福建八闽物业管理有限公司东街大厦物业处管理手册

编号BMWY/GM2003分发号福建八闽物业管理有限公司FUJIANBAMINPROPERTYMANAGEMENTCO,LTD东街大厦物业处管理手册MANAGEMANUAL审核人批准人受控状态文件名称文件编号版次页数管理手册目录BM/GM/DJA/01东街大厦简介BM/DJ/001A/01东街物业处质量目标BM/DJ/002A/01东街机构岗位图BM/DJ/003A/01管理处站长岗位职责BM/DJ/004A/01物业处事务员岗位职责BM/DJ/005A/01工程办主管岗位职责BM/DJ/006A/01电梯运行管理BM/DJ/007A/01电梯工岗位职责BM/DJ/008A/01电梯维保操作规程BM/DJ/009A/01电梯紧急故障救援程序BM/DJ/010A/02电梯机房管理BM/DJ/011A/01乘梯须知BM/DJ/012A/01电梯维保安全操作规范BM/DJ/013A/01中央空调运行管理BM/DJ/014A/01空调工岗位职责BM/DJ/015A/01中央空调设备操作规程BM/DJ/016A/02中央空调系统维保规程BM/DJ/017A/02中央空调异常情况的处置BM/DJ/018A/02给排水系统运行管理BM/DJ/019A/01检修水工岗位职责BM/DJ/020A/01给排水设备设施操作规程BM/DJ/021A/01给排水设备维保规程BM/DJ/022A/03给排水系统应急处理措施BM/DJ/023A/02水泵房管理制度BM/DJ/024A/01供水、节水、限水管理制度BM/DJ/025A/01污水井、化粪池管理规定BM/DJ/026A/01二次供水管理规定BM/DJ/027A/02供配电系统的运行管理BM/DJ/028A/01电房值班电工岗位职责BM/DJ/029A/01检修电工岗位职责BM/DJ/030A/01供配电系统维保规程BM/DJ/031A/02供电异常情况处置措施BM/DJ/032A/01电工安全技术操作规范BM/DJ/033A/02安全用电管理规程BM/DJ/034A/02工作票制度BM/DJ/035A/02停电、限电及临时用电规定BM/DJ/036A/02蓄电池室的管理规定BM/DJ/037A/01蓄电池的维护规定BM/DJ/038A/01柴油发电机维保规程BM/DJ/039A/02柴油发电机操作规程BM/DJ/040A/02柴油发电机异常情况处置BM/DJ/041A/01保安班长岗位职责BM/DJ/042A/01保安员岗位职责BM/DJ/043A/01警容风纪细则BM/DJ/044A/02保安员值勤文明用语BM/DJ/045A/01保安员工作流程BM/DJ/046A/01门口保安员岗位标准BM/DJ/047A/01巡逻保安员岗位标准BM/DJ/048A/01大堂保安员岗位标准BM/DJ/049A/01中控室运行管理BM/DJ/050A/01中控室值班人员岗位职责BM/DJ/051A/01中控室交接班制度BM/DJ/052A/01电视监控系统操作规程BM/DJ/053A/01一卡通系统操作规程BM/DJ/054A/03智能消防系统操作规程BM/DJ/055A/01监控系统维护规程BM/DJ/056A/01红外线布防规定BM/DJ/057A/01火灾应急程序BM/DJ/058A/02中控火警应急流程图BM/DJ/059A/01仓管员岗位职责BM/DJ/060A/01仓管员操作规程BM/DJ/061A/01车辆管理员的职责BM/DJ/062A/01车辆行驶的停放管理BM/DJ/063A/01车辆管理工作标准BM/DJ/064A/02设备间门禁制度BM/DJ/065A/01设备间卫生管理规定BM/DJ/066A/01设备间防火制度BM/DJ/067A/01交接班管理制度BM/DJ/068A/01计算机管理制度BM/DJ/O69A/02绿化管理规定BM/DJ/070A/01服务标识管理规定BM/DJ/071A/02清洁卫生管理规定BM/DJ/072A/01清洁工岗位职责BM/DJ/073A/01清洁工岗位工作流程BM/DJ/074A/01清洁卫生标准BM/DJ/075A/02会议及入室服务员岗位职责BM/DJ/076A/01会议及入室服务管理规定BM/DJ/077A/01接待员岗位职责BM/DJ/078A/01会客接待制度BM/DJ/079A/01客户投诉处理程序BM/DJ/080A/01二次装修管理规定BM/DJ/081A/01空房管理规定BM/DJ/082A/01外墙清洁操作规程BM/DJ/083A/01记录名称文件编号版次页数电梯巡视记录表JL/DJ/001A/01中央空调巡视记录表JL/DJ/002A/01中央空调楼层巡视记录表JL/DJ/003A/01楼层水电工巡视记录表JL/DJ/004A/01值班电工巡视记录表JL/DJ/005A/01中控室值班记录表JL/DJ/006A/01车辆进出库登记表JL/DJ/007A/01临时用电申请表格JL/DJ/008A/01外委申请表JL/DJ/009A/01维修保养年度计划表JL/DJ/010A/01重大事情报告单JL/DJ/011A/01客户投诉意见表JL/DJ/012A/01服务质量调查问卷JL/DJ/013A/01日期检查人福建省电信指挥调度中心是由省电信集团投资委托福建八闽房地产有限公司于1997年元月开发，2000年12月竣工的智能化大厦。它位于福州市繁华商业中心鼓楼区东街7号，占地面积989779平方米，主楼建筑面积61347平方米，附属楼建筑面积275699平方米，地下停车场面积10100平方米，绿化面积2980平方米，绿化率达3385。