营销策划方案

【】营销策划方案第一章市经济形势分析一、市经济增长状况指标2001年2012年增长率GDP（万元）1293700140620087人均国内生产总（元）450551151354第一产业增价值42174645842182第二产业增价值440802468265623第三产业增价值4311524795141122社会消费品零售总额10220001110898115市2012年国内生产总值比上年增长87；比四川省的增长75高出12个百分点。据凸美信息统计，至2012年，市国内生产总值中，第二产业所占比重为333，第三产业所占比重为341，已逐步形成了第二、三产业为主，第一、二、三产业协调发展的经济格局。由以上可知，市经济呈快速增长态势，增长动力主要来于第二、三产业；特别是第三产业增长速度最快，其中批发和零售贸易对第三产业的贡献较大。同时，随着市加大力度经营城市建设，第三产业将得到更大的发展，从而进一步拉动市经济增长，对市房地产市场的发展也会起到一定的推动作用。二、居民购买力分析1、储蓄据统计，2012年市城乡居民储蓄存款余额由2001年的869708万元增至981158万元，增幅达1282，居民的潜在购买力有所增强。2、工资水平据统计，2012年市在岗职工年平均工资7685元，并且仍与经济增长相当的速度稳步递增，城市居民的实际购买力在稳步增强。种种迹象表明，市居民的实际购买力与日俱增。三、区域慨况1、人口市人口总数37317万人，其中市中区14318万，射洪10347万，大英5174万，蓬溪7477万人。2、四川中部中心城市，辐射区域广。四、市经济发展所面临的机遇1、在西部大开发的大好形势下，四川省将把市规划为四川省的区域性城市，市将会得到更多的政府支持。2、随着成南高速、遂合高速的开通，遂渝铁路的开工建设，市将成为成渝两地的交通抠纽，中心城市，随之带动一方经济发展。五、市经济发展前景对本项目的影响1、市目前经济增长势头较好，经济发展前景明朗，能在一定程度上增强潜在客户的消费信心，促使现有购买力较强的客户较为乐观的消费和以后有购买能力的消费者增强超前消费的信心。2、市整体经济的发展促使其城市化进程加快，作为项目所在的中心区域将会更快速发展，配套设施也将会更加完善。3、市的经济发展将会聚集外地或周边区域的“眼球”，其中一部分人将可能会选择此地作为投资首选，并为本项目带来了一部分潜在客户。4,随着荣兴西路的动工，本项目与主城的距离大大缩短，也提高了项目地理附加值。小结本章对影响本项目的市经济形势作了简要分析，而如何借市经济发展的势头抓住本项目的潜在客户，将是以下各章节所要阐述的内容。第二章区域房地产市场现状与发展趋势一、居民住房水平市居民住房面积水平见下表2001年2012年增长率城市居民人均住房面村人均住房面积25782867112以上数据表明市城市居民人均拥有住房面积较大，且增幅较大，主要原因是市房价普遍较低及购房者相互之间的攀比心理较强等。二、市房地产市场发展现状1、市部分在售住宅物业供给一览表物业名称地理位置销售均价销售率花园城北开发区北固街1260元/M230金帝花园市遂州北路116号1240元/M270百盛家园市凯旋路111号1500元/M270阳光花园城北开发区北固乡政府450元/M240银河嘉园吴家湾农场西山路1050元/M250丽阳花园电江路38号700元/M230松涛公寓开发区北固街南侧400元/M240凯兴福苑天宫大道与临江路交汇口600元/M240莲花小区油房下街600元/M250鑫发小区川中副食品批发市场旁560元/M250卫星桥小区卫星桥市场旁800元/M250万达临江花园公园路与滨江路交汇口760元/M230万和苑幸福路下街（杨师庙）630元/M235桂园滨江路教工幼儿园旁700元/M260紫荆嘉苑嘉禾中路880元/M245馨园市北转盘890元/M2352、市部分在售住宅物业现状分析A、物业供给分析1各档次价位物业供给分析价位（元/）40079980090090111001101以上楼盘个数9313比例（）5625187562518752）据上述统计显示，市占5625在售物业价格定位在800元/M2以下，另有信息统计，个别楼盘甚至以380元/M2成本价招揽客户，占据半数楼盘均以低价入市，导致市民对低价格的认同度较高，对高价位的敏感程度很大。