房地产基础知识培训

房地产基础知识一、房地产1、房地产的概念和分类房地产是房产和地产的总称，房地产也称不动产。2、房地产的特性房地产位置的固定性；地域的差别性；高值耐久性；保值增值性二、房地产业1、房地产业的概念和内涵房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。各类经济组织和经纪人以及各类技术人员，构成了其诸多要素的有机体系。2、房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业是第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质功能，属于第三产业。一般将从事房地产开发和经营的企业组织称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商或承包商。在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。三、土地一）、土地的分类居住用地（R类）、生产用地、商业用地（M类）、行政用地、其他专用土地等。二）、土地年限1、土地使用年限规定居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年；车位40年；2、居住用地使用权年限问题2007年10月1日新物权法的出台，对70年之后的土地使用年限做出了规定即无需申报，自动续约。续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付一定比例的土地使用权出让金。同时物权法还规定，对于住宅用地到期后自动续期，但原则是本块土地必须是住宅建设用地使用权，即购买房子的土地使用性质是居住用地，只有这样的住宅产品用地使用权届满后，可以自动续期。而其它非住宅性质用地上的产品，不论是商业，还是住宅，其届满后的自动续期，则将要依照法律规定办理。3、别墅类用地规定年月1日，国土资源部发布（国发号）关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知，其中第四条规定今后年内停止别墅类用地供应，特别是独栋别墅的报批，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理，加大对中低价位商品房、经济适用房、限价房和廉租房等保障性住宅的土地供应，同时严格控制低密度高档住宅土地的供应。另外据悉目前还有另外一些规定包括高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地都不予以报批。四、房地产开发项目的经营阶段1、商品房的预售1）、预售五证房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，施工许可证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。2）、预售商品房的条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。3）、商品房预售对施工进度的要求多层住宅主体结构应封顶方可预售；小高层和高层住宅如有地下室的，应先完成地下室工程并达到工程主体露出地面至正负零零标准；没有地下室的，要完成主体结构的三分之二以上方可预售。2、准现房销售商品房现售应当符合以下条件现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。五、房地产名词解释1、机构名称开发商一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商承建商从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商建筑设计院提供建筑工程设计与咨询、城市与设计、建筑智能化及系统工程设计、建筑标准设计、工程监理、工程总承包、房地产开发和居住工程、建筑标准、科技信息技术、建筑经济等研究开发的单位代理商经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受托代办房地产的出售、购买、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。规划局对城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理的国家部门园林局主管城市市政园林行政管理的政府工作部门建设局制订和组织实施城市工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、市政公用事业、勘察设计咨询业、建筑材料业的发展战略、政策措施、实施办法和改革方案以及拟订有关规范性文件房地产交易登记中心全权负责城市房地产产权、交易事务的单位国土资源局主管土地资源、矿产资源、测绘事业的职能部门2、国家税收政策类契税指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为154。收费的标准按是否是普通住宅还是豪华住宅划分，根据关于烟台市房地产税收征收管理的若干意见规定评判普通住宅的标准为单套建筑面积144平方米以下实际成交价格每平方米4320元以下住宅小区建筑容积率10以上只有满足以上三个条件才为普通住宅，而只要一条标准不符合，就视为“豪华”住宅。普通住宅契税税率为15，豪华住宅契税税率为4。印花税在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为03。房屋权属登记费房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用，烟台权属登记费为80元/营业税附加对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加，税额为总房价款的55普通住宅购买5年以内出售，全额征收营业税附加，5年以上再行出售免征营业税；，而豪华住宅购买5年以内出售，征收全额营业锐附加，5年以上（含5年）转手交易，按售房收入与购买房屋的差价，征收营业税及附加555交易费指房屋所有权发生变更时，针对交易的手续过程征收的一种税率，税率为3元/个人所得税个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。税率一般为增值部分的203、住宅名称楼花一词最早源自香港，是指未完工的在建建筑物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产权证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得分户产权证会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。双景住宅就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体与社区天然外景相协调，达到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓“借外景造内景“。LOFT住宅LOFT，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。当这个词在20世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。别墅“别墅”这一名称是舶来品，即VILLA。“别墅”又译为“庄园”、“城堡”，用来称一种带有诗意的住宅。别墅按建筑形式可分为1、独栋别墅【定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。2、TOWNHOUSE即联排别墅，联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的TOWNHOUSE是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。TOWNHOUSE现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段住宅郊区化的一种代表形态。【定义】又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。【特征】1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。3、双拼别墅它是联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。【特征】降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间；低层小楼加上私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了兵营式排列的呆板面孔；双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。4、叠拼别墅它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，也有点象复式户型的一种改良，叠拼式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。