大厦梯号梯号机房1234货1234货井道1234货1234货1机房卫生32井道环境2总电源开关33门联锁装置3马达/曳引机34自动关门机构4电磁制动器联轴节35开门及关门5导向轮/复绕轮36随行电缆6控制柜37隔磁板7驱动控制系统38限位开关8PVT和SPPT39凸轮及开关9限速器40对重导靴及滚轮10曳引绳扣41对重装置及对重滚轮11曳引机防震橡胶42钢带导轨、支架及导轨12机房温度43分隔梁13消防设施44轿厢顶轿厢14轿厢顶环境45内部状况15轿厢架及撑臂46轿厢操作板16轿顶轮47指示器17导靴/滚轮48轿厢灯及风扇18轿厢门及门机49安全门/检测器19开关50乘坐舒适感20曳引钢丝绳限速器绳51平层21安全装置及安全开关52对讲机/报警铃22轿顶检修盒53REM、BMS23绳头组合54轿厢地坎2455入口底坑25指示器56底坑环境26厅门按钮57安全开关27地坎及入口58限位开关2859安全钳装置2960称重传感器30对重缓冲器越程61张紧绳轮31缓冲器62平衡钢丝绳及补偿轮备注说明正常打“”，已调整打“”，待调整打“”，外委打“W”。“”为日巡检项目。“”为周检项目分为东、西两区，东区20层，西区16层，地下2层，分别有两个出入口。东区7至16层为电信公司办公用房，1至3层是电信信息广场、电视电话会议中心，同时大厦还配备大型地下停车场可以停放150部车辆及所有员工的摩托车自行车。智能化的办公系统及完善的设施，形成了成熟的办公环境。城市园林保护两株大樟树，雕塑、喷水池、亭台、假山、及大楼泛光照明、户外广告栏等，使大厦形成独立式院落。现在该大厦由福建省邮电物业管理有限公司承接管理，大厦内采用楼宇自动化系统，把变配电供电系统、给排水系统、空调系统、电梯系统、消防监控系统通过计算机信息处理，配合控制硬件及管理软件进行智能化集散式控制，以节省人力和提高效率。公司采取“规范管理、优质高效、以人为本、创新服务”方针，勤练内功，塑造品牌，迎接市场竞争的挑战。本站68人。水电维修，空调系统，电梯维护，消控系统，楼宇自动化管理统配电室，会议、卫生服务，保安，车库、电视电话会议音响，金库管理。大厦同时配有医疗室、健康活动中心、职工食堂等完善的设施。1房屋外观整洁，无乱搭建，房屋完好率达到90以上。2公共设施设备维护良好、正常运行，每月定期保养，维护完好率达90以上。3公共环境整体美观洁净31楼外公共场所实施8小时保洁。32楼内公共通道、走廊、楼梯、每天清扫一次，实施8小时保洁，大堂实施24小时保洁。33蓄水池每半年清洗、消毒一次，每半年向省局提供一次水质化验报告，水质化验符合国家颁布的卫生标准。34化粪池、雨水井、污水井每半年清疏一次，如发生堵塞及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通。35垃圾日产日清。36由外包公司每星期灭鼠灭蟑两次。4植物成活绿达到95以上，出现枯死苗木及时上报经营部补种。5对交通与车辆停放秩序的管理，做好车辆进出登记，确保车辆安全。6保安服务61大厦内实行24小时安全监控、巡视、门岗执勤，维护公共秩序。62保安人员遇有险情，在接到报警后立即到达现场。7管理服务71接到投诉电话有记录、有跟踪、有处理结果反馈。72各管理人员按规定时间巡检，接投诉电话半小时内到现场处理。8维修81开通24小时服务热线电话7522437（中控室）7519119（电房）82维修合格率100。9专项服务91负责会议室，公司领导办公室、值班室等卫生、茶水服务、维修项目及门厅接待服务。92负责会议前的准备工作及会议的服务的倒水工作等。机组编号日期检查人日期检查人时间时间蒸发器/冷凝器进出水温度6810121416182024负荷68101214161820241蒸发器进水温度29电机负荷2蒸发器出水温度30电机电流A3冷凝器进水温度31冷冻泵电流A4冷凝器出水温度32冷却泵电流A制冷剂温度/压力油压/油温5蒸发温度33排油压力KPA6蒸发压力KPA34供油压力KPA7冷凝温度35油箱温度8冷凝压力KPA36供油温度9吸气过热度37油位显示10排气过热度38主控机房冷冻泵体11计算机39冷冻泵进口压力KPA12网络40冷冻泵出口压力KPA13应急照明41机体清洁14通风排气42转动方向1543各部件紧固配电柜44轴、轴封、轴承16主机开关45底座/震动17运行状态46润滑18故障显示47逆止阀19电流A相A冷却泵体20电流B相A48冷却泵进口压力KPA21电流C相A49冷却泵出口压力KPA22电压A相V50机体清洁23电压B相V51转动方向24电压C相V52各部件紧固2553轴、轴封、轴承其它54底座/震动26过滤器55润滑27水锤消除器56逆止阀28支架57备注说明正常打“”，已调整打“”，待调整打“”，外委打“W”。“”为日巡检项目。交班人说明接班人说明主任事务员中控室工程办安全办新风机系统冷却塔机体控制及供电塔机12341机壳29电动二通阀51外观2保温30温感器52底盘3制冷剂31控制箱53塔体支架4制冷剂分水管32电箱开关54底座及避震5风机33马达55风扇6过滤网机房56电动机7冷凝水盘34地漏57进风阀8支承架35照明58浮球开关9避震36照明开关管道类10电机支承架37烟感头59排污管11皮带及皮带轮38墙面60溢流管12皮带保护壳39地面61进水管管道及配件40天花62闸阀/蝶阀13保温41机房门63管道支架14进出水闸阀42机房门标志运转情况15冷凝水管道坡运转情况64电动机绝缘16支承架43风机运转65噪音17软接头44噪声66水塔震动18进水温度表45电动机绝缘67运行电流19出水温度表46空气处理机漏气6820进水压力表47风管漏风6921出水压力表487022过滤器49风管及配件5023风管24保温25支承架26软接头27防火阀28风量调节阀备注说明正常打“”，已调整打“”，待调整打“”，外委打“W”。“”为日巡检项目。交班人说明接班人说明管理处主任岗位职责管理处主任应在公司总经理的领导下，带领管理处员工对大厦实施全面的管理，保证大厦的环境舒适优美，机电设备完好、运转正常、水电供应正常。实现公司所确定的各项任务、责任和目标。