济南市房地产市场2010年年报（下）

转中原地产济南市房地产市场2010年年报（下）七、2011年济南住宅市场预测1未来的楼市调控，无疑将是更加全面，力度更大2010年的房地产调控未达到预期目标，2010年12月中央经济工作会议将“宽财政、稳货币”作为2011年宏观调控的主要思路，“调结构”和“防通胀”则成为2011年的两大任务，“增加供应、抑制需求”为楼市调控政策的主导方向，“更严、更紧、更广”将是2011年房地产调控的鲜明基调，2011年楼市调控主要体现在以下几个方面（1）继续加强原有政策的落实。2011年将继续执行稳健的货币政策，预计2011年全年M2增速和新增贷款目标将分别为16和7万亿元，加之信贷投向上的调整，将影响到房地产业的资金流入；限购、限贷政策、土地闲置监管及问责制等政策将进一步严格执行；（2）政策控制力度将加强。若楼市继续反弹，二套房的首付和利率或会继续提高；亦有可能效仿香港征收特别印花税；二手房交易的营业税或会恢复5年内全征；作为明确中央与地方财税关系、促进经济结构调整的重要手段的房产税改革，有望在2011年迈出实质性步伐；保障房建设力度将会继续加大，可能会就保障房的退出及问责机制出台相应管理办法，从而保证保障房分配的公平公正，同时公租房、廉租房将成为重要着力点。以上政策均有可能在2011年颁布执行，关键是看楼市控制的阶段性效果而定。（3）政策覆盖面将扩大。覆盖面扩大的政策主要有两个一个是限购令，可能会在目前16个城市的基础上增加若干个二线城市，其中四川省曾发文要求所属州市按情况实施限购，郑州亦表示将限购；另一个是开发商预售资金的监管可能会由目前的北京和浙江省扩大到其它省市，从而进一步限制开发商的融资，加快开发商的开发和销售。2济南热点开发区域将呈现遍地开花的态势，一线品牌开发商市场标杆作用进一步显现，将推动市场供应量大幅增加城市规模不断扩大、政策监管、一线品牌开发商带动将迅速提高2011年济南房地产市场供应量，预计2011年的潜在供应量将达到375万平方米首先，从济南房地产热点片区看，济南老城区旧城改造和城区外拓同时进行，土地供应量将大幅增加，老城区、西客站片区、滨河新区、唐冶新区、九曲片区将同时成为2011年济南房地产市场的热点片区，其中西客站片区、滨河新区将为供应增速最快的片区；其次，政府对土地监管力度的加强将有效缩短自土地成交至开盘上市的时间、提高土地使用效率，这将成为市场供应量增加的政策背景；再次，作为市场主体的开发商尤其是如中海、恒大、绿地等一线品牌开发商等开发效率高、上市速度快，将有效拉动济南住宅供应量，其市场标杆作用将进一步显现。3市场分化现象将进一步明晰，济南住宅市场有望实现量价齐涨2011年济南普通住宅特别是老城区外围片区如西客站片区、滨河新区中端楼盘供应量将大幅增加，继续从紧的政策、市场供应量加大导致竞争激烈程度增强，中端普通住宅供应量的放大和性价比的提高将拉动济南商品住宅成交量增长；同时老城区高端项目或以齐全配套、或以稀缺景观资源、或以突出产品优势等体现其稀缺性、保值增值性和高端品质，满足规模正快速扩大的高端改善型及投资型客户的置业需求，其代表性项目有万达公馆、海尔绿城后期洋房别墅、领秀城漫山香墅二期、保利海德公馆等，这些项目的上市将迅速拉高济南商品住宅销售均价。2011年济南商品住宅有望实现量价齐涨。八、写字楼市场山东中原写字楼监测起始于2010年6月份，为方便统计，仅对2010年下半年写字楼市场进行综合分析。（一）2010年下半年写字楼市场情况概述受新增供应量增大及宏观调控对住宅投资者挤出效应的影响，2010年下半年度写字楼市场出现量价齐升。2010年下半年新增供应总量为1436万平方米，成交总量为1697万平方米，成交均价为11100元/平方米。2010年下半年热点成交板块为泺源大街板块和奥体板块，热销项目为万达中心、鲁银银河大厦和鲁商国奥城。从潜在供应量来看，预计2011年将有115万平方米写字楼体量上市销售，其中奥体板块和泺源大街板块的供应量位居前两位，据此推测2011年的热点板块仍然为这两者，高新区板块也将以17万平方米的供应量成为2011年的热点板块。