土地增值税培训PPT.ppt

土地增值税、纳税范围及纳税人，(a)土地增值税概念土地增值税是对土地使用权及土地建筑和其他附着产权有偿转让和创造附加值的单位和个人征收的一种税，(b)纳税范围1，对纳税范围的一般规定土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，非国有土地转让和国有土地转让行为都不要对转让土地使用权征税-执行规则第2条a，不征税的期货行为：细则规定的“赠与”是指(a)将房地产所有人、土地使用权所有人、房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或直接扶养人。(二)房地产所有者、土地使用权所有者通过中国境内的非营利社会团体、国家机关，将住房产权、土地使用权赠给教育、民政和其他社会福利、公益事业。-财产税一词1995 48第4，b，相同销售：房地产开发商应使用开发产品销售房地产，以员工福利、报酬、外国投资、股东或投资者的分配、偿还债务，以其他单位和个人的非货币性资产为代价，并以下列方法和顺序认识收益：1 .同一地区，同一年度公司销售的同一房地产的平均价格决定。2.主管税务机关参照当地当年、类似房地产的市场价格或估价价值做出决定。国税厅2006187第3(1)、2、关于纳税范围的一些具体规定，在投资房地产、合资a、投资子公司以土地(房地产)价格出资投资或以合资条件投资房地产、转让合资企业的情况下，暂时免除征收土地增值税。投资或关联公司再转让上述房地产的情况下，土地增值税-财产税(1995)第48条第1款b，土地(房地产)价格出资的投资或附属公司、投资、关联公司从事房地产开发，或与房地产开发企业建设的商品房投资合作的情况下，财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财产税1995)-财政和税收2006 21，共同住房a，一方在一个地方付款，双方按照共同住房建设、建设后的比例分割自己的房子，不征收土地增值税；完工后转让的话，土地增值税-财产税-财税词语1995 48第二个企业合并房地产，将房地产从a，企业合并转让给并购企业，则土地增值税(vat)暂时免除。-财产税(1995) 48第3条房地产a交换、房地产转让行为均发生房地产产权、土地使用权转让，交换国采取物理形式的收入，按规定属于土地增值税征收范围。b .个人之间交换自己的住宅房地产可以通过当地税务机关的验证免除土地增值税。-财产税199548第5条c，对个人销售住宅暂时不征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起生效。-财政和税收2008137，房地产抵押在抵押期间不征收土地增值税。抵押期满后，该房地产将由房地产增值税(vat)房地产租赁开发企业开发的部分房地产专用于企业内部用途或用于租赁等商业用途，则不转让财产权，不征收土地增值税，在清算税收时不扣除收入及其费用和费用。-国税厅2006第187条第3(2)款、房地产估价增值房地产估价、房地产所有权的转让没有发生、不属于征收土地增值税范围的国家，收回国有分公司使用权，征用土地建筑和附属物，免除属于以下情况之一的土地增值税：因国家建设而依法征用和收回的房地产。免除土地增值税。-根据条例第8(2)、b、规例第8(2)条，国家建设需要依法征用和收回的房地产是根据城市实施计划、国家建设的需要，政府征用的房地产或收回的土地使用权。根据城市实施计划和国家建设的需要转移，纳税人自行转让原房地产的，按照本条款免除土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人对房地产所在地的税务机关申请免税，经税务机关审查后免除征收土地增值税。-实施细则第十一条，土地使用权人在土地转让、抵押或更换过程中，无论是否经过土地使用权证书变更登记程序，在取得、抵押或更换该土地的过程中，无论是否与对方进行土地使用权变更登记程序，土地使用权人都有权拥有、使用、收益或处置该土地，并具有实际转让、抵押或替换土地、取得相应经济利益的合同等证据，土地使用权人及其对方均享有税法。(3)，纳税人转让国有土地使用权和地上建筑物及其他附属财产财产权、获得增值收入的单位和个人规定第2条中所称的单位是指各种企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。