基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究

毕业论文论文题目基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究学生姓名学生学号专业班级金融0605班学院名称金融与统计学院指导老师学院院长2010年6月1日大学毕业论文原创性声明本人郑重声明所呈交的论文是本人在老师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。学生签名日期2010年6月1日毕业论文版权使用授权书本毕业论文作者完全了解学校有关保留、使用论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本论文。本论文属于1、保密，在年解密后适用本授权书。2、不保密（请在以上相应方框内打“”）学生签名日期2010年6月1日指导教师签名日期2010年6月1日基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究摘要随着我国国民经济的快速发展与国民收入水平的快速升高，城市化进程的推进，对房地产的需求激增促进了中国房地产业近年来飞速发展，强劲拉动GDP增长，成为国民经济的支柱产业之一。房地产业是典型的资金密集型行业，其发展依赖于银行信贷支持，使商业银行的经营风险极度集中。本文通过综合分析，表明商业银行参与房地产开发建设销售的全过程，主要发放土地储备贷款、房地产开发贷款及个人住房贷款；有产业链传导和由消费路径、投资路径组成的房价传导两种传导机制；房地产景气指数与房地产信贷风险呈负相关关系；基于国房景气指数分析房地产经济运行状况并进行预测分析，提议我国商业银行要健全以房地产景气指数为依据的房地产贷款风险预警体系，强化贷前贷后对开发商、抵押物、个人住房贷款的借款人的风险控制管理，完善贷后风险补偿措施，合理扩展房地产信贷规模，有效的防范控制商业银行房地产贷款风险。关键词房地产景气指数；房地产信贷风险；房贷风险控制BASEDONTHEREALESTATEBOOMINDEXOFCHINASREALESTATELOANRISKCONTROLSTUDYABSTRACTALONGWITHTHERAPIDDEVELOPMENTOFCHINASNATIONALECONOMYANDNATIONALINCOMELEVELINCREASESRAPIDLY,URBANIZATIONADVANCEMENT,THEREALESTATESURGEINDEMANDFORTHERAPIDDEVELOPMENTOFCHINASREALESTATEINDUSTRYINRECENTYEARS,STRONGGDPGROWTHINDRIVING,BECOMESTHEBACKBONEOFTHENATIONALECONOMYINDUSTRIESTHEREALESTATEINDUSTRYISTHECAPITALOFINTENSIVEITSDEVELOPMENTRELIESONBANKCREDITSUPPORTTOCOMMERCIALBANKSTOSPREADTHEBUSINESSRISKOFEXTREMETHROUGHCOMPREHENSIVEANALYSIS,SHOWTHATTHECOMMERCIALBANKSINVOLVEDINREALESTATEDEVELOPMENTBUILDINGSELLINGTHEENTIREPROCESS,MAINLYTHEDISTRIBUTIONOFLANDRESERVELOANS,REALESTATEDEVELOPMENTLOANSANDINDIVIDUALHOUSINGLOANSACHAINCONDUCTIONANDBYTHECONSUMPTIONPATH,THEINVESTMENTCOMPONENTOFTHEPRICEPATHCONDUCTIONOFTWOCONDUCTIONMECHANISMSREALESTATEANDREALESTATECLIMATEINDEXSHOWEDAPOSITIVECORRELATIONBETWEENCREDITRISKBASEDNATIONALREALESTATEINDEXOFREALESTATEECONOMICSITUATIONANDFORECASTINGANALYSIS,PROPOSEDTOIMPROVECHINASCOMMERCIALBANKSTOTHEREALESTATECLIMATEINDEXWASBASEDONROOMREALESTATELOANRISKEARLYWARNINGSYSTEM,STRENGTHENINGTHECREDITBEFORETHECREDITAFTERTHEDEVELOPER,COLLATERAL,INDIVIDUALHOUSINGLOANBORROWERSOFTHERISKCONTROLMANAGEMENT,IMPROVECREDITRISKCOMPENSATIONMEASURESAFTERTHEREASONABLEEXPANSIONOFTHESCALEOFREALESTATECREDIT,EFFECTIVEPREVENTIONANDCONTROLOFCOMMERCIALBANKSINROOMREALESTATELOANRISKKEYWORDSREALESTATECLIMATEINDEX；REALESTATECREDIT；REALESTATECREDITRISK目录毕业论文原创性声明和毕业论文版权使用授权书I摘要IIABSTRACTIII目录IV插图索引V附表索引VI一、绪论1（一）研究背景与目的1（二）国内外研究现状1（三）论文结构及研究方法3二、房地产景气指数与银行房地产贷款风险的关系3（一）房地产景气指数的涵义3（二）银行房地产贷款风险的形成与传导机制4（三）景气指数与房贷风险的相关性分析9三、房地产经济现状与贷款风险计量12（一）房地产经济现状分析12（二）房地产贷款风险计量17四、房地产贷款风险控制对策建议18（一）健全房地产贷款风险预警体系18（二）严格房地产贷款审批制度19（三）强化房地产贷款检查20（四）完善房地产贷款风险补偿措施22结论22参考文献24致谢25附录26插图索引图1商业银行房地信贷资金的传导机制6图2房价变动引起的房贷风险传导8图3沿产业链传导的房贷风险8图4国房景气指数与房地产贷款额9图5房地产景气指数13图6房地产投资总额及增速13图7房屋施工面积及增速14图8房地产行业土地开发面积及增速15图9房地产开发资金来源金额及增速16图10商品房销售面积及增速17附表索引表1房地产景气指数与贷款规模的一元线性回归10表2房地产不良贷款规模与国房景气指数的ADF分析结果10表3残差序列平稳性分析结果12表4变量的因果关系检验结果12一、绪论（一）研究背景与目的随着我国国民经济的快速发展与国民收入水平的快速升高，城市化进程的推进，高校学生的扩招，人民思维模式、生活观念的提升，对房地产的需求激增促进了中国房地产业近年来飞速发展，同时在我国住房制度的改革和扩大内需的政策引导下，房地产投资迅猛增长，强劲拉动GDP增长，成为国民经济的支柱产业之一，为全球经济不景气下中国经济的逆风向增长做出了巨大贡献。商业银行在房地产的整个开发过程中充当着纽带与桥梁的重要角色，一般以7080的比重提供房地产开发流动资金贷款、开发项目贷款和住房消费贷款等，但是在信贷业务迅速扩张的同时，房地产投资增长过快、房价上涨过快、房地产项目区域结构与产品结构不合理、房屋空置量较大、市场投机活动涌现等，使得商业银行的经营风险也极度扩散，如房地产发展资金过度依赖于商业银行、房价控制不当形成的房地产泡沫、预警系统不健全，不能及时预测风险、信贷门槛放低、贷后检查不严格不连续等等，我国房地产的兴衰对金融稳定乃至国民经济的稳定发展意义重大，从目前的市场形势看，房地产业的热潮丝毫没有减退的迹象，开发投资仍保持快速的增长势头，住房价格也不断上涨，房价收入比、房价租金比等指标屡屡超过国际警戒线，因而通过历年来房地产景气指数的变化分析房地产景气指数与房地产贷款风险的相关性，研究出如何防范商业银行房地产贷款风险是具有较强的现实意义。本文的研究目的就在于分析房地产贷款风险的形成机制与传导机制，通过历年来房地产景气指数的变化分析房地产景气指数与房地产贷款风险的相关性，分析房地产经济现状并进行预测，总结出商业银行在此过程中已经或者可能面临的风险，并相应提出对策建议。（二）国内外研究现状1国外研究现状ROBERTJSHILLER20031认为全球有一个普遍现象凡具有魅力的城市房地产市场的泡沫都在所难免，一个必然规律房地产市场长期低迷或长期高涨都会产生泡沫，而资金70都依赖于银行的房地产市场风险会直接转嫁于银行。DAVIS20042利用17个国家的跨国数据对银行贷款和房地产价格之间的关系进行了实证分析，结论是房地产价格的上涨导致了银行信贷的扩张。GERLACHANDPENG20053利用香港1982年1季度至2001年4季度的季度数据，实证分析了银行贷款、房地产价格、GDP等变量之间的长期均衡与短期波动关系，结论是房地产价格的波动影响银行的信贷扩张，而银行的贷款却不影响房地产价格。2国内研究现状张青庚（2004）4建议商业银行在建立风险预警体系、跨区域风险控制互动体系、借款人信用风险全程控制体系、完善贷款责任人制度、贷款风险转移及退出机制等方面落实有效措施，实现对房地产贷款风险的有效管理。王福林（2004）5认为可以逐步建立并完善个人信用征信评级机制，规范市场信息传递机制，建立个人住房贷款双层担保体系，缓解银行压力；易宪容（2005）6认为中国目前存在房地产泡沫，并指出我国房地产市场是完全建立在银行信贷的基础上，商业银行在中起到推波助澜的作用，任环节出问题，银行是最大受害者。董少广（2006）7用相关分析、回归分析、方差分析和周期分析等方法来对我国房地产业发展、房地产价格与银行信贷之间的相关关系进行实证分析，为防止房地产金融风险的发生提供理论和数据上的参考。国务院为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力颁布了共四十三条指引明确商业银行房地产贷款风险控制管理一些可以采取的措施。柴思楠（2009）8于房地产和信贷市场的均衡模型对房地产信贷规模和房地产价格进行格兰杰因果的实证检验，得出长短期内房地产信贷规模与房地产价格的均衡关系及不同的因果关系，并据此提出利用信贷手段有效调控房地产价格的政策和建议。梁运斌（1995）9研究了我国房地产业景气指标设置与预警预报系统建设基本构想，提出选取有效指标建立景气分析系统、预警信号系统、行业监测系统和景气调查系统构成的房地产业预警预报系统，有效分析并预测房地产业的经济运行状态。江南春（2008）10主要分析了房地产开发贷款存在的市场风险、政策性风险、项目财务风险，并从加强风险预防管理、风险控制管理、风险预警管理、风险补偿管理及风险创新管理五方面提出具体的对策。