沈阳房地产市场调研报告分析

上海沃得房地产经纪有限公司1沈阳房地产市场调研报告分析上海沃得房地产经纪有限公司2目录第一篇市场表现3一、城市利好4二、新政调控4三、楼市成交量淡季不淡4四、中小户型是市场首选5五、土地市场问多拿少5六、楼市区域外扩加剧6七、高端产品市场一片大好6第二篇经济7一、国内生产总值分析7二、居民收入分析8三、全社会固定资产投资分析8四、社会消费品零售总额分析9第三篇宏观政策9一、国家政策9二、银行政策11三、沈阳政策12四、行业资讯13第四篇城市发展16一、城市建设16二、城市交通20三、城际交通22第五篇土地13一、土地供应30二、土地成交32三、2010沈阳热点地块39四、热点区域浑南新城42五、2010年度沈阳土地排行榜42第六篇市场动态24一、商品房市场24二、商品住宅市场31三、环线市场分析41四、别墅市场48五、商业市场55六、铁西区市场运行状况研究与分析57七、本次市调案例详情分析60上海沃得房地产经纪有限公司3第一编市场表现2010年是沈阳极具转折性意义的一年，各种城市发展性利好不断，大沈阳经济区确立、加快建设大浑南、全运会主办权花落沈阳等众多重磅利好使得整个城市发展的脚步迅速提升，这样背景下的沈城房地产市场吸引力增强明显，越来越多的全国性的地产大鳄将目光转向沈阳。沈阳高速发展的同时必然导致城市建设外扩脚步的加快，使得房地产市场发展也随之外扩明显，各大开发商都将目光转向二环外甚至三环外。同样2010年房地产市场也是宏观调控最为严厉的一年，09年过度火爆的楼市，使得房地产市场特别是一线城市地产市场泡沫化加重，楼价持续攀升国家上下半年先后两次重拳调控楼市，提高首付、限贷、限购等各种宏观调控新政频出，但是冷静下来不难看出这一系列的政策调控还是极具针对性的，打击对象主要还是那些投机客，所以在各城市实际影响却各不相同。从沈阳楼市在这轮调控中的表现来看，上半年的宏观调控在影响上主要体现在心理上，调控使得购房者有些迷茫，观望气氛加重，使得部分实力不够的开发商有些摸不着方向，所以上半年出现部分楼盘甩货迅速回拢资金的现象（如宏发、万科等），但沈阳楼市目前毕竟刚性需求很大，尽管购房门槛有所提高，但对于首次贷款的客群来说可谓“政策精准，但不给力”，下半年的调控更是直指一线城市中那些投机、炒房客，对于楼市基本没有造成实际影响，特别是从11月份进入传统冬季销售淡季后，沈阳地产市场月均依然维持百万平以上的供需量，说明今年淡季并不淡。而购房者在户型产品面积需求上，刚需为主的市场导致还是以8090中小户型最为受欢迎。但是今年高端产品市场整体表现也是十分突出，这部分主要面向中高收入人群的产品（特别是精装修产品）在万科、恒大、中海、金地、保利等全国百强开发商的打造下，在沈阳遍地开花，基本三环内各区都能看到这些开发商今年上市的新品且普遍热销不断，这些也都说明目前沈阳购房客群中对于品质和舒适度的需求也越来越高，只要产品好，并不愁没有市场。今年政策面的从紧使得开发商对于拿地相对谨慎，特别是资金链不足的中小开发商拿地明显底气不足，但于此同时资金链雄厚的品牌开发商特别是央企地产拿地势头不减，大浑南、市中心南迁等概念的热炒使得南部区域土地成为今年最为炙手可热的产品，万达、绿城、华润等全国百强地产都在该区域拿地，整体看今年沈阳土地市场虽然问多拿少，但是黄金地块和潜力地块依然是各大开发商的竞争的首选。上海沃得房地产经纪有限公司4一、城市利好这一年，沈阳的好事一个接着一个。先是2013年第十二届全国运动会的主办权花落沈阳。沈阳市在城市基础设施建设、道路交通等方面加大投资力度，以增强沈阳对周边城市的辐射。而全运会的成功举办，也将提升沈阳市在全国范围内的影响力。紧接着就是今年10月地铁一号线的运行，近郊区域的地铁房，由于交通的便利消化了其地段的弱势而异军突起。尤其是一号线开通后，楼盘更将地铁作为营销的最大筹码。众多的利好让地产大鳄的目光从一线城市中退出，进而转向了像沈阳这种有潜力的二线城市，其中很大的原因是，沈阳发展速度越来越快，利好因素诸多，都看好未来前景。二、新政调控这一年，调控楼市的新政也是此起彼伏。从开发商拿地首付到二套房贷、从二手房营业税到存款准备金尤其是今年4月以来，为遏制部分城市房价过快上涨，中央接连重拳出击调控楼市，掀起新一轮楼市调控风暴。3月份央企的疯狂买地，加速了政府治理房地产市场的步伐。“新国十条”在4月中旬突降楼市，限购、二套房首付50、限制外地人购房、三套房贷从严、认房又认贷等一系列新的规定接踵而来，让购房者和开发商一时集体迷失了方向。在调控的旋涡中，各种各样的曲线购房方式不断出现。就在调控作用慢慢被市场稀释的时候，“929”新政又杀了出来，房地产二次调控的另一只“靴子”掷地有声，楼市一年两调控史无前例。尽管此次调控政策跟4月比起来并没有太新的花样，却是直指投机分子的软肋。从观望到出手到回暖到再调控，楼市中各种需求的消费者在新政的围剿中酝酿着新策略。在政策的调整下，楼市出现了一波三折的动荡，调整回落再上涨，曲折中前进依旧。（这里要说明的是，此市调是在2011年1月6日做的，主要针对2010年政策，对年后新政后面再补充）三、楼市成交量淡季不淡在房地产行业内，成交量算是衡量市场活跃与否的重要标志。通过或涨或跌的数据，人们能从中敏锐地嗅出下一阶段楼市走向。按照以往惯例沈阳每年的春、秋两届房交会过后，楼市成交量会出现较大幅度的下滑，这是因为在房交会期间，楼市成交量放量过后，人们的需求也得到了一定程度的释放，因此在接下来的时间里，市场必然因需求下降而出现成交下滑，这应该算是自然规律。