3）市价位在800900元/M2的住宅物业多以地段提升附加价值，同类档次物业因所处地段不同价格提升在150200/M2不等，由此又可推断出目前市民购房的最关键因素在于价格及地段。4）房地产开发企业方面，因小企业过多，开发规模小，众多房地产开发企业因资金不雄厚或为试探市场，其品牌意识不强，对楼盘素质的提升不甚看重，并一味迎合部分消费者对低价位追捧，导致市住宅物业低价销售局面，导致成本限制，最终导致品质得不到提升（排除市经济发展的因素影响）。B、影响住宅物业销售状况因素分析1市民对高价位敏感度很大，导致高价位楼盘滞销，咎其原因价格仅是一方面。另外，市民尚无明确的居家生活理念，高价位楼盘自身也没有与价格匹配的品质优势。2从市民热衷于对中心区商业门面的投资可以看出，部分能消化高价位楼盘的客户对住宅升值潜力认识度较低。3影响住宅物业销售状况的因素还有项目工程进度，大多数楼盘增在主体完工后销售才日趋转好，归根结底则是客户对项目及其开发企业的信任度不足，这一方面将在“品牌形象策略”中作详细阐述。4除价格、工程进度影响项目销售外，还有地段、交通、教育设施、娱乐及商业设施等配套。C、市住宅物业需求状况分析1房地产是近几年才大举开始的，普通消费者刚由福利分房、集资建房走入商品房选购，市场住宅物业供给品种单一，品质不高，且缺乏个性，除地段及价格外，选择面较窄，因此，市民大部分对住宅的需求尚未有理性的认识，仍处于被动接受阶段，需要开发商对其购房意识进行引导。2少部分市民因见过成都、重庆的中高档楼盘，心理上往往会受到一些震动，这部分人已对好住房有较为模糊的认识，需求意识会日渐明朗，若在营销上强化其认识，将会使其需求状况发生较大变化，对项目销售也会起到较好的宣传作用。3、市各类档次住宅物业综合素质分析1价格在400799元/M2的住宅物业综合素质分析该类住宅在市占据了半数以上的供应量，大多数开发商往往不依赖住宅获取利润，利润空间在配套的商业门面中体现，因此除各项配套设施较齐备，则价格处于区间上限，反之则处于下限。由此现象可知，在界定了价格的客户心目中仍然处于原始的“地段论”（同时也应证了前面分析的结果）。2价格在800900元/M2的住宅物业综合素质分析该类住宅物业一般处于市闹市区，市政生活用商业配套齐全，在楼盘的包装上亦下了一些功夫，仅部分楼盘自身有少量配套，但综合素质较差。3价格在901元/M2以上的住宅物业综合素质分析该住宅多为环境较好，或位置较好的楼盘，但由于其营销水平较低，整体素质尚不足与其翻了两倍的价格相匹配。三、消费者购房倾向及造成这一倾向的原因分析1、地段倾向购房者往往先考虑市区繁华地段。A、原因分析1）首先应是中小城市的居民更注重热闹和便利，任他们看来住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。2）大多数人认为市中心交通、购物、娱乐等配套设施齐备，上、下班及子女上、下学均较为方便。3）市中心繁华地段对一部分商业经营者来说更便利于自身发展。4）从市场营销角度来看市民购房理性仍处于“地段论”阶段。B、应对策略消费者需要地段优势，我们则更应夸大地段论，提出本项目处于行政中心，创造地段优势及升值潜力。2、户型倾向购房者选择户型往往一味追求宽松，未真正上升到理性角度，从户型的功能实用性去选择。A、原因分析1）房价偏低，总价相对较低，购房者能承受的房价相对高些，因此可选择较大户型。2）购房者愿买大户型，而开发商又一味迎和消费者这一需求，最终造成了消费者只有大户型可选择，当大户型的供应量超出了市场容量便会造成滞销。