中信新城文化广场商业项目营销推广方案

中信新城文化广场商业项目营销推广方案长沙中信新城文化广场2010年营销推广方案第一部分项目概述及2010营销目标第二部分文广住与商业营销计划第三部分营销推广策及费用预算一项目资背景1项目总平图及分期开发示意文广三期绿化广场总体经济技术指标文广二期总占地面积110万城广二期酒店三期综合容积约14文广一期情景住区城广一期总建筑面积约150万产品类型酒店二期酒店一期数码港二期住、别墅、酒店、商业、公寓数码港一期3二2010货分析住21文化广场住总平图及分期开发示意本期经济技术指标容积196本期建筑面积69742平米产品类型一房、两房、公寓本期销售套数1111套楼栋号数3、6、11、12、13、14、15销售面积6974243平米目标均价4500元/平米销售总额32亿元4二2010货分析住22住存货、新入市货值分析已售面积已售货值存货面积存货货值新入市面积新入市货值分期类型万万元）万万元）万万元）城市广场住479189951/0472193文化广场一期住54118399102912287文化广场二期住011570269731384117571475合计119544541708739919697313841数据截止4月9日，已售面积及货值以认购为准。其中文化广场一期为1、2、7、8、9、10文化广场二期已售存货4、5文化广场二期新入市3、6、11、12、13、14、155二2010货分析商业31文化广场商业总平图及开发示意13、14、15底商1经济技术指标容积196本期建筑面积1432294产品类型商铺楼栋号数1号商业、7、13、14、15底商可售面积1432294（预计）计划均价11000元/销售总额157亿1号商业7号底商二2010货分析商业32城市广场商业总平图及开发示意1经济技术指标容积146商业总建筑面积17615产品类型商铺本期销售楼栋号数14号楼底商可售面积14329已售面积4965本期销售面积936486计划均价11000元/销售总额103亿城市广场商业二2010货分析商业33项目存货、新入市货值分析存货面积存货货值新入市面积新入市货值分期类型万元）万元）城市广场一期商业9364861030135/文化广场一期商业/7511826210文化广场二期商业/681194749210合计9364861030135143221575420城市广场商业存936486（铺面面积较大，主要集中在二楼，总价较高导致滞销）文化广场商业新入市货1432294（铺面面积划分适中，总价控制较合）三2010经营计划要求1经营计划要求住按地产批示要求，2010项目住经营计划如下长沙中信新城2010住经营计划（单位万元、万平方米、元/平米）当销售项目名称业态名称总可售面积计销售销售面积销售单价销售额回笼资回笼文化广场一期住58310005638802184904833文化广场二期住877906674500300298025621城市广场一期住52610006420025380906717合计1986783443734743371712010全计应完成住销售面积783万方，销售额347亿，资回笼372亿。三2010经营计划要求2经营计划要求商业按地产批示要求，2010项目商业销售经营计划如下长沙中信新城2010商业经营计划（单位万元、万平方米、元/平米）当销售项目名称业态名称总可售面积计销售销售面积销售单价销售额回笼资回笼文化广场一期商业0770049100004900703430文化广场二期商业06340025110002772401940城市广场一期商业14367057110006528908135合计131108001420095135052010全计应完成销售面积131万方，销售额142亿，实现资回笼135亿。三2010经营计划要求2经营计划要求总计住完成销售面积783万方，销售额347亿，实现资回笼372亿。商业完成销售面积131万方，销售额142亿，实现资回笼135亿。合计完成销售面积914万方，销售额489亿，实现资回笼507亿。