商业委托经营管理合同

委托经营管理合同委托方：芜*商业投资管理有限公司(以下简称甲方)。法定代表人： 地址： 邮政编码： 受托人： *商业经营管理有限公司(以下简称乙方)法定代表人：地址：邮政编码： 1、甲方是*项目(以下简称“该项目”)的开发人员*有限公司(以下简称“开发人员”)，为该项目的商业经营管理和服务而设立的全资子公司，受开发人员和该项目的商业房地产所有者的委托，全面为其他项目2 .乙方能够对商业房地产的运营、管理和服务专业机构，具有相关经验、知识产权和管理体系，为商业房地产的运营、管理和服务提供系统服务和技术支持。3 .甲方委托乙方为该项目提供经营管理服务。 为了更好的经营管理，提高这个项目的品牌和形象，关于从事经营管理，在符合中华人民共和国合同法等法律法规的前提下，经过双方的友好协议，达成以下协议，共同遵守第一条房地产概况和甲方的保证1.1、房地产概况甲方委托乙方服务的该项目在地方，委托服务的商业房地产范围为所有店铺、商业管理用房间、临时商业用房间、公共广场、车库车位、广告位、商业运营公共设施(房地产管理用房间除外)，总建筑面积约万平方米，其中地下室 楼，面积：约 万平方米地面 层商业裙子，面积：约 万平方米(以上所有房地产以下简称“商业房地产”)。 实际的委托经营管理面积以政府有关部门发行的房屋测绘报告中确认的面积为基准。1.2、甲方保证1.2.1、甲方确实获得了本项目开发人员和本项目商业房地产所有者的委托，并具有对外租赁商社的相应证明文件和资格。1.2.2、甲方对该项目本身的权利和资格缺陷引起的纠纷负责。1.2.3、本合同生效后，上述商业房地产发生任何销售，甲方应保证买方与甲方签署商铺委托经营管理协议书，买方不同意签署商铺委托经营管理协议书，开发者不得销售该店铺。第二条合作方式、委托期间、工作范围2.1、合作方式除非符合法律规定和本协议约定的解除条件，甲方委托乙方提供商业不动产的经营管理服务，甲方在本合同执行期间不得将上述工作委托给任何第三方(经双方协议，部分工作已由第三方确认的情况除外)。乙方在委托期内，有责任和义务向甲方培养商业管理人才，并向甲方提供其所具有的知识产权和管理体系。 甲方人员可派驻乙方工作，服从乙方工作安排。 驻地员工的劳动关系虽然属于甲方，但必须以乙方的评价体系接受乙方的评价。 甲方常驻人员的报酬和福利由甲方支付。2.2、委托期限2.2.1委托期共15年，每隔五年签订一次合同，每隔五年，合同期满时，丙方有权优先更新。2.2.2第一阶段的经营计划和开业准备期间从本合同生效之日起，到项目开业后一个月届满为止。2.2.3第二阶段持续经营管理阶段共计15年，项目开业一个月后，到15年届满为止开始计算(合同期满期间与购买店老板签订的“店铺委托经营管理协议”的期限矛盾的情况下，以“店铺委托经营管理协议”约定的委托期限为基准)。 项目实际开业日推迟的话，经营管理期间顺延。在持续经营管理阶段约定的期限到期后，一方需要终止合同的，必须在期限到期日的6个月前书面通知另一方。 否则，双方认为在与本合同相同的条件下进行了更新，更新期限为5年。2.3委托作业范围2.3.1经营计划和开业准备期间服务成果序列号。主要内容所需资源和发送时间经营管理和销售模式的决定1确定经营管理公司的商业模式。 提供经营管理公司的商业模式形象和逻辑法律关系的说明合同签订后十个工作日2确定项目可持续经营的销售模式，起草业主委托经营管理协议，编制销售回答者的问题，培训销售公司的人员。第一个工作结束后的20个工作日开业准备期间的工作1报告组织结构、报酬体系和绩效评价计划合同签订后十个工作日2报告员的到达和训练计划合同签订后十个工作日3编制运营费预算，向甲方报告审查通过合同签订后十个工作日4制定开业准备期间的计划，组织实施前一工作完成甲方批准后的十个工作日5制作经营公司的管理体系文件。 