2010物业纠纷处理范例精解

2010物业纠纷处理范例精解（一）范例一开发商未能及时办理业主产权证业主陈某于1997年一次性付款购买了某公寓的一套商品房。双方约定，当年9月30日前交付使用，又在补充条款中约定，开发商应在1997年12月31日前向房地产管理部门提交完毕与业主办理房屋产权证有关的证明，若违约将由开发商向陈某进行赔偿。但直到陈某申请仲裁的1998年2月9日，开发商仍未能提供有关的证明，致使陈某无法拿到产权证。7月24日，市仲裁委员会就此作出仲裁开发商应向陈某赔付违约金35770余元从1997年10月1日至1998年7月24日止，同时全额承担仲裁费用。本案中房屋有限产权的含义是什么有限产权，又称之为“部分产权”指房屋产权人对享受政府或企事业单位津贴而建造或购买的房屋所享有的、部分权能受法定限制的产权。有限产权是我国城镇住房制度改革，逐步推行住宅商品化过程中的产物。住房问题，是我国亿万人民普遍关心的一件大事。建国以来，国家为城镇居民建房投入了大量的人力、物力和财力，但城镇住房供需矛盾并没有得到明显缓和。现行的一套低租金分配住房的办法，存在着严重的弊端，不能体现按劳分配原则，刺激和扩大了住房需要。国家的负担越来越重。人们需求最迫切的住房这个大商品没有进入商品市场，造成城镇居民消费结构和社会产业结构都很不合理的现状。几十年的实践说明，现行的住房制度解决不了城镇住房问题。在这种严峻形势下，党和国家自80年代初就开始酝酿对现行的住房制度进行改革，先是搞改革试点，后于1987年下决心正式在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案。住房制度改革的目标是按照社会主义有计划商品经济的要求，实现住房商品化。从改革公房低租金制度着手，将现在的实物分配逐步改变为货币分配，由住房通过商品交换，取得住房的所有权或者使用权，使住房这个大商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环，从而走出一条既有利于解决城镇住房问题，又能够促进房地产业、建筑和建筑工业发展的新路子。住房制度改革的主要目的之一，是推动职工个人购买住房，把群众的购买力引导到改善居住条件上来，以便通过国家、集体和企业的共同努力，加紧解决住房困难。而所建的商品住宅和旧有公房在现行的低工资制度下能否卖出去给职工、居民，是衡量住房制度改革成功与否的一个重要标志。为了积极鼓励职工个人购买商品住宅，国家采取了一系列的措施，主要有补贴出售、优惠付款包括分期付款、长期低息抵押贷款、按标准价优惠出售等。为了保证职工个人购买的这种商品住房能用于自住，以达到住房制度改革的目的，就有必要从政策法律制度上对这种房屋产权的流转作出某种限制。于是，房屋的“有限产权”便应运而生。由于我国的住房制度改革一直处于摸索、改革创新阶段，故在不同时期，有限产权的内容是有所不同的。1住房制度改革开始到1988年2月25日以前。这一时期，有限产权的内容，主要是职工按规定对补贴购买的住宅，享有购房人的权利，但不得出租、典当。如需出售、转让，必须出售、转给原售房单位或房地产部门。21988年2月25日以后。这个时期的有限产权制度在内容上与住房制度改革试点时期相比有所变化，已停止补贴出售的办法。职工按标准价买到住房后，产权归个人所有，可以使用、继承和出售。但出售的增值部分不能完全归个人。且在个人出售时，原出售单位有优先购买权，所以个人享有的实际上还是有限产权。31991年12月31日公布的国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇制度改革的意见从政策上对住房制度改革作了最新也是最全面的阐述。其中提出了“部分产权”的概念，指出“职工购买公有住房，在国家规定标准面积之内的实行标准价，购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入扣除有关税费后所有收益，按政府、个人、单位的产权比例进行分配。职工拥有部分产权的住房，在自用和自住时受到法律保护，按标准价购入的住宅投入市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或出租。”这种由于享受了政府和单位优惠价所购得的房屋产权，其名词从“有限产权”改为“部分产权”。“有限产权”的主要内容产权人享有占有权和使用权、有限处分权和收益权；可以继承；可以在购房五年以后进入市场出售或出租，但不得高价，而且，出售和出租所得收益应由政府、单位、个人按产权比例进行分配；原产权单位有优先购买权和租用权。同时，法律也允许享有有限产权的购房者和补贴者各自让渡自己的权利，购买者可能通过清偿补贴费用等方法使自己享有的有限产权变为完全产权。但是，有限产权的房屋在取得完全产权以前，不得进入房产交易市场。范例二周某诉潘某房屋产权纠纷案案情介绍1989年，某煤矿为解决职工住宅问题，在煤矿附近建造职工住宅楼一幢。当时，被告潘某的丈夫毛某系该矿工会主席，他已于1987年购买该矿出售的折旧公房一户，共花人民币570元。他又索取在附近新建的职工住宅楼一户，将其于1987年购买的的折旧公房改为其弟媳原告周某的名下，因为原告也是该矿的职工。房屋实际上仍由被告夫妻居住，并且原告也没有支付给被告夫妻该房的房款570元。于1989年12月4日，原告公爹毛甲出资，由原告与其公爹毛甲共同按新建房的10交购房款473264元。1989年末，该楼竣工，由原告周某与某丈夫搬入居住。但房产证是被告丈夫毛乙的名字。1991年6月19日，煤矿房产科以毛乙已购买了折旧公房为理由，按矿上的规定，已有折旧公房不再分配住房为理由，将这户住宅收回，这户住宅新分配原告周某。并将房证改在周某的名下，将原来折旧出售的公房，仍改在被告丈夫毛乙的名下。被告潘某的丈夫毛乙，于1989年12月20日，起诉与被告离婚，被告提出在煤矿附近购买的四号楼的有限产权是她和丈夫毛乙共同财产，要求分得此房。为此，原告就此房的确权问题提出诉讼。审理及评析一审法院经审查认为，此房的使用权和有限产权是被告夫妻存续期间共同取得的财产，煤矿房产科以被告丈夫毛乙有公房为由收回此房分给他人的行为无效，侵犯了共有人的合法权利。原告的诉讼请求不予支持。判决该房的使用权和有限产权属于被告和其丈夫共有。原告对一审判决不服，向中级人民法院提起了上诉。把物业管理站点加入收藏夹中级人民法院经审查认为被告的丈夫毛乙于1987年购买出售的折旧房一套，按其所在单位的规定，已失去取得新建住宅楼的购买资格，其分配的住宅权已被矿上收回，因此，被告对争讼的房屋没有使用权，同时，被告及其丈夫并未对新购房屋交付预付款，所以没有取得争议房屋的有限产权，矿上将争议的房屋重新分配给职工原告周某，原告支付了预付款并且取得了房产证，因此，原告取得了争议房屋的有限产权。据此，二审法院取消一审法院判决，改判如下撤销一审法院判决。讼争房屋的有限产权属于原告周某所有。本案中毛乙、潘某夫妻为什么不享有讼争房屋的有限产权来源考试大WWWXAMDACOM考试就到考试大考试大全国最大教育类网站WWWEXAMDA。COM这一问题，涉及到处理有关有限产权纠纷的一些原则。实践中，遇有此类纠纷，一般按以下原则办理11988年2月25日以前试点期间出售给个人的住宅，一律有效，购房人享有有限房权。对有限产权的房屋，有限产权人不得出租、出典，如有出售、转让，只能出售、转让给原售房单位或房地产部门。如果购房人将有限产权的房屋出卖、转让给其它单位或个人，原出售单位或者房管部门提出异议的，应宣布其买卖关系无效。21988年2月25日以后，个别单位仍补贴出售的住宅，购房人不能取得产权。但如果购买人已将补贴费用交还补贴单位的，经审查属实后，可承认其完全产权，产权人可以依法自行处分。3如果购房人是按国家规定的标准价购买的商品房，其产权归个人所有，可以使用、继承和出售，但出售的增值部门，本人只能分得相当于原来所付房价占当时综合造价部分的比例。