特别是秋季房交会以后随着沈阳冬季的到来，市场转淡趋势应该相对明显。然而，2010年10月份沈阳商品住宅成交量突破170万，创下了今年新高后，即便在11月份市场已经步入传统销售淡季时，虽然商品住宅的成交量环上海沃得房地产经纪有限公司5比下降了355，但其11537万的成交量依然非常给力。从这一表现来看，说明今年沈阳商品房市场与去年相比，依旧高速发展。“之所以会出现这种快速增长的情况，一方面缘于沈阳市场一直以来的健康态势，另一方面也与国家和城市本身大的宏观环境有关。在经济高速增长之下，大量资金涌入房地产行业，加之沈城购房者依然以刚性需求为主，两方面共同促使消费者涌进楼市。四、中小户型是市场首选2010年沈阳楼市中的中小户型已经成为了普通消费者购房时的首选。在今年沈阳商品房成交面积数据图中，代表着成交面积的曲线始终在80100之间浮动。即便在全年最高值的9月份，数值也在无限接近100的同时，始终无法突破。“对于沈阳普通消费者而言，80100的户型多为两居室，能满足一家三口的居住需求。同时，中等户型产品在总价上相对适中，即便是消费者采取贷款方式，月供的压力还易接受。正是由于消费者对中小户型的认可，才使得开发商在产品研发以及销售时，更是将中小户型定为了市场首选。五、土地市场问多拿少市场中，对于今年政策层面从紧、楼市依旧火热的局面有过这样一种观点，那便是这得益于去年土地市场的活跃，使得今年市场供应量更加游刃有余。在2010年沈阳土地供应市场中，共有近3000万的土地被投入到市场中，其中，居住用地依旧占据主导地位。但与去年相比，这一数字则显得有些“寒酸”。在09年沈阳土地供应市场中，仅11、12两个月，便有超过2500万的土地供应量，这与2010年全年土地供应量相近。在土地供应同比减少的情况下，沈阳土地成交市场又表现如何呢2010年沈阳土地成交量将近2000万，成交量只占供应量的667。受到房地产大环境和宏观调控的影响，开发商们拿地也开始谨慎起来。另外，开发商手中的土地储备比较充足，如果地块的位置等综合条件不理想，一般也不会轻易竞地。并且，今年新开工项目较多，资金回笼较慢，也影响到今年沈阳土地市场的成交。今年沈阳土地市场的情况会逐渐在明年沈阳楼市中得以体现。毕竟，今年开工量大、拿地少，使得在未来某一开发时期会出现供应量相对减少的局面，进而对供求关系造成一定影响。六、楼市区域外扩加剧随着主城区土地资源的减少、价格的持续高涨，越来越多购房者将目光锁定在了二环外，乃至三环外。在他们看来，未来巨大的升值潜力，是吸引他们到此安家的关键。比如浑南新区，过去在人们眼中，浑南地处二环外，各项生活配套不完善。但仅仅几年时间，区域就发生了巨大变化，尤其是今年，在全运会、市政府南迁等众多项目上马以及题材的炒作下，区域内配套更是进一步得到完善，房价自然也水涨船高，目前区域内均价至少在5500元/以上。浑南房价的不断上升，一方面得益于区域近几年的高速发展，上海沃得房地产经纪有限公司6另一方面也因为区域内土地资源丰富，能够保证市场中的产品供应量。与浑南区域一样，同样处于二环外的于洪区也是2010年沈阳楼市又一热点区域。万科、恒大、保利、中海等多家品牌房地产企业纷纷在此开发建设。今年截至目前，沈阳二至三环间商品住宅供应量将近600万，远高于其他几处环线板块。随着主城区内可供开发土地愈发减少、城市化进程的不断进行，未来沈阳二环外，乃至三环外将逐渐成为沈阳楼市的主战场。七、高端产品市场一片大好这一年，品牌和高端占领了这个城市的主场。回顾2010，对房地产行业来说，政策的打压，让开发商感觉到了些许寒意。房地产行业有句名言第一是地段，第二是地段，第三还是地段。在2010年，这个法则却改变了，第一是市场，第二是市场，第三还是市场。在市场调整期，品牌和高端产品再一次凸显出来，2010年是沈阳高端房地产集中发力的一年，在高端地产版图上我们看到了万科、金地、保利、中海、恒大等国内一流大品牌的风起云涌，高品质的地理和人文环境、完善的配套成为购房者关注的焦点，使得产品价格达到万元甚至更高，一股高端浪潮成为角逐楼市的新力量。上海沃得房地产经纪有限公司7第二编经济一、国内生产总值分析沈阳市经济处于稳定上涨的趋势，2010年GDP继续保持两位数的增长速度，全年GDP达到5015亿元，增长率达到140。沈阳的经济发展速度显示了城市强大的发展动力，更是在本年突破了5000亿大关。从沈阳市近几年整体经济走势看，国内生产总值持续增长态势。各大产业的积极调整给经济发展起到了促进性作用，尤其是在本年沈阳经济区获批国家新型工业化试验区更是为沈阳带来新契机。在经济稳步成长下，房地产业保持平稳健康发展。二、居民收入分析2010年沈阳城市居民人均可支配收入达到20540元，同比增长112。即2009年以来沈阳城市居民人均可支配收入的增长水平下滑后本年再次出现上浮，整体经济的发展不断带动沈阳居民人均可支配收入提高，购买力不断增强，为沈阳房地产业的发展提供保障。上海沃得房地产经纪有限公司8三、全社会固定资产投资分析2010年沈阳全社会固定资产投资50074亿元，同比上涨362，房地产开发投资占有较大比例。近几年固定资产投资的稳步攀升，与GDP同时突破5000亿大关，体现了沈阳的未来城市发展极具前景。四、社会消费品零售总额分析2010年沈阳市实现社会消费品零售额2062亿元，同比增长18，随着沈阳经济不断发展。