物业客户服务工作规程精编

客户服务工作规程目录入伙办理规程4接待规程6投诉与申请维修程序7投诉处理工作规程8回访规程9代订报刊工作规程9公共场所使用管理规程10营业场所管理规程11日常巡查工作规程12清洁工作规程13清洁工作检查规程15绿化带（盆景）养护规程17停车场租赁办理规程18钥匙管理规程19办理临时动火程序20施工人员出入证办理程序21办理货梯使用程序22施工单位办理非办公时间加班程序23办理代上锁、开锁的程序24办理搬离程序25办理物品放行程序26二次装修程序27安全管理规程28巡查工作规程35电梯安全管理规程36服务收费管理规程37工作服管理规程38公事处理规程40用章管理规程40背景音乐播放管理规程41空置单元管理规程42物品入库管理规程42安全防火工作规程44停送电管理规程46接管验收工作规程46应急处理工作规程47垃圾中转管理规程49入伙办理规程一业主由入伙接待员礼貌迎接，并安排入座。入伙接待员核对入伙预约记录表中的预约日期、时间、单位号码、业主姓名等。二入伙接待员按登记排列顺序将业主带到入伙经办台前主动为业主挪椅让座，并安排其他随同人员就座。如有需要则为业主斟水。三认业主身份时须出示的证件、资料有1发展商发出的收楼通知书2发展商发出的收铺证明3商品房卖买合同4业主身份证或护照原件及复印件（1间附1张复印件；若不能亲临办理，则受委托人需出示的委托书原件、身份证或护照复印件、委托人身份证原件）；四业主当场填写、签订的文件有1业主档案表2管理公约承诺书3管理公约违约责任4消防安全责任书5收楼确认表6钥匙托管承诺书7收楼验收表8装修责任承诺书五给业主的文件有1管理公约2手册3装修手册4消防手册六入伙经办人确认业主身份后将业主带到管理公司财务部办理缴费手续。七业主须缴纳的费用有1管理费上期2管理费按金八业主需要管理公司代理申办电话入户时，则应缴纳相应项目的申办费用。九手续办理1管理公司收款员收到业主缴交相应的费用后，须给业主开具收款收据或发票。2业主缴交入伙费后，入伙经办人应马上介绍验楼员陪同业主去验楼及抄录电表底数。验楼员须到钥匙专管员处领取钥匙，业主看完楼后，验楼员请业主在业主收楼确认书上签名及签收钥匙。3如业主的单位须进行返修工程或其它需要，又难于抽空顾及，此时业主可填写楼宇单位待修遗漏记录、钥匙托管承诺书与管理公司签定承诺。受托钥匙专管员负责保管。4管理处人员欢送业主离去，表示随时欢迎业主的咨询。接待规程一走到管理公司办公室时，前台文员应起身“笑脸”相迎，先问好如“先生小姐您好”，“我可以帮到你吗”二需要报修时，前台文员应将引见给物业助理，由物业助理进行接待。物业助理认真听取提出咨询问题或查找资料，物业助理应讲“请稍等，我尽快帮您查找一下。”如果查找时间过长，应说“对不起，让您久等了。”三业主到管理公司主动提出咨询问题或查找资料，前台文员应讲“请稍等，我尽快帮您查找一下。”如果查找时间过长，应说“对不起，让您久等了。”四如有访客到访，接待员应起身“笑脸”相迎，要先问好，注意讲“请问先生小姐找哪一位”“请问先生小姐贵姓”等，必要时带路引见。五访客离别时，要主动讲“再见”。六所有电话务必在振铃三响之内接听。七接听电话应先讲“您好”及报“XX物业管理公司”。必要时将提及的问题在上做好记录，采取相应的措施进行处理。八与或公司领导通话时，通话要简洁清楚，如有需要向对方复述一遍，并让对方先挂断电话后才算通话完全毕。业主投诉与申请维修程及时将有效信息反馈至业主有偿服务业户物业助理提出维修下单至工程部维修维修完毕须业主签字认可返回物管部存档，汇总业务咨询，投诉认真记录，解答暂无法解决的问题反映相关领导处理转财务部汇总，扣款无法完成或非本职责范围由工程部提意见物管部工程部相关领导研究处理返回物业部存档，汇总投诉处理工作规程物业助理物业文员接到的投诉时，应在投诉意见登记表上做好记录，如在本职责范围内能给予解决的，应尽快解决。否则，应马上向物管部经理或物业主任汇报，由物管部经理或物业主任落实处理。一所投诉内容超出本部门处理权限的应填写投诉处理联系单，由物管部经理或物业主任落实处理。二物业助理、物业文员接到的报修要求时，及时在投诉意见登记表上登记。三登记内容包括名称、地址、报修内容、联系电话或预约维修时间。