3）目前市场上尚未在户型及家装设计上去对消费者进行户型的选择引导。4）购房者对户型的功能合理性及实用性知之甚少，尚未产生具引导性的产品。B、应对策略从户型设计的功能合理性，实用性及经济性教育并引导消费者，使其认识什么样的户型才是好的户型。四、市房地产市场发展趋势分析1本地公司成为生力军目前市进行房地产开发的主要是当地房地产开发企业，受到的竞争压力较小，开发水平不高。但随着新事物、新政策及外地企业的刺激将促进本地一些有实力的开发企业组建优秀的开发队伍，调整开发理念，提高作业水平，成为开发企业中的生力军。2、专业策划理念开始导入市当地开发商已逐步在引进外地开发理念，聘请资深的专业房地产顾问指导房地产开发全过程，这将带领市房地产全程中的策划、销售、物业管理等环节进入全新的领域。3、市场化进程开始加快市房地产开发将步入“以人为本”的领域，从市场出发，以消费者的需求，满足目标客户需要的房产品。4、产品质量与档次将逐步提升在房地产开发量上，住宅产品、商业用房的开发比例会能过市场得到统筹调配，并将逐步引入先进技术、绿色生态、文化技术及智能化设施等理念。五、市房地产市场对本项目的影响简述1房地产市场的发展包括企业开发水平和产品品质的提升引起的成本升高，同时将会使市整体房价水平得到提升，客户对本项目的价格敏感度将会逐步减弱，对本项目的价格将会起到支撑作用。2与房地产企业开发水平和产品品质相互牵制的消费者消费及居家理念将会随着房地产市场的发展而更加成熟，本项目在最好的地段及最具时尚、现代的外形将会吸引购房者的购买欲望。第三章项目总体营销思路引【】市场定位为“第五代智能亲水性立体花园小区”，市民对“立体花园小区”概念较为模糊甚至全然不知。因此，在人们空白的脑海中要形成一种清晰的“立体花园小区”概念，并培养项目潜在客户，再推出产品，使之被目标客户认同并接受。我司策划中心提出“四段式”营销思路，把一期重点放在点火期及加热期，根据市场反应和接受程度掌控推广节奏，选择最好的时机推出本项目，达到或超出预期的销售目标。第一阶段点火期（即品牌导入期）第二阶段加热期（即强势推广期）第三阶段沸腾期（即开盘热销期）第四阶段升华期（持续销售期）说明本项目的总体营销思路的制定是建立在市经济、房地产市场现状以及消费者心理，项目优、劣势等综合分析的基础上的。本项目竞争以及潜在竞争较为激烈，应抓紧时机推出。第一阶段（即点火期）要统一在某一时刻让市大街小巷都能看到，并诱使人们争相了解【】，此阶段应注意“抢时间、抢风头”。第二阶段（即加热期）应全面展现【】现场及整体风格形象，让客户有较为直观的认识。前两个阶段还应着重了解客户需要以便及时调整项目定位。当前两个阶段积累客户达到预期效果，且所有准备工作就绪，即进入第三阶段（即开盘强销期），此时推出价格、交房承诺、购房优惠等策略，使之达到抢购热潮，并为开盘热销期后的持续销售期埋下伏笔，最终完成销售。一、营造竞争优势的四大主线1、全方位的营销推广系统组成以服务为核心且效率较高的作业体系营销策划、销售组织管理、装饰设计、广告与视觉识别系统设计、售房部、样板房等完善的集中服务系统，并对服务品质进行过程控制。通过对项目全方位的整合包装、宣传和极具针对性“四段式”营销方式使客户从“ATTENTION”（引起注意）直到“SATISFACTION（达至满意）形成一种自然的消费习惯。2、物业高尚的品质保证把项目三大优势即区位、环境、建筑规划设计、等通过项目的市场形象定位有机地串联起来，形成一个强卖点组合，而这些都是现有竞争楼盘所没有的，形成与竞争项目的差异化之优势。3、轻松灵活的付款方式在与竞争项目差异化竞争优势的同时，通过付款及优惠尽可能吸引各层次客户群体。4、服务优质的物业管理体系，创造独有的社区文化后期推广适时融入物业管理与社区文化，使项目品牌得以成功延续。二、创造和培育潜在市场1、第一阶段以培育潜在市场为主要推广目标，此期间通过结合政府行为、区位优势、开发商实力品牌的炒作，并通过系列活动，给市刮起一股势不可挡的【】飓风。