（二）写字楼区域划分济南市写字楼主要板块分布图按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为六大板块，分别为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、纬二路板块、高新区板块和奥体板块。（三）写字楼供应量1、下半年各月供应量分析济南市写字楼供应量分析（2010年下半年）数据来源山东中原数据库下半年度写字楼预售量总计1210万平方米，新增供应量总计1436万平方米。在售供应量最大的月份为7月、10月和9月，供应量主要来自于鲁银银河大厦、万达中心和鲁商国奥城。2、下半年各板块供应面积变化走势下半年各板块供应面积及比例图（2010年下半年）数据来源山东中原数据库下半年度新增供应量主要来自两个板块，分别为奥体板块和泺源大街板块，各自分别有1086万平方米和35万平方米的新增供应。（四）写字楼成交分析1、下半年各月成交面积变化走势济南市写字楼成交量分析（2010年下半年）数据来源山东中原数据库2010年下半年写字楼成交总量为1697万平方米，与供应量的月度分布一致，7、10月份成交量大，说明供应量成为影响济南写字楼成交量的最关键因素。其中热销项目为鲁银银河大厦、万达中心和鲁商国奥城。今年出台的房地产新政虽然对写字楼市场造成一定的影响，例如首付比例的提高和对外地人购房的限制，一定程度上抑制了投机需求；央行加息增加了购房者的购房成本，部分写字楼购房者选择继续进行观望；但总体来讲新政效果不够明显，更充分说明供应量对写字楼成交量的影响作用远远大于政策。2、各板块下半年度成交面积变化走势各板块成交量及成交比例图（2010年下半年）数据来源山东中原数据库在2010年下半年奥体板块和泺源大街板块成为成交的主力板块，奥体板块以935万平方米的成交量位于各板块之首；泺源大街板块以389万平方米的成交量位于第二位；其余板块成交量一般，其中高新区板块下半年有156万平方米的成交，位于第三位；二环东路板块、山大路板块和纬二路板块的成交量则分别为1万平方米、079万平方米和038万平方米。济南市写字楼各板块成交量分析（2010年下半年）数据来源山东中原数据库在各板块的成交表现中，奥体板块在7月和10月份表现最为突出，主要由于这两个月鲁银银河大厦和鲁商国奥城项目的上市，开盘即成交良好；泺源大街板块在各月都表现比较平稳，8月、9月和11月份成交量均位于各板块第一位，这主要是由于万达中心的热销带动，在12月份，由于万达中心项目售罄，且无新房源加推，泺源大街板块才落后于其余板块；其余板块相比，高新区板块的成交面积各月均优于山大路板块，山大路板块略优于纬二路板块；二环东路板块由于在售供应较少，各月成交量均较少，只有12月份表现尤其突出，主要是由于中润世纪广场在本月售罄，2327层连体出售，大大增加了本月本板块的成交面积。（六）写字楼售价分析1、下半年度各月成交价格变化走势济南市写字楼成交价格分析（2010年下半年）数据来源山东中原数据库2010年下半年各月成交均价的走势呈现稳中有升的特点，从7月份的9970元/平方米一路攀升到10月份的12527元/平方米。10月份销售均价的大幅上升主要由于奥体板块鲁商国奥城项目的上市，均价高成交量大的特点大幅拉高了整体市场的销售均价。11月份本板块成交量的下降又使销售均价有所下行，12月份中润世纪广场清盘，项目自身的高均价及大成交量的支撑，再度拉高了整体市场的均价，使得本年度的最后一个月写字楼市场的成交均价达到顶峰，为12770元/平方米。2、各板块下半年度成交价格变化走势济南市写字楼各板块成交价格分析（2010年下半年）数据来源山东中原数据库从各板块销售均价来看，处在第一位的始终是二环东路板块；泺源大街板块仅在10月份被奥体板块超越，其余月份稳居于各板块成交均价第二位；下半年的前三个月山大路板块成交均价居于第三位，10月份开始由于鲁商国奥城的开盘销售且均价高的特点，逐渐被奥体板块所超越；纬二路板块和高新区板块则分别位于各板块成交均价的第五位和第六位。