四物业助理根椐报修所记录的内容填写维修单，并随时通知工程部派人前来收单或由物业助理在20分钟内将维修单送达工程部。五工程部接到维修单后即时安排报修内容所属项目之工程人员上去处理。六维修员到达门口时，维修员应表明来意，在同意后方可进入室内维修。七维修员进入室内首先要现场确认维修项目及维修项目所涉及使用的材料。如果材料须管理公司提供，维修员应在维修单上注明材料名称及金额。八如果维修材料是提供，维修员应根椐提供维修产品的控制程序进行验证，并将验证结果（“合格”或“不合格”）填在维修单的备注栏内。九在维修过程中，维修员尽量别损坏或弄脏周围的设施、场地。十对于有偿服务，维修员应根椐维修服务项目收费标准及结合实际情况收费，并在维修单上注明应收费用的金额。十一维修完毕，维修员应请对维修项目进行试用或检查合格后在维修单上签名确认。回访规程物业管理部每月按照投诉意见登记表，对有效投诉100进行回访，具体回访时间在每月下旬确定。一物业管理部每月下旬把本月维修单汇总，安排人员对维修服务进行回访，回访率不低于30。二回访工作采取与交谈，诚心听取意见，检查被服务提供维修的设施等综合方式进行。三物业管理部安排人员回访结果进行统计分析，发现不合格项及时向物管部经理汇报，通知相应的部门负责人安排人员解决。物业管理部再次安排人员回访，直到对维修服务工作满意。四物业管理部安排兼职文件管理员对回访资料和记录进行统一管理。代订报刊工作规程到管理公司要求帮忙代订报刊，物业助理应问清楚该须订报刊名称，订报刊的起止日期。并在代订报刊登记表上做好记录。一物业助理根据需要及时联系报刊单位派人来管理公司同签订协议。二物业助理每个月的月底把代订报刊登记表之本月所登记内容，复印一份送大堂保安岗位处，保安员可依据登记表上记录之名称同送报刊工作人员核对数量，并及时把报刊投入信箱。公共场地使用管理规程一引用文件1城市异产毗连管理规定2城市市容和环境卫生管理条例二保安员在巡查过程中，应注意是否在走廊上、楼梯口、天台等公共场地弃置垃圾或杂物。发现有此情况出现应立即给予制止及向物业管理部汇报。三物业助理主任在日常工作中应留意有无违反管理规定在公共场地或外墙面挂衣物、标语、广告牌的情况出现。四未向管理公司提出申请，私自占用公共场地或有违反规定的行为，管理公司将予以制止，或责令限期纠正。五如有特殊情况需临时占用或使用公共场地时，可在不违反消防安全管理条例和物业美观整齐和市容观瞻的前提下根据有偿使用的原则，以书面形式向物业管理部提出申请。物业助理主任在符合物业管理条例、有关法规的原则下对的申请进行初审，初审完毕，报上一级领导审核。六对违反公共场地使用规定的损坏公共场地设施设备者，物业助理主任将责令其拆除、清理违章物品、修补破损部位并恢复原状外，还应根据有关规定做出相应的处罚。七如使用公共场地有违城市市容和环境卫生管理条例的，由执法机关对责任人作出处罚。八物业助理在日常生活中应注意公共场地清洁卫生，对于乱涂、乱画、乱贴等现象应及时予以制止，并根椐有关规定做出处理。九物业员物业助理对二次装修进行监督。督促、装修单位做好消防应急措施和预防工作。对违反规定改动铺位结构、水电设施、消防器具及其它公共设备的，除责令其恢复原状外，并给予相应的处罚。营业场所管理规程一引用文件1城市异产毗连房层管理规定2城市市容和环境卫生管理条例二物业助理在日常工作中应注意营业场所内的营业单位、有无违章占用通道或违反规定的其它行为，如果发现应及时制止或书面报告领导处理。三物业助理应协助保安员在日常巡查工作中注意维护营业场所内公共秩序，应及时纠正有不规范使用本营业场所的行为。四物业助理对营业场所的铺位装修进行监督。督促、装修单位做好消防应急措施和预防工作。对违反规定改动铺位结构、水电设施、消防器具及其它公共设备的，除责令其恢复原状外，并给予相应的处罚。五物业助理应及时制止在本营业场所之附属设施的环境卫生保洁工作。物业助理每天对清洁进行监督和评估。日常巡查工作规程一清洁1大堂、走廊、消防通道地面、墙壁、天花、灯饰、玻璃、幕墙及门、门框、垃圾桶等项目。2卫生间地面、壁面、窗框、玻璃、门、门框、天花灯饰、蹲厕、小便器、洗手盆以及其它卫生洁具。3外围地面、绿化带、盆景、围栏、路灯、垃圾桶。4车库地面、壁面、天花、灯饰、指示牌。5电梯轿厢地面、轿厢门、门框、壁面、天花、灯饰、按钮、踏板。6标牌指示牌、公告栏、信箱。