沈阳的消费市场需求继续保持平稳发展，以及在CPI不断提高同时沈阳人消费更趋于理性，对于生活品质将不断具有新的追求，是房地产发展的利好因素。上海沃得房地产经纪有限公司9第三篇宏观政策一、国家政策伴随着“新国八条”及“限购令”等楼市政策的出台，新的一年如约而至，在兔年开始之际，央行第三次加息，利率上调025个百分点，这些楼市政策的出台，足以看出国家打压楼市的决心，每一次楼市政策出台都会牵动着购房者的心，这次也不例外。1、国务院方面推出国八条国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。确定关于房价的八条政策措施。国八条主要包括1）、要求将二套房房贷首付比例提至60；2）、要求楼价升幅过快的城市，从严指定买楼政策，实行差别化住房信贷政策；3）、地方政府要承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，规定不足5年营业税将从过去按差额征收改为按全额征收；4）、要从严制定和执行住房限购措施，本地已有一套房的或非本地没有房的家庭，限购一套住房，已有两套房本地家庭、已有一套房的非本地家庭，不准买房；5）、加大保障性安居工程建设力度；6）、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；7）、严格住房用地供应管理；8）、坚持和强化舆论引导。分析“国八条“对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策延续，又是进一步的“加码“。此外，在流动性不断收紧的情况下，对投资投机性需求的抑制更是丝毫不会放松。2011年中国房价仍存一定上涨压力，因此今年上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉。2、地方政府方面出台住房限购实施细则中央施压之下，地方政府可能密集出台楼市限购令。根据新“国八条”以及国务院办公厅通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上海沃得房地产经纪有限公司10上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。这意味着，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，总计有36个城市需要出台或更新住房限购政策。按照国务院办公厅通知，已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。3、银行方面央行上调利率025个百分点央行决定，自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调025个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。今年央行年度工作会议早有定调，稳物价将被放在货币政策更突出的位置，加之去年12月份数据显示房地产价格仍控而不稳，配合春节前国务院祭出更加强硬的房地产调控政策，货币政策出手紧缩银根，更是情理所必需。分析此次对称上调存贷款利率，意在平抑1月份较快的信贷增势，引导信贷资金用在实体经济最关键的领域。不过，有专家认为，加息并不会代替准备金率的上调，后续存款准备金率工具仍会如期出手。一时间地方的、中央的、行业的、金融的、税收的、财政的、法律的、行政的等一揽子针对房地产行业的政策相继来到，如果说2010年是中国房地产史上最调控最严厉的一年，那2011年恐怕将会犹有过之4、政策回顾1月11日天津市人民政府发布关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见，简称“津六条”。1月20日中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。1月26日国务院办公厅发布国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，简称“国八条”。1月27日重庆市人民政府发布重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人住房房产税征收管理实施细则，并自2011年1月28日起施行，重庆房产税正式实行。1月27日上海市人民政府印发上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法，并自2011年1月28日起，上海房产税正式实行。上海沃得房地产经纪有限公司111月28日财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，通知规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全额征收营业税。1月28日深圳继上海与重庆后成第三个房产税试点城市。1月28日北京市公布将于2011年2月15日前发布关于“国八条”细则。2月1日上海出台落实“国八条”的楼市调控细则，提出限购、限贷、推进房产税试点等9条措施，多管齐下遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，并确定今年一季度公布新建住房年度价格控制目标。