2、第二阶段以全方位展现项目软、硬件设施，以实景、实感增添消费者信心，使用权之产生兴趣并引发购买欲望，并从中挖掘并积累潜在客户。此期间应完全避免一些敏感性问题影响（如价格、物管收费等），使之牢牢拴住目标客户。3、第三阶段选择最恰当的时机认购，推出各种价格及优惠政策，增强消费者购买欲望并促成购买行为。4、持续销售期紧抓客户心理，循序渐进地深化项目三大优势，炒作抢购热潮，增添附加价值，并通过系列公关、促销活动、以及业主入住后的口碑传播等达到顺利持续销售。5、充分利用开发区炒作，凸显不可仿造的竞争优势从而确保项目的市场认知度与品牌形象的全面提升。6、制定有效的品牌形象策略，媒体策略与价格策略以鲜明、易记的品牌形象展现，以专业的媒体组合（户外广告、活动、报纸、电视、人等）运用进行全方位推广并实现“科学、高效、节俭的原则。7、选择最佳的品牌推广及入市时机入市时机的关键在于客户认同度及各项销售准备工作是否充分。加快进行前期准备工作，全面提升作业质量及效率，以利创造良好的市场条件，尽早抓住有利的销售时机。三、各阶段营销思路1、点火期11应到人员物料售房部及环境完工、购房直通车到位、各项宣传物料（如模型、宣传折页、户外广告、效果图等）准备齐备、销售人员等。12持续时间13推广内容第五代居家模式、区位、项目整体概念的炒作、14推广方式户外广告、展示活动、现场售楼部、购房直通车、专业的销售队伍、专刊（日报附页）等。15此阶段应达到的目标151让市区对该区域的发展深信不疑152让市大街小巷都能知晓【】的广告语；153让消费者能清楚知道自己想要的房子就是【】154尽可能让消费者把【】当成自己的房子来评说155积累目标客户、了解客户需求；156能在造成较大的轰动效应,让人们知道【】的出现,注该阶段详细的销售及推广节奏将在“阶段性营销推策略“中详细描述。2、预热期21应到人员、物料除“点火期“的条件外，还应有样板房及期环境、所有销售物料、牧业管理人员等。22持续时间（分两个阶段）23推广内容【】“环境、样板房与公园一样的设施，市首个公园一样的家。户型私家花园、空中花园，市首家经典跃层设计；智能化小区智能化系统展示；【】日志从施工之日起向客户报告每月工程进度；交房承诺保质、按时的完成建设；付款方式以灵活多种的付款方式缓减购房压力，加上地产顾问极具说服务力的投资理财方式说服客户；为【】定价让消费者有被认可、尊重的感受，并为项目进行市场摸底调查，以便及时调整策略。24推广方式除一阶段所采取方式外，还有现场推广活动等。25此阶段应达到的目标全面展现【】最优秀的一面；让消费者融入【】的每一步成长中来，使之关注【】，并忠诚于本项目；缓减消费者对工程进度的畏缩，为开盘奠定基础；以现场交果及付款方式、开发商信誉度弱化开盘期将推出的相对高价位。最终让消费者认为我们推出的价格比其想像的低，使其有实惠的感觉以促使其在开盘时下定。注详见“段性营销推广策略”3、开盘强销期31持续时间（分三个阶段）第一冲击波第二冲击波第三冲击波32推广内容开盘抢购热潮开盘期适当制造抢购气氛，以引导其他观望者增强购买信心；居家环境分散前期卖点组合，逐一详细展现给消费者，如区位、户型等。把项目卖点向消费者娓娓道来，以一些持续性促销活动、政策吸引消费者，并作小幅价格提升的预告，以促使一部分人下定。33推广方式购房者与项目开发商面对面交流的方式，如具参与性质的活动和项目单方面展示活动。34此阶段应达到的目标完成一期间30以上的住宅销售。4、销售期41持续时间（分四个阶段）业主联谊活动春节促销期工程进度宣传期形象铸造42推广内容此时期可稍作休整，补充直销队伍进行乡镇及周边区域的直销宣传。利用春节促销，且此时主体快完工，按照市一部分人的购房惯例将通过直销积累客户将再次达成旺销。按计划一期工程主体已完工，着重把工程进度或前期销售作为主要推广内容。通过业主活动、生活方式宣传、冠名等铸造小区高贵品牌形象，提升项目价值。