昆明市房地产市场调查研究报告

第1页共17页昆明市房地产市场调查研究报告本报告目的在于对昆明主城区的房地产市场和具有较大发展潜力的呈贡新城进行调研，为公司领导层提供决策支持。期间走访了昆明市统计局、昆明市发展计划局、昆明市城市规划局、昆明市国土资源管理局、昆明市土地交易中心、昆明市房产管理局、呈贡土地储备和交易中心等相关部门相关负责人，现将有关情况做如下汇报。第一部分昆明市房地产市场调查研究一、昆明市概况一）地理位置云南省中部，云南省省会。昆明地处云南省中部，北挨四川省，西为楚雄市，东为曲靖市，南接玉溪市和个旧市；距北京2100公里航空，距离深圳1245公里（航空），南达中越边境515千米，西抵中缅边境876千米，西南至中老边境906千米。二）行政划分和人口第2页共17页昆明市总面积216万平方公里，辖盘龙、五华、官渡、西山、东川五区和安宁市以及呈贡、晋宁、富民、宜良、高明、石林、禄劝、寻甸八个县。截止06年底，昆明总人口612万人。其中城市人口245万人，城区面积180万平方米。三）交通现状；昆明巫家坝国际机场离市中心区5公里，属于国家一类机场；108、213、320、324等7条国道贯穿昆明；目前昆明市制定了绕城高速公路“两环五射”系统计划。火车站位于市中心4公里，有到河口、玉溪、大理等地区的省内铁路，到贵阳昆明、昆明成都、昆明南宁的省外铁路。第3页共17页二、昆明市经济发展状况一）近年昆明市宏观经济建设情况1国民生产总值增长保持良好的增长势头。06年昆明市GDP总值为120314亿元，连续四年年增长在两位数以上。（全省06年生产总值4000亿元）近年昆明生产总值变化情况02004006008001000120014002002200320042005200605101520国民生产总值亿元同比增长数据来源昆明市07年统计年鉴2人均生产总值由03年的16928元至06年的19663元（折算为2622美元），年均增长112。远高于全省平均水平，纵观世界发达国家和省内珠三角城市经济发展历程，这一时期，经济发展存在稳定增长期。（06年全省年人均生产总值8961元）数据来源昆明市07年统计年鉴3从产业结构来看，昆明处于工业化中期阶段。05年三大产业比例为73449478。到06年为68467465。第一产业占的比重很小，第二产业所占比重仍有上升趋势，但比重不高，昆明处于工业经济中期阶段。数据来源昆明市06年统计年鉴4人民生活水平变化情况城乡居民收入持续提高，城镇居民人均可支配收从2003年的7979元增至2006年的10766元，从一个侧面说明城镇居民的购买力较强。第4页共17页近年昆明居民收入水平变化情况02000400060008000100001200020022003200420052006051015202530人均可支配收入元农民纯收入元可支配收入增长农民纯收入增长数据来源昆明市07年统计年鉴5小结2006年昆明全市GDP首次突破1200亿元，人均GDP2622美元。据有关研究表明，当人均GDP进入2000到3000美元阶段，经济增长的稳定性明显增强。昆明的经济已经步入一个稳定的发展时期，居民经济收入今后的发展趋势都比较良好的。二）昆明与其它西部省会城市比较1、经济总量昆明第三位。（西部11个省会城市平均88877亿元）10228161335296006384665486199001203141450022750050010001500200025003000拉萨西宁银川贵阳兰州乌鲁木齐南宁呼和浩特昆明西安成都06年西部各省会城市经济总量亿元2、人均GDP昆明排第四。（西部11个省会城市平均19729元）17288113962052014989181902892710967348342087717124219100500010000150002000025000300003500040000拉萨西宁银川贵阳兰州乌鲁木齐南宁呼和浩特昆明西安成都06年西部各省会城市人均GDP元数据来源国家统计局。其公布数据与地方年鉴统计口径稍有不同，数据有微小出入。3、财政一般预算收入，昆明排第二。第5页共17页38914152343615833145402566245510372857518677020406080100120140160180200拉萨西宁银川贵阳兰州乌鲁木齐南宁呼和浩特昆明西安成都06年西部各省会城市财政一般预算收入亿元4、从经济发展的几个重要指标看，昆明市经济社会发展水平在西部各省会城市中处于中上水平。三）“十一五”经济发展目标推进城镇化，有质量的增长，发展为现代化经济强市1“十一五期间”，全市生产总值年均增长10以上；2008年实现人均生产总值比2000年翻一番；地方财政一般预算收入年均增长10；外贸进出口总额年均增长12；全社会固定资产投资年均增长15以上；社会消费品零售总额年均增长12；居民消费价格总水平年均涨幅3左右。