城中村”问题调研报告

“城中村”研究报告摘要：西安市李村是典型的“城中村”类型。在对李村村服装城进行调查的基础上，结合国内城市村问题的现有理论、实践性，在深入调查、研究现状问题的基础上，讨论了这种类型的集体经营性强的这个城市的未来可改造性、改造方向、注意问题等。关键词：城中村李村“城中村”是改革开放以来，在一些经济发达国家和城市，由于疾风暴雨城市建设和快速城市化，城市土地急剧膨胀，以前围绕城市周边的部分村庄及其耕地纳入城市土地范围，将大部分耕地的性质由劳动群众从总拥有地转变为国家共享，土地收购过程中返还到农村的土地、自留山、土山等保持了以前的集体所有权性质，以这些土地的居住功能为中心形成的社区为“城市之村”改革开放以来，随着我国城市化进程的不断加快，在此期间，城市发展把周边的一些农村土地逐步转变为城市化地区。在这个农村，耕地被征用，其就业方式发生了根本变化，生活方式和居住环境发生了一些变化，逐渐进入了城市化的道路，形成了“城中村”现象。在城市的进一步扩张过程中，“城中村”现象是一个比较普遍的问题，如何使这样的城市村庄在城市化过程中活跃起来，成为城市的有机组成部分是人们更关心的问题，也有更多的问题。因此，以西安市李家村为例进行调查，深入了解其内部和外部特点，为进一步解决“城中村”问题提供了一些决策依据。此次调查采用现场访问、问卷调查、统计分析、归纳分析等方法，重点调查了李家村服装市场及其周边地区。1、分析调查对象李家村服装城位于西安和平门外，盐塔路北面和两侧连接着城市主干道，其南面是西安的科技工作，周围还有秋林商埠、铁一国的文化活动中心，文艺批发市场、夜景等消费和服务比较集中，地理位置很好。李家村服装城的面积为2.1公顷，人口约5400人，其中居住人口1080人，流动人口4320人。成立于1991年的宜村服装市，1992年开始吸引外国投资，江苏和浙江商人大举进入，目前营业店铺780多个，实际租赁490多个，租赁率为62.8%。随着服装城的持续发展，1997年浙江村服装城建设，占地0.42公顷，建设项目商店420多个空间，目前租赁208个，实际租赁占49.5%。浙江村服装城虽然是李村服装城的一部分，但管理相对独立，主要集中在江浙地区的商人，加工销售中、低服装作为主要经营活动，其产品不仅销往西安市很多县，还销往西北其他地区。这两个服装城市的存在给李家村和周边地区带来了很多经济利益，同时也为西安提供了很多工作岗位。随着经济的发展，李家村现有的经营方式和空间布局方式、周边环境质量的恶化已经严重阻碍了服装城市的发展。“城中村”问题在三个方面突出。第一是建设混乱，村民们胡乱制造建设风。第二个是人们混在一起。第三是村民的子女教育问题得不到满足。接下来，我们做具体分析。1.1居住人口状况表1)村民综合调查有工作是否租房子对设施的满意度要重新装修吗是21%93%34%69%否79%7%66%31%毫无疑问，村民从“大乱”中获得了巨大的经济利益，但是从那以后，近80%的原则村民不再有别的工作，整天过着无所事事的“李世祖”式生活，调查中明确了这种生活方式和生活环境对村民及其后代的发展产生了不利影响。表2)村民和临时居住人口文化水平文化水平小学和小学以下中学高中中学专科大学本科总人口比例34.6%34%18.8%8.8%3.2%0.6%从表中的统计可以看出，李家村的文化素质大体上较低，初中和中学以下文化水平的人口占总居住人口的68.6%。人口构成使鱼龙混杂，成为社会管理的脆弱地区，为很多社会休闲人员提供了避难场所。