7管理公司办公室及其他因管理工作需要的设备设施、场所场地。8具体清洁执行检查标准请参照附件日常清洁执行及清洁标准及412清洁工作检查规程二消防、公共设施设备。1空调风量、温度、噪音、异常情况。2灯光亮度、维修、调整与更换。3电梯异常情况、灯光、通风。4疏散指示灯光指示保持常亮。5防火门常闭，不能上锁。6给水管道滴、漏、锈蚀。7排水口、管道滴、漏、堵。8消防管道、消防栓滴、漏、锈蚀。三是否有违反管理公约、指南规定及广东省物业管理条例规定的事项。1大门口、走廊或公共场所摆放或移置物品、杂物、垃圾。2因装修改变结构、用途。3高空抛物。4外墙面贴挂标语、衣物或其它物件。四其它包括本辖内的公用设施、公共场所（地）等附属设施。清洁工作规程一地面清洁1公共通道11每日清扫、巡回保洁，及时清扫灰尘、痰渍。2地下车库21每日扫地巡回保洁，局部除渍。22每周清扫二次。23每月用高压水枪彻底冲洗一次。3电梯31每日清扫、清拖二次，并随时清除杂物、香口胶。32每周大清洁一次。4大堂（含铺大理石走廊）41每日清扫、清拖二次，并随时用吸尘地拖配合牵尘剂推尘，随时清除一切杂物、痰渍等。42每周用全自动洗地机清洗地面二次。43每月用擦地机彻底清洗地面，起掉残蜡重新打蜡二次并抛光。二墙面、柱（不含涂料装饰的墙面、柱）1大堂、走廊、公共通道11每日清抹水平面部分及各种线条部分，并随时保洁。12每月清抹墙面一次。三天花、风口、灯饰1大堂、走廊及公共通道11每月用清洁剂清抹二次，并及时除蛛丝、灰渍。12每季用中性清洁剂彻底清洁一次。2地下室及消防通道21每周用清洁剂清抹一次，保持无尘渍、蛛丝。22每季大清洁一次。3电梯31每周用清洁剂清洁一次，保持无尘渍、干净、光亮。32每月把不锈钢天花隔板拆下大清洁一次。四广场灯及灯柱1每天清抹一次，及时清除锈渍。五花槽、花池1每天拾除枯叶、烟头、纸屑等杂物三次以上。2每周用水冲洗基砖一次。六围栏、指示牌1每天用清水加少量清洁剂清抹一次。七垃圾桶1每天清倒垃圾二次，随时整理、清抹桶盖、桶身。八垃圾房1每天清理、整理、用水冲冼垃圾桶一次。2每周对地面大清洁二次，消毒二次。九管理公司办公室清洁1每天早上730清抹办公桌、椅、幕墙玻璃、窗台一次。2每天早上、下午上班前对卫生间所有洁具清洁一次。3每天清抹空调风口盖一次。4每月用洗地机清洗地毯一次。清洁工作检查规程一大理石地面目视地面无灰尘，可映出灯光器具之轮廓。二大理石墙面用干净的纸巾擦拭60公分长，纸巾无明显污染。三楼层通道的地面砖1釉化地砖目视干净无杂物、无污渍、有光泽。四后楼梯台阶，扶手目视台面干净无污渍，用纸巾擦拭扶手表面60公分，纸巾不被明显污染。五各通道防火门使用纸巾擦拭门上冒30公分，门板60公分，纸巾不被明显污染。六楼道天花板目视无蜘蛛网，无明显污渍。七洗手间无异味、便器无黄渍、无水锈渍，地面、壁面、门、门框保持干净、干燥、无污渍。八不锈钢清洁亚光面不锈钢表面无污渍、无水渍、无灰尘，半米内可映出人影，镜面不锈钢的表面光亮，三米内能清晰映出人物影像。九地面清洁地面无杂物、无污染、垃圾，道路无泥沙、烟头杂物、无积水。十玻璃清洁目视玻璃表面无灰尘，无污渍，镀膜玻璃半米之内可照出人物影像。十一通道的墙面砖使用纸巾用中等力度擦拭60公分长，纸巾不被明显污染。十二垃圾中转站垃圾桶、中转站地面、壁面每日清洗，桶外无垃圾粘附物，中转站以外无垃圾、无积水、无污渍。十三地下车库地面无尘土、杂物、无污渍，天棚上无蛛网。十四电梯1直梯，保持轿厢内四周壁面光洁明亮，无明显手印，地面无尘土、无香口胶、烟头、纸屑等杂物。2扶梯，保持梯级两边玻璃或不锈钢光洁明亮，无锈渍、尘渍，梯级平面无烟头、纸屑等杂物。十五灯具室内、外灯具保持外表干净，无蛛丝、尘渍，确保玻璃光度良好。绿化带（盆景）养护规程一绿化带1草皮11春、夏、秋季每个月对草皮进行一次修剪，冬季根据实际情总况进行修剪。保持春、夏、秋季草皮不长于15厘米，冬季不长于10厘米。12每次修剪后对草皮施肥一次，以复合肥为主，施后浇水保持草皮常绿。13及时拔除草皮中存在的杂草，做到每平方米不得多于10棵高度超过10厘米的杂草。14及时清除草地、花丛内之砖头、纸屑或其它杂物。2绿篱、花球造型21绿篱修剪做到平整美观，花球造型优美，不断改进，修剪下来的枝叶要立刻清除。