水体、大气和噪音污染的行为进行制止和检举，并配合有关部门进行处理。,3、物业装饰装修和使用方面的违法行为主要包括违反建筑法、建设工程质量管理条例、建筑装饰装修管理规定（建设部令第46号）和住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110号）以及地方有关规定的行为。如，违反建筑装饰装修管理规定的行为主要包括：1）拆改主体结构和明显加大荷载，没有按照规定办理有关手续的；2）建设单位未按照工程质量安全监督管理的有关规定，到工程所在地的质量安全监督部门办理建筑装饰装修工程质量安全监督手续的；3）装饰装修设计、施工和材料使用，不遵守建筑装饰装修防火规范的；4）未采取必要措施，控制施工现场的各种粉尘、废气、固体废弃物以及噪音、振动对环境的污染，严重影响人们正常生活和人身财产安全的。,违反住宅室内装饰装修管理办法的行为主要包括：1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，本条例明确了其具有制止权。这是因为物业管理企业与业主、业主委员会之间是契约关系，业主将物业管理区域内共用部位、共用设施设备等涉及到全体业主利益的事务委托给物业管理企业进行管理,物业管理企业应当协助公安部门，配合街道办事处、居委会工作，维护物业管理区域内治安秩序，制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，物业管理企业应当及时向公安部门和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。物业管理服务人员对应该制止而没有制止违法行为的，应当及时报告治安案件而没有及时报告的，要承担相应的法律责任。物业管理企业对于个别业主的违法行为不予制止，将导致物业管理区域内生活环境恶化。相应地，物业管理企业因不履行责任，“收钱不服务或者少服务”，是姑息纵容侵犯大部分业主利益的行为，业主、业主委员会完全有理由以物业管理企业不履约或者不作为而解聘物业管理企业直至追究其法律责任。,（二）、有关行政管理部门在接到报告后应当依法对违法行为予以制止或者依法处理有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当根据有关法律法规的规定，切实履行自己的职责，依法对物业管理区域内的违法行为进行查处，维护物业管理区域正常的生活和工作秩序。如果有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，没有根据有关法律法规的规定作出处理，属于行政不作为，应当依照本条例第六十九条的规定，承担相应的责任。,由于物业管理活动所涉及的行政管理职能部门多，政府的房地产、建设、工商、物价、公安等有关行政管理部门以及街道办事处都有一定的行政管理权，各行政管理部门要各负其责，协同管理。物业管理企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，没有行政执法权，但行政管理部门也要注意发挥物业管理企业的作用。,（三）、物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作居民住宅区的安全防范工作，是社会治安工作的重点之一，不仅关系到人民群众的安居乐业，关系到人民群众的生命财产安全，而且关系到社会稳定和改革发展的大局。近年来，随着住房制度改革的不断深化和住宅建设的迅速发展，住房产权呈多元化趋势，居民之间了解不多，往来较少，这对居民住宅的安全防范工作提出了新的要求。,安全防范工作是物业管理服务的基本内容之一。物业管理企业应当自觉接受公安机关的监督指导，贯彻“预防为主，人防、物防、技防三者相结合”的原则，提高安全防范服务能力和水平。要加强保安队伍的管理，以“政治合格、素质过硬、纪律严明、作风优良”为标准，提高保安人员素质。要建立一套科学的安全防范管理制度，按照工作标准化、操作程序化、管理制度化、服务规范化的要求，明确细化职责，建立考核奖惩激励机制，提高安全防范服务的效率和质量。要根据居民住宅区的特点，合理布岗，加强巡逻检查，发现有犯罪嫌疑的人员和易燃易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者发生刑事、治安案件和各类灾害事故，应当立即报告公安机关及有关部门，并协助做好调查和救助工作。物业管理企业要定期巡视、试验、修理和更新消防设施设备，由专人进行保养维修，使消防设施设备始终处于完好状态。,对安全防范设施、消防设施要认真检查、维修养护，检查情况要有记录，发现的安全隐患问题，要及时反映，配合有关部门认真整改，确保设施的完好。在火灾发生时，采取应急措施，配合公安消防机关进行救灾，疏散居民，抢救伤员。经房地产开发建设单位或者业主同意，还可以建设并完善居民住宅区安全防范设施，如远红外周边报警系统、电视摄像监控系统、电子巡更系统等，实现技防、物防和人防紧密结合，相互促进。在日常管理服务中，对装饰装修房屋的，要实现告知业主房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，协助有关部门进行监督检查。