【优秀word硕士论文】不动产更正登记研究

不动产更正登记研究（硕士论文摘要）不动产更正登记制度是物权法中的一项重要的基础性内容，它具有修正不动产登记错误、维护不动产登记的公信力、保障不动产交易安全的作用。2007年我国通过了物权法，对不动产更正登记制度进行了原则性规定，但尚不完善。在土地登记办法和房屋登记办法等部门规章及其它相关地方性立法中，关于不动产更正登记的相关规定也不够具体。鉴于此，本文试对不动产更正登记的若干问题进行了探讨，并针对我国不动产更正登记制度中的不完善之处提出了改进建议。本文正文主要分为四部分。第一章，分析了我国不动产更正登记的立法现状及存在问题，论述了设立不动产更正登记制度的必要性。分析了我国基本法律物权法、部门规章土地登记办法和房屋登记办法以及地方性立法上海市房地产登记条例中关于不动产更正登记的规定，指出了现行不动产更正登记立法中存在的有待改进和完善的问题。第二章，探讨了不动产登记机关进行不动产更正登记的审查义务和职责问题。认为在进行不动产更正登记时，对不动产更正登记进行实质性审查势在必行；为了减缓登记机关进行实质审查的压力和责任，探讨了设计公证审查配套制度和律师代理配套制度以减缓登记机关实质审查责任的问题。第三章，对不动产更正登记中当事人申请更正登记这一类情况进行了研究。首先探讨了更正登记请求权的问题，为了克服申请更正登记需经权利人同意原则的弊端，认为更正登记请求权是一项独立的新型的物权请求权，有必要规定申请人享有独立的更正登记请求权，接着分析了当事人申请更正登记的时效问题，认为不动产更正登记请求权不适用诉讼时效的规定。在申请更正登记的程序方面，首先依据对不动产登记错误进行的分类，区分登记文件形式内容的错误和不动产实质权属内容的错误，对于不动产实质权属内容的错误，区分不动产登记权利人同意更正登记与不动产登记权利人不同意更正登记两种情形，探讨申请更正登记的相关问题。对于同意更正登记的，强调登记机关的实质审查和监督义务；对于不同意更正登记的，建议规定公证文书享有和司法裁决文书同等的证明效力。第四章，是对登记机关依职权进行更正登记进行了探讨。在登记机关依职权进行更正登记方面，认为我国物权法应当补充规定登记机关依职权主动更正登记的内容，探讨了登记机关依职权更正登记的意义、界定了登记机关可依职权更正登记的事项，对于依职权更正登记的内部核准程序和依职权更正登记的通知程序（包括依职权更正登记前的通知程序和更正登记后的通知程序）进行了分析阐述，最后，从规范和约束登记机关依职权进行更正登记的角度，对登记机关赔偿责任制约机制问题进行了研究。关键词不动产登记不动产更正登记登记错误THELEGALSTUDYONREALESTATECORRECTIONREGISTRATIONABSTRACTOFTHESISFORMASTERSDEGREETHEREALESTATECORRECTIONREGISTRATIONSYSTEMISANIMPORTANTBASICPARTOFPROPERTYLAWITPERFORMSTHEFUNCTIONOFCORRECTINGREALESTATEREGISTRATIONERRORS,MAINTAININGTHEPUBLICRELIANCEONREALESTATEREGISTRATIONANDGUARANTEEINGTHEREALESTATETRANSACTIONSECURITYTHEPROPERTYLAW,WHICHWASISSUEDIN2007,HASESTABLISHEDREALESTATECORRECTIONREGISTRATIONSYSTEMINPRINCIPLE,BUTTHERESTILLEXISTIMPERFECTIONSANDTHEREALSOLACKSPECIFIEDSTIPULATIONSONTHISISSUEINDEPARTMENTREGULATIONSANDOTHERRELATIVELOCALLEGISLATIONSSUCHASTHEMEASURESFORLANDREGISTRATION,ANDTHEMEASURESFORBUILDINGPROPERTYREGISTRATIONINVIEWOFTHIS,THETHESISSTUDIESTHEABOVEMENTIONEDPROBLEMSANDPUTSFORWARDSEVERALPERFECTIONADVICETHEREAREFOURCHAPTERSINTHISARTICLETHEFIRSTCHAPTEREXAMINESTHECURRENTLEGISLATIONANDEXISTINGPROBLEMSOFREALESTATECORRECTIONREGISTRATION,ANDEXPOUNDSTHENECESSITYOFESTABLISHINGSUCHSYSTEMINTHISCHAPTER,THEAUTHORANALYZESTHEPROVISIONSCONCERNINGTHISISSUEINTHELAWOFPROPERTY,THEREGULATIONOFTHEMEASURESFORLANDREGISTRATIONANDTHEMEASURESFORBUILDINGPROPERTYREGISTRATION,ASWELLASTHELOCALLEGISLATIONOFORDINANCESOFSHANGHAIONREALESTATEREGISTRATION,THENPOINTSOUTTHEPROBLEMSOFCURRENTREALESTATECORRECTIONLEGISLATIONTHATREQUIREFORIMPROVEMENTANDPERFECTIONTHESECONDCHAPTERDISCUSSESTHEEXAMINATIONDUTYOFTHEREGISTRATIONOFFICEWHENDEALINGWITHREALESTATECORRECTIONREGISTRATION,ANDSTATESTHATITISIMPERATIVETOIMPLEMENTSUBSTANTIVEEXAMINATIONONTHISREGISTRATIONANDITALSOINTRODUCESNOTARIZATIONSYSTEMANDLAWYERAGENTSYSTEMTOACCOMPANYTHESUBSTANTIVEEXAMINATIONSYSTEM,INORDERTOALLEVIATETHEPRESSUREANDDUTYOFTHEREGISTRATIONOFFICEONSUCHEXAMINATIONTHETHIRDCHAPTERDISCUSSESTHEPARTYSAPPLICATIONFORCORRECTIONREGISTRATIONFIRSTLY,THECHAPTERANALYZESTHERIGHTOFCLAIMONCORRECTIONREGISTRATION,WHICHISINDEPENDENT,ANDANEWTYPERIGHTOFREALCLAIMTHEAUTHORPROPOSESTHATITISESSENTIALTOENDOWTHEAPPLICANTTHEINDEPENDENTRIGHTOFCLAIM,SOTHATITCANELIMINATETHEDRAWBACKSARISINGINAPPLICATION,THATIS,THEAPPLICATIONCANBEACHIEVEDEVENWITHOUTRIGHTHOLDERSCONSENTSECONDLYTHECHAPTERANALYZESTHELIMITATIONOFSUCHREGISTRATIONANDSTATESTHATTHEREISNOLIMITATIONINAPPLICATIONFORITTHIRDLY,INTHEPROCEDURALASPECTOFSUCHREGISTRATION,THEAUTHORDISTINGUISHESBETWEENFORMALERRORSANDSUBSTANTIALONESACCORDINGTOTHETYPESOFREALESTATEREGISTRATIONERRORSTHENITFURTHERCLASSIFIESTHESUBSTANTIALERRORSINTOTWOCATEGORIESONEISTHATTHENOMINALRIGHTHOLDEROFREALESTATEAGREESTOCORRECTREGISTRATION,THEOTHERISTHATTHENOMINALRIGHTHOLDEROFREALESTATEDISAGREESTOCORRECTREGISTRATIONFORTHEFORMER,WEEMPHASIZETHESUBSTANTIVEEXAMINATIONANDSUPERVISIONOBLIGATIONOFTHEREGISTRATIONOFFICEFORTHELATTER,ITISPROPOSABLETOENDOWTHENOTARIZATIONDOCUMENTSTHEEQUIVALENTPROOFEFFECTWITHTHEJUDICIALJUDGEMENTDOCUMENTSTHEFOURTHCHAPTEREXPLORESTHEREGISTRATIONOFFICESCORRECTIONREGISTRATIONACCORDINGTOAUTHORITYTHISCHAPTERSTATESTHATTHERESHOULDBESUPPLEMENTARYSTIPULATIONINPROPERTYLAWPERTAININGTOTHISISSUE,THENEXPOUNDSTHESIGNIFICANCEOFSUCHREGISTRATION,DEFINESTHESCOPEOFMATTERSWHICHCANBEAPPLIEDTOSUCHREGISTRATION,ANDANALYZESTHEINTERNALAPPROVALPROCEDUREANDTHENOTIFICATIONPROCEDUREINCLUDINGTHENOTIFICATIONSBEFOREANDAFTERREGISTRATIONINTHEEND,THEAUTHORSTUDIESTHEREGISTRATIONOFFICESDAMAGERESPONSIBILITYRESTRICTIONMECHANISMFROMTHEPERSPECTIVEOFREGULATINGANDBINDINGSUCHREGISTRATIONSYSTEMKEYWORDSREALESTATEREGISTRATION,REALESTATECORRECTIONREGISTRATION,REGISTRATIONERRORS目