小区物业管理具体实施方案

住宅房地产工程管理具体实施方案一、工程人员服务礼仪规范工程师服务礼仪摘要：家具维护是房地产工程部门日常工作的重要组成部分，家具维护服务不好，服务标准化，直接反映物业管理水平；因此，我们必须非常重视家庭维护服务的标准化、标准化工作，并在日常工作中不断努力。从事房地产工程维修和维护的技术人员与一般维修工人大不相同。一般维护工作人员只要掌握了一定的维护技术，有一定的工作经验，就可以及时解决问题，或者保证设备的正常运行；但是，从事物业管理工作的工程维护技术人员除了一定的要求技术外，还必须掌握特定的客户服务工作规范、礼节和技术，才能确保维护工作的顺利执行。家具维修是物业管理处日常工作的重要组成部分，家具维修服务不好，服务是否规范直接反映了物业管理的水平。因此，我们必须非常重视家庭维护服务的标准化、标准化工作，并在日常工作中不断努力。(a)工程家具维修的基本要求1.家具维护期限为了防止业务所的正常生活或工作受到影响，如果发生业务所的维修或投诉，工程部门应立即安排和维修人员，并在最短的时间内解决问题，使设备恢复运行。本区在接到维修人员的业主维修派遣订单后，5-10分钟内赶到事故现场，最晚不要超过20分钟。如果没有特殊原因，维修工作必须在收到后24小时内完成。2.家具维护标准化家具维护规范包括两个方面：一是家具维护过程的规范二是修理工进入家具区时要遵循的礼节规范。家具维护过程是系统地进行家具维修、订单维修、家具确认、退房等的规范。基于“流程”的严格执行，改进管理并提高效率。修理工进入家具区时应遵循的礼仪规范是修理工进入家具区时的言行应按照管理局对顾客服务的统一礼仪规范进行。除例外情况外，工程维护人员一般不得使用为业主提供服务的电话等设备。除非维护工作是必需的，否则维护工作人员通常不应停留在大厅、商店或公共场所、通过行程路线移动或收费等。3.家具维修服务礼仪规范(1)进入家具区时，必须得到对方的同意才能进入。我方人员必须先按门铃，对方同意开门进入相关部队，然后才能进入。如果是业主要求的维修或施工，我方可以先要求：按照我们的约定整顿这个单元的XX。“管理处已经通知你的营业所了吗？”收到否定的答复，我方应先退场，通过财产管理处进一步联系，然后采取后续措施。(2)进门要主动向业主说明来意。我方是： 先生/小姐，我们是管理事务所。你们当中有人刚来申请修理.如果对方是修理人，我方可以继续说： 先生/小姐。请带我们去现场。单击“”(3)除非我方维修人员修理时需要业主的协助，否则不要和对方人员闲聊。(4)我方机械师在修理中，应事先准备好客人的区域和设施(如地面、桌子、椅子/家具和电气设备等)的保护。(5)维修中需要暂时离开现场的情况，应事先通知对方，告知维修持续时间。离开现场前，要恢复出故障的设备的外观，清理现场。(6)修理完毕后，要清理现场，恢复原状。退场时，要向业主确认维护结果，在维护清单上确认签名。(7)维修技术人员在工作时间内必须佩戴整洁的工装(如发现工装损坏，应及时申请更换)和工作许可证。(8)修理者不得接受对方的任何价值、任何形式的礼物。二、住宅房地产工程管理方案住宅房地产工程管理方案摘要：住宅区房地产工程管理部门的各个维护团队要做好设施管理记录、文件工作、实际维护工作中发生的设备维护、零件滑动等的文件记录。(a)住宅区房地产工程管理方案的目的开发住宅区房地产项目管理项目的目的是保持配套设施的良好状态，保障配套设施的正常运行，保障住宅区居民生活稳定和和谐。(b)住宅区房地产工程责任分工1.管理部长负责审批部队设施的维护，检查、监督、辅助设施保护方案及其预算等。2.整备班长负责建立支援设施支票，解决技术问题，制定维护方案和预算，执行支援设施整备计划。维修工人负责支持设施的日常维护。4.仓库申报公司负责住宅区辅助设施备件保管，工具保管。(c)住宅区房地产工程部门具体管理方案1.工程管理部门主机房管理方案：(1)严禁携带吸烟、易燃、易爆、剧毒化学品等危险物品进入控制室。