中山市住房建设规划

中山市住房建设规划中山市规划设计院项目名称中山市住房建设规划项目委托中山市国土房管局项目编制中山市规划设计院文本目录第一章总则3第二章住房现状和需求4第三章规划目标和方针4第四章住房用地供应计划7第五章政策与策略9第六章规划实施的保障措施13第七章附则14附表15表1中山市“十一五”期间住房建设年度计划15表2中山市各镇区“十一五”期间住房建设年度计划15表3中山市“十一五”期间住房用地年度实施计划16表4中山市“十一五”期间各组团住房用地年度实施计划16表520062007年中山市经济适用房（含廉租房）用地安排一览表1中山市住房建设规划中山市规划设计院1第一章总则第一条为配合“十一五”规划和近期建设规划的落实，实现建设“适宜居住，适宜工作”的总体目标，加强对近期城市住房建设的指导和统筹，制定本规划。第二条本规划以中山市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划和中山市近期建设规划（20062010）为依据，按照国家和中山市房地产调控的相关政策，结合本市实际情况进行编制。第三条本规划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据，与中山市近期建设规划（20062010）共同承担对全市住房建设的综合调控作用。第四条本规划的规划区为中山市行政辖区，陆域总面积180014平方公里，海域总面积176平方公里。其行政建制为石岐区、东区、西区、南区、火炬开发区、小榄、南朗、三乡等24个镇区。第五条本规划的规划年限与“十一五”规划一致，为20062010年。第六条在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划协调。第七条本规划坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，中山市住房建设规划中山市规划设计院2促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。第八条本规划包括规划文本、说明书以及图件。第九条本规划是中山市近期住房建设安排的依据和准则，也是加强城市建设监督管理的准绳。规划期限内，凡在规划区范围内的住房建设活动必须符合本规划要求。第二章住房现状和需求第十条规划区内住房现状依据我市2006年住房调查，至2004年全市施工房屋面积67773万平方米，人均居住面积为309平方米。其中住宅竣工房屋面积49637万平方米，销售面积26276万平方米，空置面积8726万平方米。第十一条规划期内住房需求依据中山市国民经济和社会发展第十一个五年规划中2010年全市常住人口控制在255万人以内，规划期内，我市住房总需求为1790万平方米。根据“十五”期末我市不同收入水平家庭结构比例，规划期内应建设经济适用住房154万平方米；建设公共租赁住房96万平方米，建设商品住房面积1540万平方米。第三章规划目标和方针第十二条住房建设的指导思想规划期内，进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住中山市住房建设规划中山市规划设计院3房分类供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求。第十三条住房建设的总体目标满足全市人民日益增长的住房需求。规划期末基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决双困家庭的住房问题。第十四条住房建设总量目标规划期内建设各类住房215万套，总建筑面积1790万平方米。政策性住房的单套建筑面积应当控制在90平方米以内，其中经济适用房控制在90平方米以内，公共租赁住房控制在60平方米以内。141规划期内，建设商品住房175万套，建筑面积1540万平方米。142规划期内，建设政策性住房4万套，建筑面积250万平方米。其中，建设经济适用住房18000套，建筑面积154万平方米；建设公共租赁住房（含租住房）22000套，建筑面积96万平方米。第十五条住房建设区域指引151中心组团近期应推进石岐河两岸及五桂山生态保护区周边的工业用地置换；完善博爱路沿线尤其是紫马岭南片居住区、港口片区、秀山片区、沙岗片区、沙朗片区和濠头片区建设，同时兼顾城际轨道站周边居住区的规划开发。152东部组团围绕东部新城建设形成核心的居住片区；完善各工业组团的居住配套建设。重点启动东部新城的居住片区，加快火炬区居住区配套设施建设，同时兼顾城际轨道站点周边居住区的中山市住房建设规划中山市规划设计院4规划开发。153西北组团近期加快各镇中心区的工业用地置换，促进居住环境的改进，完善社区型设施配套，重点发展小榄、古镇、黄圃、横栏新中心区。加强农村居民点改造，促进新农村建设。154南部组团重点发展方向为板芙镇石岐河以东的沿河片区及金钟片区、坦洲镇新中心区、同胜、十四村居住片区与第三工业区居住配套以及三乡的新天地片区。第十六条住房建设组团指标161规划期内，中心组团总建筑面积521万平方米，其中建设政策性住房09万套，建筑面积441万平方米，商品住房49万套，建筑面积4769万平方米。162规划期内，西北组团总建筑面积571万平方米，其中建设政策性住房15万套，建筑面积877万平方米；商品住房55万套，建筑面积4833万平方米。163规划期内，南部组团总建筑面积360万平方米，其中建设政策性住房05万套，建筑面积428万平方米，商品住房37万套，建筑面积3172万平方米。