董英兰、王效俐（2009）从风险传导角度出发研究了房地产贷款风险控制新思路11。从上述研究文献可以看到，国外银行界对房地产贷款风险研究颇多，主要集中在个人住房抵押贷款风险微观研究，如融资风险、财产风险、借款人风险；模型定量分析，应用各种模型分析宏观指标特征和房地产贷款风险之间的关系，从而提出科学可依风险防范指标，形成良性循环。虽然国内对房地产风险控制研究也较多，但大多集中于房地产贷款的种类、贷款风险产生的原因并提出一些相对于较普通的防范对策建议，如在个贷中如何进行风险识别、风险防范，在公司贷款中如何进行管理、风险评估等，对于房地产景气指数与商业银行信贷风险之间的关系研究还比较少，部分研究文献在商业银行信贷风险管理机制的框架中提出以房地产景气指数为预警指标的建议，并没有对两者的变动关系进行实证分析。本文通过实证分析出两者之间呈正相关关系，并基于房地产景气指数对房地产经济状况进行分析，提出针对性的建议对策。（三）论文结构及研究方法本文共有四章，第一章是绪论，简要介绍论文的选题背景、选题意义及目的，并概括总结出国内外的研究现状。第二章先分别介绍房地产景气指数的涵义、房地产贷款风险的形成与传导机制，再通过实证分析方法分析两者之间的相关性，最后检验两者之间的关系是否符合逻辑。第三章是基于房地产景气指数分析房地产行业的经济运行现状与展望，并基于房地产景气指数进行房地产贷款风险的计量。第四章是针对房地产贷款风险提出防范控制风险的策略。本文采取实证分析与规范分析相结合，一方面，本文从规范角度刻画了房地产信贷风险的相关框架，对房地产信贷风险的形成和传导机制进行分析；另一方面，本文运用实证分析方法考察我国房地产景气指数与房地产贷款风险的相关性，以对我国房地产信贷风险的防范提供一个现实依据。另外，本文动态分析与静态分析相结，既有对目前我国房地产业及房地产信贷发展现状的静态分析，又有对房地产业未来发展趋势的动态考察。二、房地产景气指数与银行房地产贷款风险的关系（一）房地产景气指数的涵义“国房景气指数”是全国房地产开发业综合景气指数的简称。它是国家统计局在1997年研制并建立的一套针对房地产业市场景气变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系，该指数体系是由8个分类指数合成运算出来的综合指数。其编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的三个基本条件（土地、资金和市场需求）出发，选择8个具有代表性的房地产开发统计指标（投资、资金来源、土地出让收入、完成土地开发面积、空置面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售价格）进行分类指数测算，然后进行加权平均得到的总体指数，并以2000年为基期对比计算出用百分制表示的所得到的指数体系，综合景气值100为景气线，100以上为景气空间，反之，100以下则为不景气空间，从而反映全国房地产业基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势，为国家宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息。（二）银行房地产贷款风险的形成与传导机制1房地产贷款风险的形成机制分析此篇文章中银行房地产贷款主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款和房地产消费贷款，土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款；房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款；房地产消费贷款包括个人住房贷款和商业用房贷款。目前我国商业银行主要面临的风险有信用风险、操作风险、市场风险、政策风险、法律风险等。房地产贷款风险的形成途径是多方面的，除宏观经济政策调整变化、法制法规不配套、房地产市场体系不健全、产权登记制度不规范、社会监督不力等因素外，主要还表现在以下几个方面（1）借款人的信用风险由于土地储备中心、房地产开发商、购房者在不同阶段都充当过借款人，因而包括三方面的。首先是购房者，引发借方违约的原因十分复杂，主要有一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。随着市场经济的发展、劳动用工制度的改革、职工工作频繁变动、企业经营状况不断改变等，都会影响借款人收入的稳定，影响还款计划的顺利执行；二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，市场环境发生变化，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回；三是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。其次是房地产开发商，一是善意违约。