22绿篱、花球春、夏、秋每二个月施肥一次，冬季在入冬后15天施肥一次以便植物顺利过冬，肥料采用复合肥为主。23绿篱、花球枯亡缺苗，须在一周内把新苗补上。3乔灌木31物业管理部分管责任人发现枯枝、病虫枝、妨碍植物生长或影响观瞻的枝条，应及时通知花工修剪，必要时监督处理。修剪下来的枝条或落叶要立即清除，以免影响美观。32每二个月施肥一次，以施用复合肥为主，保持长势旺盛。二盆景1摆放在室内公共地方或周边的花木盆景，要及时修剪枯枝残枝，保持叶片常绿。2物业管理部分管责任人对盆景的摆放要与公共场所（地）的现场环境相协调，必要时可将盆景进行调换。3及时拾除花盆内的烟头、纸、落叶等杂物，保持花盆内无杂物污染。三浇水1室外绿化春、夏季按天气不同每23天浇一次水，秋、冬季每12天浇一次水，因天气特别干旱时，应适当增加浇水次数，保持植物不因缺水而出现枯萎。2室外盆景随天气变化而决定浇水次数（一般每天12次），雨天能淋到雨水的可以暂时不浇。室内盆景每2天少量浇水一次。四喷洒农药1使用农药必须以不伤害市民健康的前提下选择农药品牌，并尽量要求使用低毒农药。2在使用农药时，须在晴朗无风的天气一次完成。3使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒药水，作业过程中须戴口罩、手套，穿长袖衣裤，为避免药物扩散，影响市民健康，操作时尽量压低喷嘴进行喷洒。操作完毕，施工人员必须更换衣服，用肥皂水洗手。停车场租赁办理规程到物业管理部提出申请，要办理停车场租赁手续，物业助理按有偿使用原则，指引填写并签定停车场车位租赁协议书、停车场管理规定承诺书可自由选择租赁类别，如月卡季卡年卡。一物业助理核对停车场车位租赁协议书、停车场管理规定承诺书，明确无误后在停车场租赁协议书上做好记录，并引领拿取停车场租赁办理登记表到财务部缴交规定的费用。二若有遗失IC卡之，应及时告诉本车场管理员，经保安部、物业管理部核查后，补发新卡，须支付办理新卡的工本费。三物业助理每办理一户停车场租用手续即时通知停车场管理员，每个星期复印一份停车场租赁办理登记表交给停车场管理员。钥匙管理规程一钥匙接管物业管理部代表管理处同建设单位做好钥匙接管验收工作，物业管理部可根据各单位之配套性能对存在的钥匙进行清点，并在钥匙交接统计表上做好记录。二未入伙单元钥匙（包括未出售单元钥匙）及业主返修托管钥匙管理。1未入伙单元钥匙（包括未出售单元钥匙）均装在标有单元号码的牛皮纸信封内，按顺序存放于物业管理部文件柜中，由钥匙专管员专管。2入伙向业主交接钥匙时，首先由工程部验楼员向钥匙专管员签收钥匙，业主正式收钥匙时，应在验楼表中签收。3业主若委托本公司代管钥匙，应与本公司签署钥匙托管承诺书，业主托管之钥匙存放于物业管理部返修专用钥匙柜中。4如其它部门因工作需要临时领用钥匙，钥匙专管员须在钥匙领用专用表上做好记录并签名。5本管理公司或发展商工程部之直属部门的工作人员领用钥匙，须持有管理公司或发展商工程部经理级以上领导批准后方能领用。安全管理规程为贯彻安全方针，搞好劳动保护，使员工按照安全要求从事活动，确保物业管理辖区内设备设施的正常运行，特制定以下安全管理制度。一职责1物业工程维修部经理负责对维修人员的工作培训；2管理处各部对管辖范围内负责。二岗位（一）电工1电工工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，保证使用的工具绝缘性能良好；2电工手套使用前必须进行仔细检查和吹气试验，如发现有裂纹或漏气不得使用；3电工鞋不准裸足穿用；4在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行，总闸必须挂上“有人工作，禁止合闸”的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止意外启闸；5各供电器操作开关，要有警示标志牌，停电时，先停负荷开关，后停隔离开关（即先用电点后供电点），送电时，先送隔离开关，后送负荷开关（即先供电点后用电点；6尽量不要带电作业，如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施（如必要时有专人监护等）7在带电检修或操作电气设备时，不准用湿手或带油，湿手套触摸电气设备；8在危