出入的时候把门关上，辅助设施维护管理：1)日常检查：清洁设备主机房和设备周围环境，检查设备运行是否正常。2)月检查：彻底检查设备周围，彻底检查设备的核心部分或容易发生故障的部分。3)分支检查：设备清洗、加油、调试。(4)年检：对设备周围进行全面检查，重点检查设备的机械故障，维修或更换部件或配件。5)大修：对设备进行全面拆卸检查、测试、探伤、更换不符合安全标准的部件等。大修周期取决于情况。6)售后：设备制造商定期进行产品售后维护工作。3.支持设施预防管理计划：1)住宅区房地产工程部门的每个维护班都要制作设施管理速记簿、档案工作、实际维护工作中发生的设备维护、零件滑动的档案。2)各部队设施的重要部件，特别是容易丢失的部件，要以适当的数量储备，以免影响住宅小区的正常运营。3)住宅区要定期严格执行检查计划，将事故风险作为工作上的首要任务。4)妥善保管设施建筑图纸、售后服务卡、产品说明书等。4.居住区设备管理措施：1)制定安全运行设备的职务责任制，定期检查和整顿设备，建立完善的设备文件系统。2)设备主机房保持清洁卫生，符合设备要求。3)配备专业或经过培训的技术人员，严格执行职务操作，遵守设备管理和维护人员认证诱导制度。4)确保消防系统设备设备完好，随时运行。准备完善的火灾疏散地图和突发火灾预防方案。5)确认并记录中央监视系统、电梯等智能设备是否正常工作。6)排水系统设备正常、给排水设备、阀门、管道没有水、漏水、水滴、水排放现象、二次供水卫生许可、水质检查表等单证完成、游泳池、水箱、泵刮泥严格、无污染隐患。排水系统畅通，汛期无范水，地下室、设备控制室无积水。7)设施和支持服务，居住区通道照明，内部平整，没有架空管道，没有无障碍障碍。三、社区智能管理解决方案(一)发展：近年来，中国向信息化社会迈出了一大步，人们的工作生活、通信、信息关系日益密切，信息化社会在改变我们的生活方式和工作习惯的同时，也对传统的住房提出了挑战。希望对住房环境的要求继续提高，有安全、舒适、方便的房子，智能住宅在中国各地迅速发展，成为21世纪建筑业的主流。智能社区扩展并扩展为智能建筑的基本含义，优化社区园区的四个基本要素(结构、系统、服务、管理及其之间的内部关联)，从而提供合理的投资和高效、舒适、温暖、方便和安全的居住环境。(b)总体设计如上所述，智能单元在智能建筑的基本意义上扩展和扩展。智能建筑的配置通常被公认为三个基本内容：办公自动(OA)、通信自动(CA)和建筑自动(BA)。智能建筑各种自动化系统的基本施工模型都采用分布式系统。随着智能建筑的内容不断扩展，智能社区的扩展，我们将智能建筑3A与居住区的特殊情况相适应，在智能社区中实现5A、智能社区集成管理平台(OA)、公共设施自动化(BA)、通信信息自动化(CA)、安全预防自动化(SA)和家庭智能(HA)OA:智能社区集成管理平台CA:布线系统、有线电视系统、计算机网络系统、电话系统、网络增值服务系统；电子公告板系统BA:建筑设备自动控制系统、火灾报警系统、公共广播系统、社区管道系统、停车管理系统SA:卡系统、监控系统、视频对讲系统、电子巡逻系统、外围保护系统HA: 3票自动收费、家庭防盗警报、设备远程控制、智能照明控制2.1整体结构图2.2设计点1.使用系统集成方法，将网络系统集成、应用程序系统集成、网络和应用程序系统集成、数据集成等多个子系统集成到统一的中央管理平台中。使数据集成为整个系统的核心。只有数据整合支持子系统之间的数据共享和互操作性。3.系统分为三个层次明确的体系结构：管理层、自动化层和现场层。统一数据传输平台和数据传输协议。5.模块化设计。(c)，智能社区集成管理平台没有高质量的居住区智能管理，就不能充分发挥居住区智能的功能。科学高效的管理是智能的真正意义，简单的子系统积累智能社区的实际应用缺乏实际意义。没有智能管理，就没有真正意义上的智能社区。我们的调查显示，国内大多数智能社区不能集成各个子系统的管理，各个子系统之间的信息仍然孤立，操作和管理人员需要掌握和掌握各种系统和对象的技术。