录导言1第一章我国不动产更正登记的立法现状及存在问题4第一节我国不动产更正登记的立法现状4一、中华人民共和国物权法关于更正登记的规定4二、土地登记办法关于更正登记的规定5三、房屋登记办法关于更正登记的规定5四、上海市房地产登记条例关于更正登记的规定6第二节我国不动产更正登记立法中存在的问题7第二章登记机关进行更正登记的审查义务和职责8第一节更正登记的审查义务和职责8第二节登记审查的配套制度设计10一、引入公证审查配套制度10二、关于律师代理配套制度11第三章完善依申请人申请的更正登记制度12第一节设立不动产更正登记请求权12一、设立更正登记请求权的意义12二、明确更正登记请求权的性质14第二节明确申请不动产更正登记的时效15第三节区分申请更正登记的不同情形17第四章建构登记机关依职权主动更正登记制度21第一节建构依职权更正登记制度的必要性21第二节界定登记机关可以依职权更正登记的事项23第三节设立依职权更正登记的行政核准程序25第四节规定依职权更正登记的通知程序26一、依职权更正登记前的通知程序26二、依职权更正登记后的通知程序28第五节建立登记机关赔偿责任制约机制28结语31参考文献32在读期间发表的学术论文与研究成果35后记36不动产更正登记研究导言在民法领域内，将物划分为动产和不动产，可以追溯到古罗马法时代。不动产作为民事法律关系的一类重要客体，是与动产相对而言的，指在空间上占有固定位置，不能移动或移动后会损害其价值的物，如土地、房屋、林木等地上定着物。1不动产是一个国家和社会最重要的经济资源之一，是人们赖以生存和发展的基础。不动产登记制度作为物权法的基础制度，在不动产物权变动中具有重要的地位和作用。纠正不动产登记中出现的错误和疏漏、建立和完善不动产登记错误的更正登记制度，是维护不动产交易秩序和安全、促进不动产交易流转的必要措施。由于不动产具有重大的经济价值和社会价值，若采用与动产的占有和交付制度相同的权利表彰和公示制度，不利于维护不动产产权关系的稳定和明晰。因此，世界各国一般以不动产登记作为不动产权利公示的手段。不动产登记即经权利人申请，国家登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。2将登记作为不动产物权的公示方法，是“人类法律生活的一项伟大制度”。3不动产登记制度的基本功能在于使社会公众了解某个特定不动产上所存在的物权权属状态，奠定社会信赖基础、保障交易安全。在对不动产进行登记的过程中，难免会发生错误登记的情形。通说认为，不动产错误登记是指由于登记机关、当事人或第三人的故意或过失导致登记簿上记载的权利与物权的实际状态不一致的情形，包括登记有误和登记有遗漏。4亦有学者认为，错误登记是指登记没有表明真实不动产物权的状况，在权利表现形式和实质权利之间出现偏离的现象。而真实权利的判断，要从当事人以发生物权变动为目的的实体法意思表示中去寻找，登记状态与该意思表示内容相符的，就是与真实权利相符；在非依法律行为的物权变动中，登记状态与导致物权变动的客观原因事实相符合，就是与真实权利保持了一致。51柏思国不动产登记制度研究，西南政法大学出版社2002年版，第8页。2孙宪忠论不动产物权登记，载中国法学1996年第5期。3王泽鉴民法物权通则所有权，中国政法大学出版社2002年版，第92页。4德曼弗雷德沃尔夫著，吴越、李大雪译物权法，法律出版社2000年版，第247页。5李昊、常鹏翱不动产登记程序的制度构建，北京大学出版社2005年版，第168页。对于不动产错误登记可以区分登记错误的不同情形，分为登记文件形式内容的错误和不动产实质权属内容的错误。前者包括登记人员对于登记的权利归属之外的内容的录入或书写错误等，这种情况下不涉及不动产权利的得丧变更；后者包括申请人弄虚作假、伪造证件和文件等欺骗手段获准登记引发的不动产权利归属错误等。在不动产登记制度的完善过程中，明确区分这两类不同的错误类型，有助于探讨错误登记的救济方法和路径，设计针对不同错误登记的具体更正条件和更正要求，从而提高更正不动产登记错误的效率和质量。针对可能产生的由于各种原因而出现登记错误时，损害真正权利人和信赖此错误登记而为交易的善意第三人的利益的情形，需要在法律制度设计时明确规定相应的纠错机制和救济手段。设置不动产登记的纠错机制，有助于保持社会公众对不动产登记簿的信赖，进而促进交易安全。更正登记，顾名思义，就是对不正确的不动产登记进行更正的登记程序。6更正登记是指当不动产登记簿的记载发生错误或遗漏时，登记机构依据当事人的申请或者依职权予以更正时所进行的登记。7更正登记，一方面是对原错误登记的不动产权利的涂销，一方面又是对真正权利的初始登记，排除第三人依据不动产登记簿对现实登记权利的取得，是还原权利真实归属的一种登记，以不动产登记的“错误”或“遗漏”其他相关错误为更正对象。由于更正登记是对错误登记的更正和救济，因而具有向未来消灭登记权利的法律效力，使登记权利人与真正权利人保持一致，从而维护真正权利人的利益，如此可避免第三人基于登记的公信力取得不动产登记簿上记载的权利，保护真正权利人和善意第三人的利益不因错误登记而遭受损害。建立不动产登记制度的国家，一般都建立有更正登记制度。