房产评估报告书

估价结果报告书一、委托人王恒二、估价机构1估价单位天津市城建有限责任房地产评估事务所2估价单位法定代表人范宝芬3估价单位地址天津市西青区津静路26号4、房地产评估一级资质土地评估一级资质5、估价人员国家注册房地产估价师唐文锋国家注册房地产估价师田勇国家注册房地产估价师马立君国家注册房地产估价师王恒国家注册房地产估价师王治奇三、估价对象上饶之窗估价对象界定估价对象坐落于天津市西青区中北镇大地12城小区清枫园21栋17楼2号，建筑面积为96平方米权属状况1、土地权利状况王恒先生以转让的方式取得土地使用权，用途为居住，房屋建筑面积为96平方米，使用权面积为235平方米。2、建筑物权利状况估价对象房屋产权归王恒先生所有土地状况1坐落位置天津市西青区中北镇大地12城小区清枫园21栋17楼2号2使用权面积235平方米3地形待估房地产所在区域的形状较为规则，地形平坦，起伏不大。4四至东临京福公路；西至星光路；南至新津杨公路；北至南运河5交通条件；A道路通达度待估房产对象，周围交通方便。南至新津杨公路，外出出行较为便捷。B对外交通便捷度待估对象与规划中的地铁二号线相距较近，对外兼用便捷度较为通达。C公交便捷度板块内现有两条公交路线可以通往市区便民6号线、645路，公交便捷。6环境状况待估房产北边是南运河，周边没有其他工业厂房的污水排放，环境质量合格。7待估房产周边环境有关部门规划陆续投资30亿元建设医院、文化中心、体育中心、四星级酒店娱乐中心、商业区等基础设施。建筑物状况根据估价人员现场查勘，截止至估价时点时，估价对象建筑物情况如下表表一建筑物状况表坐落地点天津市西青区中北镇大地12城小区清风园21栋17楼2号朝向南北物业管理有总层数地上18层所在层数17层结构钢筋混凝土建筑面积96建筑年代2008年用途居住房型两室一厅一卫上下水通畅燃气有热水有景观优美电话有装修普通装修（瓷砖铺面木龙骨石灰吊顶卫生间厨房设备全墙面涂料抹灰）暖气有有线电视有一户一表有成新九成四估价目的为委托方办理房地产交易过户手续提供价值参考依据五估价时点2011年6月17日六评估的价值类型及定义根据本次评估的目的，为委托方办理为委托方办理房地产交易过户手续提供价值参考依据，确定评估的价值类型为公开市场价值。其定义为满足下列条件下进行交易最可能的价格（1）交易双方是自愿进行交易的（2）交易双方是出于利己动机进行交易的（3）交易双方是精明谨慎行事的，并且了解交易对象，知晓市场行情。（4）交易双方有较充裕的时间进行交易（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。可见，公开市场价值是假定估价对象在符合上述一系列条件下而进行交易最可能实现的价格。七估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法2中华人民共和国土地管理法3房地产估价规范/5029119994国有土地使用证开民国用（2003）第3769号5房屋所有权证房权证开发字第140010709号6房地产市场调查资料7估价人员现场查勘资料8天津市西青区土地交易价格资料八估价原则1独立、客观、公正合法原则以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价，即估价对象具有合法的产权；估价对象的用途必须是合法的。2最高最佳使用原则以法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。3替代原则是要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4上饶之窗上饶之窗5谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵循的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎。九估价方法此次估价采用市场比较法和收益法，进行房地产估价。市场比较法是在求取待估房地产的价格时，根据替代原则，将待估房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日房地产价格或价值的方法。收益法也称为收益资本化法，收益还原法。简要的说，是根据估价对象的未来收益来求取估价对象价值的方法，较具体的说，是预测估价对象未来的收益，然后将其转化为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转化为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。上饶之窗十估价结果上饶之窗十一估价人员国家注册房地产估价师唐文锋国家注册房地产估价师田勇国家注册房地产估价师马立君国家注册房地产估价师王治奇国家注册房地产估价师王恒十二估价作业日期2011年6月13日至2011年6月17日十三估价报告应用的有效期根据房地产估价规范的有关规定，本评估报告结果有效期为一年，即自2011年6月17日起至2012年6月16日止。