房地产项目经营计划书

贵州嘉上叶童投资发展有限公司万业行财富广场项目经营计划书2013-02-10项目管理委员会名单项目人员名单万业行财富广场会签页2013/1/21项目名万业行财富广场决策机构项目管理成员名单签名评论清楚地陈述一、准备依据和时间要求：1 .可行性研究报告和决策文件；2.土地转让合同；3.与政府签署的所有其他协议以及与项目相关的所有相关政府文件；4.与项目相关的所有会议记录；5.基于公司的整体发展战略和经营特点，结合房地产行业和项目自身的特点提出了经营流程和实践方法。6.随着项目的进展，准备完成时间可以逐步部分完成，最终完成与项目计划的最终决定同步。7.业务计划的调整必须严格遵循与初始准备相同的决策程序。二。编译目的：1.规范项目管理，确保项目投资回报最大化；2.有计划地推进项目工作；3.有效安排项目的整体现金流计划；4.作为签订项目目标责任书的依据，也是项目管理的实施依据。三、核心内容：第一部分，项目组织结构与人力资源第二部分，项目概述及规划设计说明第三部分，总体项目管理策略第四部分，项目开发周期和销售节奏建议第五部分，项目的整体推广策略和销售计划第六部分，项目资金计划和现金流分析第七部分，项目经济效益分析第八部分，项目市场调研第九部分，项目设计管理第十部分，项目管理XI部分，项目投资促进管理第十二部分：项目的商业运营和管理第十三部分，项目的重点、难点及解决方案。第一部分公司的组织结构和人力资源一、项目公司的组织结构(一)公司的准备计划和发展目标贵州嘉上叶童投资发展有限公司隶属于海南嘉上投资发展有限公司，目前海南嘉上公司的投资领域主要集中在县域经济领域的市政项目。为配合母公司扩大业务范围，实现投资效益最大化，特设立贵州嘉上叶童投资发展有限公司，对海南嘉上公司投资的市级项目BT土地进行商业和房地产开发。1.注册资本：2000万元，三年内增加到1.5亿元。2.经营范围：房地产开发、销售和租赁；开发项目综合管理(包括招商、商业、百货、酒店、写字楼等物业的管理)；开发项目的物业管理；建筑工程的装饰设计和施工；机械、水、电和煤气安装服务；商业连锁和零售；在线零售；物流配送；快递服务等。3.企业愿景：引导城镇生活，打造中国城镇最佳商业平台。4.公司目标：l短期目标：3年内：从海南嘉上投资有限公司的BT项目开始，公司致力于县域商业地产项目的开发和管理。商业地产开发项目3-5个，开发面积50-80万平方米，年销售额5亿元，累计资产10-15亿元。年零售额约为1-2亿元。近期目标：3-5年把贵州嘉上交通投资发展有限公司变成贵州县商业地产的航母。商业地产开发项目总数为5-10个，开发面积150万平方米。年销售额约10亿元，总资产20-30亿元。以商业地产项目为龙头，建立城乡商业连锁店，年商业零售总额超过10亿元；利用城乡商业连锁店搭建网上交易平台，网上交易额超过10亿元。l .中期目标：5-10年去以县城商业广场为中心的城乡商业连锁店有200多家，年零售总额超过100亿元。打造西南地区最大的城乡商业连锁企业，利用强大的商业网点打造中国最具潜力的网上交易企业，网上交易量超过1000亿元。争取海外上市和资本运营。长期目标：10年后凭借强大的商业网络和雄厚的企业资产和资本，嘉上通信将建设成为集商业地产开发、商业物业管理、商业运营管理、商业连锁零售、城乡物流和网上零售于一体的全国性商业管理公司。实现华丽转身，将嘉上通信从一家商业地产开发公司转型为中国大型一流的商业运营管理公司。5.企业文化：实现自我价值，承担社会责任；诚实，脚踏实地地做事。6.经营理念：从细节开始，从基础开始。(2)公司与集团之间的组织关系和组织机构(三)公司的组织结构注：以上结构主要是一家商业房地产开发项目公司。在开发项目开始前约4个月成立商业管理公司，负责商业物业管理、运营管理、商品销售管理、物流配送、网络销售等各种项目的业务。(4)项目公司的人员配备和岗位职责万业星财富广场的工作设计和工作职责部门门位置员额数工作职责总则1参与集团战略制定并负责整体项目管理。研究和政策部研究与政策副总裁1负责市场调研和项目营销推广。研究经理1协助研发副总裁负责市场调研和项目营销推广，并具体实施营销推广计划。营业部副销售经理1组织和培训销售团队完成销售任务。案例经理1协助销售副经理负责销售部门的管理，带领销售团队完成公司安排的所有销售任务。财产顾问9客户接待和产品销售。授权监管人1银行按揭、权证处理、客户服务、合同管理等。后台主管1客户服务、合同管理、客户数据管理、部门工作对接。营业部投资促进副总裁1负责项目投资谈判和管理；主要客户管理、谈判和销售；参与项目业务规划和管理。投资经理1协助招商总局副局长，带领团队完成各部门的任务。商务专员3负责项目产品投资推广和客户服务。主要客户经理1负责主要客户的谈判、销售和服务，协助部门领导完成部门工作。