截止到12月份，二环东路板块的成交均价为14500元/平方米，泺源大街板块为14000元/平方米；奥体板块和山大路板块分别为12250元/平方米和11000元/平方米；纬二路板块和高新区板块则分别为9500元/平方米和8495元/平方米。（七）下半年度写字楼推广项目列表及排名济南市写字楼推广项目列表（2010年下半年）数据来源山东中原数据库下半年各写字楼项目共投放广告56次，投放版面数达49版。下半年报纸广告投放量较多，共有8个在售项目和3个将售项目投放了广告。在售项目投放广告主要是为了宣传项目品牌、形象和提供项目产品及销售信息，将售项目投放广告主要为提升开发商的品牌和树立良好的项目形象，为未来入市做好充分的准备。济南市写字楼项目推广排名（2010年下半年）数据来源山东中原数据库下半年项目推广排名如上图所示，齐源大厦位于项目推广排名的第一位，共投放了13次广告；万达中心和鲁商国奥城各投放了12次广告，分居第二位和第三位；中铁汇展国际因其6次的报纸推广居于排名第四位；天业国际和鲁银银河大厦均以3次的报纸投放量位于第五位和第六位。（八）后市预测济南市写字楼各板块潜在供应量分析（2011年）数据来源山东中原数据库从2011年潜在供应量来看，供应最为丰富的板块为奥体板块，共有424万平方米；供应量位于第二位的为泺源大街板块，潜在供应为19万平方米；高新区板块以17万平方米的潜在供应居于各板块潜在供应的第三位；二环东路板块、纬二路板块和山大路板块的潜在供应量分别为143万平方米、131万平方米和92万平方米。九、商业市场山东中原商业监测起始于2010年6月份，为方便统计，仅对2010年下半年商业市场进行综合分析。（一）整体市场概述2010年下半年度在供应量放大及政策利好两重因素的影响下，济南商业市场表现活跃。新增供应总量1646万平方米，成交总量1263万平方米，底商销售均价为24116元/平方米。其中中部区域市场活跃度最高，其新增供应量和成交量最大。（二）商业区域划分根据济南商业物业分布格局将济南市商业部分划分为中、东、南、西、北五个区域。中部区域范围界定经十路以北，北园大街以南，纬六路以东，二环东路以西；东部区域西起二环东路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉；南部区域东起燕子山西路，南到二环南路两侧，西至建设路和济微路南段，北到经十路；西部区域东起纬六路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路；北部区域南起无影山路北园大街工业北路，北到北部绕城高速；西起二环西路。（三）商业供应量1、下半年度各月预售量和新增供应量数据来源山东中原数据库2010年下半年商业预售合计1962万平方米，11月最高，为862万平方米，占下半年预售总量的439。2010年新增供应量1646万平方米，因市场环境日益明朗、新增供应在年末出现明显“翘尾”。12月新增供应量最高，为851万平方米，占2010年下半年新增供应总量的517。典型新增项目为诚基泉城新时代、槐荫广场、齐鲁鞋城、红尚坊等。2、下半年度各区域新增供应量数据来源山东中原数据库从各区域新增供应量来看，中部区域商业供应量最高，为984万平方米，占下半年商业新增供应总量的598。南部新增供应量最低，为035万平方米，仅占下半年商业新增供应总量的21。3、下半年度各月在售供应总量数据来源山东中原数据库2010年12月份住宅（写字楼）底商为济南商业供应的主体，其占比为86，12月受诚基泉城新时代项目的影响，达到最高为1184万平方米；纯商业项目仅占整体的14，现在售典型纯商业项目为齐鲁鞋城、红尚坊、东环商业广场二期、槐荫广场等。（四）商业售价分析1、下半年在售纯商业项目售价2010年下半年济南纯商业项目售价受地段影响较大，其中中部区域售价最高，如泰府广场和红尚坊，其首层单价在10万元左右；其他区域在售纯商业项目售价价格差异不明显，其中首层价格均集中在25000元/平方米左右。总体纯商业项目售价2010年下半年比较平稳。