4出售新、旧住房，标准价和各项优惠措施不适用于年收入一万元以上的住户。5凡在1988年2月25日以后贱价出售的公有住房，应分别情况处理，或按规定补收价款，或由出售单位收回产权并退回原价金，重新订立租赁关系。贱价出售的公房在未处理前不发房产证和土地使用证，已采取欺骗方法取得的房产证和土地使用证，在处理纠纷时应宣布无效。6旧公房出售时，原住户享有优先购买权。凡因未保护原住户对这种优惠商品住房的优先购买权而发生纠纷的，应认定其买卖关系无效。7购得旧公房的住户，在购旧房5年后才允许出售，且原出售单位享有优先购买权，原住户只能按有关规定取得售房款，即只能分得售价扣除有关税费后原付款占当时房屋平均综合造价的比例部分。如因该住户未保护售房单位的优先购买权而发生纠纷，须委托房地产交易市场代售。本案中，有关纠纷情况不属于上述几种情况，而是属于煤矿住宅分配问题。被告在分房之前，已经购买了一套出售的折旧公房，虽然更名为原告所有，但原告并没有付款给被告；房屋并没有转移给原告。而按照本案中煤矿房产科的有关规定，被告因已购买一套旧有公房没有了购买单位新建的住宅的资格。所以，实际上被告已不可能取得新建房屋的有限产权，而且后来有关事实也证明了产权也按规定作了更改。所以，二审法院宣布房屋有限产权不属于被告，而属于原告是正确的。范例三如何处理预售商品房建筑面积交付时增减的纠纷问我向某房产公司预购了一套商品房，预售合同约定建筑面积为91平方米，在交房时建筑面积减至88平方米，请问我能不能向该房产公司交涉答预售商品房建筑面积具有不完全确定因素。在预售商品房建设竣工后，应由房屋土地测绘部门测定的房屋建筑面积为准。房地产权属登记机关以房屋土地测绘部门测定的建筑面积为依据。因此，预售商品房在交付时，会出现交付的建筑面积与预售合同约定的建筑面积增减的情况。由于我不清楚你预购的商品房减少3平方米建筑面积是什么原因，另外，在签订预售商品房合同时对建筑面积的误差是如何约定的，所以，我只能就几种可能的原因及处理意见供你参考。预售的内、外销商品房统一按建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则的规定测定房屋建筑面积。这是测定商品房建筑面积的法定依据。本文来源考试大网WWWXAMDACOM考试就到考试大当出现交付的建筑面积与预售合同约定的建筑面积误差而产生的纠纷，按照房地产有关法规、规章，应当区分各种原因分别处理1因分摊房屋共用部位的建筑面积原因，造成建筑面积增减的，按上海市、区、县房屋土地测绘中心测定的房屋建筑面积为准。预售合同约定的房屋预售总价格不变，但预售合同约定的建筑面积有明显违法或计算错误的除外。2因具有相应测绘资质的测绘机构根据测绘规范实际勘测的技术原因，造成建筑面积增减的，按交付房屋时测定的面积为准，预售合同约定的总价格不变。把物业管理站点加入收藏夹3因预售商品房的建筑设计变更原因，造成建筑面积增减的根据预售合同约定的处理。如果预售合同没有约定，房地产开发企业擅自变更设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。4除上述情形外，交付的建筑面积超过预售合同约定的建筑面积的，预购人可以不承担增加建筑面积部分的价款；不足预售合同约定的建筑面积的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还预购人。但预售合同另有约定的，从其约定。根据最新的商品房预售合同标准文本，对有关建筑面积的约定内容有来源考试大来源考试大的美女编辑们1购买房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的总价格。合同约定的总房价款除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再另行变动。2在房屋交付时，房屋建筑面积以房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理1暂测面积与实测面积的误差不超过包括时，本合同约定的总房价款保持不变。2暂测面积与实测面积的误差以上至包括时，超过部分按该房屋每平方米建筑面积单份计算，多退少补。3暂测面积与实测面积的误差超，卖方同意买方有权终止合同。卖方在收到买方关于终止合同的书面通知后一天内将买方已支付的房价款包括利息，利息利率计算全部退还买方。3房屋相应占有的土地使用权分摊面积如发生变化，该房屋总房价款保持不变。来源WWWEXAMDACOM采集者退散从上述政府主管部门制定的预售商品房标准文本，对房屋有关建筑面积的规定和约定越来越规范，这方面的纠纷将会减少。范例四新拆迁法对被拆迁人给予哪些补偿问我家住北京市西城区太平桥大街，最近接到有关部门通知，我的住所将被列为拆迁范围，这样对我们全家人来说，食、住、行都要进行重新调整，生活节奏将发生变化。据说，北京市出台了新的拆迁法，因此我很想了解，我做为被拆迁人将可以得到哪些补偿来源考试大来源考试大的美女编辑们采集者退散答北京市城市房屋拆迁管理办法已于去年12月1日正式实施，其中就城市房屋拆迁的补偿，对原北京市实施城市房屋拆迁管理条例细则的补充规定作出了实质性调整，一是不再按户籍人口考虑调整，二是将以居住面积补偿改为按建筑面积补偿，更加保护了被拆迁人的合法利益；三是由过去主要采用房屋补偿改为现在主要以货币补偿，以适应住房改革的需要。具体到被拆迁人可以获得以下补偿把物业管理站点加入收藏夹一、住宅房屋被拆除的，可以按被拆除的房屋原建筑面积重置价格结合新旧程度获得补偿。二、私有住房，房主除了根据被拆迁房屋的建筑面积重置价格结合新旧程度获拆迁补偿外，还可以依据被拆房屋所在区、县的区位要求获得地级补偿。出租的私有住房，按国家规定的租金标准出租的，房屋使用人不获补偿。不按国家规定的租金标准出租的，房屋使用人可以根据拆迁房屋原建筑面积结合所在区的当时普通商品房价格折算，扣除给房主的拆迁补偿后，其余额作为补偿。三、如果是不成套的住房，可以根据被拆除房屋原建筑面积换算为成套住房的建筑面积后，要求拆迁补偿。来源考试大本文来源考试大网四、农民宅基地上的房屋因国家建设征用而被拆除的，如果被拆除房屋原人均建筑面积超过30平方米的，在人均建筑面积30平方米以上的部分按照被拆除房屋的原建筑面积重置造价结合新旧程度以及区位地级获得补偿，超出人均建筑面积30平方米以外部分，只能按照被拆除房屋的原建筑面积的重置价格结合新旧程度以及区位地级价款的20获得拆迁补偿。五、长期居住自建房屋，并且在拆迁范围内、外均无正式住房的，可以要求适当补偿。考试大论坛考试大全国最大教育类网站WWWEXAMDA。COM六、住房困难户，只要经过认定的，就可以按原人均房屋建筑面积6平方米计算拆迁补偿。七、非住宅房屋被拆除的，被拆除房屋的建筑面积按市场评估价格计算。如因重点工程拆除，则按市人民政府有关规定来执行。考试大全国最大教育类网站WWWEXAMDA。COM本文来源考试大网八、出租的非住宅房屋，执行国家规定租金标准的，房主可以根据被拆除房屋原建筑面积的重置价格结合新旧程度获得拆迁补偿，房屋使用者也可以根据被拆除房屋原建筑面积的市场评估基本下扣除房主所得部分的余额作为拆迁补偿。不执行国家规定租金标准，只有房主获得拆迁补偿。九、因拆迁造成停产、停业引起的经济损失，被拆迁人可以根据被拆除房屋所在区位和使用性质，按一定标准，获得一次性停业停产综合补助费。十、未超过期限的临时建筑，按照原建筑面积的建筑造价结合剩余期限，可以要求补偿。违章建筑和超过批准期限的临时建筑，就不能获得拆迁补偿。十一、因拆迁搬家，可以要求搬家补助费；如搬迁需占用工作时间的，单位应按公假处理，工资、资金照发。十二、拆除公益事业的房屋，管理人有权要求按照原性质、原规模重建或者按市场评估价格给予补偿，或者按规划统筹安排。十三、被拆迁人要求房屋补偿款的，可以根据上述拆迁补偿款与补偿房屋的商品房价格与拆迁人结算差价。