建设工程财务评价与功能评价

建设工程财务评价与功能评价预期3或13分。有时会有综合题。考题分析07年08年09年单选题1建筑工程权重指标计算住宅评价指标计算（容积率）权重指标计算（多比例）多选题财务评价指标（分类）住宅评价指标（安全性）现金流量表流出项综合题建筑功能评价计算（10分）教材变化无。本章重点1财务评价指标体系；2盈利能力、清偿能力指标的计算和评价标准。本章熟悉1建筑工程功能评价的内容；2建筑工程功能评价的方法。第一节建设工程财务评价财务评价是可行性研究阶段中的一个重要内容，是当项目未开始，通过财务报表等，计算一些指标，进行分析，该项目是否能盈利、借款到期是否能偿还，最终确定该项目从财务角度是否可行。注意财务评价与项目实施中会计计算方式是不同的。一、财务评价概述（一）财务评价的工作程序及内容（了解）考察拟建项目的盈利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性的方法。进行不确定性分析盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等。（二）财务效益和费用识别和计算（熟悉）1财务效益2财务支出建设项目总投资建设期贷款利息（与第七章对应的四块构成）流动资金宜采用分项详细估算法。经营成本总成本折旧费摊销费利息支出（用现金支付的成本）总成本外购原材料、燃料及动力工资及福利费修理费折旧费摊销费利息支出其他费用（总收入总成本，利息就支出了）税金销售税金及附加、所得税。维持运营投资投入一定固定资产才能维持正常运营。在现金流量表中作为现金流出。（三）财务评价指标体系（掌握）1按资金时间价值分动态指标（财务净现值、财务内部收益率）2按指标评价的对象分盈利能力指标、偿债能力指标、生存能力指标（净现金流量、累计盈余资金）。二、财务评价报表（熟悉）表用于计算哪些指标表中的主要内容。现金流量表、利润与利润分配表、借款还本付息表相对重要些。（一）现金流量表在某一时点，现金流入、流出、它们的代数和为净现金流量，以列表的方式。现金CASH流入INFLOW流出OUTFLOW净利NETNCFCICO1现金流量表用于计算的指标项目财务盈利能力分析的指标。财务净现值、内部收益率、投资回收期。2内容项目投资的流入收入、固定资产余值、回收流动资金。（后两项在最后一年收回）流出建设项目投资、流动资金、经营成本和营业税金及附加。注意调整所得税以息税前利润为计算基数；（融资前）投资已按一次性支出作为现金流出了，不能再以折旧、摊销等方式计现金流出；以全部投资为计算基础，不计利息。资本金的流入与全部资金流量表相同；流出借款本金偿还和利息支付作为现金流出。其他与全部资金流量表相同。借款作为流入，又作为投资流出，实际与计算无关。当然要看一下我借这么多钱，还本付息，是否盈利、回收期是多少年。注意所得税以应纳税额为计算基数；（融资后）偿还本金有两部分借款还本付息中的本年还本额；流动资金借款本金偿还；利息包括流动资金借款利息、长期借款利息。（二）利润与利润分配表1该表用于计算的指标总投资收益率、资本金净利润率。2内容企业亏损可以在5年内在税前弥补亏损。法定盈余公积金公积金按10提取；按一定比例提取任意公益金。内资、外资的不同。投资者的利润分配按顺序分配。为分配利润可用于借款或弥补亏损。（三）财务计划现金流量表财务生存能力分析，实现财务的可持续性。（四）资产负债表计算资产负债率，进行清偿能力分析。（五）借款还本付息计划表1借款还本付息计划表用于计算偿债备付率、利息备付率指标。2还款资金来源折旧费、摊销费、未分配利润。（不考虑流动资金的偿还）3常见的还本付息方式5种最大额偿还方式逐年等额还本、年末付息方式本利等额偿还方式年末付息、期末一次还本方式期末本利和一次付清方式4内容建设期当期还本付息为零；生产期还本付息按约定方式；付息可以根据期初借款余额结合贷款年利率求得。三、财务分析指标（一）项目盈利能力分析指标（掌握）1财务净现值定义将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。经济含义是净现值等于0，说明不赔不赚，收益与投资相抵；小于0，赔了；大于0，赚了。评价标准FNPV0。折现率与净现值呈倒数关系折现率越大，净现值越小；折现率越小，净现值越大。例题1某投资项目的现金流量表如下表。假设基准收益率为10，试计算该项目的净现金流量和净现值，并判断该项目是否可行。单位万元年份0123现金流入量00200600现金流出量605001000答疑编号1147090101正确答案序号年份01231现金流入量002006002现金流出量6050010003净现金流量605001006004折现系数（I10）10909108264075135折现净现金流量60454558264450796折现净现金流量累计6051455431911889净现值601889（万元）FNPV0，项目可行。2财务内部收益率定义项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。经济含义是净现值等于0时的折现率。不赔不赚时的、收益与投资相抵时的折现率。评价标准FIRRIC。财务内部收益率基准收益率或目标收益率。计算时用插值的方法，I1与I2的差不超过2。例如I1为10，I2为15就不行，只能用12。例题2同例题1的现金流量表，计算其内部收益率。答疑编号1147090102正确答案I12时，净现值600359（万元）I13时，净现值608333（万元）FIRR12120413投资回收期定义项目投资现金流量表中累计净现金流量由负变为零的时点。收益抵偿投资所需的时间。