对在楼梯间、走廊通道灯共用部位堆放杂物的，要依据物业管理制度及时予以处理。对违章搭建的，要配合有关部门予以拆除。要主动配合公安派出所对居民住宅区的不安定因素进行重点防范，配合居民委员会开展精神文明建设和治安宣传、教育、动员、服务等活动。,本条规定，物业管理区域内发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救援工作。“行政管理部门”,主要是指公安部门、消防部门及其他相关部门。“救援工作”，主要包括及时赶赴现场，进行救助，抢救伤员，及时制止安全事故的发生和损失的扩大，及时报警。对于一些可能属于刑事案件的安全事故，还要注意保护现场，注意保存和收集证据。在向有关部门报告时，一定要实事求是。,物业管理企业和街道办事处、公安派出所的关系。街道办事处、公安派出所履行的是一种宏观的管理职能，是一种政府行为，而物业管理企业依据物业服务合同提供的是微观的服务，是一种企业行为，在性质上是完全不同的。因此，物业管理活动中的安全防范工作，实质是物业管理企业在物业管理区域内从事协助公安部门安全防范、维持公共秩序等协助权。各级房地产行政主管部门要加强对物业管理的组织领导，进一步发挥物业管理企业在协助维护居民住宅区治安秩序中的积极作用。要加强对物业管理工作的监督，规范服务行为，提高物业管理企业安全防范服务水平。要增强责任意识，主动配合有关部门建立完善居民住宅区安全防范体系，推动安全防范综合措施的落实。,关于物业管理企业在物业管理区域内实施安全防范工作的责任问题，应当适用本条例第三十六条第二款的规定“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”,(四)、物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定保安人员的素质，对于物业管理工作具有重要意义，因为保安人员本身是从事物业管理区域内的治安防范工作的，如果其素质不高，不仅起不到安全防范的作用，甚至还会危害到社会治安秩序。实践中由于保安人员素质低下引发的管理问题，特别是保安人员侵犯业主人身、财产权的行为，往往会引起业主的极大反感。物业管理企业雇请保安人员的，应当严格遵守国家有关规定进行雇佣聘请。根据国家有关规定，保安服务公司只能由公安机关审批和组建；保安服务公司在招聘保安人员时，须经过严格政审，即由当地公安机关出具证明材料，证明被录用人员没有前科和劣迹，并统一培训后，方可上岗。因此物业管理企业聘用保安人员时，必须从依法成立的保安服务公司中聘用，严禁擅自组建保安组织，非法经营保安服务业务。,（五）、保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益实践中一些物业管理企业聘请的保安人员，在维护公共秩序和处理问题时，不依法履行职责，甚至出现殴打业主、没收业主财务等侵害公民合法权益的行为，在社会上造成了极其恶劣的影响。为此，本条规定：“保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”这里的职责，包括条例规定的物业管理企业在安全防范方面的职责，也包括物业服务合同中约定的物业管理企业应尽的安全方面的义务。物业管理企业对雇请的保安人员要切实加强思想政治和业务技能等方面的教育和培训，注重提高保安人员的政治素质和业务水平。,七、物业保安服务的合同责任（一）、物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务权利与义务是相辅相成的，物业管理企业一经与业主委员会签订书面的物业服务合同，就产生了法律效力。物业管理企业就应当严格按照物业服务合同的约定，为业主提供相应的服务，否则将构成违约行为，就要承担相应的违约责任。（二）、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任,本条规定的法律责任属于违约的民事责任。根据民法的基本理论，有权利必有义务，而责任是违反义务的结果。民法通则第一百零六条第一款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其义务的，应当承担民事责任。”第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿经济损失。”违反合同义务的民事责任，法律称为违约责任。合同义务即是合同债务，违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的，具有相对性（限在合同当事人之间，不涉及第三人）、法定性和任意性。,虽然违约行为可能导致应当承担行政责任或者刑事责任的后果，如，物业管理企业擅自挪用物业专项维修资金的行为等，但违约责任仅限于民事责任，属于私法的范畴。违约责任可以由当事人在法定范围内通过协商在合同中事先作出约定，因而具有任意性。