开发商将购房款入账后，因经济、地价、建筑材料、施工技术、自筹资金等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人和开发商签订的契约标准，由此引发购房者停止偿还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前法制不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会，以其关联企业或有特殊关系的个人名义“购买”其开发的房产，用以筹措资金，甚至伪造购房人诈骗银行资金，行按揭贷款之名，作套取乃至诈骗银行资金之实，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。最后是土地储备中心，土地储备中心可能凭借身份的特殊性，监管制度的不健全而延缓所拖欠的贷款，而继续投资于新的土地，购买大量闲置土地，等待其升值造成市场价值混乱等。（2）银行本身存在的风险银行自身的风险预测能力、风险识别能力、风险管理能力都是有限的。一是为了追求利润和市场占有率，商业银行往往会推出一系列的新产品，如“建行的成长之路”、“住房按揭循环贷”等，会争抢潜在利润客户，争取客户的过程中，为争抢同一大客户，多家银行给予授信，导致重复授信、多头授信、交叉授信，往往会加大风险，像操作风险、信用风险等等；二是信息不灵带来的信贷风险。即在审批发放时，对贷款相关资料了解不及时，加上我国居民个人收入的不完全货币化和较低的透明度，信用评估缺乏较公正的评估方法及中介机构，对借款人了解不全面造成判断错误带来的风险；三是制度执行不严，落实不到位，违章不纠，极易形成信贷风险，内部人员责任心抵制力不强、工作态度不认真，也容易造成操作风险。监管部门规定，各银行对单一客户的贷款不能超出银行资本金余额10，但目前有的银行已超过这一监管红线，按揭贷款涉及对象广泛、工作量大、期限长，加上信息不对称，商业银行需花费较大人力、物力对借款人的还款情况和抵押权证进行管理。按揭期间，若抵押物在管理、移交保管等过程损失或丢失，银行需赔偿，以至对货款回收造成风险。此外，还可能由于银行监控和催收不利，造成借款人赖帐或拖欠不还的情况发生；四是对房地产开发商的经营状况和政府房地产管理部门新的政策、法规没有及时了解，影响了对信贷风险的防范和应急处理。另外，信贷管理手段落后，如对贷款项目的审查以主观判断为多，定量分析为少，没有科学、完整的风险度量指标体系；也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和监管制度要求的变化，对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。（3）其他引发风险的因素。一是房地产贷款所需资金有期限长、金额大、不稳定、对银行的依赖大有6070的资金来源于商业银行的消费信贷等特点，不同于一般贷款，这就使得资本结构为“存短贷长”的商业银行在一定程度上承担结构性风险，在一定程度上违背了银行资金使用的对称性原则，一旦发生存款人挤提存款或非正常的集中提取存款，银行就有可能发生资金周转困难。二是目前市场普遍看好房地产，大量资金投入房地产市场，使得房地产市场价值远高于实际价值，造成一定程度的房地产泡沫，进而造成抵押物价值不稳定，稍有偏差就会引发抵押物大幅贬值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现，形成坏账。三是房地产开发商把大量的资金投向大户型住宅、别墅、高档商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中，中小户型、中低价位住宅比例偏低，不能适应普通居民住宅需求，而已开发完成的商品房长期空置、销售不畅，开发商利用多头授信、借新还旧等方式掩盖贷款的真实质量，从而造成房地产开发资金大量沉淀，引发开发商资金链紧张，使得银行房地产开发贷款的第一还款来源存在不确定性。四是政策法律不健全所造成的风险。我国目前普遍存在着执法环境差、抵押物处置难的问题。简单按照规定借款人连续六个月未按期还本息，银行虽然有权处置抵押物，但必须经借款人同意，否则只能通过诉讼程序，由法院强制执行。另外如果当事人只有一套住房，银行必须为当事人提供周转房才能拍卖，银行进行这样的诉讼，要耗费巨大的人力、物力和高额的处置成本，容易形成坏账。2房地产贷款风险的传导机制分析（1）商业银行房地信贷资金的传导机制在我国目前的房地产资金链中，商业银行基本上参与了房地产开发建设销售的全过程，成为房地产资金循环流动环节中的主要杠杆，一般以提供房地产开发流动资金贷款、开发项目贷款和住房消费贷款等形式，直接或间接承担了房地产市场运行的风险。从下图中可以看出商业银行在这中间起到的杠杆作用图1商业银行房地信贷资金的传导机制由图一可以看出，商业银行参与了房地产开发的整个过程，大致可以分为三段土地开发阶段。这是最初的阶段，也就是将国家所有的土地在相关部门的批准下转为可以开发为房地产建设的地块。相关部门有国家土地储备中心、土地出让单位、项目公司、土地出资者等，而在这一阶段主要是土地储备贷款。我国的大量土地储备并不是以企业和土地拥有者的自有资金完成的，而是以银行信贷资金来支撑的，到2009年底全国土地囤积面积实际可能达到14亿平方米，如果这些土地的价格有大幅度的下降，或者土地难以有效开发、形成有效利用，那么，商业银行支持圈地的资金将难以收回，有可能形成信贷风险。房地产开发阶段。商业银行的资金循环于这个过程可以分为两方面，商业银行直接将资金发放给房地产开发商和建筑商；另一方面，房地产开发商的部分预售收入即是商业银行发放的住房抵押贷款，建筑公司为开发商的代垫款也是来自于商业银行，一些关联企业（母公司在各项目公司）之间调度资金以解决资金紧张局面，而这些资金最初也来源于银行。