房地产投资分析决策理论

房地产投资分析,目录第一章房地产投资分析概论第二章资金的时间价值第三章房地产项目的环境与市场分析第四章房地产项目投资估算及资金筹措第五章房地产项目的财务评价第六章房地产投资项目的国民经济评价与社会评价第七章房地产项目投资风险分析第八章房地产项目投资决策分析第九章房地产投资项目的可行性研究,情景一：房地产投资分析基本原理,学习任务1：房地产投资分析概论学习任务2：现金流量与资金时间价值学习任务3：资金时间价值的计算学习任务4：名义利率与实际利率小测试,学习任务1：房地产投资分析概论,学生讨论：1、什么是房地产？2、你眼中的投资？3、为什么要进行投资分析？,房地产管理法对房地产的解释房地产是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。房屋和土地本是相互独立的两类财产，但二者在物质形态上总是连接在一起（房依地建，地依房载），在经济形态上，其经济内容（价值）和运行过程也是具有内在联系的。故而人们将二者相并而称。,行业标准对房地产的定义房地产业基本术语标准JGJ/T30-2003对房地产（realestate，realroperty）定义为：是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。,房地产估价中对房地产的定义国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）对房地产的定义：房地产（realestate,realproperty):土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。现在，又进一步解释为：土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。,本课程房地产的定义：,依法可以上市交易的可开发土地及其地上房屋建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。,投资的概念1投资主体2投资目的3投资方式4投资分类,房地产投资概述,第一章概论,什么房地产投资？,1房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。,在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。,时机,地段,时机,2、房地产投资的类型1从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。1）直接投资房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。,（1）房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。,（2）房地产置业投资房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。,2）间接投资房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。,2从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。1）地产投资即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。,2）住宅房地产投资住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。,3）商业房地产投资这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。4）工业房地产投资我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。,3从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。1）出售型房地产项目投资这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。,2）出租型房地产项目这类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。,3）混合型房地产项目这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。本书在讲述房地产投资分析时，经常会使用到上述各类划分。具体使用哪一种划分方法，要看研究内容的需要。,3、房地产投资的目的？,就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。即：现金流量收益、避税收入、销售收益,（1）现金流量收益现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经营房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出后的余额。房地产投资现金流量的大小主要取决于以下的三个因素。其一，房地产租金总额。其二，房地产的总营运费用。其三，投资借款的偿还方式和数额。,（2）避税收入拥有房地产时的避税收入，是指因提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。,假设某物业，其重置价格为1000万元，年经营收入300万元，经营成本100万元，营业税、城市建设维护税、教育费附加为经营收入的5%；税法规定的折旧年限25年，物业的经济寿命为50年；所得税率33%；不计残值。,（3）销售收益在所有房地产投资收益中，销售收益是最大的。销售收益既可以来自于房地产开发投资，也可以来自房地产置业投资。对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的是获取销售开发利润，此时，销售收益就变成了销售利润。,4、房地产投资的特点,房地产投资，由于其商品的特殊性，存在着不同于其它投资类型的特点。认识和掌握这些特点，对我们进行房地产投资决策分析是十分重要的。,1位置的固定性房地产的位置固定性也叫不可移动性。这一点决定了房地产不能脱离周围的环境而单独存在。这使得房地产投资者在选择房地产项目的区位时，应注意以下几点：,4、房地产投资的特点之一,1）选择的房地产区位，在当前必须对开发投资者、置业投资者以及未来的租客都具有吸引力。2）选择的房地产区位，在未来必须具有增值潜力。房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看当前净租金水平的高低。3）投资者还必须重视房地产项目所处区位的变化情况。,2寿命周期长房地产商品跟其他商品相比，其生产周期和使用周期都很长。如果房地产的维护状况较好，其较长的自然寿命可以使投资者从一项置业投资中获取几个经济寿命。,4、房地产投资的特点之二,3适应性所谓适应性，是指房地产投资者能够根据市场的变化和需要，及时地调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求，又能增加置业投资的收益。,4、房地产投资的特点之三,4个别性房地产的位置固定性，决定了此地与彼地的房地产不可能完全相同。即使是紧邻的两宗房地产，也由于此时投资与彼时投资而不一样。房地产市场上的产品不可能做到标准化。这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。从这种意义上讲，每一宗物业在房地产市场中的地位和价值都是不一样的。,4、房地产投资的特点之四,5政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，政府对房地产市场十分关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系。,4、房地产投资的特点之五,1998年7月3日发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知即23号文件，宣布全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。”2010年4月18日史上最严厉的房地产调控措施出台,国务院办公厅发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”,（新国十条）。2011年，限购，加大保障性住房建设。未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上。,6对专业管理的依赖性对房地产直接投资而言，房地产投资对专业管理的依赖性较强。房地产开发投资需要投资者在获取土地使用权、规划设计、融资贷款、施工管理、市场营销等方面具有管理经验和能力；即使是置业投资也需要投资者考虑租客、租约、维修、保安等问题。,4、房地产投资的特点之六,7相互影响性房地产投资的相互影响性是指在一个区域范围内，房地产的投资价值往往与周边情况的好坏有关。如果政府在道路、公园、学校等公共设施方面加大投资，往往能显著提高附近房地产的价值。反之，一个地区的衰落和冷清，也会导致附近房地产价值的降低。,4、房地产投资的特点之七,8房地产投资的巨额性房地产投资需要大量资金垫付，没有雄厚的资金实力或一定的筹资能力，就不能投资于房地产。,4、房地产投资的特点之八,“给我一个支点，我便可以撬起地球”用自己最少的钱，进行最大的投资。杠杆原理就是即使你仅有只够买一辆自行车的钱，但你仍然可以买的起汽车。,从大量房地产投资实例来看，以下投资结果非奢望：,运用80%的杠杆作用，从事土地投资，3年内把你的钱增加2倍。运用75%-80%的杠杆作用，投资花园公寓，8-12年把你的钱增加2倍。运用75%-80%的杠杆作用，投资高层公寓，8-12年在把你的钱增加3倍。运用80%-90%的杠杆作用，投资写字楼，8-12年在把你的钱增加4倍。运用80%-90%的杠杆作用，投资购物中心，5-7年在把你的钱增加3倍。,9房地产投资的风险性房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。由于市场上各种不确定因素的作用，使投资可能会朝着与投资者愿望相反的方向发展。,4、房地产投资的特点之九,10房地产投资的保值与增值性随着社会的发展、人口的增多、经济的繁荣、人们对土地的需求日益增长，房地产的价格总体呈不断上升趋势。所以从长远来看，最能保值而又最重要的实物就是房地产。另一方面，由于土地资源的不可再生性和稀缺性及房地产的耐用性和使用价值上的广泛性，并且，随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对房地产需求的迫切性也日益增长，使房地产在相当时期内成为供不应求的商品，房地产价格根据市场经济规律不断上升。,4、房地产投资的特点之十,5、为什么要进行房地产投资分析,因为多种投资机会往往同时存在，其中诱人的投资机会又往往不只一个，而投资者可以利用的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收