164规划期内，东部组团总建筑面积338万平方米，其中建设政策性住房11万套，建筑面积754万平方米，商品住房34万套，建筑面积2626万平方米。第十七条住房建设年度指引1712006年，住房建设面积为327万平方米，其中商品住房建设303万套，建设面积267万平方米，政策性住房建设086万套，建筑面积60万平方米。中山市住房建设规划中山市规划设计院51722007年，住房建设面积为340万平方米，其中商品住房建设332万套，建设面积275万平方米，政策性住房建设115万套，建筑面积65万平方米。1732008年，住房建设面积为355万平方米，其中商品住房建设345万套，建设面积295万平方米，政策性住房建设096万套，建筑面积60万平方米。1742009年，住房建设面积为374万平方米，其中商品住房建设373万套，建设面积341万平方米，政策性住房建设053万套，建筑面积33万平方米。1752010年，住房建设面积为394万平方米，其中商品住房建设397万套，建设面积362万平方米，政策性住房建设05万套，建筑面积32万平方米。第十八条按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设还应遵循以下方针181将五桂山地区、沿西江地区、沿岐江河地区、南朗沿海、紫马岭片区、三乡镇、横栏镇、三角镇、黄圃镇和古镇作为新增住房建设重点发展的地区。规划期内，应继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为我市其他产业的发展提供居住配套。182为解决外来人口的住房问题，规划期内应结合近期工业园的建设和布局，重点建设一批适应中低收入者的中低价位、中小套型普通商品住房。183政策性住房（含经济适用房和公共租赁住房）应合理选择建设地点，重点发展交通和生活较为便利的区域。中山市住房建设规划中山市规划设计院6第四章住房用地供应计划第十九条住房用地供应指导思想规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房的用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合理布局，进一步带动中心组团以外的其他组团的房地产市场发展。第二十条住房用地供应总量规划期内，全市新增住房用地供应总量为11平方公里。其中，商品住房用地为93平方公里，政策性住房用地为17平方公里，其中经济适用房用地103平方公里，公共租赁房用地067平方公里。第二十一条住房用地供应组团指引规划期内，住房用地供应按照组团进行分配，则中心组团为45平方公里，东部组团为19平方公里，西北组团为22平方公里，南部组团为24平方公里。211商品住房用地。规划期内，新增商品住宅用地中，中心组团为42平方公里，东部组团为13平方公里，西北组团为16平方公里，南部组团为22平方公里。212政策性住房用地。新供应的政策性住房用地中，中心组团为03平方公里，东部组团为06平方公里，西北组团为06平方公里，南部组团为02平方公里。第二十二条住房用地供应年度指引2212006年，供应商品住房用地21平方公里，其中中心组团为094平方公里，东部组团为03平方公里，西北组团为036平方公里，南部组团为05平方公里；政策性住房用地04平方中山市住房建设规划中山市规划设计院7公里，其中中心组团为007平方公里，东部组团为014平方公里，西北组团为015平方公里，南部组团为004平方公里。2222007年，供应商品住房用地22平方公里，其中中心组团为099平方公里，东部组团为03平方公里，西北组团为037平方公里，南部组团为053平方公里；政策性住房用地06平方公里，其中中心组团为011平方公里，东部组团为021平方公里，西北组团为021平方公里，南部组团为007平方公里。2232008年，供应商品住房用地18平方公里，其中中心组团为081平方公里，东部组团为025平方公里，西北组团为031平方公里，南部组团为043平方公里；政策性住房用地04平方公里，其中中心组团为007平方公里，东部组团为015平方公里，西北组团为014平方公里，南部组团为004平方公里。2242009年，供应商品住房用地17平方公里，其中中心组团为077平方公里，东部组团为024平方公里，西北组团为029平方公里，南部组团为040平方公里；政策性住房用地02平方公里，其中中心组团为004平方公里，东部组团为007平方公里，西北组团为006平方公里，南部组团为003平方公里。2252010年，供应商品住房用地15平方公里，其中中心组团为069平方公里，东部组团为020平方公里，西北组团为026平方公里，南部组团为034平方公里；政策性住房用地01平方公里，其中中心组团为001平方公里，东部组团为003平方公里，西北组团为004平方公里，南部组团为002平方公里。中山市住房建设规划中山市规划设计院8第五章政策与策略第二十三条积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。231合理调控开发规模。规划期内，应当适度增加住房用地供应规模，保障一定的住房供给量，使住房投资增长率与住房消费增长率相适应，力求平衡供求关系。232根据城镇的功能定位与发展方向划分为不同的住房建设类型。根据镇区所属的类型分别对住房开发的定位、项目规模上提出指导性的原则。233适当提高住房建设开发强度。规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。