上饶之窗估价技术报告一估价对象实物状况描述与分析（一）土地实物状况本次估价对象为坐落于天津市西青区中北镇大地12城小区清枫园21栋17楼2号，建筑面积为96平方米，使用面积为，小区形状规则，地形平坦四至东临京福公路；西至星光路；南至新津杨公路；北至南运河（二）建筑物具体实物状况表二建筑物实物状况坐落地点天津市西青区中北镇大地12城小区清风园21栋17楼2号朝向南北物业管理有总层数地上18层所在层数17层结构钢筋混凝土建筑面积96建筑年代2008年用途居住房型两室一厅一卫上下水通畅燃气有热水有景观优美电话有装修普通装修（瓷砖铺面木龙骨石灰吊顶卫生间厨房设备全墙面涂料抹灰）暖气有有线电视有一户一表有成新九成二权益状况描述与分析（一）土地权利状况王恒先生以转让方式取得土地使用权，用途为居住，土地使用权面积为235平方米，使用期限2009年11月10日起至2079年11月10日止。（二）房屋所有权状况估价对象房屋所有权归王恒所有三区位状况描述与分析（一位置状况坐落于天津市西青区中北镇大地12城清枫园。小区距市中心12公里，南北朝向，为18层钢筋混凝土楼房。（二交通状况小区位于天津外环附近，主干道有新津杨公路，有公交车便民6号线、645路等途经。周边道路通畅，障碍物较少，停车方便。（三环境状况毗邻海泰高新产业区，且距南开大学，天津大学20分钟车程。环境质量状况周围没有工业厂区，空气质量较好,周边环境不错。（四外部配套设施附近有天津中北医院，津工超市，天津中北中学，天津大学，银行储蓄所，城市配套设施比较完备。城市基础设施完善度自来水由前年开始就已完全实现滦河水引入，并且计划今年下半年还将引入一个南水北调的通线。中北镇镇区北侧将建设一个泵站，它将成为天津市向南部饮水的水源点。下水方面镇政府也有具体规划。在镇区的范围内即将投入使用的咸阳路污水处理场将会解决整个镇区的下水处理，这些设施的建设将会使辖区在未来实现良好的水环境。此外，天津市华能热电厂的供热管道设施也设置在中北镇东部，在供热上提供了一定的保证。此外，热电厂正在筹建的第四期工程目前已经进入实施阶段，该工程恰恰是对西部新城所在地区的配套。故水,电,气,视,讯,路配套齐备四最高最佳使用分析上饶之窗首先，地块上现有建筑物的位置布局与被认可的进口与出口，表明了现有建筑物自然因素是可行的。公用设施的完备和到主要交通道路段的便捷性更进一步证实满足自然因素可行性的要求。同时也没有非常规土壤或地下土壤被注明限制类似目前建筑的用途。最高最佳使用必须满足四个条件，法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化。其次在探讨现有建筑是否满足法律许可条件时核查了规定的用途、密度和不同的自然条件没有被任何公共或私人约束所限制。因没有私人限制存在、仅讨论公共限制，包括规划要求。建筑物满足这些要求。建筑物的布置也显示满足规划要求，如红线后退、高度等。因而满足法律许可条件。再次，须探讨委托估价物业作为多层住房公寓楼继续使用的技术上的可能性，根据调查所显示，在现有的技术上实现完全有可能。根据营运收益的分析能从委托估价物业营运中推导出现有建筑具有经济可行性的结论。因而满足技术上可能，经济上可行的条件。最后探讨现有用途每种布置是否产生最佳效益。如在自然条件可能用途里，基于地形和在委托估价地块上现有建筑的布局，能产生最佳的收益。因而满足价值最大化的条件。五市场背景描述与分析（一）天津市房地产分析受国内宏观调控政策累积效果的影响，2011年上半年来看，我国房地产市场呈现出显著的房屋成交量下跌，但成交价格整体趋势为走高，消费者持币待购，都还在观望状态。虽然政府出台了一系列政策来提振市场，抑制房价增长，但收效甚微。在未来一段时间内，需求回暖仍需时日，政府可能会进一步提出救市措施，房价不会大幅下滑，稳中有降才是理想状态。受国家针对楼市宏观调控的“新国十条”政策影响，在新政的刺激下购房需求大幅萎缩，天津房地产市场在经历了年后的火热成交后整体遇冷，二手房成交面积降幅接近五成。购房者观望态势导致交易量减半。成交价格方面，可以看出自楼市宏观调控政策出台以来，随着市场观望气氛的渐浓和成交量的下降，成交均价也停止了快速上扬的趋势，进入平稳区间运行。除环外部分房龄3年以内次新房集中的区域由于投资比例较高，出现了投资人抛盘的现象，房价随之有所回落，整体降幅保持在10以内；中心城区范围内，主要集中于前段时间旺市下挂牌价格过高的业主针对其房屋售价做出调整，而成交价格并无大幅回落。根据天津市国土资源和房屋管理局政务门户（HTTP/WWWTJFDCGOVCN/）网站上每日房价信息表中数据，整理出2011年上半年的每月房地产的成交套数、成交总面积和月均价格，分别形成表二，并得出统计分析图1、图2。表三2011年西青区上半年的每月房地产成交套数汇总表日期成交总套数成交总面积月平均价格上涨率定基价格指数2011年1月8708918581205570100002011年2月9209628981173125002765689997312011年3月70016233881019031015121620486862011年4月73773709414931370317523442146532011年5月101010774151211728023223776381152011年6月29730236811366850066019179381图一2011上半年总成交套数走势，天津市的住房需求，仍以自住需求和改善性需求为主。