如德国民法典第894条规定“土地登记簿记载的土地物权、在此权利上设定的物权、或者依据第892条第1款确定的处分限制与真实的权利状态不一致时，如因权利未被登记、未被正确登记、或者因登记并不存在的权利负担或者权利限制而遭受侵害的人，为了更正土地登记簿上记载的内容，有权请求利害关系人同意进行更正登记。”瑞士民法典规定，物权的登记不正当，或正当的登记被不正当地涂销或者更改时，物权受到损害的人，得诉请更正登记。不动产登记簿6孙宪忠德国当代物权法，法律出版社1997年版，第159页。7程啸关于物权法规定的更正登记的几个问题，载人民法院报2007年7月30日第6版。管理人的更正登记，须得当事人同意或依法官的裁判始得完成书写错误的更正，根据联邦委员会颁布的有关规定办理。我国台湾地区土地登记规则第121条第1款规定“登记人员或利害关系人于登记完毕后，发现登记错误或遗漏时，应申请更正登记。登记机关预报上级登记机关查明核准后更正之。”我国物权法在总结我国不动产登记规则中更正登记经验的基础上，借鉴西方国家关于不动产更正登记的立法经验，对不动产更正登记制度作出原则规定。物权法第19条第1款规定权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。笔者认为，我国物权法中关于不动产更正登记的规定，是一项重大的突破，从基本法律的层面明确设立了更正登记的基本制度，该制度的具体细化和配套措施的架构，需要我们在以后的研究中加以探讨。不动产更正登记作为不动产登记的一种类型，其价值在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。法律设置不动产更正登记制度，有助于回复不动产权利的真实归属，保护事实上的权利人和善意第三人，许可真正的权利人或利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正，或者许可不动产登记机关依职权进行主动更正登记，进而公示不动产权利的真实状态，消除不动产登记错误，使权利的登记状态和实际状态趋于一致，以巩固不动产登记制度的证明价值和制度使命。第一章我国不动产更正登记的立法现状及存在问题第一节我国不动产更正登记的立法现状一、中华人民共和国物权法关于更正登记的规定中华人民共和国物权法在总结我国登记规则中更正登记经验的基础上，借鉴西方国家关于更正登记的立法经验，对不动产更正登记制度作出原则规定。物权法第19条第1款规定权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。根据我国物权法的规定，所谓更正登记是指经不动产权利人和利害关系人申请的更正登记。依申请人申请而为更正登记的情形包括两类一是登记簿记载的权利人书面同意更正登记，且登记簿记载的事项确有错误的；二是根据生效的法院判决、仲裁机构裁决、人民政府作出的土地权属争议处理决定能够证明权属记载确有错误的。根据物权法的规定，更正登记应具备如下构成要件（1）权利人或利害关系人申请。须有权利人或者利害关系人向不动产登记机关提出申请，登记机关才能进行更正登记。这里的权利人，包括登记权利人和事实上的权利人，而利害关系人则是指与登记权利有法律上利益关系的人，如其权利因错登、漏登而受到侵害的当事人。（2）须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。通过分析上述立法规定可以发现，我国物权法对更正登记的制度设计上存在立法缺陷，仅原则性规定了依申请人申请而为更正登记的情形，并未规定登记机关依职权进行的更正登记，这一点需在以后的立法中补充完善。因为一方面，在登记机关因为自身的工作失误导致登记出现错误时，应当许可登记机关自行更正。另一方面，鉴于登记错误发生原因的多样性，除了登记机关自身工作失误导致的登记错误外，还存在不动产权利人及利害关系人怠于提起更正登记的申请而妨碍交易的情形，或不动产物权因继承和事实行为等已经发生转移而取得人怠于进行变更登记等情形。二、土地登记办法关于更正登记的规定关于登记机关依职权进行更正登记的规定，在国土资源部2008年2月起施行的土地登记办法中得到了体现，该办法第58条对于登记机关的依职权主动更正登记，作出如下规定“国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。”该办法对于登记机关依职权主动更正登记的规定过于笼统，在缺乏具体操作细节和程序规定的情况下，授权登记机关可以废止原土地权利证书，授权的幅度过大，不利于对登记机关更正登记的权力进行有效制约。该办法第59条规定“土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。”在该条中，作为权利人仅需要提供相应的证明材料，即可申请登记机关进行更正登记，不需要其他人的配合；而利害关系人除提供相应的证明材料外，还需得到权利人同意更正的许可。原土地登记规则已经采用了这种制度，第71条规定“土地登记后，发现错登或者漏登的，土地管理部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。”但土地登记办法相较于土地登记规则，虽有进步，但规定依然过于粗略。