范例五山墙公用面积如何分摊计算答国家建设部建房1995年517号文件，关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊原则试行中，对山墙一律按共用墙计算，即山墙的水平投影面积的一半计入公用建筑面积，然后把总公用建筑面积按套内建筑面积占套内总建筑面积的比例进行分摊，计入商品房销售面积内。附法规一商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则试行采集者退散来源考试大的美女编辑们来源WWWEXAMDACOM本文来源考试大网第一条根据国家有关技术标准，制定商品房销售面积计算及公用建设面积分摊规则试行第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。第三条商品房销售以建设面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行建筑面积计算规则进行计算。第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除。第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积以下简称套内建筑面积应与分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积考试大论坛来源WWWEXAMDACOM采集者退散第六条套内建筑面积由以下三部分组成1套单元内的使用面积；2套内墙体面积；3阳台建筑面积。第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下1套单元内的使用面积住宅按住宅建筑设计规范GBJ9686规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。2套内墙体面积商品房各套单元内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套单元之间的分隔墙、套单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。3阳台建筑面积按国家现行建筑面积计算规则进行计算。考试大全国最大教育类网站WWWEXAMDA。COM本文来源考试大网来源考试大4套内建筑面积的计算公式为套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积第八条公用建筑面积由以下两部分组成1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2套单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙墙体水平面积计算原则。第九条公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算把物业管理站点加入收藏夹整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套单元套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用房间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。第十条公用建筑面积分摊系数计算将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和第十一条公用建筑面积分摊计算来源考试大的美女编辑们WWWXAMDACOM考试就到考试大各套单元的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积第十二条其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。第十三条本规则由建设部解释。第十四条本规则自1995年12月1日起施行。国家建设部制订法规二城市商品房预售管理办法法规三商品房购销合同标准文本法规四商品住宅性能认定管理办法试行物业管理方案标准范例第一章第一章物业管理要点运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户需求。建议采用的管理体制是企业化、专业化、一体化。管理思想是安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求的目标是社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1、在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。2、在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。三、三个重点1、完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。2、环境管理责任到人大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3、安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。四、四项措施1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。2、制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如管理规章主度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。3、时刻有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。第二章拟采用的管理模式一、物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和只能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。1、综合管理部（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。（2）负责员工工作考勤。（3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。（4）负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。（5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。（6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。（7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。（8）组织、开展企业文化活动。（9）总经理指派的其他工作。2、物业管理部（1）负责筹建、管理员工餐厅。（2）负责会所及会议中心的管理。（3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。（4）负责物业的日常清洁工作。（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。（6）负责物业的除虫灭害工作。（7）协助业主处理租赁工作。（8）负责业户的搬入和迁出协调工作。（9）负责业户档案的建立与管理工作。（10）负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的钱点活动提供必要的帮助。3、安全管理部（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。