目前新楼盘由于开发商拿地成本已近天价，降价销售意愿较小，成交量极低，这使得银行一方面大量前期放款无法收回，形成逾期贷款；另一方面开发商贷款无法顺利转化为个人房贷，影响利息收入。商品房销售贷款商业银行土地储备贷款房地产开发贷款土地储备中心房地产开发商、建筑商购房者商品房销售阶段。在商业银行向开发商发放贷款后，要让开发商及时还贷，就必须让所建楼盘销售出去，而基于公司或个人的购房能力有限，商业银行又必须向购房者放贷才能保证整个房地产的链接。先前提到的房地产开发商把大量的资金投向大户型住宅、别墅、高档商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中，中小户型、中低价位住宅比例偏低，不能适应普通居民住宅需求，而已开发完成的商品房长期空置、销售不畅，另一方面目前房价过高，70都要向银行贷款才得以购房，而一部分人的首付款也是借款凑齐的，还款突发状况可能性较大，在这一阶段两方面都会造成银行的流动性风险。（2）商业银行房地产信贷风险的传导机制通过房价传导的房贷风险房地产价格的变化，主要通过消费和投资两种途径来影响经济主体的消费和投资行为，进而对整个社会的产出产生一定影响。相应地，由房价变化引起的房贷风险，其传导也主要通过消费和投资两个途径进行。消费路径的房贷风险传导。当房地产市场长期稳定繁荣，房地产价格持续上涨时，居民的持久性收入将增长，消费支出就会持续增加。相反，当房地产市场处于下行周期的时候，房地产价格下跌，市场疲软，则居民的资产收入大幅缩水，消费支出减少，房贷违约率增加，房贷风险放大。这一传导过程可以概括为房地产价格居民真实资本居民资产性收入居民消费支出购房支出房贷违约房贷风险，这是一个连续放大的传导过程。投资路径的房贷风险传导。通过投资路径传导房贷风险，主要通过信贷渠道进行。房地产价格的上涨或下跌影响居民和企业通过信贷渠道获得的资本数量。房地产价格的变化或者银行对抵押品的质量要求，都会影响经济中的总信贷额，尤其是投资信贷。另外，房地产价格的变化会改变银行和公司的资产组合或者资产负债表，这反过来又会影响贷款的供给和获得以及债务的偿还。这一传导过程可以概括为房地产价格居民或企业资本量获得信贷的能力债务偿还能力房贷风险，这是一个反向加强的过程。房价降低，居民违约增加，房贷机构陷入危机获得丰厚回报保险公司、基金等金融机构房价产市场不景气房产升值，引发投资热情，房贷机构一片繁荣赚取高额利润房价产市场景气房贷机构投资银行房价上涨投资亏损投资亏损降低利率连续加息提供资金提供资金图2房价变动引起的房贷风险传导通过产业链传导的房贷风险。我国的房地产产业链涉及市场研究、产品定位、土地获得、规划设计、金融、建筑施工、销售、物业管理、法律咨询等方面，具体可以分为以下几大环节，即资金、土地、设计、施工、销售和物业管理。房地产开发过程涉及政府机关、开发企业、金融机构、规划设计部门、建筑企业、销售代理、物业服务公司等机构。在这个链条中，资金贯穿于房地产开发的全过程，无论哪个环节的资金出了问题，整个产业链的运作都会受到影响。产业链上各机构之间的依存度也逐步增强，其中任何一个单位或机构的工作出现纰漏，都可能对整个产业链的良性发展带来阻碍。因此，作为房地产产业链中资金的主要来源，房地产款一旦在某个节点上积累了风险，就会沿着产业链传导到其他机构和节点上。政府机关建筑施工企业金融机构中介服务企业房地产开发企业建筑施工行政审批市场研究房地产贷款销售代理图3沿产业链传导的房贷风险（三）景气指数与房贷风险的相关性分析1统计分析作为房地产业综合反映的房地产景气指数，自2003年以来，处于一个波动的水平。在宏观调控的干预下，2005年有小幅的下降。2001年12月国房景气指数为10527，2009年12月国房景气指数为10366，下降了161个百分点。据人民银行统计，2009年我国商业银行贷款总额为4440469亿元，其中全国房地产贷款达到4668791亿元。而在2001年全国房地产贷款只有2288912亿元。从2288912亿元到4668791亿元，我国房地产贷款在几年时间里增长了2倍，而贷款总额也翻了近三倍。从理论上看，国房景气指数与房地产贷款风险呈负相关的关系。0500100015002000250030003500400045002000200120022003200420052006200820072009859095100105110115房贷规模景气指数图4国房景气指数与房地产贷款额数据来源附录AB进行简单的线性回归模型，得出Y14327588391082960176X，从表1可以看出方程模拟较好，PROBFSTATISTIC以及C、X的PROB都为零可以证明相关性较强，国房景气指数与房地产贷款风险呈负相关。表1房地产景气指数与贷款规模的一元线性回归数据来源附录AB下面运用计量经济学的分析方法具体分析我国房地产景气指数是否影响我国商业银行的房地产信贷风险，两者之间是否存在相互波动的线性关系。在这个部分主要采用实证分析，本文的国房景气指数选取20012009月度数据作为样本，数据来自国家统计局网站。选取房地产贷款规模作为反映商业银行房地产信贷风险的衡量指标（Y）。银行房地产信贷风险作为一个宏观经济变量受到诸多因素的影响，构建模型如下1XC为国房景气指数。