险的场所或者危险的情况下，严禁带电作业；9严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班，若交接过程中有事故发生，应停止交接，由交班人员协助处理；10维修、保养工作完工时，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗留；11机房、井道因工作需要进行动火作业时，必须遵守动火作业规定，指定专人操作和监控，事后清理火种，严防火灾事故发生；12严防水渗入机房或电梯，如电梯有水渗入应立即停止使用，以免发生触电事故，并立即采取相应措施。（二）焊工1焊工工作前，必须穿戴好工作服和防护用品，不准裸露身体，以防止烫伤和触电；2焊工进行焊接作业前，应仔细检查各种工具，如电焊钳握把与电缆的连接是否牢固、可靠，焊把线皮是否有破损，确认一切正常后才能施焊；3焊接前还应检查工作场地周围有无易燃、易爆物，应清除或隔离后才能进行焊接，必要时还应配备灭火器等相应的消防器具及有专人监护；4地线连接必须符合安全技术要求，不得将地线随便捆绑或缠绕在被焊工件上；5开启电焊机前，应检查电焊地线是否与工作或其他导体连接，以防短路或触电；6电焊机需改变触点导板，二次线或对电焊机进行检查时，都必须切断电源后再进行；7焊接时，应戴好防护面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光伤眼；8在通风不良的条件下进行焊接时，除采取措施防止触电外，还应采取用排风扇作排风措施，保证通风良好，并有专人在外监护；9焊接时如采用行灯照明，一般情况下，应采用24伏的灯；10凡有压力或装有易燃、易爆、有毒物质的管道、容器，严禁焊接作业，如果必须施焊，应先排空管道、容器内的压力，彻底清洗净易燃、易爆、有毒物质，经有关部门测试，确认达到安全后，再将所有的孔盖敞开，方可施焊；11焊接电缆接线接头处必须接触良好，绑扎牢固做到焊接时接头处“不冒烟”；12接焊电缆的载面积应根据焊接电流和所露电缆长度选用，防止电缆超载过热而引起胶皮破损、燃烧造成事故；13焊工敲焊缝药皮时，必须戴好防护眼镜，防止焊渣溅伤眼睛；14停放在露天电焊的设备，必须有防雨设施，下雨天禁止进行焊接作业；15气割大型工件时，应将工件放稳、垫牢，防止滚动、翻倒；16焊炬、割炬等发生回火时，应立即关闭氧气调节手枪，再关闭乙炔调节手枪，待回火熄灭后，再打开氧气调节手枪，氧一乙炔胶管与氧一乙炔表接头处，胶管与割炬、焊炬接头处，均不得漏气，以防引起火灾和爆炸；17暂停气焊工作或下班时，严禁将焊炬、割炬放在容器或管道内，防止焊炬、割炬漏气造成火灾或爆炸事故；18电、气焊工作结束或离开现场前，应检查工作场所有无火源隐患，并关闭电焊机或氧一乙炔并阀。（三）高空作业1凡在离地面两米以上进行的作业，都属于高空作业，所有高空作业者，不论什么工种，进行作业的时间、地点、也不论专业或临时的，均应执行本制度；2从事高空作业的工作，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫疯症及其他不适应高空作业的人，一律不准从事高空作业；3凡遇有下列情况之一者，应停止露天高空作业1）闪电、打雷、暴雨；2）六级以上台风；3）钢管上雨水未干；4）高空作业可能发生危险的其他情况。4高空作业现场应划出危险禁区，设置明显标志，严禁无关人员进入；5凡经常进行高空作业的工人，应配备工具袋，高空作业使用的小型工具，均应装入工具袋内，不准在钢管上或脚手架上乱放工具；6登高作业前，应仔细检查登高工具、安全工具和安全用具，如安全帽、安全带、梯子、跳板、脚手架等，如有不符合要求的应立即改进或拒绝登高作业；7所有高空作业人员，不准穿硬底鞋，一律使用安全带，安全带一般应高挂用，即将安全带绳端的钩子挂在高的地方，而人在较低处进行作业；8挂安全带，又无其他方法解决挂安全带时，则应做好其他防护措施，确保安全操作；9进行高空焊接必须先将下方的易燃、易爆物品移至安全地带，还应采取措施，确保割下的金属或火花不致伤人或引起火灾等事故；10电焊工所用焊条，应装在焊条桶内，随用随取，用剩的焊条头，应装在铁盒内或找适当地方放好，待工作完毕一同带下；11高空作业人员不准从高空往地面抛掷物件，也不准从地面往高空抛物件，应使用绳索、吊篮、高架车或吊车等传递物件；12特殊情况下，如果必须从高空往地面掷物件时，地面应有人看管，以确保不伤害他人和损坏设备；13高空作业的有小型机具（如葫芦、千顶等）应找好适当位置并用绳、铅丝捆绑牢；14站在跳板上工作时，不应站在跳板的端头，同一跳板上站立作业人员能超过2人；15应尽量避免上、下层同时进行作业，如无法避免时，上下层之间必须设专用防护、棚架或其他隔高设施，上层不准堆放工具和物件。