（5）与业主签订“消防安全责任书”。（6）负责物业大型活动的警卫布置。（7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。（8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。（9）负责监工室管理工作。（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。（11）总经理指派的其他工作。4、工程管理部（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养。（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。（6）负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。（7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。（9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。（10）总经理指派的其他工作。5、财务管理部（1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。（2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。（3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。（4）征收和支付管理公司各类合同费用。（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。（6）按员工工资表发放员工工资。（7）小量现金的支出和日常采购、入库工作。（8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。（9）总经理指派的其他工作。第三章员工招聘一、高层物业管理人员1、物业经理大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有5年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。2、物业经理助理大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实际工作经验，有一定的管理协调能力，对工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务，勤业、敬业、乐业。二、综合管理部1、综合管理部经理本科以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上工作经验，具有丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。2、文员兼仓管大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，具有丰富的文件编辑和仓库管理工作经验，有较强的管理能力和组织协调能力，敬业、乐业、勤业。3、资料管理员大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉物业管理法律法规，具有丰富的资料、文档管理工作经验，组织协调能力强，吃苦耐劳。4、业户接待员大专以上学历，持有物业管理上岗证，具有1年以上业户接待工作经验，性格温顺，语言表达能力强，对工作认真负责，敬业、乐业。三、物业管理部1、物业管理部经理大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。2、物业管理文员大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟悉公关业务，各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。3、保洁员高中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。4、写字楼接待员大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，英语达到国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。5、收发员中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强责任心和积极的工作态度。四、工程管理部1、工程管理部经理大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。2、资料员兼文员、仓库管理员大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，有2年以上工作经验。3、弱电技工大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。4、强电技工身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。5、空调技工大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备的管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。6、维修工高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。五、安全管理部1、安全管理经理大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有，丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。2、安全管理员高中以上学历，退伍军人优先，身高175CM以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。3、监控管理员高中以上学历，男身高175CM以上，女165CM以上，身体健康，不矫正视力为15，品行端正，工作认真，需有本地户口。六、财务管理部1、财务管理部经理财经类专业学历，职称，具有3年以上大型企业财务主管工作经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的全过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。2、会计大专以上学历（会计专业），有3年以上大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。3、出纳大专以上学历（会计专业），有2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。4、车场收费员有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与业户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。第四章物业管理人员培训一、新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。1、员工上岗培训期15天为有薪培训。2、培训内容包括物业管理概述，大厦物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。二、在岗员工循环培训1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。