政策面的预期变化，尤其是政策前效应，促使部分可能受到限购令影响的需求提前放量，是5月份新建住宅成交量上升的主要原因。上饶之窗图二市内六区、环城四区、滨海新区、远郊区县这四个区域的新建商品房，同比去年在成交均价和成交数量上都有所上涨，其中西青区上涨的也很快，且四月最快。七估价方法选用分析（一）采用市场比较法进行估价1、市场比较法的概念市场比较法是在求取待估房地产的价格时，根据替代原则，将待估房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日房地产价格或价值的方法。2、市场比较法估价的计算表四比较因素条件说明内待估房地产及容比较实例比较因素估价对象实例A实例B实例C坐落西青区中北镇西青区中北镇西青区中北镇西青区中北镇地址大地12城清枫园21栋17楼2号大地12城清枫园25栋6楼4号大地12城枫桥园18号楼2单元5号金夏水语花园花溪苑3号楼5栋4号楼8号用途居住居住居住居住交易期日2009年11月10日2011年1月7日2011年5月6日2011年2月23日交易情况正常正常正常正常交易价格（元/M2）待评估108671207511711繁华程度好好好好道路通达度较好好好好公交便捷度方便便捷便捷便捷社会服务便利度便捷便捷便捷便捷区位因素环境情况好好好好结构钢筋混凝土钢筋混凝土砖混砖混区内位置较好好好良面积（M2）9610111598房型两室一厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫两室一厅一卫装修普通装修精装修普通装修普通装修私密性好好好好楼层17F/18F7F/18F7F/18F3F/5F设备设施配置好好好较好小区环境好好好好实物因素朝向南北南北南北南北因素调整说明1交易日期修正数据来源由天津市国土资源和房屋管理局政务门户（HTTP/WWWTJFDCGOVCN/）2计算出环比上涨率和定基价格指数。详见表四。表五西青区上半年房产交易表日期成交总套数成交总面积月平均价格上涨率定基价格指数2011年1月8708918581205570100002011年2月9209628981173125002765689997312011年3月70016233881019031015121620486862011年4月73773709414931370317523442146532011年5月101010774151211728023223776381152011年6月297302368113668500660191793813交易情况修正三个可比实例局属正常交易。故不作修正。4区位因素情况修正可比实例A、B所在地与估价对象在同一小区，三者之间直线距离短，所在同一地区的繁华程度、道路通达度、公交便捷度、社会服务便利度、环境情况大致相同，故不做修正，均为100/100。实例C与估价对象不在同一小区，距离稍远，所以做小幅度调整，为100/（1001）5房地产状况（1）区内位置实例A，B与估价对象属同小区且位置居中，周围即有晨练设施，区内位置条件优于估价对象，故同时向下修正2；实例C临一条街，条件不如估价对象，故向上修正3。（2）房型实例A,B与估价对象房型不同，优于估价对象，故都向下调整3；实例C与估价对象属于同种房型，故不做调整。（3）装修实例B，C，装修水平都为普装，不做修正；实例A为精装修，优于估价对象，故向下调整2；（4）楼层实例A，B与估价对象同属于同一小区的住宅，实例A，B楼层均低于估价对象，故向上修正3；实例C楼都是五层建筑楼，比估价对象楼层低，且楼层低于估价对象，故向下修正6。（5）建造年代实例A，B，C，都是2008年建造，不做修正；（6）结构实例A与估价对象都是钢混结构，故不作调整。实例额B，C均属砖混结构，稍次于估价对象，向上调整3（7）设备设施配置实例A、B、C配置较为完整，不作调整。（8）私密性实例A、B、C楼间距符合标准，室内隔音效果优良，不作调整。（9）小区环境实例A、B、C小区环境相似，不作调整。（10）朝向实例A、B、C朝向相同，均为南北朝向，不作调整。（11）景观实例A、B、C均位于大地十二城，且三者间距离较近，景观，环境都类似，不作调整。表六因素比较修正系数表待估房地产及比较实例比较因素实例A实例B实例C交易价格（元/平方米）108671207511711交易期日9381/1009381/81159381/9731交易情况100100100繁华程度（20）100100100道路通达度（20）100100100区位因素公交便捷度（30）100100100估价时点2011年6月17日交易日期修正可比实例A修正系数9381/10009381可比实例B修正系数9381/81151156可比实例C修正系数9381/97310964交易情况修正可比实例A,B,C均100/100可比实例A房地产修正系数100（2/10015/985/10015/9710/985/1005/10020/1036/1004/10013/100）10053可比实例B房地产修正系数1002/10315/985/10015/9710/1005/1005/10020