具体职责1、坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法令、有关物业管理的规定、政策以及公司的有关规章制度。2、通晓有关物业管理、市容卫生、消防管理等法规，以及创建优秀大厦的标准和条件，组织全处的人员学习政治时事、业务知识、坚持依法管理与主动服务相结合的原则，搞好大厦管理各项工作。3、根据统一管理与专业分工负责的原则，领导全处人员对大厦的验收交接、环境卫生、绿化、安全防范、公共设施、供水供电、保安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等各项工作实施全面的管理，完成公司下达的各项任务指标。4、熟悉大厦的楼宇分布、楼宇结构、公共设施、机电设备和用户的基本情况，制定切实可行的管理措施。5、制订本处工作并组织实施，定期检查、监督、查处违章、提出改正措施。做好周检和不合格服务的处理，协调违章和投诉的处理工作。6、每月月底，组织各部门负责人召开例会，总结本月工作完成情况，讨论编制下月的工作计划。7、加强本处员的团结协作，公正、公平地评价员工的工作和奖惩员工，关心员工的生活福利，调动员工的积极性。8、重视业主建议，自觉接受业主委员会的监督。搞好与居委会、派出所等有关部门的友好关系，以便开展各项工作。福建省八闽物业管理有限公司日期检查人楼层配电间1234567891011121314151617181920211空气开关2母线排3电缆配电箱4电表5照明6清洁7电梯前室照明8楼层过道照明9卫生间、开水间10照明、排气11大小便器12水龙头13地漏14消防设备15破玻16水枪17水带18漏水19消防广播20消防电话插孔21灭火器22温、烟感23面具24湿式报警阀水泵房设备1234给水立管排水立管雨水管消防栓立管喷淋立管25配电箱外观26压力表连接口27止回阀支架28闸阀漏水29手/自运行检查口30起动电流A透气管31运行电流A排水阀32照明水箱设备12121233清洁水位仪器浮球阀出水阀34排水外观内壁液压35噪声爬梯供水阀总水表吨数用水吨数备注说明正常打“”，已调整打“”，待调整打“”，外委打“W”。“”为日巡检项目管理处事务员职责熟悉国家和地方政府有关物业管理的政策、法规及大厦的各项规章制度；熟悉楼宇的结构，熟悉用户的情况，能够处理涉及本部门的各方面工作。具体职责1、起草物业处综合性的总结、请示、报告等公文。2、负责落实公司档案管理、保密工作、来信来访工作、民事调解工作。3、热情接待用户的投诉，做好记录，并协调领导做好调查、处理和回访工作。4、对用户报请维修，及时开出维修单，并跟踪监督，及时回收。5、负责文电收、发、传阅归档和各类公文打印工作。6、热情接待业主，按业主办理入住手续工作流程办好入伙手续。7、检查业主是否遵守二次装修管理规定，在装修期间要进行跟踪监督。对违章行为应登记在案。8、完成领导交办的其它任务。福建省八闽物业管理有限公司值班日期年月日值班时间至天气UPS机房STULZ空调大金空调工具运行状态温度湿度运行状态机房温度温度设定仪表卫生设备运行情况交班时间交班人签名接班人签名值班测试记录UPS不间断电源设备项目测试时间VABVBCVCAWKVA电压KV200KVAUPS11输入IAIBICPF1高压屏电流AVABVBCVCAWKVA电压KV200KVAUPS11输出IAIBICPF2高压屏电流AVABVBCVCAWKVAIAA200KVAUPS12输入IAIBICPFIBAVABVBCVCAWKVAICA200KVAUPS12输出IAIBICPFVABVVABVBCVCAWKVAVBCV130KVAUPS21输入IAIBICPF2DP低压配电屏电压、电流VCAVVABVBCVCAWKVAIAA130KVAUPS21输出IAIBICPFIBAVABVBCVCAWKVA3DP低压配电屏ICA130KVAUPS22输入IAIBICPFATS侧2IVABVBCVCAWKVAJP90DP负载电流A1DP侧1I130KVAUPS22输出IAIBICPF累计市电供电负载电流VABVBCVCAWKVA发电机组运行历时1小时、2小时200KVAUPS31输入IAIBICPFATS运行状态市电/油机、自动/人工、1/2机组优先VABVBCVCAWKVAVABVVBCVVCAV200KVAUPS31输出IAIBICPF工作状况IAAIBAICAVABVBCVCAWKVA油压KPA水温转速转200KVAUPS32输入IAIBICPF1机组人工/自动运行/待机电池VV水、机油、柴油检查VABVBCVCAWKVA油压KPA水温转速转200KVAUPS32输出IAIBICPF2机组人工/自动运行/待机电池VV水、机油、柴油检查值班记事1熟悉和遵守国家有关电气设备管理、运行等方面的法规、规范及安全规程；2负责管理处新增工程项目的接管、验收及监管工作；3负责大厦已接管项目所有强、弱电设备、系统的正常运行、管理、维护、维修、保养，全面掌握大厦强弱电系统及其设备的性能和使用方法；4负责向工程部主管提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部主管共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程；5负责每月定期向工程部主管汇报当月完成和进行的主要工作，每年两次向工程部主管提交工作总结；6负责每周一次对大厦内的供配电系统、给排水系统等五大系统（包括中控室中的设备、设施）进行检查；7负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；8负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；9负责编制所辖区内每台电气设备台帐，绘制大厦电气系统图；10负责制定电气设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；11负责大厦内施工用电的现场安全管理、计量和收费工作；12积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；13每月底负责大厦设备、办公用电计量的抄录、汇总并上报工程部主管。