深圳房地产市场总结及2011年市场预测（上）.ppt

2011年1月,2010深圳房地产市场发展总结及2011年走势研判,1,二级市场回顾三级市场回顾商用市场回顾2011年展望,2,二级市场回顾,新增供应持续回落需求不减，成交总量下滑房价波动上升，涨幅略有收窄中原楼盘代理个数、代理成交面积、代理成交金额稳占行业首位,3,供应量回顾,2010年深圳全市批售住宅（含现售以及商业或商务公寓改住宅项目）402万平方米，同比减少12.95%，批售量创新低,4,供应量回顾,2010年全年共推出住宅414万平方米左右，同比减少11.7%，推盘量连年下滑，2010年再创新低,5,供应量回顾,2010年全市批售住宅最多的仍是龙岗、宝安和南山，其中龙岗小幅减少，宝安小幅增加，而南山则大幅减少近6成。福田批售大幅增加，但总量依然很低；2010年龙岗、宝安住宅推售量变化不大，南山则减少近4成。罗湖和盐田推盘均大幅减少，福田增加，但总量仍较低,6,成交回顾,2010深圳全年成交新房321万平方米，同比减少51%，创新低,7,成交回顾,2010年成交量暴跌，主要有两方面原因，一是可售住宅较少，特别是在调控政策出台前的1季度，市场火爆，但无房可售；截至2010年底，深圳可售住宅约169万平方米左右，远远低于2008年及2009年初,8,成交回顾,第二个原因是，4月份和9月份出台的调控政策对楼市成交产生一些消极影响，二季度和10、11月成交都有显著降温,9,成交回顾,不过，调控所带来的效果在减弱，其影响持续的时间在缩短；4月份政策后，7月份成交开始回升，8、9月楼盘成交火爆；9月底新政后，11月份成交升温，12月成交火爆,10,成交回顾,2010年全市六区住宅成交量均大幅回落，供应量减少幅度最大的罗湖区成交量减少幅度最大，供应量增加的福田、宝安和龙岗成交量同样大幅减少；2010年全市仅有盐田区供应略小于需求；除福田外，其它四区供求比都在1.5：1以内，还算比较合理。福田新盘价格在25000-45000元/平方米之间，高价格抑制成交,11,价格回顾,2010年深圳全市一手住宅成交均价20163元/平方米，同比大涨33%；除了2008年外，深圳房价呈现的是持续上涨走势，其中2005-2007年和2009-2010年上涨速度快,12,价格回顾,各月来看，年初均价冲高；二季度受政策影响，低价单位成交多，均价持续下跌，不少楼盘价格也有所下跌；三季度成交开始回暖，房价反弹，均价持续走高；四季度楼盘价格基本平稳，但因低价楼盘成交为主，均价下跌,13,价格回顾,受别墅影响，盐田均价最高；南山和福田均价在30000元/平方米左右；宝安均价已接近20000元/平方米；龙岗房价仍最低；房价的同比涨幅看，除盐田外，南山涨幅最大，前海片区表现最为突出；宝安和龙岗均价涨幅均超4成，龙坂区域以及布吉片区房价上涨幅度大；从2010年末与2009年年末的对比看，由于成交结构的变化，多数区域2010年12月同比价格回落，仅福田和龙岗均价上涨,14,价格回顾,由于全市或区域的平均价格受到成交结构的影响很大，并不能很好反映2010年房价的真实走势，因此，我们选取一些产品较为单一的典型楼盘的价格来判断2010年房价的大致涨幅；如下图所示，多数楼盘2010年价格涨幅在10%左右，位置较偏的项目价格涨幅在10%以下，市区项目涨幅略高于10%，而有规划利好的片区，楼盘价格涨幅较大，如受益于前海中心规划的财富港、龙华新城的水榭春天、华为新城的上品雅园以及受益于地铁即将开通的鹏达摩尔城,数据来源：中原成交系统,15,中原二级市场业绩回顾,代理在售新盘68个，市场占有率48%代理销售住宅超过15