234停止别墅类住房开发项目土地供应，限制低密度，大套型住房土地供应。第二十四条加速城市化进程，推动住房建设发展。稳步推进户籍制度的改革，放宽对外来人口入户的条件，对购房入户者免收城市增容费。第二十五条加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。251加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。252落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建中山市住房建设规划中山市规划设计院9设项目，必须明确住房建筑套密度和住房建筑净密度等指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。253逐步提高商品房预售门槛。规划期内，应进一步深化住房销售制度改革，对新出让的商品住房项目，逐步推行竣工验收后销售的模式。第二十六条加强政策性住房建设与管理，逐步扩大政策性住房的保障范围。261政策性住房规划与建设。政策性住房由市政府统一规划，市、区镇政府相关部门统一组织建设。新增政策性住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房产管理部门统一制订。262政策性住房建设资金管理。政策性住房建设资金由市、区镇两级政府专项拨款或专项贷款，其中全市年度土地出让净收益的10应用于公共租赁住房（含廉租住房）建设；进一步加强政策性住房建设资金监管。263公共租赁住房建设。促进各类公共租赁住房建设；扩大公共租赁住房的来源，可以将政府查处没收的违建住房转为公共租赁住房；加强公共租赁住房对我市低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用。264完善经济适用房管理。进一步完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济适用房签订购买合同起3年内不得转让的相关规定。第二十七条加大闲置土地处理力度，制止违法囤积土地的行为。271依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成中山市住房建设规划中山市规划设计院10土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。272妥善处理城市化过程中涉及的土地遗留问题，加大各类问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量住房。严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。第二十八条积极稳妥的开展城中村（旧村）改造。281为促进全市产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展全市住房供应渠道，满足居民住房需求。282规划期内，为落实住房发展规划目标，保证全市住房供应，应积极落实相关措施。第二十九条发挥税收、信贷政策对住房市场的调节作用。严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格住房开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。切实加强住房贷款监管，完善个人住房贷款担保机制。对信誉度高、偿贷能力强的住房开发企业以及符合条件的住房项目，要继续加大信贷支持力度，同时加大对普通商品住房和经济适用住房的支持力度。第三十条整顿和规范住房市场秩序。301加强住房开发建设全程监管；对不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房依法予以处理乃至没收；切实整治住房交易环节违法违规行为；严格规范住房市场外资准入和管理。302推动房地产企业的整合。政府应该积极推动这一进程的实现，使房地产业的参与者能够实现从规模扩张型发展到重视品牌、中山市住房建设规划中山市规划设计院11品质的集约型的发展转变。第三十一条积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。311住房在促进增量发展的同时，要盘活存量房，要大力推动住房二级市场的繁荣，形成“梯级消费结构”，优化住房资源配置。312相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法，继续扩大租赁管理覆盖面，建立全市统一的流动人口和出租屋信息资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。第三十二条完善住房统计和信息披露制度。建立健全住房市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的住房市场预警与金融风险防范联合监测机制；加强住房调查，规划期内完成全市住房状况普查。及时、准确、全面地采集住房业运行中的动态数据，对市场发展趋势作出准确判断。第三十三条加强住房市场引导。331住房条件改善能否实现，关键在居民资产的积累和收入的提高。因此，要想方设法提高我市居民收入，特别是中、低收入居民的收入水平，提高居民的价格承受能力。332坚持正确的舆论导向，加强对住房调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。第三十四条加强住房发展的研究。