包括组织结构、报酬和评价激励体系在内的各功能部门的操作手册等上次工作结束90个营业天后6制定运营方案上次工作结束后30个营业天后房地产前期干预方案1经营管理公司和房地产管理公司的工作界面划分方案，费用标准。我们公司委托经营管理合同后的90个工作日内与房地产管理公司协商一致。2房地产管理的质量标准、评价和评价体系文件房地产公司提供相应的技术文件、质量标准后的60个工作日招商管理方案1招商公司提交的品牌就座方案、租赁决定文件、招商实施计划的审查意见报告书甲方提供品牌位图后的10个工作日甲方租赁决定文件和招商实施计划后的10个工作日2起草意向协议书、租赁合同及商业管理合同。意向协议书、租赁和商业管理合同的制定，是上述工作完成后的10个工作日3限制全面干预和招商引资计划的实施根据品牌的就座、租赁决定文件和实施计划管理招商质量和计划完成情况(合同签订后到开业日)。经营推算报告书1经营财务推算报告书(项目经营期间前两年的经营预测)租赁决定文件甲方审查批准后的30个工作日2.3.2持续经营管理阶段(见附件二)(1)运营管理：商户的管理和运营指导补充开业后的空店铺，招揽调整经营不良的商户。(2)企划推进：年初制定全年营销推进计划，每月实施，根据经营情况动态调整，保障全年经营目标的实现。(3)商业房地产运营：进行该商业房地产的秩序维护管理、环境管理、设施设备的运行和维护管理、停车场管理等促进开业后工程残留的问题的纠正工作组织商业房地产范围内的再盘会议。(4)为消费者提供服务。(五)为甲方及小业主领取租金。(六)征收商业管理费，支付商业管理、商业房地产运营中产生的相关费用。(七)为商业房地产开展各种业务收益。 包括停车场收入、广告收入、场所租赁收入和多种经营点收入。(八)为甲方和业主提供优质的商业资产委托经营管理服务，努力稳步提高资产价值和租金收入。第三条服务费用及结算方式3.1、开业准备期间的费用开业准备期间产生的费用反映在开业费中，乙方向甲方提交开业费的预算，在此范围内与开业准备相关的费用和支出由甲方实际结算。3.2、租金佣金3.2.1、甲方委托乙方出租商业不动产中的店铺(包括开发者的自留店铺和业主委托甲方经营管理的店铺)，乙方向经营者要求租金，收到的租金根据甲方或开发者拥有的“商店委托经营管理协议”，由小规模业主转让的租金甲方必须就所有这些租金的收益(包括业主转让的租金收益)向乙方支付租金报酬。 有关租赁税由甲方负担。3.2.2、审查标准：租金征收率：第一年70%以上，第二年75%以上，第三年起委托期间为85%以上。 空敷率：空敷率连续6个月不得在80%以下(不包括超市)。3.2.3、甲方按以下标准向乙方支付租金佣金：服务内容年度实际租金收入额(x )管理佣金提取金额(y )备注管理佣金(第15年，租赁期间内)x 合同租金总额的50%罚款20万元，各增加10%罚款10万元A X A 100Y=X10%年事已高评价标准第一年A=70%B次年A=75%B从第三年开始到委托期满为止A=85%BA 100 X A 200Y=(A 100 )10% (X- A -100) 20%A 200 X A 300Y=(A 100 )10% 10020% (X- A -200) 30%X A 300y=(a100)10020030%(x-a-300)40%管理佣金(从第六年到合同期满)开发者管理着一些商业房地产15%购买商店老板拥有的商业房地产按照店铺委托经营管理合同约定的佣金提取比率说明： 1、以上单位为万元2，a为审查基数3，b为年合同租金总额4，第一年至第五年的实际收益率比审查标准每增加100万元，增加10%的比例，限制40%。 5、诉讼的商户的合同租金从年合同租金总额中扣除。3.2.3、甲乙双方应在半年届满后的5个工作日内，由甲方完成支付乙方租金佣金，甲方应在结算完成后的3个工作日内，向乙方全额支付租金佣金。3.3、商业管理费3.3.1、乙方有权对本项目商业房地产经营者征收商业管理费，征收标准暂定为30元/月，收费面积如房屋测绘报告所述。 