43推广方式直销、促销、活动、口碑传颂等44此队段应达到的目标完成一期工程50的住宅销售。第四章竞争物业分析银河嘉园1、销售价格1080元/2、总价范围14万元24万元3、主力总价范围15万元18万元第五章项目SWOT分析及市场应对，突出卖点一、优势（S）1、半封闭式围合布局，侧面临街，噪音小，较为安静；2、紧邻银河嘉园，与大盘同处一地段，享受大社区完整配套；3、在户型设计、采光、通风上相对银河嘉园有一定的优势；二、劣势（W）1、规模小、配套不全、物管上不了档次；2、本项目应对市场的风险能力较小。三、市场机会（O）目前本地段附近仅有银河嘉园一家竞争四、市场威胁（T）1、金色海岸工期不定，客户来源较少；2、楼盘知名度小、目标客户知晓少；3、同档次的物业不久会参与竞争，在均价的基础上，快速销售成为楼盘赢利的关键第六章项目定位项目形象定位安憩身心的经典住宅，舒展自由的宜人尺度一、定位前提定位要符合市场消费心理学中购买过程的AIDAS原理AATTENTION引起注意IINTERESTING产生兴趣DDESIRE引发消费者欲望AACTION促成购买行为SSATISFACTION达至满意二、目标客户定位1、职业特征通过对居民收入状况的调查，结合本项目实际，目标客户群定位在公务员、银行职员、小私营业主等中等收入家庭。2、收入特征家庭月收入在1500元左右，年收入在18000元，能承受总价为1015万元，以银行7成20年计，能承受35万元的首付款，月供在500700元。3、年龄特征以3045岁的为主4、家庭结构以三代同堂和两代同堂的为主5、置业特征急需改变住房现状的二次置业者。6、现居住地域要求居住环境和居住质量要求较高。7、目标客户群的生活习惯和消费需求1）过平常的市民生活2）对物管只是要求简单的清洁和保安3）环境要求安静、简便，对楼盘的综合素质要求不高三、价格定位销售均价950980元/第七章项目规划设计与环境景观设计修正建议一、从施工入口到工地围墙铺设水泥路；二、在人行道上栽种树木（最好采用低矮的树木），间隔35米，在铺设道路时留花坛以便栽种树木，另一方面对栽种的树木排号，小区业主可采取认领的方式，拥有对自己认领的树木有维护权，使业主有当主人的尊贵感；三、在小区内设置中庭花园，如下图所示1、在花园A设置葡萄架、秋千、木椅、体育设施（针对儿童）2、在花园B设置休闲木椅，石桌石凳（针对中老年人）3、在绿化区域附以人工草坪，做到小巧别致四、建议先修小区道路和环境，以便客户看房和体验作业主的感受。第八章项目价格定价策略一、竞争定价策略1、在同一地段、同一价位上与【】竞争的是银河嘉园，所以我们要把银河嘉园主要竞争对手，在定价策略上我们采取竞争定价策略，兼顾产品成本和目标利润；2、银河嘉园项目现状（见第三章的竞争物业分析）二、【】定价模拟PNPA1B1D1S1FPN为不同楼层的价格PA为均价B为采光系数D为朝向系数S为户型系数F为楼层系数三、付款方式原则积极引导客户一次性付款，鼓励按揭和分期付款一次性付款9597折，97折是对外价，95底价分期付款签约时付6080，交房时付2040，80是对外价，60是底价。按揭对外价不打折，底价99折四、销售控制表1、遵循适量投放和分批投放的原则，将24楼及朝向、户型教好的分批投放市场。2、在四1的基础上，销售价格采取“低高底”的策略，对应的是开盘期现房发售期尾盘促销期。