国房景气指数由投资、资金来源、土地出让收入、完成土地开发面积、空置面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售价格八个指数合成的指数,可以衡量一段经济时期内房地产业的发展状况，当房地产业上升时，银行房地产信贷规模增大；当房地产业处于低迷时期，银行房地产信贷规模减少。C为误差项。在实际操作时因为信贷规模都是一个季度统计一次，获得的数据都是一季度衡量的，因而将数据处理了一下，都简单的进行算术平均后作为原始数据进行分析。2ADF检验为避免非平稳的经济变量在回归分析时带来的伪回归问题，应首先对经济变量进行平稳性检验，它也是进行协整检验和格兰杰检验的基础。检验结果如下表2房地产不良贷款规模与国房景气指数的ADF分析结果X1的原始数据ADF检验结果（LEVEL，NONE,1）X1的一阶差分ADF检验结果1STDIFF,NONE,1Y的原始数据ADF检验结果（LEVEL，INTERCEPT,0）Y的一阶差分ADF检验结果（1STDIFF,TRENDANDINTERCEPT,0）数据来源附录AB由表2可以看出，由以上检验结果可以得到，各序列在1的显著水平下被认为具有单位根，均为非平稳序列，但经过一阶差分后，各序列在修正后在1的显著水平下已不具有单位根，因此各序列均为I（1）序列，满足协整检验的前提。3ENGLEGRANGER协整检验本文只选用两个变量，因而采用EG两步法采用恩格尔和格兰杰提供的临界值对残差是否平稳可以采用单位根检验，考察房地产景气指数变量与房地产不良贷款规模之间是否存在预计的长期均衡稳定的关系。先前已对单个变量进行过ADF检验，分析道在二阶差分都属于稳定序列，采用协整方程DLOGYC1C2DLOGX获得残差序列，并用ADF方法对残差序列进行稳定性检验，获得的ADF结果如下（LEVEL，INTERCEPT，0）表3残差序列平稳性分析结果数据来源附录AB由表3可以看出，残差序列是稳定的，在1的显著水平下不具有单位根，由此可以说明地产景气指数变量与房地产不良贷款规模存在显著的相关性即协整关系。而估计出来的方程为DLOGY00067330321040226493485DLOGX,相应的协整向量为（1，0226493485）可以看出房地产不良贷款额与国房景气指数之间存在负相关关系。表4变量的因果关系检验结果NULLHYPOTHESISOBSFSTATISTICPROBABILITYLNX4DOESNOTGRANGERCAUSEY52036404069681LNYDOESNOTGRANGERCAUSEX4177031018144数据来源附录AB根据检验结果，房地产景气指数对房地产信贷风险并不具有格兰杰影响。从而说明房地产景气指数从长期上看，对房地产的贷款的增加有着重要的影响，房地产景气指数上升，房地产行业运行良好，商业银行房地产信贷风险会减少，银行房地产贷款风险的增减导致银行能否稳健经营与房地产业的发展紧密相关。三、房地产经济现状与贷款风险计量（一）房地产经济现状分析图5房地产景气指数数据来源国家统计局数据整理国研网数据中心由图5可以看出20012010整体阶段的国房景气指数实际上是围绕在100点上下波动，只有在2008年受到经济危机的影响有较大的下降趋势，而在2009年又开始急速上升，直至2010年初回升到10163点，下面具体分析房地产市场的运行情况，重点分析09年的运行情况，进而预测房地产的发展趋势。1房地产行业投资增速稳步提升图6房地产投资总额及增速数据来源国家统计局数据整理国研网数据中心从图6中可以看出，近十年来全国房地产投资总体上来说是稳定上升的，在03年出现一次房地产投资热，有部分商家大炒房地产，后来在国家的政策监督下，投资在急剧上升后立马下降到原来的水平，之后一直保持平稳，在08年收到金融危机的影响时，经济适用房与商业营用用房的投资增速依旧保持平稳，只有住宅房地产和办公楼房地产投资增速下降，而在国家刺激内需保增长的政策支持下，08年末投资增速就开始稳定，09年房地产开发投资增速呈现逐步平稳回升的态势，对于09年来说，111月，全国完成房地产开发投资3127092亿元，同比增速178，增幅比110月提高12个百分点，其中，完成商品住宅投资2236899，同比增速157；办公楼投资120498亿元，同比增速305；商业营业用房投资364666亿元，同比增速353；经济适用住房投资9762亿元，同比增速191。2房屋施工面积及增速分析图7房屋施工面积及增速数据来源国家统计局数据整理国研网数据中心从房屋施工面积来看，总体上是从02年一直都处于上升的趋势，而房屋施工面积的增速同房地产投资的趋势，也是在03年的房产热时都达到45的增速，而后就剧减到25的增速，从04年开始围绕在2025的增速上下波动，直到08年的金融危机使得施工面积的增速减到有史以来的最低谷10。而对于09年，111月，全国累计完成房屋施工面积300亿平方米，同比增长172，增长率较18月提高37个百分点，接近去年111月的175增速水平。其中，住宅施工面积23458733万平方米，增长16；办公楼施工面积943577万平方米，增长11；商业营业用房施工面积3213825万平方米，增长214，三项施工面积增速较18月均有所上升。3房地产行业土地开发面积及增速分析图8房地产行业土地开发面积及增速数据来源国家统计局数据整理国研网数据中心由图8可以看处，从房地产行业的土地开发面积来看，开发面积总体趋势及购置土地面积趋势是平稳上升的，但是其累计增长速度就有有所区别了。