三、房屋登记办法关于更正登记的规定建设部于2008年1月施行的房屋登记办法关于权利人、利害关系人申请更正登记作了规定，该办法第七十四条规定“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。”在该条中，作为权利人，仅需要提供相应的证明材料，即可申请登记机关进行更正登记，不需要其他人的配合；而利害关系人除提供相应的证明材料外，也需得到权利人同意更正的许可。关于登记机关依职权更正登记，该办法第75条规定“房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。可见，房屋登记办法对于不涉及房屋权利归属和内容的，可以依职权自行更正登记，但是对于涉及房屋权利归属和内容的登记错误，则不能依职权自行更正登记。初步对登记机关可以依职权进行更正登记的情况进行了区分。四、上海市房地产登记条例关于更正登记的规定关于不动产更正登记，在地方性立法中，上海市房地产登记条例具有一定的典型性。该条例第18条规定“房地产权利人发现房地产登记册的记载有误的，可以申请更正。申请更正的事项涉及第三人房地产权利的，有关的权利人应当共同申请。房地产登记机构发现房地产登记册的记载有误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规定期限内办理更正手续；当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据申请登记文件或者有效的法律文件对房地产登记册的记载予以更正，并书面通知当事人。”该条例对于申请人主动申请更正的申请主体范围规定限于不动产权利人，而不包括利害关系人。关于申请更正登记采取了共同申请原则，规定了不动产登记机关作出更正登记决定后的通知程序，但是在依职权作出更正登记决定前的通知程序仅是告知当事人要自行进行更正登记，没有赋予当事人在登记机关作出更正登记决定前申辩和异议的程序权利，不利于登记机关全面准确的作出依职权更正登记的决定。第二节我国不动产更正登记立法中存在的问题通过分析可以发现，物权法中规定了依权利人和利害关系人申请而启动的不动产更正登记程序，第一次以基本法律的形式明确了不动产更正登记制度。但是物权法并未规定登记机关依职权而进行更正登记的情形；并且，关于依权利人和利害关系人申请而启动的不动产更正登记规定过于笼统，缺乏具体操作方法和相关实施配套规定。在土地登记办法和房屋登记办法等部门规章中，关于不动产更正登记的相关规定也不尽相同，相关的操作细节不够明确，缺乏具体的操作程序规定。除此之外，我国土地管理法及其实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房地产管理法、城市房屋权属登记管理办法等法律、法规和部门规章中均未有关于更正登记的规定。不动产更正登记实际上涉及登记名义权利人和实际权利人及其他各方利益的再分配，因此对不动产更正登记的制度设计应慎之又慎。我国目前关于不动产更正登记的立法中主要存在的问题总结如下第一，对于不动产登记机关进行不动产更正登记的审查义务和职责问题，缺乏统一规定，在不动产登记实际操作中关于采取实质审查义务还是形式审查义务的规定不明确。如规定登记机关承担严格的实质审查义务，则会导致登记机关不堪重荷，因此需要探讨和设计登记机关进行登记审查的相关配套机制。第二，对于依申请人申请而启动的更正登记程序，规定申请人需要登记名义人的更正同意才能申请，易产生登记名义人无正当理由拒不同意更正登记的情形，致使申请人申请更正登记的权利落空；没有授予申请人独立的更正登记请求权，使其不能在具备其他条件的情况下即可单独径行申请更正登记；没有明确规定更正登记请求权是否适用诉讼时效问题；没有规定在申请人符合申请更正登记的条件时，登记机关是否还需要进行其他方面的审查；没有根据登记错误的不同情形，规定不同的更正登记程序。第三，对于登记机关依职权启动不动产更正登记的情形，鉴于更正登记对不动产权归属的影响，现行立法没有明确在哪些情形下登记机关才可以依职权进行更正登记，从而导致登记机关权限过于扩张而影响不动产登记的安全和稳定；对于登记机关依职权的更正登记，没有设定行政系统内部的审查复核程序以保证更正登记的准确性，不能有效约束登记机关依职权启动更正登记的随意性；没有统一规定登记机关在作出依职权更正登记决定前的告知程序，不利于切实保障利益相关人的异议、申诉和抗辩的权利；没有明确规定依职权作出更正登记决定后的具体告知程序。关于如何架构登记机关的赔偿责任体系以作为对依职权更正登记的责任制约，缺乏系统规定。基于对上述问题的考虑，本文试对完善和改进我国不动产更正登记制度进行相关探讨首先分析不动产登记机关在更正登记时应当承担的审查义务和职责等问题，然后区分依权利人和利害关系人申请而启动的不动产更正登记和登记机关依职权而进行更正登记两种情形，对与不动产更正登记相关的问题进行研究和探索，并提供一些粗浅的建议，以期对完善我国不动产更正登记制度有所裨益。第二章登记机关进行更正登记的审查义务和职责第一节更正登记的审查义务和职责登记机关进行不动产更正登记的审查义务是不动产物权更正登记制度的核心内容之一。更正登记审查不仅是登记机关的权力，也是其义务。