合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”但是，如果当事人没有在合同中约定违约责任条款时，也不影响违约责任的成立，当事人仍可以直接依据体现违约责任法定性的合同法第一百零七条的规定要求违约行为人承担违约责任。,物业管理企业履行其合同义务时违反约定，侵犯了业主人身、财产权益的行为属于民法上的履行加害，应当承担相应的法律责任。按照合同法第一百零七条的规定，违约行为包括两种类型：一是不履行合同义务的违约行为，二是履行合同义务不符合约定条件的违约行为。这两种类型的违约行为的含义都应作广义的理解，即不仅指违反了合同本身约定的或者法律规定的合同义务，而且包括在某些特殊情况下违反附随义务的行为。,本条规定的法律责任是法律责任中的赔偿损失，包括对业主各种权利和利益侵害造成的财产损失和人身伤害的后果，但损失赔偿主要是指金钱赔偿。合同法第一百一十三条规定：“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”,本条第二款之所以这样规定，是由于在物业服务合同中的履行过程中，经常出现业主人身和财产受到侵害的情况，而物业管理企业是否应当承担责任的问题也经常会被涉及。本条仅对这种情况作出原则性的规定。这里，关键是如何界定物业管理企业没有履行合同的问题。通常讲，如果物业管理企业已按照合同的约定尽到了自己的责任，就不应当承担责任。物业管理企业是否尽到了责任，是判定物业管理企业对于业主受到人身伤害和财产损失是否承担责任的标准。,如，物业管理区域内发生刑事犯罪，物业管理企业是否应当承担责任，应当具体情况具体分析，物业管理的安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业管理企业的保安防范工作是否到位。如果保安防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任；相反，如果物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在疏漏的赔偿责任。,八、机动车停车管理协议（合同）的法律性质（一）、不是保管合同，看管不等于保管。保管合同：a、以寄存人交付保管物，保存人直接占有保管物为前提b、寄存人未按照约定支付保管费和其他费用，保管人对保管物享有留置权c、保管合同为有偿合同时，保管物的价值与保管费多少成正比d、保管人应向寄存人给付保管费凭证并随时返还保管物,同时不得将保管物转交第三方保管。,（二）、停车协议（合同）不是租赁协议，租赁不排除管理a、停车设施属开发建设单位所有b、停车设施由相关业主购置所有c、停车设施由全体业主共有,九、案例1、租户吴先生在某大厦办公已经有一段时间了，与大厦管理公司上上下下都很熟悉。吴先生很支持大厦管理公司的工作。不久前，管理公司在大厦内设立健身室，吴先生曾赞助了一张乒乓球台。这天，吴先生带领了几个人搬出一台复印机，准备送去大修。大堂岗保安员礼貌地拦住了他，告诉吴先生要办理物品放行手续才可搬出物品。吴先生来到大厦管理公司服务中心办理放行手续，但由于手续不全，未能立刻办理。吴先生想凭着与管理公司的关系，以已请来搬运工为由，提出先搬出物品再补办物品手续，但被物业公司服务中心主任拒绝。吴先生十分气愤，向物业管理公司主管投诉，称自己不欠租金又不欠管理费，物业管理公司不予放行真是不近人情，不信任自己。物业管理公司保安员在本事件的处理上是否符合规定？物业管理公司应如何处理此次投诉？,2、万先生从某大厦停车场开车驶出。大厦室内停车场共有8层，万先生的车停在5楼，车场出口在2楼。万先生开车顺着车道一路拐弯。当车转到离出车口不远的弯道时，万先生一不留神，撞在弯道拐角处，撞损了墙角，车也撞坏了。车场保安员拦住万先生，要求赔偿车场损失。万先生非常气愤地向物业管理公司投诉，称物业管理公司在停车场未设“小心转弯”的警示标志，安全措施不当，因此自己不仅不应赔偿车场损失，物业管理公司还应赔偿自己的撞车损失。物业管理公司在本次车场事件中是否有存在管理不严的情况？若公司无管理上的问题，物业公司应如何处理该投诉？,3、某花园A栋1604房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币108605元。某物业公司辩称，物业管理保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其在进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了24小时安防人员。在案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入大厦。因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币3000元。,【法院判决】一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。被告某物业公司虽在合同中承诺24小时安全防范服务，但治安管理是一项社会责任，物业公司的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。被告某物