今天，由于城市建设的要求，很多土地被征用后，村里已经没有耕地，经济发展模式从传统的农村经济逐步转变为城市经济，但是村民们被动地改变着传统的劳动方式，其思想意识和行为仍然没有根本性的变化，人才竞争日趋激烈，随着大量外来人口的进入，很难找到合适的工作，大多数村民的文化素质在劳动密集型产业或服务业领域。如果没有土地栽培，村民们就不担心自己的生活、租赁住宅租赁收入，以及村庄固定资产、租赁土地带来的分红。因此，村民的收入仍然相当(见表4)，其中人均月收入为1000 3000元，实际占村民总数的61%。没有生活的压力，他们中的很多人不再想做什么事了，有些和我们谈话的村民正处于壮年，整天在街上闲逛，除了打牌，什么事也没做。表4)村民收入情况家庭人均月收入(元)1000以下1000-30003000-1万1万以上占人口的百分比28%61%是15%4%表5)外部租赁家庭、商人的收入状况人均月收入1000以下1000-20002000-50005000-1万1万以上所占比重27%37%是16%12%8%1.2土地利用特征和公共服务设施现状关于保育和小学等基础教育设施的情况，我们看到的是村里规模小、质量低、根本没有或有条件的人都把子女送到其他城市就读。没有公共场所，没有集体绿地，村民们没有有益的野外活动的地方，只有几处畸形|服务等级低的棋牌室，大部分人在街上和胡同里聚在一起聊天，精神生活相当不足，社会问题更为突出。大量租赁用途混乱，租赁人员复合，人员变动频繁，住宅泛滥。据1998年统计，集体租赁的196所住宅占总数的11%。个人租赁总计89%，1582。据2000年统计，团体租赁人251件，整体增长8.1%，增长28.1%。个人租赁住宅为2849起，占整体的91.9%，增长了80%。特别是新建和重新装修的房子有多种多样，包括租赁、密集、一间、乱七八糟的“烟囱建筑”、“握手建筑”、“亲亲楼建筑”、“一线”，在租金陪同下也没有标准。租赁房用作零售、理发店、卡拉ok、煤气管理所、生产加工厂、饭店等五华八门，市外观淫秽。很多租赁住宅有非法建筑、砖木结构、加层建筑等很多安全隐患。1.3生活空间环境在李家村的空间结构中，除了浙江村服装城都是两层沿线事业建筑外，朱相复合建筑(即一层是商铺租赁，二五六层是住宅)占总占地面积的36.41%。村民们依靠李家村所处的优越地理位置，为了追求短期和更高的经济利益，对有限的土地进行了高强度、高密度的非法建设。据调查，这里的住宅用地容积率在2-3之间，个人或以上，建筑密度平均为70%，建筑层数达7层。村民一般建筑质量不好。60%的住宅建筑是增加楼层。西安是奥克塔夫地震区，但120墙可以维修到5-6层。也可以看到，许多建筑的前后间距达2米，但5-6层建筑的基本日照间距、照明通风、住宅生活的隐私性没有保障。村庄内的绿化面积、绿化设施非常不足，绿地面积仅为总面积的0.83%，完全不能满足居民的日常需求。另外，建筑物没有消防设施，大部分建筑物有火灾危险，村里的道路又窄又弯，大部分地区消防车根本到不了。此外，调查还发现新旧建筑物相邻，参差不齐，整个村庄的样子杂乱无章。据调查，村庄的基础设施和公共设施严重不足，许多市政部队设施没有随着村庄建设而改善，电力和通信线路非常混乱，到处发现了室外和暴露在空气中的电线，87%的村民冬天供暖仍在使用土速炉或炉子自行解决。为了取暖和许多小作坊生产要求，很多商人在没有技术安全的情况下私自建设小型锅炉和煤气灶，留下了很多安全隐患，这反映了自1998年以来发生了4起小型锅炉爆炸事件。村里的给排水也不固定，排放有限，经常发生涝渍现象，雨好像被淹了一次。3.分析和摘要对李家村的调查结果显示，现有局面形成的原因是多方面的，总体上是城市发展的经济利益主导，造成了一系列社会和环境问题。