开发面积在02年达到增速的极点77，而后就一直处于下降的趋势，甚至反复的出现了负增长的现象，在08年末同样处于最低点20的增速上。购置土地的面积变化趋势如同开发面积。对于09年，111月，全国完成土地开发面积2033833万平方米，同比下降25，降幅比18月收窄72个百分点。111月，全国房地产企业完成土地购置面积为2709147万平方米，同比下降154，降幅比18月收窄99个百分点。4房地产开发资金来源金额及增速分析图9房地产开发资金来源金额及增速数据来源国家统计局数据整理国研网数据中心从图9可以看出，总体上来说，房地产开发资金来源金额平稳上升的，从03的10000多亿元一直上升到09年的将近60000亿元。但增长速度还较为可观，在03年的房产热达到最高点后就一直稳定，直到08年的金融危机降到5的增速。国内贷款增速一直保持在050的范围内，自筹资金增速、定金及预收款增速相对较稳，而利用外资增速变化幅度较大，在07年达到将近250的增速，08年又回落到负的增长速度。对于09年，111月，全国房地产开发企业到位资金5659955亿元，同比增长362，增速比18月提高117个百分点，比去年同期提高266个百分点。其中，企业自筹资金1590928亿元，同比增长183；利用外资4125亿元，同比下降314；国内贷款738428亿元，同比增长463；定金及预收款为899364亿元，同比增长402，投资增长主要来自本国的资金支撑。5商品房销售面积及增速分析图10商品房销售面积及增速数据来源国家统计局数据整理国研网数据中心由图10看出，商品房销售面积从总体来看一直是稳定上升的，除去08的特殊时期，从03年的20000平方米上升到09年的75000平方米，增速同房地产开发面积的情况略同，也是03年达到极点，在08年到达最低谷，09年又开始稳步增长。09年的中国商品住房市场经历了一个急转向上的行情，到年末，一些城市出现恐慌性购房和“抢房”的局面。111月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长530，超过2008年全年销售面积13114万平方米，其中，现房销售2012901万平方米，同比增长467；期房销售5507414万平方米，同比增长554。综合以上分析，09年以来房地产投资额、开发面积、销售面积等都在增长，房地产经济运行良好，近期内房地产景气指数呈上升趋势，但总体来看还是有所下降的。（二）房地产贷款风险计量根据先前的分析，Y14327588391082960176X，表示国房景气指数每增加1，房地产信贷违约率将会减少1082960176，国房景气指数与房地产贷款风险呈负相关关系，景气指数在上升时，由于政策或市场环境导致贷款风险在随之下降。根据模型的验证结果，当经济恶化，房地产领域的信贷违约率上升；当经济好转，房地产领域的信贷违约率下降，即风险降低。可以将房地产景气指数代入上面所列公式，得出房地产信贷规模，从而得出违约率的大致情况，计量贷款风险。在此可以借鉴易佳欣的房地产信贷信用风险的度量与预测研究文章中提出的CPV模型进行预测风险。他是检验违约率与房地产景气指数、综合领先指数、企业景气指数三个指标建立的CPV模型，同样得出房地产景气指数与房地产贷款违约率之间负相关关系，并且进行了检验，违约率拟合值曲线的走势和实际值曲线的走势较好的吻合。可以将房地产景气指数代入CPV模型，可以计算出中间变量值，从而根据公式PJT1/LEYT导出房地产信贷违约率的值从而进行风险预测13。我国的房地产业不稳定，抵抗力不强，经济波动或者金融危机会造成房地产行业动荡，加上许多开发商捂盘人为制造“房荒”，投资住房保值、投机炒房获利现象严重，在09年货币供应量相当宽松、通货膨胀预期再现，一些房地产企业拿地热情较高，一线城市出现了土地竞拍火爆，土地溢价过大和“地王”频现的情况，这些不稳定因素会增加房地产业的潜在风险，进而影响房地产贷款的有序进行，大大扩散商业银行的风险。四、房地产贷款风险控制对策建议房地产贷款风险不仅影响房地产业及相关行业的稳定发展，而且对整个国民经济的稳定和发展也至关重要，是推动国民经济增长以及加速实现工业化和城市化的主要力量，而我国银行资金大量卷入房地产市场,如果房地产出现泡沫破灭,容易对经济、金融造成重创。因此商业银行在继续支持房地产市场健康发展的同时，应当高度重视防范和化解房地产金融风险，以保证银行体系持续稳定发展。以下是基于银行角度所提出的几点建议与对策（一）健全房地产贷款风险预警体系国内对于房地产业信贷风险的研究提出建立风险预警体系颇多，早在1995年梁运斌的我国房地产业景气指标设置与预警预报系统建设的基本构想一文中就提出由景气分析系统、预警信号系统、行业监测系统和景气调查系统构成的预警预报系统构想。在2002年初武汉召开的全国房地产工作会议上，建设部首次提出了建立房地产市场预警体系的工作目标。目前我国已经建立起房地产景气预警系统，该系统根据国房景气指数，用一组类似于交通信号灯的标志,把每个指标和综合指标在当前的状态直观地表示出来,描述和预测房地产经济的运行态势及过热和衰退的程度，对未来房地产经济的经济状况进行预测和预报。本文提出建立健全以房地产景气指数为主要内容的房地产贷款风险预警体系，即以国房景气指数为依据建立为商业银行服务的房地产信贷风险预警体系。