否则，应保证工人不在同一直线的下方进行工作；16高空作业区的沿口、洞孔处，应设置护栏和标志，以防失足踏空；17高空作业区的下方地面，严禁堆放脚手架，跳板或其他杂物，地面人员应禁止在高空作业区的正下方停留或通行；18严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。（四）车辆驾驶1严禁无证人员驾驶各种车辆，驾驶员不得将车辆交给无证人员驾驶；2开车前，驾驶员必须仔细检查刹车、制动器、喇叭、前后灯、转向系统等是否良好，不符要求时应立即修理，严禁驾驶安全设备不全或机件失灵的车辆；3驾驶员身体不适，不能保证安全行车时，不得担任驾驶工作；4驾驶员在行车时，必须集中精力，严格遵守交通规则，确保交通安全；5严禁驾驶员行车应遵守下列规定1）严禁酒后开车；2）严禁超速行速；3）严禁超载行驶；4）如超车过程中与对面来车有可能碰车时，不得超车；5）不准超越正在超车的车辆；6）不准穿拖鞋驾驶车辆；7）驾驶车辆时不准吸烟、饮食，与人闲谈或其他妨碍安全的行为；6汽车倒车、调头时，应注意地形及四周情况，并用喇叭或手势使周围的车辆、行人避让；7在施工现场驾驶车辆时，要低速慢行，随时注意上空及道旁的物件、行人；8车辆没有停稳前，不准打开车门和上、下人，开车门要注意周围情况，不得妨碍其他车辆和行人通行；9人货车载重行车时，要注意防止急刹车、急转弯；10随车携带的消防灭火器要确保完好有效，有破损或故障要及时配换修理；11停泊车辆应安全牢靠，为防止偷盗要上安全锁或启用防盗报警器。锁闭车门窗，司机返回停车场取车，应仔细留意车辆情况有无意外损伤。五物业办公室2持办公室门窗完好，破损要通知有关部门及时配换，以防止偷、盗、雨浸等不安全情况发生；3办公室应通风、照明度好，地板应平整，翘起或破损地砖要及时修补；4办公室的电脑、电气设备等，未经培训的人员不准使用，以避免触电和损坏；5办公室所有电气设备的修理和更换必须由持证电工担任，其他人员不得随意修理和更换；1）禁止将几个电器插头插入同一个插座内，以防插座超负荷引起火灾，电缆也不宜埋设在地毯下面，以免电缆线残旧或损坏不易发现；2）下班后，必须将办公室所有电源切断，并关好门窗；3）存有重要资料（档案、账册等），保险柜等设有技防装置的办公室，下班后应将技防装置设定在工作状态；4）规定禁止吸烟的办公场地，应严格执行不得在室内吸烟的规定，并对违者执罚；5）节、假日和晚上时间原则上不准进入办公室，如因工作需要，应征得领导同意，并通知值班人员方可进入；6）如发生火灾时，应尽快报警，同时疏散办公室人员并积极控制和扑灭火灾；7）一旦发生地震时，在高层楼房工作人员，应尽快从专用消防通道走下楼梯，不要乘电梯。六食堂1堂工作人员必须经过卫生防疫站鉴定，确定无传染病，并取得“健康证”后，方可上岗工作；2食堂采购不得购买腐烂、变质的生、熟食品，每天剩饭菜必须妥善处理，一旦变质不得再供员工食用；3食堂饭菜内不得有绳尸、鼠屎和酸、臭、异味；4食堂内所有电气设备的修理和更换，必须由持证电工担任，其他人员不得随意修理和更换；5食堂使用的液化气钢瓶，必须与火源、炉灶保持足够的安全距离，液化气钢瓶使用或贮存时，必须固靠或放置于钢架内，不可任意散放，每次用气必须及时关闭总阀；6临下班前应对食堂内外的安全做好巡视检查，关闭照明、风扇，关闭液化气总阀，切断电炊具，电厨具的电源，下班时关好门窗；7食堂内的所有消防设备设施应保证完好有效，有破损或故障要通知有关部门及时配换修理。巡查工作规程1、保安人员应熟悉项目内一切消防、保安等设施，并按要求每班巡视项目一次，巡逻人员为2人一组，巡边员要新旧队员配搭好。巡逻员必须按照规定做好详细记录、签到。并将记录上交副队长。2、副队长应根据实际情况制定巡视路线及内容，并应定时或不定期抽检、核实、跟进。