包括个人经营者在内的规定第2条中规定的个人-执行规则第6条2税率，3转让房地产增值，(1)，增值=收入额-项目扣除总额，(2)收入额条例第2条中规定的收入，包括房地产转让的全部金额和相关经济收益-执行规则第5条货币收入，现货收入县级以上人民政府对房地产开发企业销售时代收到的各种手续费，如果销售费用包括在房价中，同时向购买方收取，可以根据房地产转让所得计算税金。代理费用不包括在房价中，如果在房价外另行征收，就不是转让房地产的收入。对于作为转让收入扣除的货款，在计算扣除的项目金额时可以扣除，但不能以加上20%的扣除为准。如果收购款没有计算为转让房地产的收入，在计算附加值时不允许扣除逆向支付费用。-财产税199548第6条。清算土地增值税，发行商品房销售发票全部，根据发票中包含的金额确认收益；如果尚未开票或未开票全部发票，您可以按交易方签订的销售协议中包含的销售金额和其它收入确认收入。销售合同中包含的商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，清算前发生追溯、结算贷款的情况，在计算土地增值税时需要调整。-国税厅2010第220条，(3)，扣除项目和金额条例第6条中规定的增值计算的扣除项目：-执行规则第7条1，取得土地使用权的纳税人按照土地价格和国家统一规定缴纳的相关费用。房地产开发企业为取得土地使用权而支付的契税应与“按照统一国家规定缴纳的相关费用”相同，从“取得土地使用权的金额”中扣除。-国税书2010220第5，2条，土地开发和新房及配套设施(以下简称住房增建开发)的费用为纳税人房地产开发项目实际发生的费用(以下简称住房增建开发费用)、土地收购和拆迁补偿费、电力工程费、建设安装工程费、基础设施费、公共补助费。土地征用和拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费和相关地面、地下附着物拆除补偿费的净支出、安置转移住房支出等。前期工程成本，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、调查、测绘、“三通”等成本。，建筑安装工程费，以向承包单位缴纳的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。直接组织和管理开发项目的发生成本，包括开发区域内道路、供水、供电、供气、下水道、泄洪、通讯、照明、卫生、绿化等产生的支出公共补贴、有偿不可转让开发区域内公共补贴设备产生的支出、开发间接费用等。房地产开发企业拖欠开发缴纳的土地使用费不能扣除。-国税厅2010220第4条3，土地开发及新房和附属设备费用(以下简称房地产开发费)是指与房地产开发项目相关的销售、管理、财政费用。金融费用的利息费用可以按转让的房地产项目分摊，并提供金融机构的证明，允许实际扣除，但不得超过商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费扣除在本条第1，2款规定金额总额的5%以内。如果不能按转让房地产项目分担利息费用，或者不提供金融机构的证明，房地产开发费将扣除在本条(1)，(2)款规定金额总额的10%以内。上述计算中扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府确定。全部使用自己的资金，没有利息支出，按上述方法扣除。房地产开发企业既与金融机构有不同的借贷，在扣除房地产开发费估算时，不能同时适用这两种方法。-国税信2010220号第3条第2，3款，利息的变动幅度按国家有关规定执行，超出变动幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和严惩的利息，不允许扣除。-财产税文本1995第48条土地增值税清算时，已计入房地产开发费用的利息费用，应调整为财政费用，计算扣除额。国税厅2010220第3条第4款，4款，与房地产转让有关的税是指房地产转让时缴纳的营业税、城市维持建设税、印花税。因追加房地产转让的教育费，也可以用相同的税金扣除。细则允许扣除的印章是转让房地产时缴纳的印章。房地产开发企业根据施工、房地产开发企业财务制度相关规定，将自己缴纳的印花税包括在管理费中，并相应扣减。