14对工程部主管负责，并完成站长交办的各项任务；时间交班人接班人卫生情况工具数量项目烟感温感消火拴电梯水流指示器水泵排烟机风阀放活阀非消防电源防火卷帘门层号灯电源其它报警故障状态显示开关位置巡检联动测试消控系统故障排除及处理情况值班记录值班记录监控系统处理意见BA系统处理意见值班记录值班记录一卡通系统处理意见其他事项处理意见交接班留言登记人日期1电梯安装结束,取得质量技术安全监督部门发给的电梯准用证后,方可投入运行。2物业公司的电梯工须经质量技术监督部序号进库时间卡号出库时间卡号序号进库时间卡号出库时间卡号门培训，并取得电梯操作员资格后年审有效期内,方可上岗操作。3电梯按规定的时间运行。在保证服务的前提下，合理配置资源。4电梯日常维保按电梯巡检记录表项目展开工作，保证最佳外观状态和使用效果。5电梯管理应按电梯维修保养安全操作规范操作，以达到安全舒适的运行要求。6电梯实行客货分开，大堂保安应引导搬运货物的乘客使用专用货梯，禁止使用客梯载运货物，乘客搬运货物时应避免损坏电梯，乘客若搬运大量货物需专梯服务时，可通知电梯工现场配合，保洁人员运送垃圾严禁使用客梯。7电梯出现困人、水浸等紧急故障，电梯工应快速到达现场（上班时间内电梯工10分钟内；外委公司30分钟内）采取救援办法，及时安全地把人救出。8电梯机房按电梯机房管理制度进行管理，以符合设备正常运行的需要。9物业公司电梯工检查、监督外委工作的执行，其评估结果作为付费和续约凭证。10电梯大、中维保后,3天之内将记录表整理成册存档，长期保存。11相关记录电梯巡视记录表1负责电梯开梯、放梯、收梯工作。2负责对电梯、扶梯一切设备、器材的巡视检查,并填写每日巡视记录。3负责将电梯、扶梯发现的一切不正常现象和隐患及时通知电梯维保公司进行处理。4负责电梯、扶梯根据情况的需要停或用的管理工作。5负责电梯机房的管理工作。6负责因电梯故障、停电拉闸、紧急情况导致困人的处理解救工作。7负责保管好电梯、扶梯机房门、电梯门、电气盘箱门专用钥匙以及机房消防器材。8负责监督检查电梯、扶梯维修公司是否按标准（合同中）、按计划进行维保工作。9负责对电梯、扶梯接续维保以及临时维修质量的监督、检查、签证工作。10负责完成物业管理处站长交办的其它工作。临时用电申请表格1星期一至星期五7301830分由电梯工负责。11730分按电梯巡检记录表检查机房设备。12745分进行放梯工作，并随梯检查轿厢内情况。13830分按电梯巡检记录表的日巡检项目巡查各设施。141830分进行收梯工作，清理地毯卫生。15其余时间，每2小时对轿厢及出入口保洁一次，且随时发现随时处理。申请单位用电地点申请人用电安全责任人申请用电时间年月日至年月日负责人电话申请单位地址申请用电负荷安培申请用电相数相伏用电负荷类型如装临时电表，注明电表底数物业管理处审批意见请到财务处交纳临时用电费元批准人签名盖章收款人备注2星期一至星期五1830730分，及节假日由保安部负责。3每隔一周对未使用的电梯进行轮换，并检查电梯的主要设备机械的可靠性和工作的正确性，并进行必要的修正和润滑。4电梯的大中型修理由外委完成。41每月由电梯维保公司对重要机械和电气设备进行细致的检查。42每3个月对电梯各部分进行检查、清洁、润滑（着重对安全装置可靠性检查）。43每年对大厦内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，并及时更换零部件。电梯运行时间安排表外委维修申请表设备设施名称编号外委单位申请维修保养时间要求完成时间维修保养内容简述必要更换的主要材料及其预计费用序号材料名称及规格单价数量预计费用备注预计总费用站长意见站长签名年月日公司经理意见公司经理签名东梯西梯时间1234货1234货管理部门7301830工程部周一至周五1830730保安部7301830保安部周六、周日1830730保安部保安部节假日全天保安部年月日1发生水浸事故的处置11电梯工发现或接到发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知中控室，中控室当值人员通知当值保安员请业主从最近的楼层离开受影响的电梯。12当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源。13当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源。14当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关。15发生浸水时，应迅速阻断漏水源。16对浸水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（温度不能太高）、自然通风（或用鼓风机）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。17事故发生时，即刻将情况报告物业管理处站长和电梯承包公司。2发生火灾的处置21楼层发生火灾时，中控室值班人员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，电梯工应迅速解救乘客迅速离开轿厢。22井道内或轿厢发生火灾时，电梯工应立刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延。23事故发生时，即刻将情况报告物业管理处站长和电梯承包公司。24对于上述情况，中控室值班人员应及时通知电梯工，并按火灾应急处理程序处置。3巡查中发现电梯异常31电梯工巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻将故障电梯关闭，并通知中控室。