黄山区市场调研报告

黄山区市场调查报告显示，重庆钢运输业代理有限公司大藏京，2010年3月开始，市场调查是房地产开发企业及时做出正确的投资决策和营销决策的基础。 我司对黄山区市场持认真负责的态度，客观、系统地收集、整理、研究、分析相关信息资料，在充分研究完成本市调报告的市场的基础上，通过严格推理的过程，提出可行性规划推进建议，侧重于构想的整理和概念的探讨。 其中企划提案部分进入合作阶段后，根据项目的进展情况，对本报告中没有提到或不深刻的问题展开研究，以专题报告的形式提出研究成果。 本市场报告只画玉砖，期待深化和完善！内容，宏观经济房地产市场概况本项目周边案例调查附件：黄山区22项案例调查，宏观经济、市场购买力经济基础人口结构城市规划布局，2010年黄山各县GDP :2010年黄山各县一人GDP :说明：黄山区在黄山7区GDP排名和屯黄山区概况-2010年GDP和人均GDP排名、市场购买力分析一、市场购买力分析二，这几年黄山经济不仅整体快速发展，人均支配收入和社会消费品零售总额与GDP成比例增长，呈现市场健康发展趋势。 黄山区06-10年人均可支配收入、社会消费品零售总额分析和市场购买力分析总结，黄山区经济发展迅速，其GDP增长率连续三年超过黄山市平均水平黄山区町人均可支配收入的1.34万元，重庆市整体平均水平黄山区经济呈健康发展态势， 购买力进一步提高，经济基础分析，城市化水平2010年黄山市行政区域总面积为9807平方公里，市中心市区面积505平方公里，新高铁新区10平方公里，市中心市区建设区域面积约35平方公里， 财政总收入达到33.19亿元，比上年增加27.4%，比上年增加7.14亿元，财政收入占GDP的比例为14.75%，初步预计比上年增加1.25个百分点。 经济支柱黄山有三个主要产业：通过实施有利于旅行、茶业、农业、产业结构、人口结构分析和经济发展的人口分配本期计划生育政策，黄山区有效控制了人口激增，自然增长率保持在3.5以内的黄山区劳动年龄人口(15-64岁)占全市人口的比例65 人口聚集城市的黄山区城市人口迅速增长，城市人口占人口总量的比例(即城市化率)达到36.4%，反映了黄山区人口聚集城市的程度，是城市化进程的体现，也是工业化、现代化的重要载体和推进器。 总结：黄山区人口红利期间作为经济发展的另一支柱城市人口增长，在为黄山区注入新活力的同时，增加了对住宅的刚性需求。 城市规划布局、城市规划布局、城市发展方向主要朝南。 城市采用向心集聚和带状发展相结合的模式，形成了南北双中心结构：北部根据原来的配置发展为向心集聚，原来的中心以商业中心持续发展的南部新区沿甘芙道路向南发展，呈带状配置在山地丘陵与浦溪川之间，中部形成了文化、行政和商务中心北部分为东南片、东北片、西北片、西南片4个领域。 东南电影是旅游休养受理区：根据现有设施调整完善，各酒店共享基本服务设施，保护现有山林地，利用地形，形成环境优美功能完善的旅游受理基地。 东北电影是居住和文教用地：在博物馆周围建设青少年活动中心、老年活动中心等文化设施，图书馆在现有基础上扩张完善的现有学校用地。西北片是行政事务和居住地：行政事务用地基本上是原来的基础上的调整和扩大，以节约用地为基本原则。 西南电影是居住和文教科研发展区：该区南临浦溪河景观条件良好，是未来发展的重点区域。 在靠近工业地区的滨河地区配置与高新技术发展相关的科学研究地区在中部滨河地区配置教育用地和医院。 南部新区采用带状布局，跨越浦溪川和甘芙道路的带状河流发展。 南部新区发展认为，以区政府转移和黄山北大门的开发为契机，南区中部配置了行政中心、文化、商业、酒店等服务设施，可以为城市服务和黄山北大门旅游开发区服务。 北部居住地在市中心部周边的东北、西北和西南的一角发展，南部居住地在南部中心沿浦溪川两侧建立。 人均居住用地25.05平方米/人，经济发展速度超过黄山市平均水平，购买力不断上升，以经济基础充实，产业稳定发展人口结构进入分红期间为主导，城市化速度加快城市规划的合理性，城市建设力大，宏观经济总结，房地产市场概况， 市场活跃度是房地产市场交易的现状总结，房地产市场活跃度分析，市场需求市场总结房地产和住宅开发投资表，从房地产投资总量来看，07年投资额大幅度增加，08年由于市场原因增长速度慢，09年也大幅度增加。 