2月8日中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率025个百分点。二、沈阳政策沈三套房贷有的停办有的收紧国务院发布通知，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款各银行三套房贷。点评本次房贷收紧是针对那些房价涨幅较大的城市，沈阳楼市目前比较稳定，因此对沈阳楼市影响不大，沈阳楼市将健康发展。沈阳核心城区商品住宅降478元2010年10月份，沈阳市主城区商品住宅备案均价566829元/平方米，其他城区含开发区均价为515012元/平方米，分别比9月降低478元/平方米和116元/平方米。点评10月份是传统的秋季房交会月也是10年全年成交量最高的一个月，本月的成交大幅放量有很大程度上是09年部分商品住宅成交滞后备案所致，这样的结果也就导致成交均价上因为09年部分商品住宅价格偏低导致本年度10月份整体备案均价的下降，实际上核心区商品住宅价格目前的价格绝对还是处于上涨通道内。2010沈阳房价全线飘红2010沈阳楼市被专家评价为历史最好。预计全年施工面积、新开工面积、销售面积均创历史最高水平。可喜的是，沈阳楼市的火热并没有将百姓置身于“高房价”的旋涡之中，盘点2010年前11个月的房价走势，价位在40005000元、50006000元的商品住宅依然占据主流。2010年第二季度房地产市场快速回暖、复苏并逐步演变成了高度繁荣的景象，房地产市场的火爆场面再度展现，上海沃得房地产经纪有限公司12投资投机性购房的大量出现再次加速了商品房销售。点评虽然沈阳的房价上涨明显，但从目前的价格上来看，还是处于大部分刚需购房者的承受范围内，但是这样的房价也导致很多本地以及外地的投机炒房客大量涌入沈阳市场，使得沈阳房价上涨速度明显加快。三、行业资讯沈阳皇姑区大项目扎堆签约2010年3月11日,沈阳市皇姑区相关部门表示,香港南华集团以118亿元成功摘牌长江街西地块。即将把长江街西地块建设成集酒店、现代办公、综合百货、室内娱乐、餐饮休闲及高档公寓等于一体的大型商住综合项目。目前,该区正积极谋划发挥重大项目的支撑和集聚作用,在金廊北段、北部经济区、长江商业街、舍利塔经济带、生产性服务业基地等区域,打造项目集中布局、产业集群发展、资源集约利用、功能集合构建的七大服务业集聚区。点评大项目扎堆特别是品牌开发商的项目对于一个区域影响力十分深远，特别是一些基础配套相对薄弱的环节的补充作用将极大提升整体区域价值，区域价值的提升必然带来区域房地产市场的快速发展以及拉高区域整体楼盘价格。部分央企退出对沈无影响除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的央企正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。在保留的家央企房地产企业中，有8家在沈投资项目，另8家没有投资项目。即将退出的78家央企，在沈阳项目极少，对沈阳房地产市场几乎没有影响。保留央企八家在沈有项目,8家在沈投资项目的央企，分别为中建、中房、保利、中铁、中冶、中粮、华润和港中旅。也就是说，央企普遍看好沈阳地产市场。尤其是近几年来，中建（中海）、华润等知名公司相继进入沈阳，对沈阳地产在形象、质量、服务、口碑等方面，都有极大提升作用。点评央企地产在一个区域的投资数量的多少对于该区域整体性价比的提升起到至关重要的作用，沈阳作为二线城市目前已经吸引了8家全国知名的央企地产开发商，并且从目前的市场发展来看，这个数量还有上升的趋势。国家减少从事房地产开发的央企，目的是希望可以有效地避免众多央企在竞拍土地时，无限竞争，抬高地价，从而间接抬高房价，减少市场泡沫化现象，而且真正有所影响的还是央企极为集中投资的北京、上海这样的一线城市，对于处于发展阶段的二线城市沈阳来说基本无实际影响。上海沃得房地产经纪有限公司13调控见效八八折优惠免一半契税沈楼市悄松动房产新政出台后，沈阳楼市有所松动。市场信息显示，尽管表面上沈阳开发商不愿松口降价，但是，一些楼盘的销售人员已经开始给部分客户以优惠，折扣幅度可以双方协商，明示折扣已有高达88折的，有的开发商甚至许诺可以替付一半契税。最近两天，这样可以“忽略不计”的优惠却越来越多。在一些门户网站房产频道的沈阳版块中，每天都会有楼盘优惠信息出现在上面，“全款97折”“全款95折”的优惠非常多见。像沈阳长白地区这样的热点地区，一知名楼盘新上市的房源最高已经给出9折的优惠。根据统计，这一价格已经远低于该地段目前市场上的均价。点评沈阳楼市的松动是开发商的盲目造成的，政策出台后开发商无法预计后期的市场，进而导致了开发商大量的甩房，从而出现了众多优惠现象的产生。调控声紧时沈再推10块黄金地继航空学院地块竞拍溢价84被成功摘牌后，沈阳又在沈河、大东、和平、皇姑等主城区推出10块地。点评在国家楼市调控声紧的背景下，此举有助活跃土地交易市场。沈阳开发商12月狂拿地黄金地块遭疯抢沈阳市土地储备交易中心公布了2010年12月初卖的约10宗地块信息，其中多个地块处在热点地段。例如，南塔街129巷2号、顺通路71号、北中街、黄河大街西2地块，还有大榆路西1地块、联合路南（三洋重工）地块等。按照规划用途，这些“待价而沽”的地块分别是商业或商业居住。点评年底开发商大量拿地同时土地的大量开发一定程度上限制了开发商的资金流，间接压制了目前的土地市场的疯狂现象，进而稳定土地价格，降低未来商品房的开发成本，同样起到了稳定房价的积极作用。