32中控室当值人员通知当值保安员请业主从最近的楼层离开故障电梯。33故障发生时，即刻将情况报告物业管理处站长和电梯承包公司。4电梯困人救援标准作业程序41当发生电梯困人事故时，电梯工打开井道照明及轿顶检修灯,便于救援操作,并且通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的救援；告诉被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯工应设法将轿厢门完全关闭。42根据指层灯、PC显示打开厅门观察判断轿厢所在位置。421轿厢门距厅门05米左右（高于或低于）位置时的救援。A拉下电梯电源开关。B用专用厅门钥匙开启厅门。C在层站用人力开启轿厢门。D协助乘客离开轿厢。E重新关好厅门。422轿厢停于距离厅门05米以外位置的救援方法。A进入机房切断电梯电源。B拧开电动机尾轴罩盖，安上旋座及旋盘。C救援人员之一把住旋盘，另一救援人员手持释放杆，轻轻撬开制动器闸瓦，根据曳7引绳的记号判断轿厢位置,慢慢转动旋盘上或下利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放，将轿厢逐步移动，直至最接近厅门（05米左右）为止。D当轿厢门距厅门05米元左右位置时，其救援方法按第421条进行。5遇有其他复杂情况，应请电梯承包公司帮助救援。6困人救援工作完毕后，电梯工应将情况完整、规范地记录在电梯巡视记录表内。7通知受影响用户事件发生后，物业管理处站长认为4小时内可修复的应通过紧急广播知会受影响用户，超过4小时才能修复的由管理处书面通知受影响用户。维修保养年度计划楼宇年月日序号设备设施名称设备设施编号维修保养内容所需主要材料名称及规格预计单价数量预计费用预计实施时间备注1非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经站长同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。2机房内严禁存放易燃、易爆或危险品，机房内应配备消防器材，并放于门口或便于取用的地方，禁止吸烟。3每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍无污物，油漆完好、整洁光亮。4机房应当光线足够、门窗开启灵活，并配备应急灯。5机房通风良好,风口有防雨措施,机房内悬挂温度计,温度不超过40摄氏度。6机房应当做到随时上锁，钥匙由电梯工保管，不得私配钥匙。7随时注意机房无异味,如有必须查找到后,排除。8电梯困人救援措施和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。重大事故报告致日期地点时间事故主要原因处理经过报告人部门部门主管签名重大事件总结表致时间事件发生经过事件发生主要原因分析事件处理措施事件预防措施报告人1用手按钮，严禁撞击。2不许吸烟，勿靠厢门。3运行之时，挤门危险。4危险物品，禁止进梯。5保持清洁，勿吐勿丢。6若遇意外，请按警铃。7超载铃响，后进退出。8儿童乘梯，成人陪同。9楼内火警，切勿乘梯。客户投诉意见表1维修保养前的安全准备工作11在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；12关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道；13有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。2检修过程中的安全注意事项21给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯；22人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒；23人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需要由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯；姓名房号投诉时间联系电话投宿内容处理方法及结果处理人员签名客户回馈意见客户签名备注24禁止在井道内和轿顶上吸烟；25检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行；26使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒。27严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作；28底坑深度超过15M的，应使用梯子上下，禁止攀附随行电缆和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关；29应尽量避免在井道内上下同时作业。进入井道作业人员必须戴上安全帽；210检修未完，检修人员需暂时离开现场时，应做到A关闭所有厅门，暂时关不上的，必须设置明显标示物，进行安全围栏，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；B切断电梯总电源开关；C排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等；D应排除一切安全隐患；3检修保养工作结束后应做到31将所有开关恢复到正常状态，检查工具、材料有无遗落在设备上；32清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；33送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改；34通知有关人员电梯恢复正常运行。