3、上岗循环培训的考核办法。（1）通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。（2）在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。（3）通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。4、培训计划及培训内容提纲（略）。在投入物力方面建议如下一、办公及员工住宿用房计划1、办公用房物业经理办公室会客室1物业经理助理办公室会客室2物业管理部仓库2（工程）安全管理部储物间1（物业清洁）综合管理部男女更衣室各一间财务管理部工程管理部工作间2、住宿用房由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内（跑步5分钟内到达）安排物业安全管理员工、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。第六章物业管理工作岗位职责一、物业经理岗位职责1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。2、制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。3、负责检查、监督各项制度的执行情况。4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。5、负责所管辖的物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。6、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。7、认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。二、物业经理助理岗位职责1、协调经理完成本管理处的各项工作。2、认真完成所分管的各项工作。3、当经理不在时，代理经理进行工作。4、有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。5、遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门的私招滥雇行为进行处理。6、有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。7、有权处理分管工作范围内的突发事件。8、有权自行安排下属工作人员的各项工作。三、物业管理部经理岗位职责1、以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。2、检查和监督大厦红线范围内的道路、绿化及公共区域地面的清洁。3、热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。4、定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。5、协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。6、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用管理。7、负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。8、上级领导交办的其他临时任务。四、物业管理文员岗位职责1、向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。2、负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。3、加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作云做和人际关系。4、加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。5、恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念。凡属公司尚未正式公布的决定、决议、指导等，无权传播。6、从节约出发，审批各部门办公用品的购置。五、物业管理员岗位职责1、在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。2、负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。3、全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用工程。4、协调经理送发物业管理方面的文件。5、参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划。6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。8、完成经理交办的各项任务。六、物业商务管理员岗位职责1、负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。2、负责为业户办理入伙、入住、装修手续。3、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。4、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访工作。5、负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。6、完成办公室临时交办的工作。七、物业清洁员岗位职责1、负责本辖区的清洁卫生工作。2、负责公司及管理处业户的服务工作。3、负责大厦各区域的垃圾收集工作。4、完成领导交办的其他工作。八、工程管理部经理岗位职责1、在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。2、负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。3、履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。4、贯彻执行公司制定的机电设备管理工作手册，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。8、负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施的完善工作。9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。11、定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。九、工程技术员岗位职责1、负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时想上级领导或管理处汇报。2、值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、只能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。3、定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。4、配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。5、保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。