沈首套房贷首付和利率齐涨楼市调控政策频出，在沈阳购买首套住房贷款的门槛正悄然提高，首付二成的商业贷款基本绝迹，与此同时首套房贷款利率也陆续提高，普遍由过去的75折个别7折上调至85折个别8折,目前。点评沈阳首套房贷首付和利率齐涨对刚性需求的购房者影响很大。最近沈阳6宗地块均以底价出让2010年5月，沈阳市土地储备交易中心网站公布了沈北（G）2009046等6宗地块竞得结果，6宗地块全部以底价出让，沈阳市土地储备交易中心网站上，“交易结果”一栏中最近一则信息介绍上海沃得房地产经纪有限公司14了6宗地块竞得结果，它们的成交日期分别为4月21日和4月28日。对比这6宗地块的底价和成交价格，可以发现，6宗地块的底价与成交价格完全相同。现在的地块出让的价格跟底价一样，说明很多房地产商对地块已经没有以前那么热衷了，可见近期国家对房价的调控政策还是很有效果的。点评此现象表明并不是开发商不热衷于拿地，而是开发商对普通地块拿地比较谨慎，但是对于黄金地块仍然热衷。国土部加强房地产用地供应和监管此次国土部19条的推出,是政府对囤地、炒地打击最为严厉的一次。开发商仍为地狂,一边是有关部门频频祭出杀手锏,严厉整治土地市场一边是开发商仍疯狂拿地,地王不断出现。抢地囤地之风并未得到根本遏制；为遏制“圈地运动”和开发商囤而不建及拖欠土地款等行为,国19条提出,严格土地出让条件,竞买保证金不得低于出让最低价的20,且成交后须在一个月内缴清成交。点评此次国土部推出的政策对那些囤地开发商或是拿地不建等待涨价的开发商影响非常之大。上海沃得房地产经纪有限公司15第四篇城市发展一、城市建设“大浑南“将成沈阳新中心实现一市两区战略构想沈阳城市重心将南移，从现在的市政府区域移向浑河,沈阳市加快了扩城步伐，将目标瞄向了三环以外，这背后是城市化发展的必然选择沈阳的城市化水平已达到65以上，原有核心区快速发展的同时，带来了交通拥堵、缺少新的发展空间等现实问题。大浑南将长成“新沈阳”,“大浑南、新沈阳”作为沈阳未来城市发展的主战略，它表明沈阳未来城市发展向南延伸的基本趋势，也表明沈阳城市的空间形态由环状发展到轴向扩张的转换。总结随着市中心的南移，开发商也在浑南地区大量拿地，万达地产、同方地产、港丰集团均在新行政区域北侧拿地，保利地产有意向拿地但是还未有具体动作、而绿城地产在全运村附近拿地，种种迹象表明，明年的大浑南将在掀起一番购房的热潮。上海沃得房地产经纪有限公司16沈阳将在五条城际连接带新建13座新城和4个新市镇未来在沈阳经济区的城际连接带上，将建起一批新城、新市镇，使整个沈阳经济区通过城市、新城、新市镇连成一个大的城市片区。沈阳经济区城际连接带将规划建设33个新城、新市镇，其中重要节点新城16个、连接带新城9个、新市镇8个，规划建设范围共涉及乡镇114个。其中，沈阳市将围绕沈抚、沈本、沈辽鞍营、沈铁、沈阜等五条城际连接带，建设13座新城和4个新市镇。总结沈阳连接带新城镇的建设带动了周边城镇的发展，有效的吸引外界人口的入住，进而带动全沈阳的发展。东陵于洪部分土地划给四中心城区此次调整，划出土地的区域主要涉及到东陵区和于洪区，东陵区划出的浑河站西街道和浑河以北土地，分别划给了和平区、沈河区、大东区、棋盘山开发区、皇姑区；于洪区把陵东街道黄河北大街以东土地和北塔街道划给皇姑区。1、东陵区划出浑河站西街道和浑河以北土地2、沈河区向东扩，3、和平区向西南扩，4、皇姑区向东扩至长大铁路5、大东区向北扩，6、于洪区把陵东街道黄河北大街以东土地和北塔街道划出。7、棋盘山开发区，划入东陵区英达街道三环外土地管理权。8、铁西区、沈北新区、苏家屯区辖区基本不变。总结这次区域划分调整主要是带动沈阳经济的发展，促进大浑南的建设，对沈阳房产市场影响并不是很大。上海沃得房地产经纪有限公司17明年在道义开建沈阳新北站2011年，重点启动市民服务中心、规划馆、档案馆、NBA标准比赛场馆、全民健身中心等大型项目建设。这样一来，未来沈阳将有沈阳北站、沈阳新北站、沈阳站、沈阳南站和沈阳新客站五大交通枢纽，方便市民出行。沈阳地铁二号线北延线已开始建设，将盛京大街打造成“东北示范路”,沈北新区在明年将全面完成盛京大街、陵园街等主干路网建设和改造工程，将盛京大街打造成为“东北示范路”。从黄河北大街向北至蒲河大道，即可驶入盛京大街。总结沈阳新北站的建设极大的带动了沈北地区经济的发展，整体的提高了沈北地区的档次，周边地区的房价也将快速的上涨。“二干线”将在全运会前建完南北二干线初步规划方案是一个综合方案，东一环快速路全长12公里，全都是高架立交，主线全线不设一个交通信号灯。南北二干线快捷路分段建三处节点立交桥，并使现有21处信号灯减至6处（主线）并将实施绿波交通信号系统控制。建成后，南北二干线快捷路、东一环快速路和青年大街将有效缓解沈城东部拥堵之痛。预计南北二干线、东一环快速路将在全运会前建设完毕。总结二干线的建设使沈北和浑南地区的交通更加便利，进而带动周边房价的上涨。沈阳二环将进入“立交时代”沈阳对于二环快速路的建设，主要以建设立交和高架为主，有效分流通过二环路的车辆，缓解中心区交通压力。高架与立交建成之后，规划部门拟增设19处行人立体过街设施方便大家出行。19处立体过街设施的大致位置目前已有规划，但具体地址也要结合市民的意见，予以落实。立交桥的建设大大缓解中心区的交通压力，为市民出行带来的方便，二环周边的楼市将受到客户的青睐。