341规划期内应制定全市住房发展战略，建立完善的住房保障制度，进一步加强住房市场法规建设，建立较为完善的住房发展体系。342加强房地产市场风险研究，提高风险防范能力。通过对房地产市场风险的评估，认清房地产市场运行的健康程度，及时中山市住房建设规划中山市规划设计院12了解房地产市场的状况，加强政府对风险的处理能力，确保市场总体稳定。第六章规划实施的保障措施第三十五条建立住房建设规划实施的分级负责制，加强政策的传递能力和与基层的沟通能力，增强政策的执行效率，强化各级政府、各相关部门的住房管理责任。第三十六条强化住房建设规划年度实施计划制度。以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标，是规划许可和用地审批的具体依据。对不符合年度住房实施计划的住房项目，规划部门不予核准规划选址。第三十七条加强规划实施的技术管理。在住房建设规划编制体系、目标、内容、方法及标准上与上层次规划紧密协调，建立住房资源的动态检测系统与长效监测管理机制。第三十八条完善住房建设规划监督管理。全面落实住房规划实施的相关责任单位，严肃纠正违反住房规划的行为并追究责任，加强住房规划实施的检查，完善住房建设规划公共参与机制。第三十九条加快推进实施住宅建筑节能。推进节能标准体系建设，建立健全住宅产业现代化推进制度和激励机制，对节能省地型住宅建设和消费实行差别税收政策和金融支持政策；通过示范小区载体推进住宅节能和产业现代化，提高住房整体品质。中山市住房建设规划中山市规划设计院13第七章附则第四十条本规划自批准之日起生效。第四十一条实行分级负责建设指标监管，其中中心城区由中山市人民政府负责，各镇由镇级人民政府负责。第四十二条本规划由中山市人民政府组织实施。第四十三条本规划由中山市人民政府负责解释。附表表1中山市“十一五”期间住房建设年度计划（单位万平方米）年度商品住房政策性住房合计200626760327200727565340200829560355200933440374201036925394合2中山市各镇区“十一五”期间住房建设年度计划（单位万平方米）镇区20062007200820092010中山市住房建设规划中山市规划设计院14商品住房政策性住房商品住房政策性住房商品住房政策性住房商品住房政策性住房商品住房政策性住房核心城区4767049266521595773762918港口1211612517132151470916005五桂山30042904210435023801沙溪1472015420163181791219606大涌72107211780986069502中心组团小计830120872118925105102466111832火炬区1924817280172872264524937南朗9920854086431122212418三角10925964496491262514020民众10819914291461212313121东部组团小计50811244420644522558511564496小榄1724826369283643393034939东凤93229425102231221112514东升942710026107241281213215古镇1032710728115261381214116横栏76237419791895089612南头67207119771892089411阜沙40154512491158056007黄圃913210028108261291313514西北组团小计8262148542269202101101991132128三乡2284621025118112421726112坦洲2564823529256232721929115神湾55253918550559045115板芙121359628111211271012322南部组团小计506154580100660607005072664总计2676027565295603413336232表3中山市“十一五”期间住房用地年度实施计划单位平方公里年度商品住房用地政策性住房用地合计2006210425200722062820081804222009170219中山市住房建设规划中山市规划设计院152010150116合计9317110表4中山市“十一五”期间各组团住房用地年度实施计划单位平方公里20062007200820092010组团小计中心组团10111008808107045西北组团05105904503503022南部组团05406004704303624东部组团04405104003102419年度小计2528221916110中山市住房建设规划中山市规划设计院1表520062007年中山市经济适用房（含廉租房）用地安排一览表单位公顷序号地块名称地块位置用地面积规划情况套型控制备注中部组团1石岐区24二类居住用地100石岐区岐关西路，周边配套设施完善。2东区36二类居住用地100东区，周边配套设施完善。3南区34二类居住用地100南区树冲。4沙溪镇33二类居住用地100周边市政配套设施完善。5港口镇23二类居住用地100港口北部工业区南部。小计15东部组团6经九路西侧地块火炬区食品健康产业园区36二类居住用地100规划为工业区配套生活用地，需进一步周边配套设施。7中山港大道西侧地块张家边区21二类居住用地100周边市政设施完善。8临海工业园西面地块临海工业园区30二类居住用地100需进一步完善市政配套设施。9环茂公路北侧地块火炬区包装印刷产业园区28二类居住用地100需进一步完善周边配套设施。