700套，市场占有率43%代理销售面积134.4万平方米，市场占有率42%代理销售金额298.2亿元，市场占有率46%,注：深圳中原二级市场数据仅包括深圳区域的住宅、商务公寓项目，不含写字楼、商业及外地项目,16,在售楼盘代理,2010年深圳中原代理销售的深圳地区楼盘共有68个，同期全市共有142个楼盘正在销售，中原占比达到48%，稳居行业首位，远高于竞争对手35%的占比；同比2009年，中原代理的在售楼盘个数减少，主要是因为2009年下半年以来深圳新房供应低迷，2010年推出的楼盘多是旧盘加推，全新项目不多,17,代理销售面积,2010年深圳中原代理销售新房134.4万平方米，同比减少37%，减幅小于全市的51%；销售面积市场占有率进一步提高，2010年占有率为42%，比2009年的33%提高约9个百分点,注：深圳中原代理销售数据仅指深圳地区住宅、商务公寓的成交数据，不含写字楼、商业及外地项目,18,代理销售金额,2010年深圳中原代理销售金额298.2亿元，同比减少约14%，远低于全市住宅销售金额同比34%的减幅；2010年深圳中原代理销售金额占全市销售总额46%，市场占有率比2009年的35%提升约11个百分点,注：深圳中原代理销售数据仅指深圳地区住宅、商务公寓的成交数据，不含写字楼、商业及外地项目,19,二级市场回顾三级市场回顾商用市场回顾2011年展望,20,三级市场回顾,成交短暂低迷，全年成交量仅小幅回落房价短暂回落，全年再创新高中原市占率稳定，佣金收入仅小幅下滑,21,成交回顾,2010年，深圳二手房的成交量全年波动剧烈，农历新年淡季过后成交量开始大幅增加，至4月份创下全年单月成交峰值，达14742套，56月在“新国四条”的打击下，成交量明显回落，之后触底反弹，受9月份开始按实际成交价过户的影响，使得8月份市场抢时间过户，导致8月份出现一个成交小高潮，911月出台的“限购令”、加息等政策影响成交，成交量逐月减少，岁末再出现明显反弹。,2010年深圳市二手住宅月度成交量走势图,数据来源：深圳中原市场研究部,22,成交回顾,龙岗区是2010年二手商品房成交量最多的区域，共成交249.3万平方米，同比减少13.4，成交套数25536套，同比减少15.6。,数据来源：深圳中原市场研究部,23,价格回顾,2010年，深圳的二手房挂牌均价整体呈快速上涨之势。价格月走势呈三大阶段特征：14月无惧调控开幕式，稳步上扬；56月在史上最严的“新国八条”的威力下窄幅回落调整；下半年开始报复性上涨，快速拉升，略创历史新高。至12月份挂牌均价已涨至19081元/平方米，较1月份的14968元/平方米高出4113元/平方米,2010年深圳市二手住宅月度成交均价走势图,数据来源：深圳中原市场研究部,24,价格回顾,区域来看，福田房价最高，其次是南山；2010年房价涨幅最大的是龙岗区，达到3成；价格高的福田和南山涨幅相对小，都不到2成,25,中原三级市场业绩回顾,2010年中原三级市场住宅部共成交住宅约18500套，170万平方米，交易金额近320亿元，在新开店铺数量低于竞争对手的情况下，市场占有率仍稳居15%左右,26,中原三级市场业绩回顾,受年内两轮调控政策的影响，2010年深圳中原三级市场住宅部的佣金收入同比减少，但幅度不到5%，佣金收入仍高达8.55亿元,27,中原三级市场业绩回顾,中原三级市场住宅部的业绩走势与整体市场走势相互印证：3月份达到高峰，4、5月回落，6-9月持续回升，10月回落，11、12月再次回升；中原3月份佣金收入接近1.4亿元，继2009年11月份的1.14亿元后，再创新高,中原三级市场铺数回顾,2