上海沃得房地产经纪有限公司18沈北新区明年建“九纵九横”路网沈阳市沈北新区将打造“九纵九横”景观路网和蒲河生态廊道为重点“百里绿廊”，于此同时，沈北新区将优化空间布局，实施“南拓、北扩、中突破”战略，推进区域协调发展。明年，沈北新区将优化空间布局，实施“南拓、北扩、中突破”战略，推进区域协调发展。“南拓”，即南部蒲河新城城市空间向财落地区和虎石台北部拓展，城市功能向生态智城市拓展。“北扩”，即北部旅游风景区进一步扩大空间规模，整合旅游资源。“中突破”，即中部新城子现代农业经济区在思想解放、区域功能、产业发展、环境面貌和体制机制实现全面突破。总结沈北新区“九纵九横”网的建设对推动沈北新区经济发展起到了积极作用，预计明年沈北新区的火热程度不会亚于长白岛等地区。沈阳南站开建沈阳至丹东客运专线、丹东至大连铁路，沈阳南站、大连站、沈阳站和沈阳北站建设动员大会在沈阳市大浑南建设核心区东陵区白塔街道小羊安村建设工地隆重举行。此外，沈丹线的建设能够释放既有线的货运潜力，改善丹东港的后方集疏运条件，东北东部铁路通道开通后，丹东港将成为东北东部最近的出海口，对于东北物资的进出口，提高东北地区的经济竞争力有着重要意义。总结南站开建促进了大浑南的发展，再加上市中心的南迁，对浑南和苏家屯地区的楼市产生了非常大的影响，未来大浑南的将在掀起一翻房价上涨的热潮。二、城市交通沈阳地铁一号线实现单线轨通春节后双线轨通2010年2月5日，沈阳地铁一号线已顺利完成单线轨道铺设任务，预计春节后可实现双线轨通。据介绍，沈阳地铁一号线轨道铺设工程正线铺轨57827公里，铺道岔及交叉渡线32组；车辆段铺轨14138公里，铺单开道岔46组，交叉渡线1组。截至今年1月初，沈阳地铁一号线已完成车辆段和正线铺轨671公里，左线仅剩余48公里。总结地铁一号线的运营使地铁沿线的房价快速上涨。南北快速干道今年开建南北快速干道的建设大力加强城市道路建设和交通管理，全面改善交通环境，地铁一号线全面开通。将极大缓解青年大街交通压力，快速联系沈北新区、北站和金廊等区域，有效提高中心区行车速度，改善交通拥堵状况。在建的南阳湖桥今年将竣工。南阳湖大桥位于于洪新城南阳湖街道南端，与浑南新区和东陵区相接。该桥通车后，由于洪新城到浑南地区不必再绕行胜利大桥。此外，上海沃得房地产经纪有限公司19今年将建设动漫桥，位于鸟岛上游，连接浑南动漫产业园区和棋盘山景区。还有连接东二环和南二环的新立堡桥从东二环直跨浑河，与浑南产业大道连接。总结南北快速干道开建主要是缓解交通压力，进而影响周边地区的房价。沈阳编织大六环交通网沈阳今年要全面启动三环改造和四环、五环路建设，形成大六环快速交通体系，大六环就是指中部城市群高速公路连接带（正在建设中的沈阳经济区环线）。这就意味着，待四环、五环、沈阳经济区环线都建成后，以沈阳为中心向外就会形成大六环快速交通体系。总结大六环交通网的建设使沈阳的交通压力将大大缓解，带动来周边城镇的发展，有效的吸引外地人口来沈购房。三、城际交通沈阳将打造1、2、3小时铁路圈沈丹客专将通过与哈大客专等线路的衔接形成辽宁省铁路主骨架，沈阳正形成辽宁省乃至东北地区的大铁路枢纽，我们的生活节奏将因高速铁路而真正快起来。2011年将率先实行辽宁段通车，沈阳站将原有货运站彻底取消，改造后将变为客运车站，沈阳北站已脱离货运业务，成为客运车站，沈阳东站主要成为货运车站，沈阳西站、苏家屯站主要为列车提供编组场地新建大连站。总结铁路圈的建设带动了沈阳整体经济的发展，促进了房地产市场的发展，有效的吸引了外上海沃得房地产经纪有限公司20省、市的人口来沈买房。沈大高速改称“沈阳海口高速”沈大高速公路曾被誉为“神州第一路”，将更名为“沈海高速”，按照命名方式，“沈海高速”北起沈阳、南至海口，在国家高速公路网中编号为G15。辽宁省内所有国家高速公路，也将与沈大高速一起完成改名，它们的编号均以代表国家高速公路的字母G开头。省公安厅交通安全管理局副局长朱玉波介绍，在一定时期的过渡期内，高速公路因天气、路况等主客观原因，实施限行或封闭时，将用新老两种名称发布信息，以避免人们出现识别偏差。同时，如果能够证实司机确因高速公路改名、标志改造等出现违章情况，“交警将给予一定的方便。”已经有从事GPS导航服务的单位与相关部门取得联系，将按照新名称和道路编号，逐步修正GPS提供的信息。沈阳地铁骨干网2018年建成“十二五”期间沈阳地铁向国家申报的建设规划顺序初定，与以前披露不同的是4号线将分期建设，到2018年沈阳地铁将拥有150公里以上。地铁10号、4号、9号线建成后，沈阳市形成“一横两纵一环”的地铁骨干网，覆盖沈阳市东西南北四大发展空间，对于完善沈阳市综合交通体系，拉动产业升级，扩大内需投资，促进沈阳市经济社会科学和谐发展都具有十分重要的意义。总结前车之鉴，地铁骨干网的建设是周边房价大幅度上涨，进而出现过多地铁房。上海沃得房地产经纪有限公司21蒲河变身靓丽的生态廊道3年内，蒲河将进行一次完美“变脸”；沈阳市决定用3年时间，初步将蒲河建设成一道靓丽的生态廊道，实现蒲河流域水系连通、水质达标、生态环境提升、景观环境改善、城乡统筹发展、优化发展空间，进而形成沈阳市南有浑河、北有蒲河的大水系结构。两岸蒲草变多彩景观。规划中，蒲河地区涉及村屯将在近期进行环境治理，远期进行村屯撤并。最终形成“新城、新市镇、中心村等”的多级体系结构，完善城市职能；创造城市化发展新模式，带动蒲河沿线经济全面可持续发展。今年将实施20个中心村环境治理，新建两座垃圾中转站，修建1个乡镇排水管网和泵站。