第九章项目广告推广策略一、广告推广分期第一阶段内部认购及准现房发售期（8月20日9月30日）第二阶段现房强势促销期（10月1日12月30日）第三阶段尾盘促销期（1月1日3月31日）二、媒体组合报纸新闻、短信夹报DM单导视系统SP活动售房部形象战略1、报纸新闻、短信内容报道项目的工程进度以及由此产生的营销活动方式针对媒体的公关媒体选择日报星期四的房产专栏和每天的新闻报道电视报星期四的新闻2、夹报内容夹制作的DM单媒体选择日报电视报成都商报华西都市报3、DM单详见设计图4、导视系统售房部灯箱、工地LOGO形象墙和嘉禾西桥到老北转盘以及老北转盘的四个方向5、SP活动内容以各种主题为内容的主题推广活动方式售房部现场活动和户外活动6、售房部形象售房部装修售房部工作人员的着装和举止三、媒体广告发布计划第一阶段内部认购及准现房发售期（8月20日9月30日）1、阶段宣传特点以【】7月5日隆重开盘为主题进行宣传推广活动2、营销政策1价格（待定）2优惠政策凡在开盘期间成交的客户，在享受价格优惠的同时，可获得精美礼品一份（100元以内）一次性付款9597折，97折是对外价，95底价分期付款签约时付6080，交房时付2040，80是对外价，60是底价。按揭付款对外价不打折，底价99折3、媒体发布计划1）报纸广告电视报封底半版内容8月20日【】隆重开盘暨封顶仪式，附带介绍促销措施2）报纸新闻、短信时间8月23日，8月24日，9月1日，9月4日媒体选择日报内容在日报上发布【】隆重开盘暨封顶仪式，附带介绍促销措施在8月26日，9月3日发布【】隆重开盘仪式，附带介绍促销措施3）报纸夹报8月30日在日报夹报5000份（DM单）9月1日在成都商报夹报5000份（DM单）9月2日在华西都市报夹报5000份（DM单）9月3日在电视报夹报5000份（DM单）4）DM单须制作5万份，须在8月18日前制作完成一是通过售房部现场发放二是通过夹报方式三是通过活动发放5）导视系统售房部灯箱、工地LOGO形象墙在8月22日须完成户外媒体一（条幅、横幅）（此项工作在8月22日前完成）地点嘉禾西桥到老北转盘以及老北转盘的四个方向方式发布条幅、横幅（采用及时贴方式，以便下次营销主题的展开和节约成本）内容7月5日隆重开盘和正式封顶户外媒体二地点在楼盘的临街面内容利用原有的布幅制作内容为“9月5日【】隆重开盘暨正式封顶，准现房优惠发售”6）SP活动8月30日在川北教育学院，9月1日在邃宁家具城外场地上，9月2日在电影院，连续开展三天的SP活动，活动主题为“9月5日【】隆重开盘”，引导目标客户到现场咨询、看房（另出具体执行方案）根据这两次的活动总结，制定今后SP活动的时间、地点、方式7）售房部形象售房部装修在8月18日前完成售房部工作人员的着装和举止售房部工作人员在8月17日前到位，8月20日正式上岗第二阶段现房强势促销期（10月1日12月31日）1、阶段宣传推广特点1以现房、好户型、大环境为宣传重点，以“教师节”，“中秋节”为宣传节点力推【】2关系营销由置业顾问定时向各位业主介绍项目进展情况，利用他们的口碑宣传，建立和睦的邻里关系（详见第十章的公关促销策略）2、媒体发布计划（到各个节点时根据具体再出执行案）报纸新闻、短信9月7日，9月8日在日报上发布【】开盘信息（适度夸张），在9月10日的电视报上点评【】第三阶段尾盘促销期（1月1日3月31日）1、阶段宣传特点以限量（仅剩字眼）、价格优惠方式投放市场，主要以关系营销和布幅广告方式投放2、促销政策3、媒体发布计划条幅、横幅“【】剩余（）套优惠发售”第十章公关促销策略一、针对业主1、各个节点的营销执行1）适时由置业顾问告知业主工程进展情况2）在各个节点向业主说明主题推广活动，利用他们的口碑为【】带来客源2、家装知识讲座（细案待做）时间9月下旬主题讲解家装知识方式由邃宁知名的装饰公司主持，有售房部负责组织并提供客源地点【】售房部（效果好，可以多策划安排几次）二、针对媒体记者在各个节点，采用招待会方式，直接公关媒体记者，为我们做宣传，特别是开盘前后。三、户外活动根据开盘期间的活动情况，修正户外活动执行方案第十一章附工作时间表策划案合同的签定前期准备工作广告设计715人员准备售房部装修人员招聘、培训价格制定促销政策制定进场前准备工作制定销控表正式进场DM单制作LOGO形象墙条幅、横幅人员到位价格确定8、10促销政策的确定8、20LOGO形象墙销控开始条幅、横幅发布媒体公关8、20DM单交付使用8、27售房部装修完成夹报新闻SP活动9、5正式开盘十一国庆节人员培训客户积累第十二章营销策略的实施监控一、营销策略的实施1总体营销策略须经多方共同讲座决定，策略一经确认，需尽量保证其按计划实施，不轻易做调整。