3、副队长对本班次发现的问题应及时解决，对不能解决的须注明原因和做好交接记录，并应提出合理化建议交队长批示意见。4、保安巡查着重在公用地方的治安和消防，如门禁区、公共照明、消防通道、消防设备、电梯等。物业主任的巡查主要是跟进监督保安员的巡查、清洁卫生情况，装修房的施工情况及跟进住户的相关的投诉。5、保安员根据规定定时巡视，并填写巡视记录表，保安巡视记录表早班1100、下午500、夜班次日早上830分上交管理处物业主任。6、管理员根据保安巡视记录，应跟进保安部反映情况。并每日巡视辖区，把检查情况填写工作日记连同辖区内需维修项目维修单、保安巡视记录表递交物业经理。7、保安人员、管理员如发现项目内设施有任何损坏或潜在危险，应立即通知维修部抢修，及通知所属物业经理，以确保项目内一切设施运作正常。8、对装修房的巡视，保安人员只负责一般安全检查，管理员负责是否按呈报装修图纸及一般施工要求进行检查，对专业性强项目有疑问，应联系公司工程部协同解决。检查后应作记录。9、管理员对辖区保洁员、保安员的日常工作做出监督，（包括仪容仪表及绩效），对表现欠佳者，应记录在工作日记上，连同巡视表送物业经理处理。电梯安全管理规程一、必须遵守电梯安全操作制度，及定时按时组织专业人员进行检修保养；二、电梯内不准吸烟，严禁携带瓶装液化气瓶乘坐电梯；三、小孩乘座电梯必须由大人陪同；四、乘坐电梯的乘客不许在电梯内打闹、跳跃或大力推电梯轿厢及电梯门；五、电梯的开合门绝对不许用硬物或其他物品卡住，影响电梯门正常关闭，以免发生故障；六、电梯的开合门严禁人为开、关，不得用力推、拉，出现故障应及时通知维修人员到场处理；七、电梯门未完全开关的情况下，严禁人员进出，以免出现夹人的现象；八、电梯的按扭及轿厢绝对不允许使用硬物按、砸、划，以免造成损坏，影响电梯的使用期限；九、严禁超重、超长、超宽或易燃品进入电梯；十、电梯轿厢地面必须保持整洁，不允许有细小杂物，以免掉进电梯槽内，影响电梯正常运转，或铺好护垫。装修期间轿厢必须做好防护措施；十一、若乘坐电梯出现困梯及突然停电的情况，请不要恐慌，及时按呼救按扭，监控中心会及时呼叫技术维修人员赶到现场解困施救；十二、电梯正在维修或正常保养过程中，请勿乘坐电梯，按工作人员指引行走；十三、电梯严禁搭乘单车及其他车辆上、下，以免造成电梯受损或造成他人不便；十四、客用电梯严禁装载货物上、下，物品必须使用货梯以免影响他人搭乘电梯造成不便。十五、自觉维护电梯设施设备，不得随意破坏若发现严肃处理；收费服务管理规程一目的规范管理处服务收费（包括管理费、水电费），确保业主对服务满意。二适用范围物业管理处为提供的有偿服务收费及每月管理费、水电费的收取。三职责1处财务人员负责办理办理各项收费的银行托收工作。2物业前台负责派发各项收费通知单，并协助财务做好费用的催款工作。3维修人员负责对有偿服务收费进行计费。4维修主任对有偿服务收费进行审核。四工作程序1电费、管理费的收取1）管理处应从发出入伙通知书通知之日起向业主收取管理费，管理费的收取标准按市政府（职能部门）及业主委员会决定执行。2）管理处每月安排人员及时向派出水电费、管理费通知单，在委托银行收取后，协助财务做好未交费的费用催缴工作。3）对延期不交纳管理费、水电费的，管理处应根据市政府及管理处有关规定处理。2维修服务费收取1）维修人员在为提供有偿维修服务后，应根据“有偿服务项目表”请对维修进行验收并在维修单上签字认可。2）每次有偿维修服务完成后，业主直接到管理处财务交款。3）财务人员根据维修单在收费通知相关栏目中记录收费金额。工作服管理规程工作服不仅是主要的劳动保护用品，更是展示企业形象、表现企业精神面貌和品牌宣传的重要载体，为适应市场形势发展的需要，扩大管理处知名度，规范员工日常工作行为，使工作服管理制度化、规范化，特制订本规定。一工作服着装规定1管理处一线岗位人员（含工程维修工、保安员、保洁员、绿化工）于工作时间一律穿着工服上岗，并佩戴工牌；2工作中着装应规范、整洁，不得敞口、歪斜、系扣不整。3员工应统一按时更换规定穿着的工作服。二作服分类和配发岗位1工作服按季节分夏装和春秋装两类，按季节配发，夏装着装时间5月11月，春秋装12月4月；2工作服配发岗位1）工程维修工（含主管）2）保安员（含队长）3）保洁员、绿化工4）物业管理员三工作服配发标准1现有员工夏装首次发放两条二套，新进员工接人事调令后发放两套。