总结蒲河生态廊的建设，极大的促进了周边环境的改善，带动城乡发展，更带动蒲河沿线经济全面可持续发展，提高了蒲河周边产品的档次，进而促进房产市场的发展。第五篇市场动态一、商品房市场1、商品房供应量分析全年商品房供应量分析上海沃得房地产经纪有限公司22全年商品供应量为160349万平方米，环比上升2798，供应套数为174105套，环比上升236。从2005年开始沈阳的房地产市场一直处于快速发展阶段，并且在2007年达到了一个高度繁荣期，商品房供应量持续大幅攀升的同时也导致空置率的逐步增加，受到2008年国际金融危机等不利因素影响，国内房地产市场受到严重冲击，沈城楼市也同样未能幸免，所以在2008年商品房供应量出现下滑趋势，虽然2009年房地产市场回暖明显，但由于前期积压存量较大，所以全年基本还是以消化存量房为主，商品房供应量延续了下降的趋势。2010年对于房地产市场是转折的一年，为遏制房地产市场泡沫的不断加剧以及部分城市房价过快上涨，中央接连重拳出击调控楼市，掀起一轮又一轮楼市调控风暴，受此影响全年房地产市场波动态势加剧。沈阳房地产市场也同样受此影响，但是作为二线城市，影响度明显弱于一线城市，影响滞后性也较明显，而且由于沈阳房地产市场从全国范围来看还是十分健康的，市场整体泡沫量不大，所以市场还是处于良性循环阶段。另外由于09年沈阳异常火爆的土地市场整体成交量巨大，大量开发商集中拿地，也导致2010年商品房整体上市量快速攀升。供应比重分析2010年全市商品房供应量为160349万平方米，环比上升2798，供应套数为174105套。其中住宅供应面积为146182万平方米，占总供上海沃得房地产经纪有限公司23应量9117，供应套数为156217套；商业用房供应面积为11486万平方米，占总供应量716，供应套数为11912套；办公用房供应面积327万平米，所占比例为02，供应套数为420套。住宅供应以9117的比例占据着商品房的主导地位，一方面是因为沈阳的房地产市场依然是刚性需求为主体，商品住宅依然是市场的主基调；另一方面是因为沈阳大经济区确立导致沈阳外扩速度明显加快，二至三环间、三环外这样相对土地资源丰富、地广人稀的区域成为目前沈城房地产开发的主流区域，而上述区域开发必然先以商品住宅为主，加上主城区开发已接近饱和，而从今年政策面来看也并不十分支持投资型地产项目，所以今年从商品房供应量各业态所占比重来看，商品住宅所占比重较09年有所增加也是必然。商品房供应量走势从10年全年的商品房供应量走势来看，全年供应量快速上升趋势十分明显，特别是年初受季节因素以及传统销售淡季的影响整个一季度供应量缩量明显，但是随着该时期的结束，市场供应量放量明显，虽然今年中央接连重拳出击调控楼市，各种打压政策频出，但是沈城商品房供应市场从走势来看影响不大，这主要是因为09年开发商疯狂拿地导致今年开发商集中上市情况十分突出，再加上今年前所未有的大举调控杠杆，政策上对于拿地开发年限限制和监控力度进一步加大，而且由于沈城楼市一直存在政策影响滞后性的特点，使得很多开发商在今年第二季度开始明显加快开发进度以及推售力度，都希望在政策面产生实际影响前加快去化速度回拢资金减小投资风险。随着供应量特别是59月份的平均150万平以上的大体量快速的释放，第四季度整体放量有所减缓，但整体供应也基本维持在100万平以上的水平，从供应量表现来看明显高于09年同期水平。但受今年国家打压政策频出的影响，开发商今年拿地情况相对于09年来说有所放缓，除了几家知名央企地产开发商外，大部分开发商还是把精力主要放在存量土地开发上，加上政策面松动迹象不明显，预计明年供应量应该会有所放缓。各区供应量分布情况上海沃得房地产经纪有限公司242010年商品房供应量铁西区与于洪区分别以201和168的比例占据商品房供应量的前两位，这两个区域也是目前沈城项目最为集中，新项目上市量最多的区域，也是目前沈城购房者最为认可的区域，区域内整体供求两旺。和平区凭借优越的区位优势以及长白岛区域房地产市场的快速发展持续着09年以来的快速增长态势，区域供应量整体较为充足；浑南新区借助发展大浑南、市中心南移等众多题材的热炒，成为今年最为倍受瞩目的区域，也是目前沈城高端项目最为集中的区域之一，所以今年整体放量明显；皇姑区与沈河区、大东区因为今年新行政区域划分获得不小的区域面积扩充，使得区域内整体商品房供应量均有所提升；而东陵区则因为行政区域重新划分失去大量原有项目，整体区域供应量下滑明显；沈北新区由于09年集中放量明显，今年整体供应趋势有所减弱，但区域内供求关系相对平稳，加上前期区域内土地成交量较大，未来在供应量表现上应该还会有所攀升；其余各区全年表现基本较为平稳。各区域供应量走势上海沃得房地产经纪有限公司25从2010年各月供应量走势来看，于洪区作为目前市场供应主力区域之一供应走势波动很大，前7个月区域放量明显，一直呈现快速增长的态势，正是由于前期放量过快导致其进入8月后供应量整体大幅下滑，但从其全年的供应量水平来看依然是位于各区前列。铁西区最为全市项目最为集中的区域全年供应量一直平稳增长，虽然在9月份冲高有所回落，但是整体供应水平依然位居全市各区首位，区域市场活跃度极高。浑南新区作为今年热炒概念最多的区域，上半年供应量放量明显，但随着消化的加快，在区域内新项目增加不多的情况下，整体供应量在下半年一直呈现下滑态势，说明其区域供应量明显有所不足，区域未来可开发潜力依然巨大。其余各区全年供应量走势都相对平稳，并且与去年同期水平相比均有所提高。