服务质量调查问卷很满意满意不满意对管理公司总体评价清洁公司员工服务态度管理公司员工服务态度工程维修效率工程维修质量大厦商务环境投诉处理效率公共地段清洁洗手间清洁室内清洁信报服务其它备注1按照中央空调操作标准和用户的需求启停中央空调系统。2中央空调系统日常维保按中央空调巡检记录表项目展开工作，保证设备最佳使用效果。3中央空调机房、机组保持清洁，无严重的滴漏现象。4定期请中央空调维保公司对水处理检验和噪声检测，作到水系统流水通畅，噪声不超标。5在工作过程中注意环保,对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。6在不影响大厦正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。7中央空调系统出现紧急故障时，中央空调工应按中央空调异常情况处置措施及时排除故障。8物业公司中央空调工检查、监督外委工作的执行，其评估结果作为付费和续约凭证。9中央空调系统大、中维保后应由外委单位编制中央空调系统维修调试报告3天之用户评价回访内容内将记录表整理成册存档，长期保存。10相关记录中央空调值班巡视记录表、中央空调楼层巡视记录表1负责监督检查中央空调维保公司是否按标准（合同中）进行维保工作。2负责搞好空调机房及所属机组的清洁卫生工作。3负责中央空调机房主机系统、冷却水系统、冷冻水系统、及末端冷热交换器系统等设备的运行操作、巡视检查及维护保养等工作。4负责监视检查空调主机运行电流、相间电压差、主机工作温度及油位、冷却水、冷冻水进出口温度与压力变化情况、主机制冷剂开机及停机时高低压力显示情况是否正常。5负责空调机房主控制柜、电动阀操作箱、照明等电气设备的检查与维护保养工作。6负责作好每日运行记录与检查记录。7负责保管好使用的工具不丢失，不损坏。8每日按管理部规定时间开停机组，严格遵守中央空调操作标准作业程序并有特殊要求的用户经管理部批准后才能开停机。9负责根据外面天气变化及时进行空调工况调节，对空调的温度相对湿度进行监控，努力使之符合规定的数值范围。10负责系统异常现象的紧急处理，处理不了的及时上报站长。11负责临时维修质量的监督检查签证工作。12负责每年冬季空调停运及开机以前对空调系统全面检查。13负责物业管理处站长交办的其它工作。中央空调设备操作规程一、水泵1水泵开机前应检查水泵进出水阀门是否处于开启状态；2修理水泵或水泵电机。应切断起动柜电源，取下熔断器验明无电后，挂上停电警告牌，才可进行水泵或电机修理。3维修中电机如有移动复位的，应对电机接线柱进行一次紧固和绝缘验测，合格后方可投入使用。二、冷水机组起动1冷水机组管道对应的电动阀门平常处于常闭状态。2开机前的准备工作1各种信号灯显示是否正常。2各种阀是否均已打开，特别是主机对应的电动阀门。3检查冷水机组工作电压是否在额定值的10范围以内。4机组冷却水温度设定72。5用机组显示键确定冷冻水、马达电流、导叶片设定值。3机组操作状态显示机组系统正常和系统需要冷冻负载，将启动按钮“开启”位置，确认冷却水、冷冻水水泵是否自动开启。4冷却水出水温度达到32后，起动冷却塔。5抄读冷水机组电压、电流、冷媒高压、冷媒低压，冷冻水进水压力、进水水温、出水压力、出水水温。6机组正常运行后，每两小时抄读以上机组运行的技术参数和投入运行的设备。三、冷却机组关机1将电源开关推到“停止”位置。2停机30分钟以后，关闭冷冻水泵和冷却水泵，并关掉冷却塔。3整理机房和记录将阀门恢复到规定的位置。四、冷水机组中途停机1冷水机组运行中突然停机，值班员应首先阅读显示屏显示故障。2根据故障，对停机原因进行核对，确认停机原因无误后，报站长。3因机组外部原因造成停机，短时间可以恢复，应先消除故障原因，然后按开机规程开启备用机组。发生故障的机组消除故障后，需等15分钟后才可重新开机。4机组因停电造成停机时间超过20分钟，机组要通电对润滑油加热至45，方可重新起动机组。5机组中途停机要进行详细登记故障发生的时间，如何处理重新开机的时间。中央空调系统维保程一、夏季中央空调工对中央空调日常维修保养1、中央空调值班员每隔两小时按中央空调机组运行日志项目巡检。2、中央空调楼层巡视员按中央空调楼层巡视记录表项目巡检。3、中央空调系统出现紧急故障时，中央空调工应按中央空调异常情况处置及时排除故障。二、冬季侧重对中央空调整个夏季运行中出现的问题进行整改和维修。1、各楼层新风机紧固、清洁卫生、过滤网损坏修复。2、空调水泵、电机、起动柜检查保养、检测电机电阻值和绝缘值。3、排放空调冷却水、冷冻水、清洗冷却塔、排污、进水、放药、走泵。4、阀门保养、密封件加注机油。根据实际情况对部份阀门解体维保。5、管道、冷却塔、水泵、电机、冷水机组阀门等油漆。6、楼层房间风机盘管滤网清洗。7、每年4月底前对大楼中央空调（包括房间分体空调）进行一次试运，保证中央空调系统完好，做好开机待命工作。三、中央空调的大型修理及保养由委托保养单位完成1、冷水机组维修养护水冷式制冷机中的冷凝器、蒸发器，每半年由制冷空调的维修组进行一次清洁养护。清洗后检查是否漏水。检查螺丝、螺栓、螺母及接头紧密性。压缩机每年进行一次检测、保养。检测保养内容包括检查压缩机的油位、油色，检查制冷系统内是否存有空气。检查压缩机和各项参数是否在正常范围内。检查压缩机运转时是否有异常的噪声和振动。检查压缩机是否有异常的气味。通过各项检查确定压缩机是否有故障，视情况进行维修更换。2、冷却塔的维修养护制冷空调维修组每半年对冷却塔进行一次清洁保养。检查冷却塔电机，其绝缘电阻应不低于05。检查电机风扇转动是否灵活，风叶螺栓紧固，转动是否有振动，制塔壁有无阻滞现象。检查皮带是否开裂或磨损严重。检查布水器布水是否均匀。检查补水浮球阀动作是否可靠。检查冷却塔架，金属塔架每两年涂漆一次。3、风机盘管的维修养护制冷空调维修组每半年对风机盘管进行一次清洁养护。检查风机转动是否灵活。