后期本项目所在地能源消耗量、最低雇佣报酬、综合保险收费率等收费标准调整的，乙方有权同步调整商业管理费的收费标准。3.3.2、本项目商业房地产中未租赁部分的空店铺(包括开发者留下的店铺和业主委托乙方经营管理的店铺)的商业管理费由甲方负担。 甲方应按照本合同第3.3.1条约定的收费标准的70%向乙方支付商业管理费(面积如房屋测绘报告中明确记载)。 甲方承担空置商店的商业管理费的期间，从该项目开业之日起计算，最长在6个月以下(如果商店租赁后因行业或品牌调整而产生空置商店，该商店后期的空置时间段应该在该商店前期已有空置期间合并计算，即何种情况3.3.3、本项目商业房地产中，甲方同意给予免费优惠的租赁店(包括开发人自留店和业主委托乙方经营管理的店)，在租赁期内乙方未能征收的商业管理费由甲方承担。 甲方应当按照本合同第3.3.1条约定的收费标准和计算方式，将该部分商业管理费全额补充给乙方。3.3.4、乙方在向该项目提供委托经营管理服务的过程中，如果由于开发者或甲方的原因，乙方无法向该项目商业房地产中的经营者正常征收商业管理费，或者由于开发者或甲方的原因，乙方无法正常对外租赁该项目的商业房地产并收取商业管理费，甲方确认后，乙方就可以甲方应当按照本合同第3.3.1条约定的收费标准和计算方式，将该部分商业管理费全额补充给乙方。3.3.5、商业管理费均由乙方所有，乙方根据本项目商业房地产经营的需要支配使用。 商业管理费用全部用于本项目商业房地产范围内的相关运营管理、企划推进、设施设备的运行和维护(不包括中央空调系统设备)、环境维护、秩序维护、运营能源等产生的相关费用。3.3.6、对于甲方必须按照本合同第3.3.2、3.3.3、3.3.4条的约定承担的商业管理费，双方不得每月结算一次，甲方不得借、以任何形式、理由拖延或拒绝。3.4、中央空调运转费用3.4.1、乙方对本项目商业房地产经营者征收中央空调运行费用，收费面积以统一设置中央空调的面积和房屋测绘报告为标准。 征收标准暂定为9元/月，该中央空调运转费用全部用于该项目的中央空调本体和附属设备的运转和维护所产生的相关费用。 后期若水、电、煤气等能源费用调整时，乙方有权相应地同步调整计收标准。3.4.2、本项目商业房地产中未租赁部分的空店铺(包括甲方的自留店铺和业主委托乙方经营管理的店铺)的中央空调费用由甲方负担。 甲方应按照本合同第3.4.1条约定的收费标准的70%向乙方支付中央空调费用(面积如房屋测绘报告中明确记载)。 甲方承担空闲店铺的中央空调费用的期间，从该项目开业之日起计算，最长不超过6个月(如果店铺租赁后因行业或品牌的调整而发生空闲店铺，该店铺后期的空闲时间段必须与该店铺前期的空闲时间段合并计算，即在什么情况下3.4.2、甲方按本合同第3.4.2条的约定承担的中央空调费用，双方每月结算一次，甲方不得以任何形式、理由拖延、不支付。3.5、经营管理方面的其他收益3.5.1、乙方有责任领取委托经营管理过程中产生的店铺租金以外的收益，如广告网站、现场租金、停车位收益等，这些收益实际征收，在纳税后的30天内，甲方、乙方双方按甲方的50%、乙方的50%比例分配3.6、经营管理费用的列支敦士登本项目商业房地产交接或开业一个月后(以先到者为基准)，乙方在本项目商业房地产经营管理处产生的相关费用包括乙方从本项目商业房地产经营店征收的商业管理费、中央空调运转费用和列支敦士登(本项目商业房地产改造和修理费用除外)。 包括驻地人员人工费、本项目商业房地产经营管理产生的宣传费用、运营管理、设施设备的运行和维持、环境维持、秩序维持、运营能源、中央空调的运行和维持等产生的相关费用和日常费用。3.7、经营管理应由甲方负担的费用3.7.1、本项目必须按工程质量等遗留问题进行整理的，本项目的工作实施和费用由甲方承担。3.7.2、设计并列入设计图，未实施的部分设备设施项目需要继续实施时，这项工作的实施和费用由甲方负担。3.7.3