计算投资回收期累计净现金流量首次为正值的年数评价标准PTPC投资回收期基准回收期4总投资利润率正常年份的年利润总额与投资总额的比率。静态指标评价标准同行业，财务能接受5资本金净利润率评价标准同行业，越大越好。财务能接受（二）项目清偿能力指标（掌握）【例题91】某投资者在市区购买了30000万平方米的写字楼拟用于出租经营，购买价格为10000元/平方米，同时按照购买价格4的比例支付契税、05的比例支付手续费、05的比例支付律师费、03的比例支付其他费用。其中30的购房费用和各种税费均由投资者的自有资金支付，70的购房费用使用商业贷款，贷款期限为15年，年利率为75（假设在还款期内利率不变），按照每年末等额还本付息的方式归还贷款。目前同一商圈内同等类型写字楼的出租的价格为45元/平方米/天，据分析，这一价格在5年内以2的年增长率上升，从第6年开始保持与第5年相同的价格水平。该写字楼前三年的出租率分别为65、75和85，从第4年开始出租率达到95，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为经营收入的10，税率为经营收入的175。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，土地使用年限为50年，建设期已使用2年，土地使用年限期止建筑物的残值收入约为其建安造价的50，该建筑物的建安造价约为4500元/平方米。投资者期望的目标收益率为12。编制该项投资的自有资金现金流量表并计算所得税前的财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期，判断该项目的可行性。答疑编号1147090103【答案】项目计算期为50248年，基准收益率为12。1现金流入写字楼租赁收入第1年3000045301265/10000315900（万元）第2年3000045102301275/10000371790（万元）第3年30000451022301285/10000429789（万元）第4年30000451023301295/10000489960（万元）第548年30000451024301295/10000499759（万元）回收固定资产余值第48年45003000050/10000675000（万元）2现金流出项目资本金流出300001（304050503）1059000（万元）借款还本付息采用等额资金回收的公式计算，计算公式为故借款还本付息3000070175/1（175）15237903（万元）经营成本租赁收入10销售税金及附加租赁收入175具体数据如表91中所示。3净现金流量净现金流量现金流入现金流出4指标计算（1）财务净现值财务净现值为折现净现金流的累计，如现金流量表（表95，请参考教材P505）中所示，财务净现值为96276万元。（2）内部收益率该项目财务净现值大于零，则其内部收益率一定大于基准收益率，故取13的折现率进行试算。当折现率为13时，计算所得的净现值为45421，故内部收益率在12与13之间，计算过程如下内部收益率1296276/（9627645421）12685结论。因为该项目财务净现值962720，内部收益率126812，故该项目可行。【例92】拟建某工业生产项目，基础数据如下（1）建设投资50589万元（其中，含无形资产投资600万元）。建设期2年，运营期8年。（2）本项目建设投资资金来源为贷款和资本金。贷款总额为2000万元，在建设期内每年贷入1000万元，贷款年利率为10（按年计息），在运营期前3年内等额还本，建设期不付息，运营期每年年末付息。运营期各年可供分配利润在提取法定和任意盈余公积金后，首先满足借款还本需求，剩余资金全部用于投资方利润分配。无形资产在运营期8年中，均匀摊入成本。固定资产残值300万元，按照直线法折旧，折旧年限为12年。资本金在建设期内均匀投入。（3）本项目第三年投产，当年生产负荷达到设计生产能力的50，第4年达到设计生产能力的80，以后各年均达到设计生产能力的100。流动资金全部为资本金。（4）建设项目的资金收入、收益、成本费用表见表92（表92请参见教材P452）。（5）任意公积金按照净利润的5提取。行业基准收益率为12，行业的总投资收益率为20，资本金净利润为25。要求1编制本项目的借款还本付息的计划表、利润与利润分配表、项目投资现金流量和项目资本金现金流量表。2计算项目的盈利能力指标和偿债能力指标。3分别从盈利能力角度和偿债能力角度分析项目的可行性。答疑编号1147090201【答案】1编制借款还本付息计划表、利润与利润分配表、项目投资现金流量表和项目资本现金流量表。（1）根据所给的贷款利率计算建设期与运营期贷款利息编制项目还本付息计划表，如表93所示（表93请参见教材P453）。第1年应付利息（01000/2）1050（万元）第1年期末借款余额1000501050（万元）第2年期末借款余额1050100010501000/2102205（万元）第35年还本2205/3735（万元）第3年付息2205001022050（万元）第3年期末借款余额22057351470（万元），依次类推。（2）根据表92和93中的数据，列表计算各项费用，编制利润与利润分配表，见表94（表94请参见教材P455）。所得税利润总额所得税税率第3年所得税850002521250（万元）第4年所得税1360002534000（万元）法定公积金净利润10任意公积金净利润5提取法定公积金和任意公积金后的余额，首先要用于偿还长期借款本金，将偿还借款本金后的余额用于分配投资方利润。