2城镇居民年人均可支配收入年均增长7，农民年人均纯收入年均增长6；“十一五”期间全市在岗职工工资收入年均增长7；农村居民人均纯收入年均增长6。四）小结昆明市经济发展属于工业化中期阶段，工业经济不发达，是一个休闲居住、消费型经济的城市，但居民生活水平持续增强；经济发展的各项指标在西部省会城市中排名较前；在未来几年内，昆明经济社会仍将保持健康稳定的发展。它依然将会是中国西部排名靠前的大型城市，在西部城市中处于重要的位置。根据相关研究，人均GDP8008000美元之间为房地产业的起步和快速上升阶段，当人均GDP达到13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。昆明现阶段的经济发展水平，正处于房地产的快速上升期。三、昆明市总体发展规划2003年5月，省、市政府同意实施“现代新昆明战略”，新昆明战略可促进市域城市化水平发展到80以上，使昆明定位为中国面向东南亚、南亚国际商贸旅游城市和可持续发展的大都市，其基本内容是一）昆明城市整体布局建设“一湖四片”新昆明。第6页共17页1）在滇池盆地中，实施“一湖四环”工程，形成各具特色的东城呈贡新城、西城海口新城、南城晋宁新城、北城主城区的“一湖四片”城市区。滇池盆地城市人口可发展到450万人，城市建成面积460K。北城即现在的主城，现代新昆明的核心区，形成政治中心、文化中心、金融中心、商贸及旅游中心。规划人口220万人，规划用地220万平方米。根据昆明市分区规划和控制性详规，现在主城划分为55个片区，每个地块23个平方公里，最大的地块10平方公里。南城即晋城新街新城，形成组团式发展旅游度假城，规划人口75万人，规划用地80平方米。西城即昆阳海口新城，形成以磷况加工、机械制造、电子仪表为主要产业的工业城。规划人口60万人，规划用地60平方米。东城即呈贡新城，形成新兴工业园区、科研教育园区，以花卉为特色的生物产业基地及现代物流中心。规划人口95万人，规划用地160平方米。2）在滇池流域外，努力发展昆明新机场航空城、安宁冶金化工城市。二）新昆明建设最先启动呈贡新城。第7页共17页呈贡位于滇池东边，距离昆明主城区约15KM。规划是新兴工业园区、科研教育园区、生物产业基地及现代物流中心。目前片区规划起点高，除已建成市政府行政大楼（在装修）外，周边基本为平地，昆明市政府将于2008年5月搬迁至此，届时片区将成为大昆明的行政中心。未来几年，呈贡都是昆明重点建设和发展的主方向。目前该片区在政府手中约有100平方公里土地，除开划分的物流园、政府其它机关单位的用地外，可以出让的经营性用地约有30平方公里，未来土地供应充裕。三）轨道交通规划2005年4月，昆明编制昆明轨道交通线网规划。规划推荐线网方案为放射状线网，由四条直径线和一条半径线组成，线网总长度1202公里。具体实施时间未定，其中3号线和4号线预留向机场延伸条件，1、5号线连接呈贡新城和主城区。1号线连接呈贡的半径线，起于金龙饭店，经火车站向东南联结呈贡东城。2号线南北向的骨干线，起于银河片区北部，纵贯主城面北，止于滇池北岸南市区。3号线东起两面寺东部客运枢纽，向西南通达滇池旅游度假区，东端预留向机场延伸条件。4号线西端起于高新开发区，经城市中心区，止于东部黑土凹，预留向机场延伸条件。5号线西起石咀站，沿米轨线位敷设，经中心区、经济开发区，进入呈贡新城。四）高速公路昆明市制定了国道主干线昆明绕城高速公路两环五射系统计划。目前，内环线中，东连接线的大部分及昆安高速已建成通车，南连接第8页共17页线、西南绕城公路建设计划年内开工，外环线中，西北绕城公路计划年内开工建设，东南绕城线已完成工程前期工作。五射线中，除昆武高速公路正在建设外，其余已建成通车。五）昆明新机场新机场位于官渡区大板桥镇，距昆明主城区只有约20公里，2009年投入使用。与新机场相辅相成的综合交通网也正在建设，届时曲靖、玉溪、楚雄三个城市到昆新机场的路程在2小时以内。机场规划建设分为三期，到2035年全部完成时可形成年旅客吞吐量6000万人次、货邮吞吐量120万吨的能力，建成后，将是继首都机场、上海浦东机场、白云机场后国内第四大机场。服务机场的昆明空港经济区规划总面积160平方公里。官方公布的经济区商机超过百亿元。六）小结从规划上看，新昆明的规划起点和标准较高，准备将昆明建成一个综合实力雄厚、特色鲜明、环境优美的湖滨生态城市和面向东南亚、南亚的现代开放城市。并拟到2010年，昆明的社会发展总体水平和经济、科技综合实力，居全国省会城市的先进行列。目前看来，大部分项目并没有明确拟定具体实施时间，所以建成时间估计会继续延长。但作为西部省会城市中财政预算收入排名第二的城市，首先实施的呈贡新城建设和航空城建设将会得到保障和较有力的推进。未来一段时间昆明重点发展的片区是航空城和呈贡新城，而它们所处的东和南方向也会是城市发展的主方向。