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1/3业主大会的权威何在据统计,目前广州有3600个小区,已成立有业主委员会的小区只有400多个,占整个广州小区的11左右。因此,大量没有成立业委会的小区,要忙于成立业主委员会,而有的小区业主委员到期要忙于换届。业主大会难召开按照物业管理条例第一章有关“业主和业主委员会”中明确规定一切权利属于业主大会,业主委员会只是业主大会的执行机构,由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则、选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作、选聘、解聘物业管理企业、决定专项维修资金使用、统筹方案,并监督实施、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主委员会只是业主大会的执行机构,代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。因此,新物管条例出台之后,人们对业主大会给予了很大希望。然而在现实中,业主大会操作起来是有相当大的2/3困难的。据了解,某小区欲召开一个业主大会,从三月份开始公告、筹备,并挨家挨户地送派宣传单,还在小区网络上发表公告,谁知到五月份业主大会召开之日,仍然没有达到三分之二的户数。有的公司反映,从筹划业主大会到顺利召开,起码也要半年。业主不关心业主大会行使自己的权力,更多的是不热心,还有的是时间接不上等等。叫他参加业主大会他不愿参加,给他权力的时候他不用,一旦小区出现问题,往往又会说不知道,意见一大堆,这是目前筹办小区业主大会所面对的共同困难。因为业主大会筹备难,达成共识更难,因此,目前指望业主大会来监督业委会还是不太现实。因此,有关部门在如何监督、管理、指导小区业委会似乎更是一门学问。又爱又恨是业委会在时下的纠纷中,业委会没有明确的法律地位,而物业管理公司则认为,业主委员会的权力过大,在实际操作中,他可以代表小区业主,炒掉一个物业管理公司而选聘一个新的物业管理公司,却又不负相应的法律责任。虽然新条例规定,重大决策应由业主大会来决定,但现实中召开业主大会是一件非常困难的事,由于可操作性不大,小区物业管理的“生死”大权还是落在业委会手中。再加上物业管理是一个专业技术性比较强的行业,即便是业委会能够抛开个人私利,从全体业主利益出发,也难免会出现“外行人”管“内3/3行人”,管出问题的现象。因此,业委会也罢,业主大会也罢,在市场运作中,似乎总是达不到预期的效果与目的。正是基于以上种种原因,围绕物业管理与业委会的关系,业委会成员届满之后,又该如何进行换届选举成为物业管理行业
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