以下是简要分析。第一，在城市建设扩张过程中，政府部门忙于追求城市经济增长，对农村计划的关注不足，因此，在征用原始耕地后，对村庄的“包围和垂直”发展态度，即围绕公路网或其他对象，留下一定的发展空间，不管开发，村庄建设处于无序状态，之后形成了与城市整体环境不相容的情况。另外，政府部门征用土地后，没有考虑文化教育现状、人事构成、年龄水平等原村民的具体情况，也没有考虑接受土地的农民以后的生计问题。甚至还缺乏对土地征用地区土地潜在经济价值的长期考虑，导致了后来我们介绍的一系列社会和环境问题。第二，虽然城市村庄的经济已经进入城市化，但是村民的思想观念仍然停留在“小农经济”的状态下，对引导村庄的经济发展思想和城市建设显示出明显的痕迹。村民们在没有根据他们所在的优越地理位置科学计划的条件下，对有限土地进行高强度的超传统违规建设，并且由于他们服装产业传统的生产方式，使村庄“肮脏、肮脏、差异”的面貌进一步恶化，这实际上是对李村的好位置和运输条件的极大浪费，在巨大的经济利益背后，发展不经济。在建筑环境方面。无论是公共建筑还是村舍，其设计大部分都经不起精密调查，往往不能满足现代城市生活的标准和需求，建筑形态更缺乏时代和新的地方特征。同时，希望政府主管部门关注建设结构不合理、安全风险更大的问题。对村庄建设的监察力度不足也是原因之一。早期监察是省建设部门的艰苦奋斗，如果员工编制有限，监察力度明显不足，非法建筑比比皆是，因此省管部门必须与公安、工商业、税务等联合进行综合执法。4.对问题的思考我们必须确定，城市开发初期的村庄将大量集体土地廉价转让，对城市发展做出了一定的贡献，但实际上，如果没有城市的土地收购、建设、开发，村庄剩余的土地就没有今天的高价格，也没有曾经繁荣的租赁产业。因此，为了公平使用国有土地，要适当地实行对村庄土地的有偿使用。对村庄所在的不同地理位置，根据土地的等级差异，对城市村庄制定了一系列土地部分有偿使用的政策方针，强调土地集约利用，走可持续发展的道路。为此：加强管理，统一计划，将村庄合并到统一计划中。要用城市的一个细胞适当地引导和培养“城中村”，指定土地开发强度指标，补助公共设施、市政设施，特别是卫生设施。不能重复以前的做法，创造“圆圈”，自由发展。否则，它将成为城市的“恶性肿瘤”，影响城市的健康“根基”，阻碍城市的现代化进程。努力改善现有的空间结构和经营方式，营造现代的行人商业环境。第二，要摆脱过去村庄规划方式，进行重建战略研究。计划理念是，放弃以村庄农户为单位的“棋盘式”计划方式，用庭院式、延行式的城市住区代替。对于对城市景观敏感的地区或核心地区的村庄，还应重点进行城市设计研究。加强对村庄建设的有效监督。如果没有强有力的综合调控政策，再高水平的计划和规定也将流向那个形式，失去原有的作用。另外，还成立了综合执法审查组，坚决打击非法建筑、违章建设行为。两只手都要结实，经济和实体的处罚并行，这样违规者才能苦恼痛苦，用戒尺引诱他们。满足村子教育、再教育的要求，将经济发展与精神面貌的改善并行起来，提高人口的综合素质。转变观念，发挥集体效应，改变现有的作心式生产方式。逐步分离居住和生产经营活动空间，提高居住环境质量。这次调查活动结束了，但是李家村的许多不合理现象仍然存在，我们相信这只是我国快速城市化进程中许多不可取的现象之一。我相信，我国的法治继续健全，城市规划更加重要，越来越多的人关注这种问题，处于初级阶段时，会妥善解决。参考资料：1、耿惠智，清徐县乡镇企业调查及空间集聚对策研究，城市规划汇刊，2002.12、唐子，住宅小区服务设施需求形式