（未含酒店用地的销售额和回笼资）四2010营销目标1品牌目标2010中信新城项目品牌在长沙全面提升，达成中信地产品牌地战长沙中信新城通过品牌实和项目整体的价值展现提升产品形象与大盘价值2010中信地产势必成为长沙乃至湖南最有影响的地产品牌长沙地产品牌的价值标杆12四营销目标2销售目标住宅销售实现城广、文广一期销售100；文广二期总体销售90；实现全销售面积783万方，销售额347亿，实现资回笼372亿。实现文广二期均价超过4500元/平米。商业销售实现城广商业销售70；文广商业实现销售70以上；实现商业销售面积13100平米，销售额142亿，资回笼135亿；实现整体销售均价11000元/平米。商业招商为SUPERMALL和商业街的招商工作做宣传。第一部分项目概述及2010营销目标第二部分文广住与商业营销计划第三部分营销推广策及费用预算文广住与商业营销计划之住篇区地他德其常内省市阳邵县阴湘东广圳深云暮潭湘沙星区福开区麓岳区蓉芙区心天区花雨一住已售产品的客户分析1文广、城广成交客户来源区域分析城广成交客户居住区域3532302521201513106554333322220分析项目整体成交客户来源区域都以周边客户为主，但从图表中可看文广成交客户来源区域出城广成交客户中天心区占比60545032，文广占比54；城广比文广40少18。城广成交客户来源区域30相对广泛，而文广由于团购原因172013成交客户以周边为主。6105320天心区雨花区芙蓉区岳麓区星沙湘潭其他他其信短户系关过路工员部他内其志杂户传系宣关告广络梯网电信会短交房告工广员络部网内展绍拓介友户朋客绍大告介广友视朋电告广告广外外户户一住已售产品的客户分析2文广、城广成交客户购买获知途径分析城广成交客户购买获知途经302423252120158106643325分析0成交客户获知途经中城广和文广客户都以户外和朋友介文广成交客户获知途经绍为主，文广客户朋友介绍504545比比城广高22，带新政40363530策宣传到位。25201513城广客户中24是关系户介绍。10875532220上上以以岁5岁515岁45岁0055岁64岁945岁454岁岁144404岁04岁岁963353岁53岁403303岁9岁2925522下下以以岁岁5522一住已售产品的客户分析3文广、城广成交客户龄分布城广成交客户年龄分布30262520192017159104分析450成交客户龄主要分布在2545岁之间。城广客户集中在3045岁之间，文广客户集中在2540岁之间。文广成交客户年龄分布3335由于城广户型偏大所以客户3025龄层次以中为主。文广户型2020141315以两房为主，所以成交客户1066535龄以青为主。0他其他其、告炼铁广冶钢、询掘工咨采饮化餐、炼店源冶酒健能、保、掘游、力采旅药电制所、务信物事券电生计证会流、物险律、保法输、版运融出、潢金、通装体交、媒计源设能、力筑电产建券、地证信房、电险保潢、装融、金计业产设商地、房筑易建贸业商讯、易通贸动讯移通TI动移TI一住已售产品的客户分析4文广、城广成交客户业分布城广成交客户行业分布374035302225201515771044450分析文广成交客户行业分布成交客户中贸、商业客35户占比较大，日后客户31302520展可朝此方向发展。151510108775553322220一住已售产品的客户分析5文广、城广成交客户置业次数分析城广成交客户置业次数三次及以上15分析首次48文广成交客户主要以首次二次置业为主。37城广成交客户二次及以上文广成交客户置业次数置业占52。客户以改善需求和投资为主。三次及以上二次2文广客户二次及以上置业13占15，比重较小，客户以刚性需求为主。首次85套配活套生配活套配生通套交配通段交地段地近附近住附家住模家规模区规社区社力力潜值潜升值升境境环环区区社社型型户户牌牌品品商商发发开格开格价价一住已售产品的客户分析6文广、城广成交客户置业看重要素城广成交客户购房看重要素60524850分析40333030191920成交客户购买项目主要原因是社区111111410环境、开发商品牌及户型，小区目0前社区、园已初具规模，客户可以实地感受到将来居住氛围，这是对客户最直接影响。文广成交客户购房看重要素项目的升值潜对客户来说并具有绝对吸引，虽然所有客户都认504544414039为项目肯定有升值潜，但在目前35302725这并是他们的购房首选因素，这2220171615与客户以改善型刚性需求为主有关。