后“小产权房”时代法律实务

“后小产权室”时代的法律实务【摘要】近年来，在国有建设用地供给不足的状态下，城市的再扩张和工业的发展在集体建设用地上出现了大量的“小产权室”、“租赁征用”等现象，从而发生了大量的纠纷。 随着国家加强对小产权室的管制政策，房地产开发进入“后小产权室”时代，作为法律工作者应该重视处理小产权室纠纷的法律实务。关键词：小产权房屋集团建设用地使用权住宅地上物权法毕业前，我和几个法学部的同学参观过大连的城市风景，在通过城乡结合带的沿海道路上，除了美丽的风景之外，还看到了已建或正在开发中的“小所有权室”。 大家开玩笑地讨论这些小产权室的结局，有学生说在买这些小产权室的时候，要注意那一群建筑物是否被大面积、大规模地开发，这样大规模地开发建设的“小产权室”在不久的将来就要成为010301 现在想想，这只是个玩笑，在一定程度上反映了目前我国城市化进程中出现的“小产权室”现象的特殊命运。一、小产权室产生的历史和现状“小的所有权室”实际上不是法律上的概念，作为律师来说总是有违和感。 这种称呼近年来应该在媒体和社会学中普遍提到。 根据一般的理解，所谓的小财产权房是建在农村的集体建设用地上的房子，卖给本集体经济组织成员以外的非农业户籍买家的房子被称为小财产权房。 但是，小所有权室的概念实际上有很多不同的说法，本文把这个概念作为讨论的基础。小所有权住宅升温是这两年的事，以前也有这种现象，但原来的房价比较低，很多情况下，人们按正规顺序购买开发的住宅。 但是，近几年房价高涨，社会上人们的心情非常强烈，他感叹一年不吃的话，最后也买不到几平方米的房子。 随着城市按常规程序开发的房价的提高，小所有权房间的价格一般比城市的正规商社低得多，有些人把目光投向了在农村土地开发的小所有权房间。 随着需求的增加，在农村特别是城市郊区开发的小产权房的规模越来越大，据不完全的统计，小产权房在市场上的大楼销售量占整体的20%。 现在，小产权房处于争论的漩涡中，很多地方对这个问题感到担忧。 统计上也有障碍。 所以，这是不完整的统计，正确的统计很难。随着小所有权室的升温，国家也很关心。2007年6月18日，建设部表示：“城市居民不得购买在集体土地上建造的房子。 现在的法律法规不允许在集体土地上开发房地产，在集体土地上建造的房子不允许出售给本集体经济组织以外的成员”的房屋产权证。从2007年9月15日开始，国土资源部开展了“全国土地执法百日行动”，整理土地违法情况，其中“小产权室”被列入调查对象。2007年11月7日，国务院办公厅发布了土地使用权证，对城乡规划、土地管理等违反法律法规和国家有关规定擅自开始建设的项目，表示“发现后应该停止建设”。2007年12月11日，国务院常务会议强调“城市居民不得从农村购买住宅用地、农民住宅或“小所有权住宅”，公司和个人不得非法借用农民的土地进行房地产开发”。2008年1月8日，国务院办公厅公布了关于购买新建商品房的风险提示，要求严格执行农村集体建设用地的法律和政策，再次强调不允许城市居民购买小产权室。从上述国家对小财产权房的态度来看，现在的房地产市场已经进入“后小财产权房”的时代，但都市人不允许在农村买房，严格说来，从关于加强和规范新开工项目管理的通知上和国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知上都没有根据。 例如，现在农民可以在街上工作，在街上买房子。 为什么城市的人在农村买不到？这个问题不能推敲。 当然，关于小产权室的本质，我觉得法律上有宪法、物权法的问题，和我国唯一的二元结构土地制度有关。 我国城市的土地是国有土地，农村的土地是集体所有的土地，房地产要用国有土地开发。 农村土地要先征收，成为国有土地，期间大量财富再分配。 其利益关系非常复杂，由此产生的争端也是一个独特的问题，无法从国外找到现有的经验。 这种二元结构是古今中外一个创设，同时在特殊时期带来了我国房地产业的畸形发展，因此现在很多人主张改革现有的土地制度。但是，作为律师，基本制度只能呼吁改革和调整现有土地制度，而在现在的基本制度和法律框架下，律师应该研究解决小所有权室的开发建设、购买使用等问题引起的法律纠纷。 一方面明确现有法律规定和司法实践中的审判想法，另一方面要规范律师相关业务，维护小产权住宅相关各方的利益，维护法律权威。二、关于小产权室的审判构想和律师工作中的法律实务一、法院审理小产权房事件的总体审判构想从近年来的司法审判实践来看，从最高法院到各地法院，适用于小产权房事件审理的想法基本一致，其核心有两个，一是正确发挥审判功能，二是法律效果和社会效果的统一。 