10榄横路北侧地块南朗镇东南绿色工业园区31二类居住用地100规划为工业区配套生活用地，需进一步完善周边公共基础设施。中山市住房建设规划中山市规划设计院211中拱公路东侧地块南朗万亩工业园区55二类居住用地100规划为工业区配套生活用地，需进一步完善周边公共配套设施。12沙栏路北侧地块三角镇汽配产业园区63二类居住用地100规划为工业区配套生活用地，需进一步完善周边配套设施。13高平工业区生活区地块三角镇高平工业区生活配套区32二类居住用地100规划为工业区配套生活用地，需进一步完善周边配套设施。14民营工业园北侧地块民众镇民营工业园区28二类居住用地100规划为工业区配套生活用地，需进一步完善周边配套设施。15五金产业园生活区地块民众镇五金产业园区26二类居住用地100规划为工业区配套生活用地，需进一步完善公共基础配套设施。小计35西北组团16南头镇35二类居住用地100南头升辉北工业区，用地已平整。17南头镇21二类居住用地100南头升辉南工业区，周边市政配套设施完善。18黄圃镇33二类居住用地100黄圃马新工业区。19东凤镇33二类居住用地100东凤小沥。20小榄镇32二类居住用地100小榄镇105国道南侧，旧城区。21小榄镇24二类居住用地100小榄镇新工业区。22古镇镇31二类居住用地100轻轨北侧。中山市住房建设规划中山市规划设计院323古镇镇32二类居住用地100古镇海洲区。24横栏镇28二类居住用地100105国道东侧。25横栏镇31二类居住用地100105国道西侧。小计30南部组团26板芙南部工业区地块板芙镇南部工业区内373二类居住用地70位于板芙镇南部工业区内，作为其配套的居住用地。27南部工业区地块板芙镇南部工业区内，105国道西侧252二类居住用地70位于板芙镇南部工业区内，作为其配套的居住用地。28神湾大道东侧地块神湾大道东侧367二类居住用地70为工业区配套用地，主要服务工业区。29神湾大道西侧地块神湾大道西侧354二类居住用地70主要为工业区配套居住用地。30西北工业区地块西北工业区内，城规公路西面317二类居住用地70服务与工业区的居住用地。31第三工业区生活配套区地块第三工业区生活配套区267二类居住用地70主要提供给坦洲镇第三工业区的外来打工人群。小计193合计993中山市住房建设规划中山市规划设计院图集目录01区域结构分析图02用地现状图03近期建设规划图0420062007年度政策性住房建设指引图05中心组团住房分布现状图06中心组团居住用地规划图07中心组团住房近期建设指引图08东部组团住房分布现状图09东部组团居住用地规划图10东部组团住房近期建设指引图11西北组团住房分布现状图12西北组团居住用地规划图13西北组团住房近期建设指引图14南部组团住房分布现状图15南部组团居住用地规划图16南部组团住房近期建设指引图中山市住房建设规划中山市规划设计院1说明书目录一、项目概述3（一）城市经济发展简介3（二）规划背景及编制过程41、编制目的52、编制核心内容53、规划编制过程5（三）相关政策文件解读61、关于两个“国八条”的理解62、关于“国六条”的理解7（四）技术方法与指导原则81、技术方法82、指导原则9二、住房发展现状分析9（一）住房状况分析101、整体建设发展状况112、各个组团住房现状分析153、住房发展需要思考的问题22（二）住房供给分析261、住房供给的概念262、住房供给的影响因素263、现状供给的状况分析26（三）住房销售分析28（四）住房需求分析311、住房需求的概念312、住房需求的影响因素313、现状需求的状况分析31（五）住房的公众溯求32三、住房发展策略34（一）差别引导策略34（二）产业联动发展策略35（三）土地供给差异调控策略36四、住房建设发展预测37（一）住房需求预测37中山市住房建设规划中山市规划设计院21、住房潜在需求量分析372、住房需求量预测39（二）住房供给预测43（三）房价发展趋势44（四）总体预测结论45五、规划目标与方针46（一）住房建设的规划目标461、规划的总体目标462、建设的总量目标463、住房组团建设指引47（二）住房建设的规划方针49六、住房近期建设规划49（一）近期住房用地供应计划491、指导思想492、住房用地供应总量503、住房用地供应组团指引504、用地供应年度指引50（二）住房建设空间布局51七、住房建设的实施政策与保障机制55（一）住房建设的实施政策55（二）住房建设的保障机制59中山市住房建设规划中山市规划设计院3一、项目概述（一）城市经济发展简介2005年中山市总人口25556万人，其中户籍人口为13945万人，暂住人口11611万人。实现本地生产总值（GDP）8176亿元，人均GDP58314元，分别比上年增长187和173。三大产业比例从2001年的69057093601调整为2005年的5064983002；出口总值、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额分别为1221亿美元、3214亿元、2766亿元，比上年增长271、239、146。地方预算内财政收入543亿元；农民人均年纯收入为7523元，在岗职工年平均工资22350元。2005年中山市工业完成增加值39649亿元，全部工业总产值达到200439亿元，规模内工业完成总产值169471亿元，工业在国民经济中的地位日益提高。0200400600800197919801985199019951996199719981999200020012002200320040100002000030000GDP（亿元）人均GDP（元/人）中山市住房建设规划中山市规划设计院4（二）规划背景及编制过程房地产业是我国新发展阶段的一个重要支柱产业。