对于带动风机的电机，用500摇表检测线圈绝缘电阻，应不低于05。检查电容是否变形。检查各接线头是否牢固。清洁风机盘管的外壳。4、水管道的维修保养制冷空调维修组每半年对冷冻水管道、冷却水管、冷凝给水管路进行一次保养。检查冷冻水、凝结水管路是否有大量凝结水，保温层是否已有破损。尤其是检查管路中阀件部位。5、阀类、仪表、检测器件的维修养护维修工每半年对中央空调系统所有阀类进行一次养护。对于管道中节流阀及调节阀，应检查是否泄漏，检查阀门的开闭是否灵活，干燥过滤器要检查是否堵塞或吸潮，通过通断电试验检查电磁调节阀、压差调节阀动作是否可靠。对于常用的温度计、压力表、传感器，若有仪表读数模糊不清应拆换，更换合格的温度计和压力表，检测传感器的参数是否正常并做模拟实验。6、送回风系统对送风系统每年初次运行时，应先将通风干管内的积尘清扫干净，设备进行清洗、加油。检查风量调节阀、防火阀、送风口、回风口的阀板，叶片的开启角度和工作状态。检查水管系统调箱连接的软接头是否完好。空调箱是否有漏风、漏水、凝结水管的堵塞现象。送风管道连接处漏风是否超规范，送风噪声是否超过标准。四、中央空调因维修保养等原因需停用时，由物业管理处站长填写停用申请表，提前一周通知有关相关联部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复后2小时内向有关相关联部门作出解释。中央空调应急处理方案一、中央空调发生制冷剂泄漏时的处置1、立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门；2、加强现场通风或用水管浇喷（应注意不要淋在设备上）；3、救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全；4、对于不同情况的中毒者采取不同的方法A对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉博呼吸加快者应转移到通风良好的地方去休息；B如中毒者出现痉挛、神智不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方去，进行人工呼吸并送医院治疗；C如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用2的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。5、排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正式运行。二、冷水机组故障处置1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开启备用机组。2、发现故障的中央空调工将情况报告物业管理处站长并联系设备保养商维修。3、保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修。三、水泵故障处置1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。2、发现故障的空调工，可当场解决的问题即时修复并记录在中央空调巡视记录表上。3、水泵故障较严重，应报告物业管理处站长，由其安排组织维修，并在事后作维修报告。四、冷却塔故障处置1、水塔电机故障A中央空调工巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止该机。B发现故障后及时检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在中央空调巡视记录表上。C属较严重的故障应报告物业管理处站长，由其组织维修，并在事后作维修报告。2、水塔穿底漏水A中央空调工发现水塔穿底漏水，应即刻开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。B立刻将情况报告物业管理处站长，由其组织修补水塔，并在事后作维修报告。3、水塔溢漏A巡查发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。B浮球开关损坏则即刻停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。C将情况报告物业管理处站长，由其组织人员维修并在事后作维修报告。五、管网系统故障处置1、主管道A发现或接报主管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。B现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导人走火梯。C用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。D将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。E报告物业管理处站长，由其安排抢修并在事后作维修报告。2、水平管网A发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。B现场用沙包拦住楼层房间门口和电梯口以防水漫入，将水导入洗手间地漏。C用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。D报告物业管理处站长，由其安排抢修并在事后作维修报告。3、空调机房内的伸缩节A发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。B将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。C报告物业管理处站长，由其组织维修，并在事后作维修报告。