2、下半年度各月底商成交价格变化走势数据来源山东中原数据库济南市底商2010年下半年整体销售均价为24116元/平方米，7月至9月保持平稳上涨，10月没有新推底商项目，售价出现小幅因供应引起的结构性下降，11月售价又开始上涨，涨幅较大，截止2010年12月济南市底商的平均售价为27934元/平方米。3、各区域下半年度底商成交价格变化走势数据来源山东中原数据库2010年下半年各区域各月底商售价受其地段、位置及供应量等多重因素影响出现大幅度的起伏变化。整体而言中部和南部底商售价一直保持在高位，南部区域在鲁商广场和泉景天沅两个项目的带动下，年底售价有大幅攀升，西部区域受绿地卢浮公馆项目的开盘和加推的影响，在9月和12月售价上升，东部区域在中齐未来城11月商铺开盘影响下，拉高了售价，而北部区域底商项目较少，没有新开项目，价格比较稳定。（五）商业成交分析1、下半年度各月成交面积变化走势数据来源山东中原数据库2010年下半年济南市商业销售总量为1263万平方米，其中底商成交749万平方米，占总成交量的593，纯商业成交量514万平方米，占总成交量的407。济南商业市场成交量呈现以下特点底商成交量稳步上升，纯商业成交量起伏较大。原因如下济南在售底商项目较多，纯商业项目较少，开盘当月成交量较大，销售率均能达到50以上，次月成交量明显下降。2、下半年各区域成交总量数据来源山东中原数据库济南商业市场2010年下半年成交总量以中部和东部区域最高，南部最低，各区域成交量由高到低依次为中部、东部、西部、北部和南部，其成交比例分别为479、202、158、103、58。3、下半年度各区域成交面积变化走势数据来源山东中原数据库中部区域凭借其独一无二的黄金位置、良好的配套、稳定的消费客群仍然是商业投资的重点和热点区域，济南城市东拓的步伐，让东部城区步入了快速发展的快车道。东部作为近几年新形成的商圈，一马当先，领跑其他区域，成为商业投资者最为青睐的区域。南部商圈和北部商圈相对商业项目较少，对投资者的吸引力远不如中部和东部区域。南部地区主要为济南市的住宅区域，商业氛围不足，纯商业项目较少，住宅底商多为位置欠佳的大面积商铺，影响成交量。小结第一，供应量是影响济南商业市场成交量的主要因素，成交量高的区域一般为新增量高的区域，同时也是区域地理位置优越、商业配套完善、发展潜力较大的区域，如中部区域、东部区域，而成交量比较小的区域是新增供应不足、商业氛围不浓厚的区域，如南部区域；第二，2010年针对住宅市场的调控政策作为影响成交的次要因素，部分投资客户在政策压力下从住宅转向商铺，对商业市场成交起到了一定的促进作用。（六）下半年度商业推广项目列表及排名数据来源山东中原数据库2010年下半年济南市商业报广投放频次为252次，共计21425个整版。数据来源山东中原数据库中部区域因为商业项目较多，红尚坊、诚基泉城新时代、万豪国际等，报广投放频次最多，为140次，共计13125个整版，其次为东部区域，区内东环商业广场投放频次多。济南市2010年商业报媒投放量TOP10数据来源山东中原数据库（七）后市预测1、2011年商业潜在供应总量2011年租赁商业的潜在供应面积约为612万平方米，销售类商业共计约为2497万平方米。2、2011年各区域商业潜在供应量分布数据来源山东中原数据库潜在供应量以中部、东部最大，南部北部供应量较小。3、后市预测1商业地产在济南房地产市场中所占份额及地位将快速提升各区域如高新区、纬十二路沿线、南部高端居住区前期开发住宅入住率已达较高水平，而区域性商圈尚未形成，为商业地产带来大量稳定客流和市场空间，同时济南对老城区大规模的折迁、改造和城区规模的不断拓展为商业地产开发创造了良好的契机；2011年将对住宅执行更严厉的调控政策，在济南商业物业以往价格平稳增长售价尚存较大上升空间的背景下，剩余货币流向商业地产的可能性增大；济南品牌商业项目如恒隆广场、红尚坊、万达广场等将以新颖的商业业态和经营管理方式，带动自身及区域商业的发展。以上几点将促使济南商业地产在房地产市场中所占份额及地位快速提升。2潜在供应量预测中部东部区域供应量大2011年