2、商品房成交量分析全年商品房成交量分析至2003年以来沈城的房地产市场一直呈现快速发展态势，商品房成交量整体上呈快速上涨趋势，虽然08年受全球金融危机的影响，沈阳商品房成交量上涨趋势有所放缓，但随着09年初宏观政策的大力支持推动使得房地上海沃得房地产经纪有限公司26产市场迅速回暖并走强，特别是09年下半年成交量放量明显，市场异常火爆的同时也导致房价快速攀升，市场泡沫化加重，所以进入10年后，国家重拳调控楼市，全国楼市特别是一线城市均有所降温，但作为二线城市的沈阳，从全年商品房成交量依然达到150587万平米，创造历史新高来看，国家政策调控的影响对于沈城这样的以刚性需求为主，楼市运行情况良好的市场影响甚微，实质影响在今年并未能有所体现，而且不论从沈阳整个城市宏观环境还是地产市场环境来看，房地产稳步发展势头依然强劲，所以预计2011年沈阳房地产市场应该还是以稳步攀升为主。商品房成交走势分析2010年全年沈阳市商品房成交150587万平，成交套数166705套，整体成交走势呈逐步放大趋势，尤其是下半年，市场整体呈现供需两旺的局面，虽然国家宏观政策调控力度不断加大，得今年整体楼市与去年相比有所降温，但沈阳因为本身相对良好的市场环境并且市场需求还是刚需为主，所以政策影响更大作用还是在心态上，实际影响并不突出，沈阳房地产市场整体向上的发展趋势并未改变，所以预计目前市场快速发展的势头应该还会延续。3、商品房供求关系分析2010年全年商品房供求比为上海沃得房地产经纪有限公司271094，全年各月供求比在0515之间上下浮动。10年上半年整体呈现从供不应求向供求平衡转换的趋缓，一方面由于上半年普遍是楼盘项目的建设期，下证供应备案量偏少，但随着建设进度的提升供应量逐步放大，使得供求关系逐步趋于平缓，另一方面宏观调控新政频出也在短时间制约了市场火热现象的出现；下半年供求关系走势较为平稳，除了因为10月份秋季房交会集中备案导致供求关系偏离较大外，其他各月供求关系运行情况波动不大，市场整体供求关系较为平稳。4、全年各区商品房成交情况分析铁西、于洪、浑南新区分别以21、17、13的成交比例位于全市全年各区商品房成交前三名，而这三个区域也是目前沈城楼盘最为集中，各种相关配套极为完善、客群认可度最高的区域，特别是对于刚性需求为主的沈城市场，铁西、于洪区更是该类需求的首选目标。而和平区因为长白岛板块本年度供应量放量明显，再加上本身板块区域价值因为城市规划布局整体南移的影响越加凸显，而且板块内全国知名的品牌大盘云集，目前已经成为全年范围内高端品质楼盘的聚集地之一，所以整个区域供求两旺，使得和平区整体成交量在今年放量明显。另外因为新行政区域划分导致大量原东陵区土地划归沈河以及大东区，使得这两个区特别是沈河区今年整体成交量上升幅度不小，其余区域全年成交情况较为平稳，与去年相比整体起伏不大。上海沃得房地产经纪有限公司28二、商品住宅市场1、商品住宅供应量分析商品住宅供应量分析2010年沈阳市商品住宅供应面积为145464万平方米，商品住宅供应套数为156186套。年初受季节以及春节的因素影响并在处于传统的销售淡季，住宅供应量缩量明显。虽然今年中央出重拳调控楼市，但是对于相对健康平稳的沈阳市场来说，影响基本只是体现在政策出台初期的心理上，实际影响并不明显，而且09年年底的开发商疯狂拿地使得今年必然出现集中上市的现象，而从供应量走势上也充分体现出该现象，从4月份第二季度开始全市商品住宅供应量呈现快速放量的态势，供应量持续攀升，并且就算已经进入传统销售淡季的年底，供应量走势虽然有所下滑但是整体供应量依然维持在百万平米以上，明显高于09年同期，市场活跃度依然表现突出。从另一方面也能看出，由于目前市场政策面从紧的现象并未有明显松动，使得很多开发商对于明年市场走势并不明朗，所以在传统的销售淡季也加大了推售力度，加快资金回拢，规避风险。全年各区商品住宅供应量分布情况上海沃得房地产经纪有限公司29商品住宅基本与商品房区域供应情况基本一致。作为全市楼盘项目最为集中的两个大区，铁西区和于洪区分别以202和173稳居全市各区供应量的前两位，但是今年新行政区域划分将部分隶属于于洪区的项目划归皇姑区，在一定程度上使得于洪区整体供应量有所减少而皇姑区供应量有所提升，但即便如此，在城市外扩脚步加快的前提下，于洪区的整体供应量依然很强劲，并且又具备一定的价格优势，所以整体供求两旺；和平区与浑南新区也是因为区域板块（比如和平区长白岛板块）本年度供应量放大使得区域整体成交量攀升明显，沈河区和大东区因为新行政区域划分兼并不少东陵区项目，使得彼此间供应量此消彼长；剩余各区表现基本还是以能维持现有供求关系平衡为主。商品住宅供应套均面积分析从2010年全年的商品住宅供应套均面积走势来看，除了一季度因为整体供应量偏少且3月份大户型产品供应所占比重有所放大导致供应套均面积快速攀升以外，全年其他各月供应套均面积基本都维持在80100平米之间。刚性需求和改善型需求是目前沈城市场需求的主体，所以在户型选择上还是以二室乃至小三室，面积段基本在80100平米的中小户型产品为主，特别下半年国家2次调控政策中关于90平米以上户型契税优惠政策取消后，户型面积供应上上海沃得房地产经纪有限公司30明显有向下的趋势，只是在12月份整体供应量明显减少的情况下套均面积才有所上升，在目前沈城市场刚性和改善型需求为主不变的情况下，未来较长的一段时间内，80100平米的中小户型产品依然是市场供应的主体。2、商品住宅成交量分析2010年全年沈阳市商品住宅共成交12772万平，成交139