这些片区相对于其它片区具备较大的发展潜力。四、昆明房地产市场环境本年昆明楼市波澜起伏，受曾、胡案影响，昆明楼市开发步伐将稍为缓慢一）2007年4月6日，昆明市中级人民法院对昆明市规划局原局长曾华受贿案作出一审判决。短短几年内，昆明市规划局三任局长李德昭、胡星、曾华先后“落马”。三任局长都收受了当地房地产公司巨额贿赂，揭开了昆明市房地产和土地财政的腐败黑幕。一大批项规划审批目报建停止。规范昆明楼市秩序，对于我司利大于弊。二）停止单位自建房，停止小宗地出让及分散的个人自建房06年，昆明全面停止单位自建房，在城镇规划区范围内停止小宗地出让及分散的个人自建房。通过总体规划确定产业布局；通过控制性详规的修订，明确房地产综合开发用地和建设的各项指标，提升房地产业发展的整体水平。第9页共17页在发展本地房地产企业的同时，加大招商引资力度，吸引有实力、有信誉的房地产企业到本地投资。扶持旅游小镇的房地产开发，把旅游小镇建成真正有吸引力的魅力名镇。发展房地产评估、经纪等中介业务，推进社会化、专业化的物业管理服务；加大对闲置土地的处置力度和房地产开发用地的监管。三）06年，昆明禁止农民房加层，不得超过4层或者单户建筑面积300平方米。四）07年6月08年6月，昆明将开展为期一年的房地产市场秩序专项整治工作，对象涉及房地产开发、经纪、广告等单位。五）自04年8月31日大限后，昆明已停止协议出让土地。但在大限之前，相当一部分土地“以租代征”、“农用地转建设用地”、“工业转居住”等方式出让在私人或公司手中。六）虽然昆明明文规定严格贯彻中央调控相关政策，从目前昆明出让土地的情况来看，无论是90，70还是限地价限房价等方面，地方的执行存在一定的操作空间。七）经济适用房建设以中、小户型为主，建筑面积不超过80平方米。八）小结总体来说昆明作为云南的省会城市，且房地产市场正处于发展阶段，相对于其它一些房地产较不发达城市来说，市场透明度比较高，市场比较成熟，但一些制度有待完善。但是受胡、曾案影响，目前相关部门行事谨慎低调，无论这是短暂的寂静，还是暴风雨的前奏，短期看来昆明在房地产政策方面就将会严格执行相关规定，对昆明房地产有积极的影响。五、昆明市房地产现状一）昆明房地产行业基本情况截至06年底，昆明全市有各类房地产开发企业852家，其中一级资质8家，二级资质21家，三级资质112家，四级资质295家，暂定资质392家。06年昆明房地产完成投资额1833亿元，比05年有较大增长，房屋施工面积和05年基本持平，竣工面积大幅增加，而新开工面积不足。见下表单位06年同比增长房地产投资（亿元）18330307施工面积（万平方米）1523093其中住宅面积（万平方米）127371新开工面积（万平方米）380593090其中住宅面积（万平方米）29262竣工面积（万平方米）570513140第10页共17页其中住宅面积（万平方米）47833销售面积（万平方米）897501460其中住宅面积（万平方米）82590二）固定投资和房地产开发投资情况06年昆明市累计完成固定资产投资654亿元，同比增长253；房地产开发投资1833亿元，同比增长307。房地产投资占固定资产投资28。近年昆明固定资产投资和房地产投资情况0100200300400500600700000100020003000400050006000固定资产投资总额亿元435522654房地产投资亿元94140183固定资产同比增长2030200253房地产投资同比增长3420489307200420052006从上图我们看出，近年昆明市固定资产投资稳步增长，房地产开发投资增长较快，今年有所回落，房地产开发投资额占固定资产投资28，表明房地产业处于比较稳定的阶段。三）昆明楼市1各片区楼价分布昆明目前在售楼盘65个，其中一环6个，二环11个，西市区6个，北市区8个，世博片区8个，东市区1个，东南片区4个，官南片区8个，滇池路片区8个，远郊5个。其均价分布见下图第11页共17页目前昆明各片区价格情况7870682551404067385938003431327530000100020003000400050006000700080009000滇池一环世博二环西市北市官南东南东市以上价格的分布，主要是因为滇池路片区楼盘以别墅为主，导致均价居高；一环路片区为市中心，土地供给较小，资源稀缺，所以价格也不菲；西市区楼盘以多层为主，价格相对较低。2各物业价格趋势情况昆明全市商品房类型大致可以分为别墅、多层、小高层、高层和混合物五种，其价格变化见下图第12页共17页昆明各物业类型价格变化情况0200040006000800006年10月价格6671325036004040316207年2月价格7186349532844486319107年7月价格73953715349251333240别墅多层小高层高层混合物从上图看出06年10月以来，别墅涨幅较大，近9个月以来平均价格已达到7395元/平方米；多层物业价格也不断上升，上涨了近500元/平方米；小高层波动较大；高层半年来上升了1000元/平方米；混合物业比较稳定，一直处于3200元/平米左右。