上海深圳限购新政将落地一线楼市或步入调整期

上海、深圳房价疯涨的消息还在发酵，但楼市的丝丝寒意已经在这类城市露出端倪，这不得不归功于调控传闻的影响。一线楼市加强调控的传闻由来已久，只是高地价和高需求的支持让其底气不足，政府层面也一直“雷声大雨点小”，这不得不让人对调控持怀疑态度，不过市场却给出了肯定的反馈。从数据来看，目前，四大一线城市中，北京、深圳、广州的二手房市场都已经出现观望，上海恐也无法再独善其身。而随着新政的落地，一线楼市的火爆或许也将结束。浓烈的调控预期3月24日中午，有消息称，上海市政府将于明日举行新闻发布会，由市住房城乡建设委、市工商局、市金融等部门共同参加，重点介绍上海市促进房地产平稳健康发展的举措。早在3月21日，彭博社就曾报道，此次调控的举措将主要包括将部分二套房首付提高至70，限制非沪籍人士购房资格，以及收紧高端住宅的预售审批等。这种传闻并非第一次出现在一线城市。3月23日，网传深圳经济特区金融学会下发了关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议，要求严格控制“首付贷”。决议指出，要合理把握住房贷款规模；避免无序价格竞争；严格控制“首付贷”；认真核实购房人婚姻状况；加强购房人偿债能力审查；实行差别化住房贷款条件；对于住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的应拒绝受理等。此前，深圳市先后上调了手房交易评估价格、清理“首付贷”等调控政策。而在两会之前，就曾有媒体报道，北京住建局约谈了数家开发商，向他们暗示了“温和上涨，否则随时出台调控”的态度。浓烈的调控预期蔓延在一线城市。调控为大概率事件一方面，各地调控传闻接踵而至，但落地者却甚少；另一方面，一线城市地价不断攀升，供需也严重不平衡，房价有一定的上涨基础，。这不得不让人考虑传闻的真实性。易居研究院智库中心研究总监严跃进对凤凰房产表示，这也许有两方面的原因。首先，一方面，房地产也在中国经济弱增长期发挥着拉动性的作用；另一方面，中央也需为民生考虑。两方面的考虑之下，中央为房地产定下了“平稳健康发展”的基调，希望其能温和上涨，而非暴涨。其次，政府出台的一系列利好政策是为了降低三四线城市的库存，但这些政策在降低三四线置业者购房门槛的同时，也降低了一线城市的购房门槛，并由此引发了一线城市的暴涨。由因及果，只有收紧一线城市的限购政策，才能保证利好政策只在有库存的城市发挥作用。从这两方面来看，如果一线楼市持续火爆，那“加强版限购”的出台将是大概率事件。“领头羊”深圳开始降温作为首个进行调控的一线城市，深圳的市场已经出现了一些变化，敏感的二手房尤为明显。深圳中原研究中心的数据显示，2016年3月1日3月20日，深圳二手房均价为51824元/平米，环比下跌15，这是自2015年以来，深圳二手房成交均价首次出现下跌。从3月18日国家统计局公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，2月份，深圳二手房也下降了24个百分点。这在市场上也有所印证。在媒体的报道中，深圳已出现业主“降200万抛售豪宅”的个案，部分区域二手房挂牌降价的现象也在不断增多。近半个月内，深圳市房地产交易中心的人气也开始递减。深圳市链家二手房研究院总经理肖小平对此深有感触，她表示“近来，深圳的二手房市场确实已经跟之前不一样了。之前，业主报价节节攀升，议价空间也不大，但现在成交均价已经开始平稳，深圳的二手房市场已经开始降温。”严跃进分析认为“市场出现降温符合预期，这是涨多必跌效应的体现。而从后续房源库存规模看，大规模降温并不会出现，当然价格走平的可能性是很大的。”二手房对政策的反应总是先于新房。根据国家统计局的数据，2月，深圳新房涨幅下调了05个百分点。虽然幅度较小，但随着新政的逐步落实，数据表现也将更加明显。其他城市或跟进北京、广州的二手房市场也呈现了跟进之势。从国家统计局的数据来看，2月份，广州二手房涨幅小幅下调了01个百分点。北京方面，虽然2月份其二手房仍增长了09个百分点，但根据链家提供的数据，3月第三周，北京二手房挂牌均价45239元/平方米，环比下降01，节后首次出现下降。另外，议价空间扩大到15，连续2周环比上涨。同时，挂牌房源报价上调比例为726，连续两周下降。新增客源和新增房源分别下降了146和5，入市的需求明显减少。对于这组数据，链家网研究院李巧玲解释道“从业主端来说，房源挂牌量减少，平均挂牌价格下降，涨价占比回落到7成，议价空间也在连续扩大，这说明市场博弈过程中卖方开始有所让步；从客户端来说，新增客源连续回落，供需矛盾有所缓和；从这两方面来看，短期内房价走势会趋于平稳。“我爱我家副