6、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。7、遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。8、家防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。9、协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。10、完成上级交办的其他临时任务。十、强电技工岗位职责1、协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。2、制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24H正常运行，出现故障能立即排除；出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在5MIN内将发电机电源送至用电设备。3、负责供电系统的维保操作及制定供电设备的大、中、小修计划。4、根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。5、负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。6、完成上级交代的其他工作。十一、弱电技工岗位职责1、协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。2、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。3、根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。4、完成上级交办的其他工作。十二、暖通技工岗位职责1、协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。2、负责空调系统、给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严重的滴漏现象，各类管道、法门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅，3、负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制定设备的大、中、小修计划。4、根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。5、完成上级交办的工作任务。十三、维修工岗位职责1、执行管理部制定的机电设备管理手册和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。2、定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。6、积极完成上级交办的各项临时任务。十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责1、负责本部门文件、图纸及技术资料的管理，建档和统一管理工作。2、负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。3、负责部门考勤统计工作。4、负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。5、负责本门部文件打印、校对，及传真工作。6、负责管理处工程、物业、办公仓库管理工作。7、完成上级交办的其他工作。十五、安全经理岗位职责1、接受经理助理的工作安排，认真完成各项工作。2、对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。3、协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。4、检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。5、负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。6、定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对各岗位值勤人员的工作进行巡查、督导。7、对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。8、做好安全管理员的培训、考核工作。9、热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。10、熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。十六、安全管理员岗位职责1、服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。2、负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。3、负责本辖区人员的进出管理。4、模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。5、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。6、熟悉有关消防器械的使用。7、负责大厦安全、防火防盗、防破坏的防范工作。8、负责大厦应急处理的抢救工作。9、负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。10完成上级交办的各项任务。十七、财务经理岗位职责1、根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定适用的财务管理办法。2、按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目，除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。3、围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。4、做好公司各项资金的收取与支出管理。5、定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据。6、做好财务统计和会计帐目、报表及年总终结算工作，并妥善保管会计凭证，帐簿、报表和其他档案资料。7、定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。8、统一归口管理公司各种票据和帐目，杜绝管理处资金流失。9、负责财务人员的业务培训和考核监督工作。10、保守公司管理处机密，维护公司利益。11、负责向公司领导及政府部门作出财务报表。十八、财务会计岗位职责1、对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系、不得任意改变。2、对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记帐凭证。3、要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。4、按照规定设置总帐，明细帐。启用会计帐簿时、应在帐簿封面上写明单位名称和帐簿名称，帐簿扉页上应附“启用表”。5、根据审核无误的会计凭证登记帐簿。帐簿记录发生错误时，不准涂改，刮檫，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辩），然后