3各片区物业类型和品质目前在售楼盘中，以世博片区和滇池路片区的平均绿化率最高，世博片区内有部分在售楼盘为别墅项目；滇池路片区的在售楼盘多为高绿化率别墅项目；一环路内多为高层项目。各片区平均容积率和平均绿化率比较01234500100200300400500600平均容积率426347238193193162149085平均绿化率36643747453410370520510一环二环北市官南西市东南世博滇池目前市中心区土地资源稀缺，占地少，所以量最少，但容积率最高；东南片区因为有世纪城、新亚洲体育城几个超级大盘的存在，所以开发面积最大。4各片区楼盘一览一环以高层为主，高容积率，楼盘规模小，50008000元/平米总户数绿化率容积率占地面积建筑面积开盘时间均价顺城80036335685982310002006128200MOMA2期104746662128581168292006127200兴杰站现代城36540457413413472006105400报业尚都6004229213534494522006124500翠湖太龙公馆11825697230917470200718000二环以高层为主，30004000元/平米总户数绿化率容积率占地面积建筑面积开盘时间均价第13页共17页时光俊园175440443355209627200694200枫蓝国际713503519980764592006113200可乐公寓23839385238912500200673800天城园林居5004522868157362200633500百年明日城市20004017140070250000200662600盛世豪庭120041225733371650082005114600城市之光2302536319012300200634000东方上城5523921700833472005123700麦田时光203642501160002006124100熙城大厦67031767685982310002006124100风尚中心704432838853128664200583300北市区小高层为主，30003500元/平米总户数绿化率容积率占地面积建筑面积开盘时间均价大成蔚蓝时代3204224521344470652005103000荷塘月色237645249120727300000200694500葵花公社9534724934017100000200693600上游水岸393452493335080000200683300实力北岸850633273471000002005113300都市枫林6005612971369870002006113300银河星辰花园7824624292083830200733000实力郡城1552402566612191338200773000西市区以多层为主，品质稍低，25003000元/平米总户数绿化率容积率占地面积建筑面积开盘时间均价丽阳星城186445167374187700000200542500兴泰月半湾10005023142114130000200612300德尚国际村8124933228311300020052500水岸艺城7584819563509111157200533000傲云峰640472124528280359200713800甲壳城市790353991121356022200766000世博板块以多层、别墅为主，别墅售价约7000元/平米，多层30004000元/平米总户数绿化率容积率占地面积建筑面积开盘时间均价晨光大道71445287935073800200643200实力上筑424451713522768696200663500云南映象一期45364719196400373160200693200江东清水木华88550096206668206668200697500春城邻里59151229352981039572006103000碧澄心屿86423962870110002006112800世博生态城580441723126652373200754800金林碧水145055153157080251200200682900东南板块几个超级大盘，小高层售价约3200元/平米左右第14页共17页总户数绿化率容积率占地面积建筑面积开盘时间均价彼岸178045192168498300000200663200世纪城18114311525346004800000200543200新亚洲体育城120004516146520020000002