不动产登记公信力的贯彻，内在地对登记的准确性提出了很高的要求。规定不同的更正登记审查模式和义务，对更正登记的效率和质量以及更正登记错误的责任承担有重要的影响。在实践中，我国不动产交易市场日益活跃，不动产物权更正登记的数量日趋增加，相对而言，登记人员数量较少、水平参差不齐，兼之工作任务繁重，所以在实务操作中对不动产更正登记的审查方式差别很大。学者关于不动产登记的实质审查还是形式审查方面的争论，主要集中在维护不动产登记的准确性还是提高更正登记效率方面。实质审查是与不动产登记公示公信原则相协调的制度。实质审查是指登记机关不仅就登记之申请在登记程序上是否符合条件加以审查，还就登记的申请是否与实体法上的权利关系相一致，且其实体法上的权利关系是否有效，加以审查。8在更正登记的实质审查模式下，登记机关对于更正登记之申请，除须审查更正文件是否在形式上完备外，对于不动产变动之原因与事实是否相符、有无瑕疵，也须详细审查，经确定后方予以更正登记。赞成登记机关进行形式审查的学者认为，作为一个登记机构，在我国现在不动产登记制度不完善和不健全的情况下，要求登记机关实行实质审查，并由此承担由于登记错误而发生的赔偿责任并不可行，对所有的材料都要进行实质审查并不现实，不仅能力上达不到，而且会大大降低登记工作效率。故应弱化不动产登记的实质审查。有学者认为，如果采取实质审查制度，就要求登记机关对当事人提出申请的内容进行实质性审查，对登记内容进行询问和调查，这样就会耗费登记机关巨大的精力，而且使当事人无法迅速如期完成登记，造成时间的拖延，登记成本的提高，这对当事人而言也是一种负担。9我国法律关于更正登记审查义务和职责的规定并不统一。物权法第12条规定“登记机构应当履行下列职责（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”该条对登记机关的职责作了列举性的规定，该规定没有明确指出登记机关承担的是实质审查责任还是形式审查责任。对此，国内有的学者认为“我国采取了以形式审查为主，适当实质审查的模式”。10建设部房屋登记办法第18条规定“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他8张龙文民法物权实务研究，汉林出版社1983年版，第38页。9王利明物权法研究，中国人民大学出版社2002年版，第13页。10刘凯湘中华人民共和国物权法知识问答，人民出版社2007年版，第16页。有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料”。该办法中关于登记机关审查的规定则是一种形式审查的模式。综上所述，我国现行立法中关于登记机关的更正登记审查义务实际上兼采形式审查和实质审查，实行以形式审查为主，以实质审查为辅的审查制度。笔者认为，这样的审查模式是欠妥当的。如果不采取实质审查，则不动产物权归属状况不准确，从而对交易安全产生负面影响。我国正处于市场经济发展初期，如对更正登记事项不进行实质审查，会弱化不动产登记的公示和公信功能，易导致交易欺诈现象增多，不利于保护交易当事人的合法权益。采用形式主义审查，难免虚假和欺诈更正登记现象的频繁发生，不利于保障交易安全和迅捷。要使更正登记的内容与实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查，增强不动产登记的准确性。为了使登记的形式表彰和权利的实然状态保持一致，降低权利的登记状态和实际状态误差的概率，兼顾更正登记的便捷性、效率和登记的真实性，则登记机关对不动产更正登记进行实质性审查势在必行，否则不利于维护国家不动产登记和管理的秩序。在未来修订物权法或制定不动产登记法时，有必要对不动产登记机关承担的更正登记的实质审查的义务和职责出明确统一的规定。第二节登记审查的配套制度设计考虑到我国社会经济的发展阶段，如果一概规定登记机关具有进行严格实质审查的义务和职责，则登记机关的能力不能满足要求。物权法没有明确规定登记机关进行不动产更正登记实质审查的配套制度，导致登记机关不堪单独承担实质审查的重任。实质审查要求登记机关必须谨慎而为，这势必影响更正登记效率和不动产交易的速度。严格规定登记机关的实质审查义务和职责，会增加审查的时间、难度和经济成本。但是，实行市场经济要求不动产登记机关为构建社会的信赖基础承担必要的义务，确保不动产登记的准确性和可信度是不动产登记机关的重要职责。不动产登记实质审查模式的贯彻，必须考虑更正登记制度与其他相关制度的配合和我国的经济、文化和社会习惯等因素。一、引入公证审查配套制度自我国物权法起草以来，不少专家学者就不断提出要加大对不动产物权登记的实质审查力度，并提出引入公证，通过公证对不动产物权登记的原因行为进行实质性审查，而后再由登记机构登记。我国公证法第二条规定“公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。”公证是国家公证机关进行司法证明活动的一种法律制度，是国家司法制度的重要组成部分，至少体现了一定的国家证明的效力。公证机关的前置实质审查，即通过公证对不动产更正登记的原因行为进行实质审查，然后再由登记机构更正登记。公证介入不动产登记工作，可以充分保护当事人的法律权益，又可以提高不动产更正登记的准确性和工作效率。