2005年，为解决房地产市场发展中的突出问题，促进房地产业持续健康发展，国务院办公厅先后印发了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（国办发明电号）和国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发号）简称两个“国八条”。为进一步加强房地产市场引导和调控，调整住房结构，控制住房价格过快上涨，促进房地产业健康发展，2006年5月国务院办公厅转发建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会九部委联合制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）简称“国六条”，作为全面贯彻落实37号文要求的重要组成部分，要求各级人民政府将编制和实施住房建设规划作为当前的一项主要工作内容，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。省建设厅在建设部建住房2006165号文关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知的指导下，制定了关于住房建设规划编制工作的指导意见，同时明确住房建设规划的编制原则、编制内容与职责分工等。为了更好地贯彻落实国务院、建设厅等有关文件的精神，中山市人民政府成立了以市政府牵头、各有关职能部门领导组成的中山市住房建设规划编制领导小组，并对国家加强房地产市场宏观调控措施进行详细解读。中山市国土房管局和规划局按照市政府要求，积极组织本次住房建设规划编制工作，并根据具体要求，结合中山市城市规划工作的实际情况，及时组织开展全市居住（商住）用地规划管理情况调查工作，并委托中山市规划设计院具体承担中山市住房建设规划的编制任务。1、编制目的当前，由于部门职责划分与地方政府利益而缺乏政策协调和有效执行，后中山市住房建设规划中山市规划设计院5续措施不到位，由此引发市场猜疑，同时也加剧了开发商和地方政府的博弈行为。虽然房地产存在的系列问题只是结构性问题，但是面对非理性繁荣下的房地产的各项博弈行为，如果漠视它或者处理的不好，很有可能引发经济动荡和社会不稳定。而且针对部分城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出等问题，中央政府希望通过引导房地产市场，能够逐步建立起更加合理的利益分配制度，从而建立较为完善的房地产市场机制，促进这一新型支柱产业健康发展。本着这样的出发点，各个部门都在配合出台实施的配套细则，建设部也提出，要求各个城市尽快做好住房建设规划，以便把握近期房地产未来发展的走向。2、编制核心内容可以说，住房建设规划是近期建设规划核心内容的细分或深化，因此必须具有很强的科学性、指导性与可行性。（1）客观地分析住房现状，综合预测近五年的住房需求。（2）提出规划期内的住房建设量与用地供应量，并落实住房建设用地近期的空间布局。（3）合理确定普通商品房、经济适用房和廉租房等各类住房，并提出各类住房的套型结构控制内容。3、规划编制过程（1）2006年8月18日，接受委托任务，并与规划局、国土房管局和建设局等部门衔接工作开展细节。（2）2006年8月21日，项目组成立并讨论计划书内容与分工细节，之后向市领导和国土房管局呈请项目计划书以及基础资料收集目录。（3）2006年8月22日28日，项目组进行现状调研和资料整理，分别走访市国土局、规划局和建设局等部门的相关科室，并针对基础资料进行深入访中山市住房建设规划中山市规划设计院6谈。（4）2006年8月28日，项目组讨论方案及下一步工作安排。（5）2006年9月5日，项目组在市政府与国土局、规划局和建设局等展开方案讨论。（6）2006年9月610日，项目组根据编制领导组意见进行深化规划内容。（7）2006年9月14日，项目组提交院内评审。（8）2006年9月17日，向市政府提交送审方案。（三）相关政策文件解读1、关于两个“国八条”的理解“国八条”尚未出台之前，对于一直处在市场风口浪尖的房地产业而言，大家说法纷呈，中国央行出台的一系列政策难以奏效，普通老百姓也未能从中受益。那么，“国八条”的出台我们不得不说是时势造英雄，但到底应该如何正确理解“国八条”的措施和要求呢总体而言，“国八条”将国家对于房地产发展的思考从阴暗面拉至了前台，不再是回避其存在问题。应该说，不管“国八条”实施的效果怎样，我们都可以说这是态度上的一个重大转变。“国八条”实质上表明了国家对于“效率”与“公平”问题的重新审视，对于中国经济社会的健康发展，不但要重视“效率”，更要兼顾“公平”。它的主旨主要体现在两个方面，一是如何整顿与规范目前混乱失序的房地产市场。无论是对土地炒作的禁止，还是对房地产交易的规范以及严禁期房买卖等都是基于此目的。二是调整房地产市场的住宅产品结构，通过土地市场化、规划科学化及各种优惠政策来建造更多更好的中低档住宅，以满足广大群众住房的需求，因此必须对利用国家稀缺资源牟取暴利的行为进行规范与限制。在正确理解的同时，我们还要结合文件着重思考几个问题中山市住房建设规划中山市规划设计院7（1）调控的手段和高度产生新的变化。宏观调控从以前的敲敲打打直接深入腹地，从市场手段、经济手段过渡到行政与经济手段相结合。因此高调控制房价的快速发展，高调声明保护中低收入者的住房利益，既能够缓解国内社会阶层矛盾，也是解决经济发展矛盾的必然，例如涉及到汇率的改革问题等等。