1099650力力潜潜值值升升房房购购女女子子母母父父为为境环境善环改善改资投资投住自住自一住已售产品的客户分析7文广、城广成交客户购房因素分析城广成交客户购房因素6050504030212120111110分析0成交客户中自住客户占到80左右，刚性需求成为项目目前主要客户群体。此类客户群体主要关注价文广成交客户购房因素格、产品等硬件类需求，而对于10086软性需求要求较低。90807060城广成交客户中投资客占到21，50402130102066此类客户对软性需求较高。100一住已售产品的客户分析8文广、城广成交客户总结客户基本情况居住区域龄业城广客户雨花区、天心区3035岁贸、商业文广客户天心区、雨花区2529岁贸、商业客户置业情况获知途经置业次数购房看重要素购房因素户外、朋友介绍、社区规模、环境、城广客户二次、三次自住投资关系户户型户型、社区环境、文广客户户外、朋友介绍首次自住品牌城广客户以中为主，投资客户偏多。以多次置业为主。文广客户以青为主，自住客户偏多。以首次置业为主。二竞争分析1区域竞争09回顾项目名称总占地总建面09推售面09成交面积价格区间元/成交均价元/（万）（万）积（万）（万）欧洲城100135474452360966304889项目所属南城板块湘府9号330121127525460057395244湖光山色51155252308052003630怡海星城6952281621084209843903588项目所属暮云片区鑫天山城明珠5万1759153471238031002822备注以上数据来源长沙房地产研究中心2009项目所在的南城板块众多楼盘价格稳步攀升，尤其是府附近的楼盘依托捷交通及较完善的配套，价格攀升幅较大。而项目所在的暮云板块的项目均放较大，由于交通、配套等完善、距离市区偏远，价格攀升幅受到较大制约。二竞争分析2区域2010竞争楼盘概况2010预2010预推总价范围项目产品总（）预计均价面积范围（）推套数面积（）（万元）湘府9号高层12万420套345万5500两房、三房（68125）3768长大彩虹都高层16万980套1254万5300两房、三房（77132）4070保花园小高层2554万768套828万5800两房、三房（85122）5070星城荣域高层38万210套25万5500三房、四房（100150）5583欧洲城高层35万970套11万5200三房（120130）6267童话高层533万680套6万4600两房、三房（50130）2360怡海星城高层228万1800套21万3800两房、三房（75114）2843合计6477万备注以上数据来源湖南合富数据平台二竞争分析3区域2010竞争片区预计推出楼盘预计供货楼盘名称推货时间（平米）富兴嘉城300002008海联洋700001010湖南电科技园（天一康园）48640103华嘉园110000104南城2010推货项目众多，且大鑫远湘府逸园9772281010部分集中在下半推出，将加剧现代投资住小区49000103鑫远湘府尚苑3000001010下半的市场竞争。按已批用地戛纳时光（天城尚品）20000095计算,未来供货达470万平米,鑫远湘府嘉城3567001010如按每项目平均开发面积5万华天苑小区100075109方计算,2010可供应面积达200天城榕园89308105万平米以上；主推出户型集中远大桂园339451010在两房、三房80130平米之间，青园1696676105竞争压巨大。天天向上100000109长城南雅名居1000001010天城湘江印象1758938105湘江雅颂居320000105备注以上数据来源湖南合富数据平台万科域华府560000106二竞争分析4区域内标杆项目表现总2010预推2010预推面预计均价面积范围总价范围项目产品（万）套数（套）积（万）（元/）（）（万元）两房、三房湘府9号高层1242034555003768（68125）两房、三房长大彩虹都高层16980125453004070（77132）两房、三房保花园小高层255476882858005070（85122）三房、四房星城荣域高层382102555005583（100150）三房（120欧洲城高层359701152006267130）两房、三房童话高层533680646002360（50130）两房、三房怡海星城高层22818002138002843（75114）备注以上数据来源湖南合富数据平台27二竞争分析5区域竞争情况总结2010上半长沙房地产仍将延续2009的好发展形势，市场供求稳定发展；但下半大的货将集中上市，区域市场将出现供大于求，市场竞争加剧，形势容乐观。