因此，笔者认为，除由登记机关进行登记的实质审查外，可以考虑由公证机关进行登记的前置实质审查，并通过强化其监督和赔偿责任机制保证其前置实质审查的准确性和质量。在登记机关承担实质审查义务的同时，引入公证员前置实质审查的制度，处理好相关制度的衔接问题，有助于全面落实不动产登记的实质审查。另外，我国公证行业自2001年起就实行了全行业的执业责任保险制度，有这样一套赔付机制作为公证机构因实质审查而导致的赔偿责任的承担保障。经过公证机构的实质审查后，不动产物权变动的真实性得到更充分的保障，登记机关可以公证书作为不动产物权登记的依据，在经过登记机关对公证书进行形式审查后直接予以更正登记，而不必再另行亲自进行实质审查，符合我国目前不动产登记的国情，提高了更正登记效率，又增强了不动产物权更正的准确性。引入公证制度作为不动产登记实质审查的衔接制度，可以有效地减少登记机关实质审查的义务和责任。在德国，不动产登记之前，公证员已经对登记材料进行了实质性的审查，因此登记机构不再需要实质审查，仅进行形式审查即可。即使在公证制度较为薄弱的英美法系国家，“尽管奉行对公民的私权行为尽量不进行干预的原则，诉讼救济重于事前预防，普遍没有建立不动产国家登记制度，但仍然有大量的关于不动产转让合同的当事人签字经公证人认证的要求散见于相关法律中”。11二、关于律师代理配套制度有人认为，可以借鉴香港地区房地产登记实践经验，建立律师登记代理制度，由执业律师先行对登记的资料进行实质审查，以最大限度地保证登记结果的正确性，减轻登记机关的实质审查义务。律师介入不动产交易，为不动产登记提供前置性实质审查，并依法对其审查结论承担民事责任。笔者认为，由律师完成不动产登记的前置实质审查，在未来的发展趋势上是可行的。但是考虑到我国律师制度恢复时间不久，且由于律师从事的业务分为诉讼业务和非诉讼业务两类，在从事不同律师业务的过程中并未建立统一且贯彻有效的操作规范。并且，“尽管律师制度近年来也在向非诉制度转变，但由于该制度本质上仍属于代理制度，以追求当事人利益的最大化，不具有公证制度应有的公权性”。12因此，在目前阶段，由律师进行登记的前置实质审查的时机尚不成熟，随着律师制度的不断发展完善，在未来不动产更正登记引入律师前置实质审查制度时，可以考虑设置相关的行业准入条件，比如规定从事不动产登记前置审查的律师事务所需达到较高的注册资本，以提高其承担审查疏漏的赔偿责任的能力；规定律师的执业领域和执业年限条件等等。第三章完善依申请人申请的更正登记制度第一节设立不动产更正登记请求权一、设立更正登记请求权的意义依当事人申请的启动的不动产更正登记是不动产更正登记的基本类型，而依当事人的申请而启动的不动产更正登记，根据提起申请是否需要不动产登记11梁慧星中国物权法研究，法律出版社1998年版，第175193页。12杨荣元、赵成元论不动产物权登记制度与公证制度，载中国司法2007年第12期。簿登记的名义权利人的同意和配合，可以分为须经权利人同意规则和申请人单独申请规则。在德国等国家和地区，更正登记行为以须权利人同意更正申请为原则，如德国“登记同意原则为土地登记法的最重要原则物权变动之登记，须以权利被涉及者的登记同意为要件。该原则同样适用于不动产登记簿不正确情形。因登记簿更正而使其真实权利地位，或其实质权利地位被涉及者，须对更正为同意之表示”。13而当事人一方申请登记只是作为一种例外，如台湾土地登记规则第二十八条规定，仅有土地总登记、因继承取得土地权利之登记、因法院拍定或判决确定之登记等十五种法律明确规定的情形，才可以由当事人一方单独申请登记。日本的不动产登记法第二十七条规定“因判决或继承而实行登记时,可以只由登记权利人申请”。各国立法之所以规定不动产登记实行经权利人同意的共同申请原则，是因为“由当事人共同申请登记能有效的保障不动产登记的真实性，希冀在此原则下作成的登记恒能反映不动产真实的权利状态”。14不动产更正登记作为不动产登记的一种类型，根据上述立法规定可以认为上述国家和地区的不动产更正登记的申请是以须权利人同意更正申请为原则，当事人一方申请更正登记只是作为一种例外。我国对于申请不动产更正登记实行的也是须经权利人同意的规则，如根据物权法的规定，更正登记应具备如下构成要件1、权利人或利害关系人申请。须有权利人或者利害关系人向不动产登记机关提出申请，登记机关才能进行更正登记。这里的权利人，包括登记权利人和事实上的权利人，而利害关系人则是指与登记权利有法律上利益关系的人，如其权利因错登、漏登而受到侵害的当事人。2、须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误；土地登记办法第五十九条之规定，“土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记”；房屋登记办法第七十四条规定，“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申13德鲍尔施蒂尔纳著，张双根译德国物权法，法律出版社2004年版，第372页。14肖厚国物权变动研究，法律出版社2002年版，第266页。请更正登记（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。