2员工按配发标准在指定时间领取工作服，配发标准；3保安员服装佩戴等配发按保安队的规定执行。四工作服管理办法1作服日常统一采办；采购保管、发放等由办公室统一管理；2工作服领用后不予退还，员工应按服装价格缴纳押金；3工作服如在工作、正常使用中损毁的，经部门主管批准予以换发；遗失等个人原因造成工作服不足可申请补发，个人负担其费用之70；4工作服应明显反映企业形象，由办公室按不同岗位特点设计；5若员工未按规定着装佩带工作牌上岗，发现一次扣50元；6办公室负责工作服、工作牌的配发、检查、监督职能。公事处理规程一目的为使员工在最短时间内解决公事上的困难二直属主管员工在公事上出现困难或发生争执时，应首先向直属主管报告。直属主管将尽力解决，若属权限外的，必须向部门经理请示。四部门经理当直属主管解决不了该问题，可用书面形式将调查资料向部门经理报告，指出问题的性质、有关人员及建议办法。部门经理亲自解决，在必要时可与总经理商量并裁决。五总经理若经上述步骤还未能解决问题，须将调查结果及建议的办法呈报总经理裁决。管理处用章管理规程一管理处章将专人管理。二物业管理处章不可以对政府有关部门外单位和在涉及积极或法律责任的文件、合约、合同等性质中使用。三物业管理处财务专用章只用于客户的收费等开具收据之用途，由公司财务统一管理，使用时必须经财务部经理批准。四物业管理处章、物业管理处财务专用章使用均需设立登记本记录序号、用章日期、发文编号、文件摘要、授权人签字、并复印副本备查。五未按此规定办法执行者，持章人、用章人员必须承担相应法律及经济责任。背景音乐播放管理规程为业主提供一个安全、舒适的经营环境，特作以下管理规定一管理处应根据不同的月份适当调整背景音乐的曲目，曲目主要以中、西轻音乐为主。二每逢有传统的节假日，必须播放应节曲目（例春节、中秋、圣诞节）。三播放音乐人员为监控中心保安员，其他人员不得使用；四责任人必须按照规定执行工作，不得擅自更改；五CD碟需摆放整齐，装放于相应的合内；六播放音乐时间营业时间内；七播放CD篇排如下星期时间一二三四五六日XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX曲目X空置单元管理规程为了更好地对空置及钥匙进行管理，保障物业的配套设施完好以及防止钥匙的损坏和丢失，保障未来业主对钥匙的管理使用，特制定如下管理规程一报表1前台每周一次填报空置物业报表一式两份；2前台将接管钥匙登记入册，记明标记。二巡查物业管理员在日常巡视过程中密切注意空置物业情况，每周一由物业管理员交空置物业报表给保安部，并在空置物业情况变化时及时通知保安队长，由队长安排人员每日巡视。三检查项目如下1密切注意电表，水电是否运行，如运转应及时进入户内检查，关闭水阀、电掣；2物业管理员每月二次进入户内，检查极其配套设施完好否，发现大缺陷及时通知工程维修部进行维修并上报物业主管。四钥匙，物业管理员须经常查核保证空置房钥匙齐全，摆放整齐。物品入库管理规程一职责1仓管员负责入库物品的验收，标识和进出的记录；2管理处经理不定期对仓库进行抽查和指导。二工作程序1物资、物品盘点盘存仓库管理员每月月底对库房内物资进行一次盘点，做出下月补充物资的采购计划。2物资的验证和入库1）采购人员根据采购计划及申购单的要求对采购回来的物品登记入库；2）兼职仓管员应根据物品清单，核对入库物资的数量、型号、规格并进行外观检查、技术资料清查等；3）如验证中发现不合格产品须通知采购员；4）入库物品由仓管员进行物品收发登记本和帐簿登记，做到帐、物品相符。3标识、储存和防护1）库房内须设置并有相应的标记牌；2）物品办理完入库手续后，由仓管员按区分类，将其放置于合适的环境。物品摆放应便于拿取；3）仓管员应经常对库房进行清扫，保持库房内干净、整洁。4物品的出库1）领用物品应由领用人填写领料单经部门主管核实，再经物业经理批准后到仓管员处领取；2）仓管员根据批准后的领料单发放物品、物料，紧急情况下可先行发放，但事后必须补办出库手续；3）物品、物料发放后，仓管员须进行出库登记。5工具的领用及归还1）工具的领用由领用人填写工具领用登记表并报部门主管签名核准；2）工具领用须由领用人填写工具领用登记表进行发放；3）工具交还时由仓管员核对领用工