【特征】1购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。5、空中别墅空中别墅发源于美国，称为“PENTHOUSE”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。6、花园洋房广义的花园洋房介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑，一般以四层为主。建筑风格强调景观，绿化率比较高，普遍在近郊一带。大多数一楼赠送花园，顶楼赠送露台，也有将户外景观引入室内的情况。六、专业类银行按揭英文“MORTGAGE“（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面（1）“个人存储，单位资助“住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按“统一管理“的原则管理住房公积金。（3）按“专项使用“的原则运用住房公积金。公共维修基金维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。所有权归购房人，如需动用此笔资金需通过业主委员会同意才可使用，专款专用，不得挪作他用，鞍山公共维修基金的收费标准为总房价的25。他项权证指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。共有权证指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。是房屋所有权证的附件，用以证明共有房屋的归属七、建筑物分类按楼层可以分为低层（13层）、多层（461层）、小高层（815层）、高层（18层以上）、超高层（建筑总高度超过100米）。八、建筑专业术语一）、术语1、容积率容积率，是指一个小区建设用地内的总建筑面积与用地面积的比率，其中地下车库人防、架空层等建筑面积可以不算入总建筑面积之内。别墅类容积率多在10以下，多层容积率一般控制在13以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。对于发展商来说，通过容积率可以粗略估算出楼面地价的多少，容积率越高，那么单位土地上用于回收资金的建筑面积就越多，开发的风险小，利润高而对于购房者来说，容积率直接关系到小区的建筑密度、公建配套、绿地面积、采光通风等居住条件2、绿化率项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对于购房都来说，绿化率自然越高越好，绿化率一般在35左右。“绿化率”不是准确的说法，应该称“绿化覆盖率”，这个指标比较宽松，屋顶花园的绿化可以包括在内，树冠张开的面积可以全算。计算绿地率的绿地面积包括建设用地内的公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。位于本市第一类建设区的建设用地，确实难以达到规定绿地指标的，经福州市城市规划局和园林管理部门同意，可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100）折算成地面绿地面积。3、用地红线指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。4、道路红线城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。5、日照标准根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。通常为112根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间规定的日照标准日获得的日照量。1994年2月1号执行的城市居住区规划设计规范中规定，住宅建筑日照标准冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。6、三通一平水通、电通、路通，场地平整。7、七通一平给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。8、准现房指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。9、房屋面积建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在220米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积）使用面积房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。共有分摊面积某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。预售面积俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。竣工面积房屋竣工后实测的房屋面积。共有建筑面积分摊系数整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。10、两书商品房质量保证书主要约定了保修年限、保修方式等商品房使用说明书介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。11、开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。12、进深13、在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。14、层高、净高层高指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。净高指层高减去楼板厚度的净剩值。15、错层室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为3060CM之间，以实现动静、公私的分离。16、复式复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个12米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为33米，而一般跃层为56米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。17、跃层跃层式住宅特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。18、假层指位于自然层以上，层高不是全部为220米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于17M，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。19、板式板楼由许多单元组成，但从其外观上看，不一定都呈“一“字型，也可以是拐角、围合等形状。其特点为采光通风好、结构较方正、无浪费空间、南北全通透。20、去化在房地产业中指已销售或已预售的房屋为多少21、无障碍坡道指为保障残疾人、老年人等群体的安全通行和使用而配套建设的服务设施，如盲道、坡道、不设台阶的建筑入口、适合乘轮椅者使用的电梯和楼梯等。无障碍设施建设水平的高低是衡量一个城市或社会文明程度的重要标志。22、玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、放包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。23、隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。24、结构（设备）转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。25、中水处理中水就是指循环再利用的水。许多家庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集起来，用于冲厕所和拖地板，其实这就是最原始、最简单的中水处理办法。26、CBD、CLD、CBMCBD即CENTRALBUSINESSDISTRICT中央商务区，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。CLD是指城市居住区，一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地CBM（CENTERBLOCKMALL）即国际复合街区，在福州是一种新的商业形态，都市国际复合街区强调以复合功能为主，有五大复合功能。一是在理念上，以传承传统商业文化和向国际化商业进军相互承接的理念复合；二是建筑功能上，是商业和住宅功能的复合；三是在商业形态上，有主题百货、生活超市、时尚品牌旗舰店等多种商业形态的复合；四是在商业格局上，将一层、二层，里外街区都带动起来的立体式复合；五是在街区的资源整合上，是融居民休闲、教育、周边政府配套设施的复合英国的牛津街、法国的香榭丽舍大街