4、空调机房内的管道A发现或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。B用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。C用沙包拦住附近用户单元门口以防水浸。D开启机房内对应管道底的排水口排水。E注意水泵房污水井的水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。F报告物业管理处站长，由其组织抢修六、中央空调机房发生火灾时按火灾应急处理程序处置。七、遇有其他复杂情况，应请中央空调承包公司帮助救援。八、检修工作完毕后，中央空调工应将情况完整、规范地记录在中央空调巡视记录表内。九、通知受影响用户事件发生后，检修员认为4小时内可修复的应通过紧急广播知会受影响用户，超过4小时才能修复的由管理处书面通知受影响用户。1给排水设备的日常维保按楼层水电工巡视记录表项目展开工作，以保证设备正常运行。2检修水工对二次供水系统和水箱、水池等供水附属设施严格管理，防止二次污染。水池、水箱周围无污染隐患。3每年2次请卫生防疫等专业队伍进行检验、清洗、消毒工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准。4定期清洗排污系统，保证排污系统通畅。做到汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水或浸泡发生。5给排水系统出现紧急故障时，检修水工应按给排水系统应急处理措施及时排除故障,做到无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。6建立用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。7得到停水、限水通知，应尽快通知用户，以便用户提前做好准备。8水泵房按水泵房管理制度进行管理，以符合设备正常运行的需要。9物业公司检修水工检查、监督外委工作的执行，其评估结果作为付费和续约凭证。10维保后,3天之内将记录表整理成册存档，长期保存。11相关记录楼层水电工巡视记录表1负责大厦管辖范围的生活给排水系统设备和设施的检查、保养、维修工作。2负责做好检查保养、维修记录的填写工作。3负责对本岗位发现的异常现象的及时处理，处理不了应及时上报。4负责保管好使用的工具、材料，不丢失，不损坏。5负责排水管、排水井疏通、清理工作。6负责检查水池的水位是否正常，水池盖必须锁好，无关人员不得借用钥匙。7负责检查水表工作情况是否正常。8保管好大厦各层给排水设备间的钥匙。9能看懂图纸，熟悉园区采暖、给排水、空调系统管线的铺设及阀门井的位置。10保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。11负责水泵房的管理工作。12负责供水、节水、限水的工作。13负责二次供水外委的监督、签证工作。14接到业主报修电话应迅速及时出工维修。15工作时严格执行专业操作规程。16及时完成班长、管理部主任交办的其它工作任务。1启动水泵前的检查11检查水泵进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀。12排除水泵机组真空筒里面的空气（如果有的话）。13检查电压表、信号灯批示情况。14手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。2启动水泵21合上水泵控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置。22按下启动按钮，水泵启动，注意观察启动电流。23如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟。如果3次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。24启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线）。正常压力中区为07MPA，高区为1MPA。25确认一切正常后，按下水泵“停止”按钮，水泵停止。26将转换开关置于“自动”位置，水泵自动启动并运行。3停止水泵31将转换开关置于“0”（停止）位置，水泵停止运转。32拉下水泵控制柜（箱）电源开关（如果需要）。33关水泵进、出水闸阀（如果需要）。34检查有无不正常情况，如有则及时处理。1水泵房设备为24小时自动供水，为确保供水系统的正常运行，检修水工按楼层水电工巡视记录表项目进行日常维保。2水泵机组的维修养护21水泵的维修养护生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。检查水泵轴承是否灵活，是否有阻滞现象，是否有异常摩擦声响，是否有卡住、碰撞现象，是否轴键槽损坏严重。检查压盘根处是否漏水成线。检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，检查机组螺栓是否紧固。22控制柜的维修养护维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物。检查、紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落，及时整改。对于交流接触器，应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表面的污物，不能正常工作的触头应更换。检查复位弹簧是否正常工作，外壳接地是否可靠。热继电器的绝缘盖板是否完整无损，导线接头有无过热痕迹或烧伤；中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确；信号灯、