但是，在法律上，特别是在法制转型期，这种想法的应用并不是单纯从法律本身就能完全掌握，在任何情况下都能得到好的效果，必须考虑相关因素，考虑整体、宏观的问题。 具体来说，各地法院在司法产权房间纠纷的审判实践中，一般掌握以下原则第一，保持基本的土地制度。 物权法第63条规定“不得转让、转让、租赁农民集团拥有的土地使用权”，该条确定了中国对集体土地的基本制度，同时根据我国的基本国情和这两年的宏观调控方向，我国已经成为世界上最例如，如果农村村民把住宅卖给城市居民，属于住宅基地的转让，就允许转让集体土地开发的房地产。 因此，人民法院认为，包括农村土地卖给城市居民，农村土地租赁问题，农村土地直接合作的情况等，基本上是无效的。第二，区分民事和行政的关系。 房地产开发建设过程中，行政审查环节多，是民事行为有效的前提。 因此，人民法院在审理小产权室此类案件时，多审查相应的行政审查程序，如果没有合法的行政审查程序，相应的开发建设行为也被认定为无效。第三，保护当事人的合法权益。 根据事件的特殊性，在确认相应的小产权、住宅转让等行为无效后，也要注意公平合理的转让无效后当事人之间的利益平衡。第四，寻找法律和现实需求之间的平衡。 在没有确立普遍的法律意识之前，必须在推进法律的同时，在法律和现实之间取得平衡，平衡各方面的利益。 但是，这种平衡应该保持法制的平衡，不损害当事人利益的平衡。 比如国有企业利用国有土地直接合作开发也不规范，利用土地是稀少的资源，开发等同于向国有企业融资的机会，还有在农村建设用地开发，能开发大规模商业住宅两用商社的人，数千人已经买了房子，改装了。 这些行为在法律上应该是无效的，但实际上不能这样严格处理。 因此，人民法院在处理这类问题时，注意到各方面的利益包括国家利益平衡在内，平衡的适用水平也不同，无论是形式上忽略，还是重视实质问题，还是突破了法律界限，都是现在人民法院必须处理的情况。2、律师处理小产权事件时应注意的问题开发环节在现在的房地产市场上，另一方面城市房价上涨过快，明显增高，给国家和市场带来了很大的压力。 另一方面，随着城市化、城市化的发展，市场上存在巨大的城市住宅需求(包括潜在的)，乡镇政府对集体土地开发商品房有很强的市场动力。 但是同时，根据现在的土地管理法及其相关规定，无法在集体土地上开发商品房，在集体土地上建设住宅的话，只能作为住宅基地居住给具有当地户籍的集体经济组织成员。 因此，在集体土地上进行小产权住宅开发是没有合法性的。 这样的小产权项目，对那些乡镇的开发者来说，由于政策口径的原因，随时被命令中止建设、延迟建设、解体，建设后产权无法初始化和流通等，有很大的项目风险，律师不应该建议开发。预售柜台。 由于小产权项目的正当性存在问题，这些房屋在带着“病”预售后，如果项目中止，合同无法履行，购买者就要卷入退房的麻烦中。 如果预售货款被挪用，或者被卷到不良开发者手中，赔偿就更远了。权利属于登记环节。 购买住宅，能合法取得产权证明书很重要。 如果购买的房屋无法取得产权证明书，就不能处理那所房屋。 如建设部的指示，购买建在集体土地上的房子不符合国家法律和政策的规定，很难得到财产权证书。 因此，部分乡镇政府和村委员对购买小产权室的承诺内容不符合法律规定，就无法得到法律保护。质量环节。 受市场秩序、政府监督能力和开发者的素质和实力等多方面因素的影响，部分乡镇开发者开发的小产权室，房屋质量和使用的建筑材料往往无法有效保证。 如果墙壁裂开，房子漏水，主体结构成为问题，年轻人就有可能影响居住，威胁人身安全。另外，购买农民宅地中的单间和单户农村房屋，如果不符合有关规定无法合法过户，遇到乡镇计划变更，购买者的合同权益、拆迁补偿权益等往往难以得到法律保障。综上所述，律师也不应该建议城市居民消费者购买小所有权房间。如果购买这样的小所有权住宅，或者签订买卖合同购买这样的住宅的城市消费者，或者开发这样的集体建设用地上的住宅项目的房地产开发商，应该如何处理自己的小所有权住宅呢？第一，购买了建立在集体土地上的房子，取得了当地乡政府发行的产权证明书和土地使用证明书(房地产许可证)的消费者，可以自己居住、租赁，或者卖给有当地户口的农村居民第二，虽然签订了土地管理法，但是没有取得住宅所有权证明的消费者，其房屋在集体土地上被开发建设，住宅购买者不是当地居民的情况下，考虑到可能的政策风险和法律风险，可以要求解除土地管理法，归还所支付的住宅购买费用及其利息损失第三，购买当地居民