在这种情况下，不动产登记簿上登记的名义权利人同意申请人进行更正的情况很少见，由此可能导致如下问题如果不动产登记名义权利人拒绝协助申请人进行更正登记，则导致不动产真正权利人和利害关系人申请不动产更正登记的权利救济方式在实际上被架空。因此就真正权利人和利害关系人而言，应当赋予其对于不动产登记簿记载内容的单方更正登记请求权。否则，如果不动产登记簿登记的名义权利人故意不配合申请人，则给恶意一方造成可乘之机，“若无得使其协力之权利，则不仅使登记权利人，因此而不能登记，蒙受损害，同时，亦使登记制度，失却其机能”。15当不动产登记薄记载的不动产权利状况与实际权利状态出现不相符合的情形时，由于不动产登记具有推定登记权利正确的效力，不动产登记错误使不动产真正权利人的权利随时面临丧失或受损的危险。因此，在不动产登记错误情形下，不动产真正权利人和利害关系人应当有权单独申请更正不动产登记簿错误登记，救济自己的权利，而不必征得登记权利人的同意。与此相适应，应设置相关的配套制度，规定申请人在提起不动产更正登记申请时，即使没有获得不动产登记簿登记的名义权利人的同意，在满足一定的申请条件、提交必要的经实质审查过的申请材料后，即可向不动产登记机关单独提起不动产更正登记请求。在此，确立并赋予不动产更正登记申请人以独立的更正登记请求权显得尤为重要。我国现行立法中尚未明确使用“更正登记请求权”这一概念，司法实务也大多否认更正登记请求权的存在。在未来立法时需规定更正登记请求权制度，就真正权利人和利害关系人而言，应当赋予其向登记机关申请更正登记的权利，即更正登记申请权；同时法律应当详细规定更正登记申请权的权利主体、行使方式和途径、更正登记请求权是否罹于时效等问题。应当明确规定在登记有错误或有遗漏的场合，当事人就其登记享有的更正登记请求权。1615张龙文论登记请求权，载民法物权论文选集，五南图书出版公司1984年版，第95页。16李志君建立登记请求权制度的思考，载法制与社会发展，1999年第3期。二、明确更正登记请求权的性质通说认为，登记请求权，是指登记权利人所享有的请求登记义务人协助完成不动产登记的权利。17笔者认为，更正登记请求权，是指不动产更正登记申请人在未获得不动产登记名义权利人更正同意的情况下，依据一定的申请材料和申请条件，径行向不动产登记机关申请为更正登记的权利。关于不动产更正登记请求权的性质，主要有两种学说一种学说认为，更正登记请求权是物权性质的请求权，“与它保护物权免受损害的功能相适应，土地登记簿更正请求权是一种物权性质的请求权。它使权利人能够获得正确的登记，因此可以与民法第985条（基于所有人的返还请求权）相提并论”。18“更正登记请求权，既为所有权排除妨害请求权之一，其法律上之性质，自应解为属于物权的请求权”。19另一种学说认为，更正登记请求权是债权性质的请求权，认为在发生登记之前，物权因为没有完成公示要件而尚未发生转移和变更，所以一方还没有享有物权，因此不能根据物权提出请求，所以更正登记请求权并不是一种物上请求权，而仍然是一种债权上的请求权。20笔者认为，更正登记请求权的使命在于保证更正登记申请人有权申请更正不动产登记簿中的错误记载，以恢复不动产物权的本来面目。关于“债权请求权说”认为更正登记请求权是一种债权上的请求权的观点，在更正登记申请人属于不动产实际权利人之外的利害关系人的情况下，则不能成立，因为在这种情况下，登记名义权利人对利害关系人并不直接负有债务。笔者认为“物权请求权说”关于更正登记请求权属于物权排除妨害请求权的观点，值得商榷。因为申请人享有物权排除妨碍请求权的前提应当是申请人享有物权的物权受到了“妨害”，这种“妨害”是没有正当权利依据的；而在申请人申请不动产更正登记的情况下，登记名义权利人是依法定程序和条件“合法”的享有不动产物权，而不存在所谓的非法“妨害”情形。因此，笔者总体上同意不动产更正登记请求权是物权请求权的观点，但是更倾向于将更正登记请求权视为一种独立的新型的物权请求权，认为不动产更17王利明物权法研究，中国人民大学出版社2002年版，第216页。18德曼弗雷德沃尔夫著，吴越、李大雪译物权法，法律出版社2002年版，第261页。19肖厚国物权变动研究，法律出版社2002年版，第266页。20王利明试论我国不动产登记制度的完善，载民商法研究，法律出版社2001年版，第253页。正登记请求权是为了解决不动产更正登记申请人申请更正登记的权利依据而作出的一种拟制。第二节明确申请不动产更正登记的时效不动产更正登记请求权是否适用诉讼时效制度，取决于更正登记请求权的权利性质与制度价值。民法通则规定的诉讼时效又称消灭时效，是指在法定期限内不行使权利的权利人，使其丧失胜诉权的法律制度。关于主张不动产更正登记请求权适用诉讼时效的理由，概括起来包括1、督促不动产真实权利人和利害关系人及时行使权利。更正登记请求时效具有督促权利人及时主张权利的功能，进而得以达成促进、稳定社会不动产关系、促进不动产交易流转的经济目的。2、避免不动产更正登记申请人举证困难。其理由在于，“就通常情形言之，某种事实状态，常因年代久远，证据难免湮灭。故法律以时效为证据之代用，赋予法律上之效力”。21原则上，请求权得为诉讼时效的客体，而支配权、形成