主要客户专员3进行主要的客户谈判、销售和服务。工程设计部工程经理1负责项目建设管理、项目数据管理，协调合作单位与政府相关部门的关系。设计部门经理1负责项目设计，协调合作单位与政府相关部门的关系。行政部门执行经理1负责公司的后勤和行政事务，协调公司的对外关系。行政办事员1协助处理公司的行政事务。除法机器1负责公司车辆驾驶和客人接送，参与行政事务。财会部会计1负责公司的财务管理和税务规划；进行项目融资和资金规划；进行合同审查和财务检查。出纳员1负责公司的会计管理、现金管理、交易结算、印章管理等。成本部门评估员1负责项目预算、项目和管理成本控制。注：集团公司领导负责初步开发，并直接负责与当地的联系4000-4500735.004003505985.00营业部投资促进副总裁19000-10000882.0080035011032.00投资经理15000-6000735.004003506985.00商务专员33500-4000495.5130035013936.52主要客户经理15000-6000735.004003506485.00主要客户专员34000-5000495.5140035018736.52工程设计部工程经理18000-10000735.0040035010485.00设计部门经理18000-10000735.0040035010485.00行政部门执行经理14000-6000735.004003506485.00行政办事员12500-4000495.513003504645.51除法机器13000-4000495.513003504645.51财会部会计14000-6000735.004003506485.00出纳员13000-5000495.513003504645.51成本部门评估员14000-6000735.004003505985.00总数33014586.0597007350. 14注：社会福利基本工资标准为：副总裁3000元/月以上，主管和经理2500元/月，主管1685元/月。企业支付基本工资的29.4%。(6)万宜兴财富广场项目办公空间分配方案1.项目公司的办公空间：约500可购买或租赁，可作为资产考虑或后期出售。2.项目贵宾高端俱乐部：华西酒店销售中心将重新安排包装为项目贵宾高端俱乐部，负责项目前期的客户接待和洽谈。3.项目销售展示中心：将文昌公园入口广场、文昌公园与财富广场之间的道路、行政中心广场建设成整个项目的体验、销售和展示中心，让当地人和顾客在看到梦想的同时感受到美丽的现实，快速引导客流从老城区流向新城区。其中，销售展示中心占地面积约1500，必须在2013年7月完工，并于8月初投入运营。道路和行政中心广场将于6月竣工。(7)万宜兴财富广场项目车辆配置计划1.营销中心：1辆车(约20万元)。2.行政办公室：1辆车(约20万元)。3.总经理办公室：1辆车(约60万元)。第二部分项目概述一、项目解读(a)描述土地特征1.征地过程：海南嘉上投资发展有限公司以每亩100万元的净价直接向贵州嘉上通信投资发展有限公司注资，换取贵州嘉上通信投资发展有限公司的股份，详见关于贵州佳上通业投资开发有限责任公司股东变更及增资扩股的决议。2.项目地形地貌描述：项目位于纳雍县南部。整个地块呈矩形，北部地势高，南部地势低。从开发大道到项目地块最高点的距离约为30米。地块中的地形不平坦且起伏不平，需要大量平整。3.地块内障碍物：目前，除少数住宅楼外，项目地块内没有其他文物、通讯、电力等障碍物。该地块内的住宅楼已纳入搬迁计划，可在短时间内完成搬迁，不会影响项目的整体进度。项目用地地形图(2)周围环境的概况1.项目地理位置：项目位于纳雍南部新区的核心。南面靠近纳雍新行政中心和行政中心广场。东边是文昌公园。北面是发展大道号，是连接纳雍县与外界的主要交通动脉。2.城市总体规划：从总体规划的角度来看，纳雍县的规划与发展主要是以夏容高速公路的建设为契机，以发展大道为全县的形象展示面。发展大道不仅是未来纳雍县的主要交通要道，也是纳雍对外展示的窗口。因此，全县规划以发展大道为轴线，一般分为老城区、新南区和教育工业园区。旧城主要维持现状，旧城改造和拆除是主要任务。南部新区以休闲、居住、商业、行政、办公、金融和展览为主。教育产业园主要以教育为重点3.项目规划：南部新区是纳雍未来的休闲、居住、生活、行政、办公和商业中心，也是城市发展的主要方向。总体规划以“两轴两带、三街两园、两站一中心”为总体规划的出发点。其目的是以财富广场和行政中心为城市的中轴线，沿着发展大道进行整体布局，通过4、5、6号路将旧城和旧城连接起来，实现旧城和新城的无缝连接。l两轴：以财富广场和行政中心为核心的城市中轴线；l两条带：景观绿化带，主要由湖泊公园和开发大道组成；三街：连接财