005103200云大知城342236158277590460320200693200官南板块3200元/平米总户数绿化率容积率占地面积建筑面积开盘时间均价碧水蓝天486462474669080000200663100滇池岭秀13005021184509133849200692900玫瑰湾1477401361387362850002005113000时代风华二期9864218102656180000200563000水映长岛14954616115300198180200643200万兴印象8534023638395905053200别样院景101042165640323000002006103000中林佳湖新城15425021573337240000200582900滇池路板块高档别墅区，售价700013000元/平米总户数绿化率容积率占地面积建筑面积开盘时间均价列侬溪谷244560690667544002200686000海韵枫丹1205204383149595002005117000滇池时光56510595800373549200556700滇池卫城15003000000200000020071210000同德极少墅3075606117000700002007采莲郡108447171334001400002007数据来源昆明市建设局；部分项目建筑面积含不计容积率的建筑面积，如地下室等。四）全市商品住宅交易变化情况1全市普通住宅成交均价变化昆明6月份主城区的商品普通住宅（不含别墅）销售均价为4000元/平米，2季度均价为3826元/平米，比06年初上升了34。昆明普通住宅季度均价变化图28562949303032513548382610010310611412413405001000150020002500300035004000450006年一季度06年二季度06年三季度06年四季度07年一季度07年二季度8090100110120130140150以06年第一季度为基数，至07年第二季度上涨34。2全市普通住宅成交每月量变化07年7月当月，昆明商品房销售总面积8542万平米，环比增长451，同比增长7943；总销售金额2921亿元。第15页共17页昆明每月成交量和套均面积变化情况020406080100120708090100110120130140150成交面积万元476482359586626621183310925593965045697560881738542成交金额亿元1586175319092286233334543744196621871828201238052921套均面积115115117116125120110110122110109124117067068069061006110612071072073074075076077截至07年7月，过去一年昆明市共成交商品房面积8346万平方米，户均面积116。3昆明商品房供应情况供销比为0481，供远大于求。07年17月份，昆明市共销售商品房51388万平方米，而同期昆明共批准23个项目预售，总面积24716万元；比而06年同期的总批准预售面积4318万平方米减少了4276。07年17月份供应量销售量比为0481。目前看来，昆明楼市供应量大幅下降，成交量则稳步上升，这与房价的上涨是有关联的。五）昆明市土地市场分析一）政府土地出让统计06年至07年7月主城区和近郊共成交住宅用地约3000亩，平均成交单价196万元/亩。我们对昆明市主城区和近郊06年至07年7月政府成功出让的商住用地进行统计。出让面积总计（亩）起价总计（亿元）成交价总计（亿元）涨幅（）拿地价格总计（亿元）拿地单价（万元/亩）平均容积率平均楼面价（元/）2971264469581962111393数据来源昆明市国土局；“拿地价格”指除成交价格额外支付的费用，如土地补偿款等。昆明主城区（含近郊）06年至07年7月政府招拍挂土地底价款总和26亿元，成交价款综合44亿元，涨幅69，计算土地补偿费等成本，拿地价格总和58亿元，土地单价196万元/亩，平均楼面地价1393元/。二）各片区出让土地情况一环560万元/亩，二环324万元/亩，近郊78万元/亩。昆明主城区一年半内出让的土地中，位于一环周边的占6，二环周边占36，近郊区占58如下图第16页共17页昆明06年和07年上半年土地出让区域分布近郊58二环周边36一环周边6这些土地的价格见下表昆明06至07上半年土地价格分布单价（万元/亩）,55963单价（万元/亩）,32412单价（万元/亩）,7810楼面价（元/）,107738楼面价（元/）,145234楼面价（元/）,8859800020000400006000080000100000120000140000160000180000一环周边二环周边近郊从这些土地的出让情况