地产行业的预算体系该如何建立

以流程为线，把预算编制、控制调整、评估考核三大管理重点串连起来，建立起一个完整的预算管理体系。地产行业的预算体系该如何建立问题的提出如何建立好房地产行业的预算体系，直接关系到地产开发项目的现金流管理。合理的预算体系配合现金流入计划与实际流入，从而形成了现金流闭环管理。可见，合理的预算体系对于运作一个动辄数十亿的地产开发项目，具有多么重要的意义。预算具有很大的不确定性，工期的提前、延后、工程变更等都会引起预算失真，因此预算管理一直成为地产行业乃至各行各业最为关心的企业管理问题之一。在这里，我们选择房地产行业作为开展预算体系流程化实践的平台，与大家共同探讨如何用流程化的方法，建立起一个可靠的预算体系。经过细致的调研，我们发现目前国内地产商的预算管理不完善主要存在以下5大问题预算体系问题1预算体系不完善，缺乏科学规范的流程，预算部实际履行的是成本核算的单一功能，不能为项目决策提供准确的经济决策指标，也起不到成本控制的作用运作能力问题2预算整体运作能力不强，缺乏真正意义上的预算功能，也不具备完成对开发项目进行全面预算和成本控制的技术能力，不能对项目做出相对准确的经济评估、概算和设计经济指导指标过程控制问题3预算部门没有准确的工程成本费用计划、工程成本管理计划，没有及时地对各种变更引起的经济签证进行审核，没有真正意义上的中期结算，难以做到动态成本控制与核算信息管理问题4预算数据往往根据历史数据编制，缺乏有效的市场信息更新体系，造成重复劳动的现象，工作效率不高，并且不能实现成本的最优控制部门合作问题5预算部与开发部、工程部、财务部等其它部门协调不通畅，不能制定有效预测资金需求，使财务难以做出准确的资金计划，在信息传达和资金安排方面存在障碍然而项目的预算管理又直接贯穿于地产开发的四大阶段项目预算管理贯串于地产开发的四个重要环节项目策划阶段建筑设计阶段招标管理阶段参于项目的可行性分析，做好项目总体投资估算充分考虑估算中的风险因素和可变因素，力争估算的价格与实际工程价格更接近参予投资及效益测算，为工程建设的必要性提供依据提出成本费用控制目标，应成为提交设计院的严格控制标准，不得随意更改，需要制定审批权限加以控制提出资金需求计划向建筑设计院提交建造成本费用控制总体目标，要求建筑院严格实行限额设计组织审查设计院不同设计阶段出具的初步设计概算、扩大设计概算以及最终施工图预算的经济合理性，使设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求由粗到细、由浅入深，反复审查修正，最终确定工程成本费用目标体系分解成本费用目标体系，确定工程各成本单项控制目标的目标成本体系编制工程造价信息体系，对材料及施工工程的信息进行采集、加工、处理、储存、分析和反馈严格掌握工程招标条件，确定工程招标标底和标书和实施招标准备材料采购预算，确保工程甲供材料采购到位工程管理阶段全面掌握工程实况，跟踪落实各项目成本计划，实施工程动态成本核算分析成本差异和寻找成本差异产生的原因对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效控制建立完善的工程签证管理制度，明确工程、预算等相关部门的职权分工，确保签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生分期进行中期工程结算竣工交付时的终期工程总决算项目预算管理项目预算管理因此建立一个完善的预算管理体系是必不可少的项目预结算管理体系项目估算项目估算建造成本预算建造成本预算成本控制目标成本控制目标设计方案设计方案资金需求计划资金需求计划设计、预算、工程、监理、物业各方会审设计、预算、工程、监理、物业各方会审技术性技术性安全性安全性周密性周密性经济性经济性经济性物管经济性物管经济性目标成本体系目标成本体系动态成本核算动态成本核算调整控制执行合同成本执行合同成本设计变更记录设计变更记录按期结算按期结算按费用项目结算按费用项目结算工程竣工总决算工程竣工总决算现场签证记录现场签证记录代购代垫费用代购代垫费用某房地产公司预结算管理体系实例接下来，让我们一起来看看某知名地产公司的预算体系，是如何用流程化的方法搭建起来的。某房地产公司预算编制流某房地产公司预算控制和某房地产公司预算评估考程调整流程核流程预算编制领导小组牵头，两次会议，两次汇总预算方案。各业务部门自下而上，汇报预算控制方案，提请调整。对考评提案逐级审批，充分考虑经济合理性和考核奖惩的激励作用。某房地产公司预算编制流程流程化预算编制过程，确保预算计划的合理性某地产公司预算编制流程董事会总会计师预算编制领导小组办公室各业务职能部门财务部公司经营计划编制流程组建预算编制领导小组审核公司年度经营计划安排预算编制工作各部门组织预算工作部门业务预算、资金预算各部门年度业务计划高管及关键部门经理组成预算编制小组初步预算试算平衡编制预算草案提出预算草案修订意见调整本单位预算二次汇总及预算试算平衡编制预算修正草案公司年度预算方案审批下达部门预算方案存档备案存档备案执行预算方案1134567891011121314151617181921否是是否某房地产公司预算编制流程实例某地产公司预算编制流程说明主要步骤操作说明责任单位/人步骤一根据公司经营计划编制流程，确定公司年度经营计划和各部门相关业务年度计划董事会、总经理、各部门步骤二四总会计师负责组建由总经理、总会计师、项目总监、各关键业务职能部门经理组成的预算编制领导小组，召集第一次会议，布置安排公司年度预算编制工作总会计师、预算编制领导小组步骤五六组织部门业务预算和资金预算工作，向财务部门提交部门年度预算各业务职能部门负责人步骤七预算管理员根据各业务职能部门提交的预算方案，进行初步预算试算平衡财务部门预算管理员步骤八根据财务部提交的初步预算平衡结果编制公司年度预算草案办公室步骤九召开第二次会议，对预算草案进行审核，并提出修订意见预算编制领导小组步骤十十二各业务职能部门根据预算编制领导小组修改意见调整部门预算，由财务部门再次汇总及预算试算平衡后，办公室编制预算修正草案，提交预算编制领导小组审核各业务职能部门负责人、财务部、办公室某地产公司预算编制流程说明（续）主要步骤操作说明责任单位/人步骤十三审核预算修正草案，与各部门经过反复论证、综合平衡确定预算草案后，交由董事会审批预算编制领导小组步骤十四十五董事会最终审批置地年度预算草案；审批后由预算编制领导小组确定公司年度预算方案国际置地董事会、预算编制领导小组步骤十六十七办公室根据公司年度预算编制并下达部门预算方案；各部门严格按照预算方案执行办公室、各业务职能部门步骤十八财务部门预算管理员将预算方案存档，作为预算控制的依据办公室将预算方案存档，作为预算考核的依据办公室、财务部门预算管理员相关流程资料，详情请参阅最佳流程实践报告系列之财务流程篇。某房地产公司预算控制和调整流程及时收集职能部门的预算反馈，自下而上的信息汇集，做到合理性的预算调整某地产公司预算控制和调整流程办公室董事会总会计师各业务职能部门财务部月度预算执行分析季度预算执行报告否总经理审批预算调整提案是否符合年度预算公司预算编制流程根据公司预算下发部门细分预算日常业务统计核对季度预算执行分析剩余季度预算执行预期分析审核月度预算执行报告核对向董事会汇报预算执行情况是预算调整方案预算调整意见按预算调整方案执行年度预算执行报告审核提交董事会公司预算评估考核流程是是否否是否是1234567891011121314151617181920142122某房地产公司预算控制和调整流程实例某地产公司预算控制和调整流程说明主要步骤操作说明责任单位/人步骤一二根据公司预算编制流程，确定和下发各部门年度预算方案办公室步骤三四各业务职能部门对日常业务发生成本费用加以统计，按月进行预算执行比较分析各业务职能部门步骤五六财务部门核对各部门发生成本费用，并汇总编制公司月度预算执行报告财务部门预算管理员步骤七八总会计师负责对月度预算执行报告的真实合理性惊行审核，审核正确后提交总经理，由总经理向董事会汇报月度预算执行情况总会计师步骤九十按季进行季度与端执行分析，并根据已发生成本费用情况对剩余季度的预算执行进行预测各业务职能部门步骤十一十二财务部门对季度预算执行分析进行核对，编制公司季度预算执行报告，其中包括对各部门剩余季度预算执行预测的汇总财务部门预算管理员步骤十三十四对季度预算执行报告及预测进行审核，若符合年度预算目标，提交总经理，由总经理向董事会汇报季度预算执行情况；若不符合年度预算目标，则提出预算调整意见总会计师某地产公司预算控制和调整流程说明（续）主要步骤操作说明责任单位/人步骤十五根据总会提供的预算调整意见，编制预算调整提案，对预算调整的原因、必要性、调整方式、数额及可能产生的影响进行说明总经理步骤十六十七对预算调整提案进行审批，批准后交由总经理确定预算调整方案国际置地董事会总经理步骤十八回到步骤四各业务职能部门按照预算调整方案执行，同时回到步骤四，按月进行月度预算执行分析、季度预算执行分析过程直到年度结束各业务职能部门步骤十九年度结束后，财务部预算管理员根据各部门提交的各季度预算执行报告汇总编制年度预算执行报告财务部预算管理员步骤二十二十一总会计师对年度预算执行报告进行审核后，提交总经理，由总经理向董事会汇报年度预算执行报告总会计师总经理步骤二十二进入以办公室为主要推动部门的预算评估考核流程办公室某房地产公司预算评估考核流程提案、申诉、审核，预算评估考核贯穿整个组织架构某地产公司预算评估考核流程各业务职能部门董事会总会计师办公室财务部总经理公司预算控制流程年度预算执行报告公司年度预算方案编制年度预算考评奖惩提案提出修改意见审批否是最终审批修改年度预算考评奖惩提案审核否是年度预算考评奖惩方案公司预算调整方案各部门建议、申诉执行奖惩方案预算考评结果23456789101112211是否某房地产公司预算评估考核流程实例某地产公司预算评估考核流程说明主要步骤操作说明责任单位/人步骤一根据公司预算控制流程，编制公司年度预算执行报告，并经总会计师审核确认财务部预算管理员步骤二三将年度预算执行报告与公司年初制定的年度预算方案以及中期可能调整后的预算调整方案进行比较分析，提出年度预算考评和奖惩的草案办公室步骤四总会计师对办公室提交的年度预算考评奖惩草案的经济合理性进行审核总会计师步骤五各