从住宅投资额的变化来看，其与总量的变化趋势相同，但住宅投资额在总开发投资中所占的比例逐年上升，其增长速度超过了历年总投资额，09年几乎持平，值得关注。 房地产市场活跃度分析供给市场，备注：数据源是黄山市黄山区统计局十年年鉴，房地产和住宅开发投资比较图，住宅房地产开发比重远远高于其他类型房地产，这与开发者的平稳运营构想密切相关。 另外，从这张表也可以看出住宅投资额所占的比例逐年上升，开发企业也有向住宅投资投入更多的资金的倾向。 住宅开发投资所占的比例是从07年到10年，黄山区的住宅工程面积有逐年上升的趋势，特别是08年。 但是，竣工面积在08年大幅增加，09年大幅下降后，10年又大幅增加。 根据前页的图表分析，施工面积受前年销售情况变化的影响很大，竣工面积受本年度销售情况的影响很大。 房地产住宅施工、竣工面积分析、市场活跃度分析需求市场，(备注：数据源黄山区统计局)黄山区住宅空闲量数千平方米，在合理范围内。 20067年至10年逐年下降，显示市场刚性需求强。 从比较中可以看出，住宅的空闲面积不到总空闲面积的一半，住宅的空闲情况比商业性的土地的空闲情况好。 商社的空闲面积的变化，06年到09年的住宅销售情况，08年的销售面积大幅度增加，09年由于市场的影响销售面积大幅度减少，10年又增加。 08年房价整体上涨，09年大幅上涨，主要出现在09年上半年，10年比09年有上升趋势。 大藏京的视角：中长期来看，黄山区房价呈增加趋势。 综合比较房地产市场各指标可知，09、10的施工面积大幅度增加，销售面积都比竣工面积大，黄山区住宅市场需求大，期待室消化大。市场活跃度总结显示，黄山区统计局的十年年鉴和住房管理局统计数据显示，通过分析，房地产投资逐年增加，特别是住宅类投资的施工面积大幅度增加，中长期住宅供给量的充分空闲面积逐年减少，市场需求依然强房价逐年上升，中长期仍呈增加趋势， 房地产市场交易的现状项目分布区域结构销售住宅户型分析销售住宅价格分析，本项目，中科丽园、百安星城、城市印象，华盛春、中央街、西城峰、滨河花园、棠城国际、恒荣半岛、拓新红城、宏博区域、金色青庭、东城花园、文曲苑、东方骄傲、拓新、都海家、海棠新都， 展开的表格中，销售项目的户型以81100平方米的两间为主，其次有7180平方米的小两间和100-110平方米的三间等。 但是，旧市区项目户型以7190平方米为主，且6070平方米的小规模户型销售情况良好，如西城峰iii63平方米户型销售最快，城市印象的小规模户型也很受市场欢迎，小规模户型的人气值得关注。 销售房价分析备注：上表是根据实际调查统计的结果，仅包含高层住宅，考虑到本项目的定位等，只收集了多层价格，但没有统计。 从表中可以看出，荣昌住宅的平均价格在22502350之间，根据项目的地理位置、配套、普及质量等有所差异。 值得注意的是，随着棠城国际的中心位置和普及，销售了2750的平均价格，而西城峰由于各种原因(推进、执行、户型设计等)，销售价格在2250左右。 产品的定位、普及的方法、核心卖点的发掘值得我们考虑。 供求旺盛、市场活跃的荣昌大厦盛开、竞争激烈的中小户型人气住宅价格稳定上升，受到营销水平的影响，房地产市场总结、周边项目调查， 大楼名称：庆顺盛世棠城位置：原农贸市场水口寺旁开发者：重庆庆顺房地产开发有限公司占地面积： 1.1万多户： 7万平方米总户数： 596套停车场：交通状况：非常方便的靠近时间：春节前计划： 2栋27层，1栋18层电梯房价： 1栋18层销售情况：预定中，春节前靠拢，普及方式：目前没有，项目评价：地理优势明显，交通和购物非常方便。 开发人员的推进构想混乱，没有充分准备就开始预约，没有推进，销售部内部配置不齐全，销售员训练不足，项目和客户无法正确管理。 