另外，“国八条”还强化了行政处罚的力度。（2）稳定和规范仍然是发展的主调。一般而言，通过调整供需双方的结构来调控房价，这是市场化手段的体现。政策承认了房价上涨中的合理性因素，比如需求旺盛，市场供给减少并出现结构性失衡等等，包括七部委出台的新“国八条”内容，涉及到期房禁转、土地回收、营业税等问题，都基本上属于规范性操作。同时政策对于银行信贷的低成本及银行信贷的易获取性并未提及，没有提到利息的变动取向，也没有涉及到银行信贷改革等问题。（3）必须进一步深化政策执行的配套实施细则。“国八条”着重强调政策的实施和贯彻问题，但是由于目前还没有制定出相关的配套实施细则，政策执行存在一定难度。譬如，土地逾期不开发收回的问题已经多次提出，但在各个地方并未执行。因此政策缺乏相关配套实施细则，市场影响和实施效果将大打折扣。总体判断，可以看出政府宏观调控的走向，宏观调控不是限制房地产发展，而是调整房地产市场的发展方向。2、关于“国六条”的理解“国六条”可以说是“国八条”的延续和提升，有些举措是“国八条”的承接，政策导向从控制需求转向引导消费，变“堵”为“疏”，从控制投资规模转向调整结构，变干预为机制。去年“国八条”提到了要改善住房结构，但至今房地产产品供应结构依旧存在户型偏大问题。“国八条”的调控政策是强调“改善”商品房结构，而今年“国六条”则要求“切实调整”，说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变住房结构不平衡的状况。住房需求有一个新的转变，中山市住房建设规划中山市规划设计院8就是完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策。还有一个重要的一点就是，对比“国八条”来看，“国六条”首次提出对房地产开发进行全程监管。之前我们说“国八条”是对效率与公平的重新审视，那么“国六条”则是重新审视后的一个新的认识，重在分清政府与市场的责任，分清消费层次与消费对象、分清住房需求的不同消费模式与解决办法。从“国六条”来看，我们也发现总体上的一些区别（1）调控的着眼点不同。以往政策大多数是针对市场或市场中的经营主体与消费主体，或者说针对交易过程与交易对象。但这次调控的重点则在于政府的管理、引导、规范、监督。（2）土地供应认识的不同。“国六条”对土地供应问题进行了重新认识与界定，采用科学的方法确定土地供应规模，以供给来调节需求与房价。（3）改变全国一刀切的做法。“国六条”提出了“分类指导”和“区别对待”的指导方针，意味着调控将告别以往“一刀切”的政策。（4）强调解决住房问题要依靠合理的消费模式。政府提出要依靠合理的消费模式，多层次地解决住房消费问题，包括二手房与租赁市场，也包括采取政府补贴的方式解决低收入家庭的住房困难。政策将原来的“增加与发展经济适用住房为主、建设廉租房为辅”，改为了加快廉租房的建设和规范经济适用住房，这说明了政府管理对象与重心的下移。（5）目标的转移。“国六条”中首次提出要“对新建住房结构提出具体比例要求”，因此调整住房结构成为重要目标。（四）技术方法与指导原则1、技术方法（1）从城市的经济发展为切入点，结合中山市实际的经济水平和住房发展状况，按照国家相关政策的指引，有针对性地确定中山市住房发展策略。中山市住房建设规划中山市规划设计院9（2）强调地方的住房特点和民意调查，分析城市的住房结构、需求和未来发展趋势，要注意到编制住房建设规划的初衷是在市场化的基础上，兼顾低收入群众。（3）研究促发城市住房发展的机制，寻求市场运作的基本规律与潜在的发展趋势，尽可能为住房建设建立合理的空间结构。（4）结合城市总体规划和近期建设规划，逐步推动规划的实施，重点落实居住用地的安排，促进住房建设协调发展。2、指导原则根据中山市城市总体规划和近期建设规划居住用地安排的可选择性，住宅建设在遵循“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”原则的基础上，以全市住房一盘棋统筹为先导，突出以广大人民群众为本的方针，加快旧城区、新开发区及各个城镇建设，加大城市建设力度，大力发展重点区域的建设，推动中山市房地产业和住宅建设健康、持续发展，使之成为中山市新的经济增长点。二、住房发展现状分析中山市群众住房的根本解决始于1986年，房地产业则是起源于1990年，当时只有8家商品房建设企业。由于当时许多法律和规章制度不健全，行业管理不完善，工程质量得不到保障，开发成本相对较低，企业盈利机会较高，开发企业个数迅速扩大，其中也有一些缺少房地产开发资质的企业。为及时掌握房地产行业开发建设及经营情况，国家从1995年起正式把房地产开发统计纳入国家统计制度，要求各市定期统计上报数据。从历年中山市统计年报资料看，房地产进入快速发展时期。现在中山市房地产发展在各个方面都发生了根本性的变化，如镇区市场逐渐取代城区市场成为市场的主体，外来知名发展商以及中山市住房建设规划中山市规划设计院10本地实力企业大举进军房地产市场，实力远远大于原有的发展团体从无到有，从少聚多的过程乃至现在相对成熟的发展阶段，有很多的经验需要总结，但也有很多的不足需要思考。（一）住房状况分析随着国家住房制度改革的发展深入，中山市住房和房地产开发得以快速发展，据统计资料表明，住房开发已经连续几年保持较快的增长速度，“十五”期间以来，住宅建设大约以每年205的增长速度发展，企业规模在市场经济中不断壮大，施工面积从1995年的3154万平方米增至2004年的67773万平方米，掀起了一股房地产开发的热潮。