根据“借款还本付息计划表”的计算，第345年每年需偿还735万元本金，偿还本金资金来源包括折旧、摊销和末分配利润，即无形资产摊销费无形资产/摊销年限600/875（万元）则第345年未分配利润735363667529634（万元）第3年各投资方利润分配63750637531882963424553（万元）第4年各投资方利润分配1020001020051002963457066（万元）第5年各投资方利润分配1275001275063752963478741（万元）第6年开始，借款本金已偿还完毕，提取法定公积金和任意公积金后的所有余额都用于投资方利润分配。故第610年各投资方利润分配可供分配利润法定公积金任意公积金（3）根据以上表格的计算，编制项目投资现金流量表和项目资本金现金流量表，见表95和表96（表95和表96见教材P457至P459）。由于项目运营期只有8年，而固定资产的折旧年限却为12年，因此运营期末固定资产的余值应按以下公式计算运营期末固定资产余值363664300175464（万元）流动资金于运营期末全部收回63167万元。经营成本总成本折旧摊销应付利息第3年经营成本15000036366752205084084（万元）第4年经营成本2400003636675147181434（万元）第5年经营成本30000036366757350248784（万元）第610年经营成本30000036366750256134（万元）流动资金流动资金总额为63167万元，第3年投入额为31584万元，第4年追加18950万元；第5年追加12633万元。借款本金偿还和利息偿还见借款还本付息计算表。2计算项目的盈利能力指标和清偿能力指标。（1）盈利能力指标动态指标。项目投资（税前）财务内部收益率由项目投资现金流量表，当I28时，FNPV（税前）8844万元；当I29时，FNPV（税前）3337万元，所以财务内部收益率（税前）为FIRR（税前）288844/（88443337）12873财务净现值（税前）401695万元项目投资（税后）财务内部收益率由项目投资现金流量表，当I22时，FNPV（税后）10978万元；当I23时，FNPV（税后）3734万元，所以财务内部收益率（税后）为FIRR（税后）2210978/（373410978）12275由项目投资现金流量表，可得财务净现值FNPV（税后）246613万元资本金财务内部收益率由资本金现金流量表，当I25时，FNPV7498万元；当I26时，FNPV2576万元，所以财务内部收益率为FIRR257498/（25767498）12574静态指标。如项目投资现金流量表，可得由利润与利润分配表可得总投资收益率年平均息税前利润/项目总投资（12851/8）/（5058920563167）1002725资本金净利润率年平均净利润/项目资本金（930750/8）/（152945263167）1003152（2）偿还能力指标。根据借款还本付息计划表和利润与利润分配表利息备付率息税前利润/当期应付利息第3年利息备付率10705/22050485，其他年度按相同方法计算。偿债备付率（息税前利润加折旧和摊销所得税）/应还本付息金额第3年偿债备付率/95550136，其他年度按相同方法计算。3分析项目的可行性，该项目的财务净现值FNPV大于零，财务内部收益率FIRR大于基准收益率12，总投资收益率大于行业总投资收益率20，资本金净利润率大于行业资本金净利润率25，盈利能力指标都较高，高于其各自的基准判别标准；投资回收期较短，利息备付率大于2，偿债备付率接近或大于13。反映了该项目既有较强的盈利能力，也具有较强的清偿能力，从财务角度分析，该项目是可行的。第二节房屋建筑功能评价一、房屋建筑工程功能评价的内容（熟悉）（一）房屋建筑工程功能评价的主要内容建筑功能评价满足社会需要的各种性能的总和。建筑工程功能评价的内容1社会性功能；2适用性功能；3安全性功能；4艺术性功能；5经济消耗。住宅性能划分适应性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面。（二）建筑工程功能评价指标住宅建筑两级构成表97（教材P437页）容积率、住宅平均层数、居住建筑密度、居住建筑面积密度、人口毛密度、人口净密度。（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）二、建筑功能评价的方法（熟悉）（一）专家评议（二）综合评分法2确定指标权重直接打分法适用于评价对象功能重要程度差别不大的情况。对比求和评分法用于评价指标重要程度排序。两两相比，谁重要，谁得分。共1分、4分、10分。01法指标权重值的确定指标ABCDE得分修正得分指标权重A001123020B111145033C101134027D000001007E000112013合计1015100合计775100（3）环比评分适用于各个评价对象之间有明显的可比关系，能直接对比，并能准确地评定功能重要度比值的情况。（4）逻辑判断评分法适用于功能逻辑关系明显可比的情况。逻辑流评分法指标权重值确定指标逻辑关系评分值指标权重ABCDEA2BBCDECDEDEE13060301510053025012006004合计245100（5）功能系统评分法适用于功能关系复杂，但可分为上位指标和下位指标且具有直接依存关系。表913功能系统评分法指标权重值确定上位指标及权重（用01法或04法确定上位指标权重值）F10416F20416F30168下位指标F11F12F13F21F22F23F31F32F33重要性343333343333204040指标评价权重0142013701370142013701370