《物权法》颁布后对车库、车位归属问题探讨

1/4物权法颁布后对车库、车位归属问题探讨随着住房制度改革，越来越多的居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的物权纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。近期我市少数已实行物业化管理的小区也出现了车辆乱停乱放的现象，既对少数公共部位造成了损坏，也给业主在小区内活动、出行带来了不便。物权法的出台则为开发商和小区业主维权提供了法律依据。物权法第六章第七十四条规定建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这里所指的出售和出租是指当事人未将规划用于停放汽车的车位、车库建设费用计入售房成本的，可通过出售或出租的方式让使用者取得所有权或使用权。附赠是指当事人已将规划用于停放汽车的车位、车库建设费用计入2/4售房成本、免费赠与使用者使用的情形。尽管物权法对车库、车位的产权归属、使用方式做了原则性的规定，但在实际操作中还需进一步细化。根据物权法及外地住宅小区车库、车位使用管理经验，本人谈几点粗浅看法一、要区分各种情况，分别对待。小区规划的停车位置分停车库和停车位两种，二者概念不同。停车库大多是指每户独立封闭的停车间，分为地上停车库和地下停车库停车位是指未封闭、用分隔线区分停车位置的停车区域，也分为地上停车位和地下停车位。首先要合理规划车库、车位。既要考虑方便有车业主，还要照顾车库、车位周边住户的利益。建议对停车库应提倡开发商尽量将建设费用不要计入房屋建设费用，单独核算成本，由当事人出售或出租给有车业主所有或使用；地面或地下车位应计入房屋建设成本，无偿归全体业主所有，由业主委员会聘请物业公司管理。如果将地面或地下车位不计入房屋建设成本由开发商出售或出租，将会出现当事人有意增加车位而出售或收取租金的现象，而使部分地面或地下成为少数业主的私有领地。二、业主委员会要监督物业管理公司管理好车位及车位占用费收缴工作。如果规划用于停放汽车的车位无偿提供给全体业主3/4共有，就同占有业主共用道路和其他场所的车位一样由业主委员会选聘的物业公司统一管理。对于现阶段一些业主在物权法出台后反映因为占用业主共用道路和其他场所的车位属于业主共有，而主张不交停车费，或者主张停车收益的情况要做具体的判断。按照物权法第74款中的规定归业主所有是没有问题的，但是这个共有并不意味着每个业主单独所有车位，绝大部分小区并不能保证每个业主都有车位。如果业主地面或地下占用停车位不交费可能导致不良后果一是车辆管理失去经费来源，部分业主无序随意停放车辆；二是对其他无车业主也是利益侵占；因为没有车的业主没有车位，但是停车车位这一公共资源被部分有车业主占用了，理应在经济上付出代价。物业管理公司应做好车辆的有序停放和车位费的收缴工作。车位费可用于车位管理费用和专项维修基金，经业主大会同意也可充当部分物业管理费用，但必须接受业主大会和业主委员会监管。三、业主大会和业主委员会要充分发挥主人翁的作用，力争做到有车业主人人有车库或车位。根据物权法第七十六条规定经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主同意可以改建、重建建筑物及其附属设施