2营销策略具体实施的每一步工作都需保证高效率、高品质的完成。二、营销策略的监控1对广告、形象包装、价格执行方案等工作执行及相关文本做详实记录，归档留存。2售楼处详细填写客户信息反馈，以间接分析营销策略实施效果。3通过后期市场调查，了解有关营销策略实效果。三、应对策略1、价格策略由于本项目价格在目前房地产市场中忙于属于高价位，因此在推售过程中有可能会受到一定阻力。如客户善遍反映本项目价位偏高，则1可进一步突出宣传本项目综合品质及区域升值潜力2适当增加一些配置3由专家名人首肯小区4制造”热销假象请人排队购买、参观。5开盘前深入试探、摸清客房对项目的价值认同度，如客户对项目的价值认同普遍低于开发商预期，则可提前将价格策略进行重新调整（因价格影响小区形象档次）或适当延长预热期并调整宣传策略以提升客户对项目的价值认同，切忌在开盘后降价，因为这样将会严重影响项目的品牌形象精心储蓄的无形资产。2、品牌形象策略小区的品牌形象更多的是开发商、代理商、广告商的共同智慧结晶，但这种智慧结晶依赖的主要是经验性判断，经验性判断的东西不一定能适合消费者心理需求。因此在预约登记期（加热期）期间，项目组将会积极的、有意识的去试探客户对【】的判断。并根据客户记录逐步变换，满足客户需要，同时延长预热期，切忌大刀阔斧进行改头换面，因为这样会将楼盘形象彻底粉碎，粉碎项目形象的同时，也粉碎了客户对楼盘的消费欲望。3、广告策略根据到现场参观、咨询、购房的客户对广告的评价、反应及各广告为带来的人流量的多少等综合评估效果，并顺应消费者心理将项目各阶段广告作适当调整，以保证后期广告的完整性、有序性。4、销售推广策略根据直销所取得的效果，停止或加强该销售手段。因销售策略的变换对项目的销售带来的负面影响较小，因此可以做较大调整。第十三章价格策略一、总体价格策略思路本项目将彩动态价格策略，从总体上可概括为低开高走，开盘时在保证均价的同时以相对较低落的起价投入市场，紧密结合推广步骤和节奏，选择适当时机将价格上调。开盘时以较低的起价投入市场有利于对市场进行快速渗透，吸引目标客户，同时可达到预留升值空间的目的。在各销售期内根据市场情况和工程进度，适时调升价格，可稳定已购顾客信心，促使持观望态度的目标客户尽快下定。在调价短期内可能遭遇拓展的瓶颈，这需要用优惠方式，促销活动或更灵活的方式来完成过渡。二、各开发期价格策略思路基于本项目分期开发的特点，我司建议楼层差价小，各期差价拉大的定价策略。其依据、优点如下1本项目各个单位由于朝向位置及楼层的不同在景观及通风等各个方面均有所差别，这些差别应该在价格上有所体现。但由于本项目为多层，这种差别并不会太大，故楼层间价格差不宜太大。2小区物业管理的认同度相对滞后。3随着工程和销售进度推移，后期售价相对高于前期售价，由此可树立物业逐步升值的良性市场反应。同时令先期购房客户产生物超所值的心理，并向潜在客户传递有利于推动后期销售的信息。三、在定价中应避免以下情况1价格在销售期明显下调。价格明显下调，不仅会严惩挫伤已购房者的积极性，带来市场负面效应，而且会使楼盘市场信誉度下降，从而影响楼盘销售。2将价格做空。将价格做空即在实际接受力较差的情况下，仍人为提高市场销售价，而在实际销售中又随意让客户还价、打折。这将严重影响开发商信誉，从而对楼盘销售带来影响。3价格缺少升值空间在楼盘销售业绩较好时，认为入市价格过低，过快或过大调整房价致使市场应预留的空间失去，这将有可能导致楼盘失去市场，一旦发现价格控制失误，再欲下调又无法下调时，将会变得骑虎难下。四、【】价格建议市住宅市场价格普遍偏低，600800元/M2的住宅为市场主流。部分高档物业其住宅可售到1000元/M2以上。根据市场情况以及【】自身品质，我司建义将【】一期起价定为780元/M2，均