鉴于以上种种问题，广州城市信息研究所(州)单独推出了“WINGSUNG智能社区综合管理平台”。她是一个集成平台，将每个子系统有机集成，各个子系统实现资源共享。中心提供公共信息资源，所有子系统都独立运行，并且可以基于计算机网络进行集中管理。该平台实现了基于社区内部网内部网的集成人机接口和跨平台数据库访问，通过网络集成、数据集成、接口集成、通信集成等多种技术在整个网络中实现信息交互、集成和共享。实时监控本地和远程信息，统一共享数据资源，科学管理全球事件的快速处理和整合。智能社区集成管理平台的具体功能包括：使用提供标准硬件和软件接口的国际标准OPC技术，很好地适应各种硬件系统和通信控制协议，并为第三方系统提供建筑设备的综合管理信息。平台软件实现了模块化，用户可以根据自己的情况组合不同的模块，以构建不同的智能社区管理级别台湾。系统满足了选定技术和设备的协作能力、系统投资的长期效果和系统功能持续扩展的需要。通过基于子系统和基于管理的系统集成更好地实现“管理”功能。实现分布式控制和集中管理。能全面掌握小区各方面的信息。收集每个子系统的历史和当前状态信息，以提供相关报告或报告、趋势图等。实现数据共享、信息和资源共享系统内优化和联动控制。预订与社区信息服务系统的界面。四、通信自动化4.1计算机网络系统毫无疑问，社区网络系统在整个智能社区系统中处于举足轻重的地位。社区财产管理中心必须通过网络系统实现智能社区子系统的监控、控制、查看、社区收费、通知、社区房东的电子商务、网络漫游等。社区网络系统就像智能社区的大脑。分析了当前情况和需求，结合当前网络技术发展水平，初步决定用光纤千兆网络技术实现网络干线。目前使用最广泛、性价比最高、完成度最高的干线网络，是符合OSI的标准化网络。网络10米家庭，家庭专用10米带宽。10米的带宽可以满足家庭的所有需要，如视频点播、IP电话等。4.2综合布线系统智能社区布线系统是各种功能应用程序传输的基本介质，同时也是综合维护和统一管理各种功能子系统的介质和中心。智能社区集成布线为社区网络和电缆管理中心、建筑自动化系统(BAS)、安全监控和巡逻系统(SAS)、访问控制和消费卡系统、停车场自动管理系统、互联网、ISDN电话、IP电话、数字传真和其他通信系统(CAS)提供了高性能的集成平台在这里，我们将与用户进行沟通和咨询，以根据该地区的实际应用，充分确保投资者利益的角度，向社区提供支持高速计算机网络、电话、有线电视、可视访问控制系统、卡系统等常见应用的布线程序。我们将通过系统的集成设计、集成安装、集成部署、集中管理和维护，在投资者一次投资中构建灵活、可靠、开放和先进的结构布线系统。4.3电子公告板每天可以向居民发布天气预报、报纸、社区公告等的大屏幕可以代替现在使用的公告黑板，社会效果好，财产管理非常方便。大屏幕显示的内容由中央计算机控制，通过专用的软件集，可以轻松修改电子公告板显示的内容。主流技术基于单色或三色LED。五、安全自动化随着城市环境的美化和文明化的增加，传统的住房围栏和防盗围栏要求逐步取消，但社会保障形势仍然严峻，需要新的安全预防制度来防止犯罪的发生。Fuli city Xin的智能社区解决方案构建了多层、多维、科学的安全和服务系统，由多个级别的：组成1.通过在区域内设置安全监控中心，监控监视区域内的所有安全事件，可以及时迅速处理区域内发生的安全事件。2.家庭安全保障在室内安装各种自动检测仪，用“集中控制器”联系小区物业管理中心，可以迅速处理任何突发事件。3.门禁系统设置在出入口文上，家具可以使用IC卡出入，外人可以通过出入口的可视对话文与租户通话后获得出入许可。可以把杂人员拒之门外。4.巡逻系统巡逻系统确保巡逻保安按规定的路径和时间巡逻，并确保保安人员及时发现和处理各种紧急情况。5.闭路电视监控系统在小区主要出入口、车库、电梯、室外交叉口安装了摄像头，24小时全方向监视着小区的动态，所有的摄像头