其他土地增值税缴纳义务人在计算土地增值税时允许扣除转让时缴纳的印花税。-根据财产税文本1995第48条第9条第5款，房地产企业加减条例第6(5)款，从事房地产开发的纳税人可以根据本条第1，2款计算的金额总和扣除20%。质量保证：房地产开发企业在接受项目完成后，根据合同约定，保留建设和安装建设企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证，在计算土地增值税时，建设和安装建设企业将向房地产开发企业开具质量保证发票，按发票中包含的金额扣除；如果没有开发票，被扣留的保证不能计算扣除。-国税书2010220第2条合法有效证明：除另有说明外，取得土地使用权的金额、房地产开发费、经费及与房地产转让有关的税收，应当出具合法有效的证明。不能提供合法有效的证书，不会被扣除。国税发行2006187号第4条第1款，与房地产开发企业开发建设的清算项目相关联的居民委员会和派出所、俱乐部、停车场、财产管理场所、变电站、热力站、自来水、学校、幼儿园、保育院、医院、邮政通信等公共设施如下建设后产权归全体业主所有，其费用、费用可以扣除。2.建设后无偿移交政府，公共机关用于非营利社会公益事业，其费用、费用可以扣除。3.建立后有偿转让的，应授权计算收入，扣除费用，费用。-国税发2006187第4条第3款，出售房地产开发公司改造的房子，其装修费用可计入房地产开发费用。房地产开发企业的预缴费用除其他规定外，不能扣除。国税发2006187第4条第4款是多个房地产项目共同的成本费用，应根据清算项目可出售建筑面积在多个项目可出售总建筑面积中所占的比例或其他合理方法计算确定清算项目的扣除额。-国税发2006187号第4条第5款，(4)，根据企业分类企业类型，扣除项目也有所不同。房地产开发企业和非房地产开发企业(5)，事业类型主要分为3类。仅转让土地使用权，出售房屋，出售土地使用权和建筑物1，取得土地或房地产使用权后，不开发地转让，计算其附加值时，在取得土地使用权时缴纳的土地价格扣除，支付相关费用，转让过程中缴纳的税金。这种规定的目的主要是抑制“买”“炸”地的行为。国税信1995110号)文件第6条第1款表示：“取得土地使用权后，投入资金，将使生土熟地转让。在计算附加值时，可以扣除取得土地使用权时支付的地方价值、支付相关费用、土地开发所需成本的20%，以及在转让过程中缴纳的税金。这鼓励投资者在房地产开发方面投入更多的资金。发送国税信1995110号)文件第6条第2款，2，旧房屋出售和建筑物增值=进口额-估价价格-土地值和费用-转让连接税-估价手续费二手房和建筑物的估价价格，是使用的住宅和建筑物以前政府批准的房地产估价机关评估的重置成本与新贴现率相乘的价格。估价价格应由当地税务机关确认。-实施规则第4条纳税人转让旧房子和建筑物，未取得估价价格的情况下，可以提供购房发票，由当地税务机关确认，条例第6(1)条，(3)款规定的扣除项目的金额，从购买年份到上一年为止，可以按年度5%计算。纳税人购买住房时缴纳的财产税可以提供转让税纳税证明的情况下，允许扣除“与房地产转让相关的税”，但不作为5%的追加标准。对旧房和建筑物转让，不评价价格，不提供购房发票的地方税务机关可以按照中华人民共和国税收征收管理法(以下税收征管法)第35条的规定实行批准征收。-租税费200621号第2条。在计算扣除项目时，“年度”从房屋购买发票中包含的日期开始，到销售发票开具日期为止，每12个月计算一年；可以将一年以上12个月以下6个月以上视为同一年。-国税厅2010220第7条。纳税人在转让库房和建筑物时，以计税的必要性评价房地产，支付在增值计算时可扣除的评价费用。对本条例第九条规定的纳税人隐瞒、房地产交易价格虚假报告等，按房地产估价价格计算征收土地增值税的评价费用，在计算土地增值税时不得扣除。-财产税199548号12条。，4，土地增值税计算(a)，土地增值税金额=增值税率-扣除项目合计退税率增值率=增值扣除项目合计(2)，税收优惠纳税人建设普通标准住宅销售，增值不超过扣除项目金额20%的土地增值税免除-条例第8条，纳税人建设如果附加值超过扣除项目金额总和的20%，就要对全部附加值按规定计税。-实施规则第11条。企业和事业单位、社会团体及其他组织免除低工资住房、低成本住房院、增值不超过扣除