住宅销售面积由2000年的7106万平方米增长到2005年的31503万平方米，增长接近4倍之多。房地产开发投资由2000年的21亿元上升到2004年的6246亿元，增长近3倍。全市城镇人均居住面积由2000年的28平方米上升到2004年的309平方米，与全国城镇人均居住面积近26平方米相比，处于全国领先水平。图119952004年中山完成住宅投资情况单位亿元图219952004年中山住宅施工情况统计单位万平方米020000040000060000080000019951997199920012003住宅房地产完成投资010020030040050060070080019951996199920002001200220032004房屋施工面积住宅中山市住房建设规划中山市规划设计院11图319952004年中山住宅竣工情况统计单位万平方米图419952004年中山住宅空置情况统计单位万平方米图519952005年中山商品房销售情况统计单位万平方米1、整体建设发展状况以上数据表明，中山市住宅建设投资和开发规模都显示大幅增长的趋势，可以说处于相对稳定的一种状态。2005年全市土地使用权转让为5671宗，成02040608010012014016019951999200020012002200320042005商品房住宅02040608010012014016018020019951996199920002001200220032004房屋竣工面积住宅0501001502001995199920002001200220032004商品房住宅中山市住房建设规划中山市规划设计院12交面积为105513万平方米，成交金额为298亿元，与2004年对比分别增加了159、272、608。今年是“十一五”的第一年，房地产开发投资依然保持高位运行，至6月份为止完成投资4109亿元，同比增长4471。施工、开工、竣工的面积都大幅增加，其中施工面积76662万平方米，同比增长2856；新开工面积27772万平方米，同比增长4192；竣工面积10029万平方米，同比增长1372。由于中心城区土地开发压力很大，土地储备也较为紧张，因此镇区的发展空间就相对广阔，投资增长自然也是十分迅猛。据统计显示，2006年上半年镇区企业完成开发投资2682亿元，同比增长6718，镇区企业开发投资完成额占全市的6527，同比上升874个百分点。这些数据的指向十分清晰，也同时预示着镇区房地产开发将会有更大的提升空间，甚至是具有逐渐取代中心城区成为住房建设市场的主体。那么在土地政策紧缩和住房开发的宏观调控下，镇区的住房建设或者说房地产开发应该如何去应对，我们不得不做进一步的思考。市场的活跃并不表示我们应该无限度地投入，政策调控也并不是说必须去抑制发展，而是我们应该建立一种合理的发展机制或搭建和谐的发展平台，既有利于住房发展又能贯彻执行政策的要求。对组团而言，组团的发展定位决定了它的发展方向；对镇区来说，每个镇区都处于不同的发展阶段与背景，自然肩负的使命也就有所区别。从房地产开发的项目类型来看，中山市商品房开发的主要类型是普通商品住房主要散布于中心城区各区镇；带有商业性质的房地产开发则主要集中在西区和东区；而高档别墅主要分布在石岐区和火炬区，其别墅项目数分别占中心组团各区镇的45和46，同时港口、沙溪和南区也有少量的别墅项目。就交易量对比看来，2005年全市房地产交易宗数为27964宗，总成交面积为31503万平方米，与2004年相比上涨了199，其中中心城区为10302宗，成交面积为12081万平方米，与2004年相比上涨了303；而镇区是17662宗，成交面积为19422万平方米，与2004年相比上涨了142。就经济适用房或廉租房情况来说，根据2005年中山年鉴资料显示，中山市住房建设规划中山市规划设计院132004年中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农民人均纯收入7523元，分别比去年同期增长6、154。中山市2004年的人均居住面积为309平方米，而广东省的人均居住面积为2483平方米，全国则是2367平方米，对比起来可以说是处于领先水平。而中山市城镇住房困难户的界定标准为人均居住面积在8平方米以下（含8平方米），从1996年2006年的统计显示，在市政府的扶持与关注下，住房困难户的情况有所好转。回顾最近过去的五年，2000年开始市政府组织在永怡花园、兴中花园等小区配套了近700套住宅。2004年市政府接着制订了中山市落实十项民心工程，解决城区特困户住房困难实施方案，确定再用三年时间（即从20042006年），达到基本解决我市城区现有（截止2004年5月）232户低保家庭和83户双困户（2004年前）住房困难问题的目标，并出资6000万元兴建了悦来南解危解困住宅小区居安苑，总面积为23万平方米，共有430套住房。同时由市政府牵头拨款2300万元收购东港湾花园商品住宅9800平方米，共111套住房以及孙文东路159号30套住房作为廉租房或解困房。到2005年底止，已经有315户困难家庭入住廉租住房。城镇住房困难户住房统计情况（单位平方米）年份解决困难户总户数所在区域家庭人口住房建筑面积住房属性1996103石歧区3459558243解困199783石歧区2697470837解困199844石歧区1543398554解困199912石歧区431141105解困200066石歧区22730762解困200199石歧区34159062解困2002200石歧区6121226886解困200395石歧区281534052解困200491石歧区245526225解困2005492石