调查示例：房间号码：1-14-1建筑面积：96.16平方米建筑单价： 2500元/平方米合计价格： 24.04万元初付： 4.81万元贷款：19.232万元估计平均价格： 2380元/平方米优惠政策：一次性优惠， 可以说大楼名称：西城峰位置：县西大街口开发商：重庆天正房地产开发有限公司占地面积：建筑面积： 3万左右总户数： 260停车位：交通状况：比较方便的靠近时间： 09年5.1日计划：单体大楼配套：无价格：现在销售的2250平均价格。 销售情况：销售中，小户型已经销售完毕，合理户型也接近结束，剩馀的大部分没有阳台，浪费面积大的90平方米户型。 .户型以两房和三房为主，小型设计少，户型设计不合理，没有阳台，厨房呈三角形，生活浪费面积大的销售员积极性不高，综合素质差。调查示例：房间编号： 14-N户型建筑面积：88.35平方米建筑面积单价： 2288元/平方米总价格： 20.2145万元首付： 4.04万元贷款：16.17万元估计平均价格： 2250元/平方米优惠政策：按总住房费用优惠3000元分类金开惠通念、金开惠通念、开发企业以大公司为中心，外国企业进入荣昌，市场开始成熟的是荣昌房地产市场，现在几个当地的大公司很多，在大面积开发，如天正、宏博、拓新、川三、恒维房地产，以及从广顺町进入荣昌的庆顺房地产等， 这种公司随着在荣昌人心中有一定品牌形象的外国企业财信、诚信的全运营商的入驻，荣昌市场呈现出新的活力，在外国企业比较专业的竞争下，当地企业也增强了质量意识，房地产市场开始走向成熟。 开发者整体营销观念发生质的转换荣昌房地产市场上有数千户大型项目，如开拓新红城、恒荣半岛、中央大街等，品位高、环境美、规模大、设施有人情味、智能管理的住宅区，开始建设消费者的项目、金开惠通的观点，市场交易以中大户型为主，小户型支持市场交易的大多数是80130平方米，80110平方米户型的销售比较好，宽敞的两间，紧凑的三间等中大户型是市场的主要产品。 小户型开始受到欢迎。 例如，城市印象的小跃层、西城峰63平方米户型、棠城国际的小户型等销售情况良好。 中长期来看，房价尚有上升的馀地，目前荣昌地区商品住宅多层销售价格区间为2400元/平方米2600元/平方米，上层销售价格区间为22002400元/平方米。 多层住宅的价格高于高层电梯住宅的价格，期待住宅的价格高于现在的住宅。 说明市场合理的土地资源看法，考虑到经济发展趋势和重庆主要城市土地发展的历史和未来，荣昌房价有中长期上升的馀地。 短期来看，住宅市场竞争根据今年上半年房价的上升速度和住宅面积大幅度销售，很多开发公司增加了开工面积，如金色的蓝色庭院、东方之家期、都海之家、盛世棠城等项目预计集中在9、10月，春节前开始，荣昌住宅市场的短期、项目包装水平低，销售现场配套不完善的项目包装、推进，除中央大街、恒荣半岛几个项目外，荣昌地产整体包装水平低，如金色青庭、西城峰、都海家项目围墙、野外展示等。 开发者虽然有设置外卖场的意识，但销售部的配套不完整，即使有装备，在维持方面也不好。 从金开惠通的角度来看，销售员的综合素质差，销售经过实际调查，很多项目都是统一服装，开发人员对销售员进行了一定的训练，但很多项目如中科丽园、滨河城、西城峰等销售员还存在很多问题。 项目现场没有负责人，管理不善，销售人员态度不端正，综合素质参差不齐，形象差，专业知识不足，对自己的项目无法理解，没有销售演讲或者说话不好。 附件： 22项调查，大楼名称：华盛春位置：北部新区棠香小学开发者：宏博置换业集团占地面积： 35亩： 8万户左右总家庭数： 748户停车位：交通状况：项目定位：高层、多层计划：先进居住、旅行、购物、文化娱乐价格：目前销售前2350个平均价格。 销售情况：多层已经销售完毕，目前上层4栋中有3栋正在销售，1栋价格不出，家庭类型： 2栋、3栋为主，占总家庭数的90%。户型评价：几个户型设置空中庭园馆，增加赠送面积， 想象空间也提供的户型基本上是明亮、透明的。 调查示例：房间编号： 3栋2号房，14F建筑面积：97.72平方米建筑单价： 2378元/平方米总单价： 23.2378万元初付： 4.7378万元贷款：18.5万估计平均价格： 2350元/平方米优惠政策： a区5%左右优惠b区宏博没有置换业的大楼名称：中央大街位置：昌