构建方法可以借鉴根据房地产景气指数构建房地产行业预警预报系统的构建方法，参考国房景气指数与房地产信贷风险之间的相关性。中国银行业监督委员会、中国人民银行应组织全国各商业银行尽快地建立以国房景气指数为依据的全国性的房地产贷款风险预警机制，及时地收集并向各个商业银行发布相关数据，让全国各商业银行及时了解当前房地产信贷动态，并及时公布制定的景气灯图，以各种颜色代表不同的风险程度以更加直观的监督商业银行，使各大银行可以及时发现房地产贷款风险警情信号，进而对房地产贷款风险的警情进行预测和调控，及时规避或缩小损失。由此可见，建立完善的房地产贷款风险预警体系是及早发现房地产贷款风险警情并及时针对警情提出相应对策，以防止房地产市场剧烈波动进而造成商业银行的全面危机，从而保障商业银行的健康稳定发展。（二）严格房地产贷款审批制度在我国房地产贷款始终被认为是优质资产，商业银行为追求利润而放松贷款条件。在实际操作中信贷人员相对较少，或业务素质不高、责任心不强，或单纯追求考核指标，容易出现“打擦边球”的现象，对贷款条件和贷款资格的审查往往流于形式，如信贷人员并未进行面谈而形成“面谈记录”，操作人员为了省事审批并未分离而是“一手包办”，甚至银行为了争取优质客户，违规放贷时有发生。对此，商业银行应该强化房地产信贷风险管理，房地产信贷管理制度主要包括贷款授权管理、授信管理、审贷分离、审查责任人制、三级审批、集体审议、贷款管理责任人制度以及贷款监测等。严格实行审贷分离制度，完善贷款责任人制度。办理房地产贷款业务时，将贷款的立项、调查、审查、审批和贷款后的经营管理等环节的工作职责科学分离，明确参与工作的部门和人员编制,明确各自的责任、权力、利益,防止越权越职现象和违反程序发放贷款，实现岗位和部门相互制约与支持的信贷管理制度。制定并严格执行管理与操作人员行为控制制度,各部门之间以利益关系为纽带,做到从上到下,环环相扣,互相制约,一旦出现问题,迅速明确责任主体,根据具体的惩罚条例进行相应处分。健全贷款审批制度，切实加强授权授信管理，严格按照房地产贷款审批规程审批贷款，如三级审批、集体审议等审批制度，推进房地产贷款审批制度的改革，推行网络审批和后台集中审批办法。建立健全房地产贷款项目审核机制，应建立严格的贷款项目审批机制，对房地产贷款项目进行尽职审查，以确保项目符合国家房地产发展的总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场需求，确认项目的合法性、合规性、可行性。对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。（三）强化房地产贷款检查1严格贷前审查（1）对于房地产开发商的贷前审查强化对开发商经营商的资质审查与管理，增加对开发商贷款条件和有关制度、细则的透明度，严格执行国家、省、市对开发商及房地产项目的资质和资金规定,保证开发项目土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证这“四证”齐全,开发商自有资金不低于项目总投资30,对自有资金不强、应收账款多、行为不规范、“四证”不全不具备资质的企业严格控制贷款的发放，从而避免商业银行面临的房地产开发商的信用风险。商业银行还应对申请贷款的房地产开发企业资质进行深入的调查审核包括企业性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，密切关注借款人信用纪录与关联企业的关联交易，防止借款人资本金明显不足向控股公司或关联企业借款增加资本金，防止控股公司转移挪用借款人的开发项目预售款。（2）对于抵押物的贷前审查目前我国商业银行大量资金投入房地产市场，使得房地产市场价值远高于实际价值，造成一定程度的房地产泡沫，进而造成抵押物价值不稳定，稍有偏差就会引发抵押物大幅贬值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现，形成坏账。因而为避免或减小风险，商业银行必须严审抵押物评估价值的真实性、抵押物所有权、抵押物的市场价值，安排具备专业技能的人员按照审慎原则，对抵押物评估价值报告进行复核审定，保证抵押物要产权明晰、无争议,土地使用及地上建筑经有权部门批准,通过合法途径取得,有土地使用权证等权属证。土地使用权、在建工程和已建成的物业必须具有升值的潜力，优选能够在近期产生现金流的住宅等出售类物业做抵押物,谨慎选择出租类、经营类房地产做抵押。商业银行要建立抵押物评估中介机构准入退出制度。由于目前评估委托人多为借款人、委托评估费用一般由借款人支付，存在借款人与评估公司串通高估抵押物价格的情况。因此，商业银行必须加强对中介机构的管理，对信誉差、在一定时期内估价误差较大的机构和直接责任估价师予以禁用。（3）完善个人住房贷前审查审批商业银行应对报审人提供的资料进行全面认真审查，通过审查工资单、住房公积金缴存情况、税收证明、购房合同等资料,准确了解借款人的工作性质、收入水平、购房用途等情况,避免虚假收入证明及信用不良者蒙混过关坚持借款人面谈制度,直观了解借款人的基本素质和能力情况。健全全国个人征信系统，对借款申请人的职业状况、住房状况、信用记录、工作稳定性、年龄及健康状况、供养人口、银行账户情况等共享。银行及住房公积金管理中心应积极提供自己了解的开发商及借款人财产、负债及信用状况等信息,及时通报失信事实,与其他部门共享信息对信用可疑的开发商及借款人要做好记载、监测、分析、处理和通报工作