政府加大棚户区，旧城改造大刚性需求，市场蕴藏大需求09好发展态势的惯性上半持续稳定，下半市场持续稳定发展竞争加剧湖南政府延长优惠政策到底开发商财政宽松央将在2010将实较为宽松的货币政策三客户策1如何吸引上门由于项目二批的销售目标是走与价格并举突破为主，所以，我们需要有大的客户，来转化成有效客户，并促成成交。项目一期、文广一批的成功热销为文广二批销售积近1400名业主，客户的维系将对2010文广二批销售起着非常重要的作用。项目在2010将面临着强大的竞争压与对手，我们需要突出重围，保证有足够的上门，需要走多层次、多渠道的蓄客之，放过一个客户，放过每个展客户的渠道。三客户策2针对性客手段原有客户资源展梳项目所有未成交客户资源和调用合富会资源，重新进回访，用现有资源进新一轮蓄客。带新展目前已经有近1400多名业主，用好业主的传播效应。（重点用）主题暖场活动展用重大节点在项目现场定期举主题暖场营销活动,聚集人气，扩大客户层。推广展制定合的营销推广计划，通过线上推广进广泛蓄客。专业市场、写字楼、商场巡展活动主动出击，通过在红星商圈各专业市场以及侯家塘、东塘商圈各写字楼和商场进巡展，扩大客户覆盖区域。代公司转介展通过发动代公司资源进客户转介，转介成功给予一定的物质奖励。三客户策3带新展1、日常性维护工作周末短信问候向业主及诚意客户发短信问好；工程进通报通过短信告知客户所买房源的工程进，每周星期天晚上8点前发送；节日祝贺农历及公历重要的节点，销售员必须向客户发送节日祝福短信，拢客户的心；生日问候根据客户登记身份证出每个业主的生日，客户生日当天销售员发送短信祝贺；活动维护举办周末小活动、业主亲子比赛、宠物秀活动等。2、奖励政策（加大奖励措施）业主推荐客户成交业主奖一物业管费，新业主减免2000元房款；荣誉销售员评比主要针对推荐客户多的业主设的一个奖项，每季评一次，全再评比一次。三客户策4主题暖场活动展活动原则小众营销，以成本低的小活动为主。同时，借助项目整体举办的大型活动进推广宣传。蓄客手段通过活动旺场，持续保持销售现场的人气，制造热的销售气氛，感染潜在卖家，促成销售。活动建议结合营销节点举办活动，如营销中心开放、样板房开放、园开放。家庭户外展活动。用项目园、主题公园等方面的场地优势，组织客户家庭到现场体验，同时，体现开发商对客户的关怀及重视。亲子活动。如暑期陶DIY、彩绘DIY、BB选秀等。针对轻人的活动如七七情人节，放孔明灯活动等。在节假日举办相应的活动，如中秋节举办猜灯谜活动，圣诞节举办假面舞会等。三客户策5总结以带新，占成交45。具体措施根据客户介绍成交的成交户型面积，免一物业管费（可加）。客户策新客户推广，占成交55。具体措施房展会、短信、报纸、单张等；户外广告、现场拦截、暖场活动等。根据一、二期的成交客户分析中可以发现随着业主增多依靠带新成交的方式逐渐增加，因此预计在2010销售中此比还将继续加大。除此之外通过外界各种渠道扩大客户圈层，吸纳多新客户仍然会是展客户的主方式。四销售现场包装1工地现场包装在公寓楼外侧及临韶山和文广一期看楼通道进重新包装，其他项目周边保持现有宣传形象四销售现场包装2公寓精装样板房展示由于项目自身工程原因，在首次开盘时公寓楼无法交付使用，因此，为能够好增强现场的感染和销售，我们建议在7号楼商铺内装修成精装样板展示区，以此为前期蓄客造势。五整体推售节点及销售组织1推售节奏715精装样板房开放5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月43052，3252912开盘，62611开731，13开盘,919，14开盘，103015开盘，单元销售销售面积715983盘，销售面销售面积销售面积1247136销售面积99836，88套，同时搭积9366，831424，165，253套209套33单元132套套五整体推售节点及销售组织2销售组织推货时间楼栋预计销售价格（元/面积套数总价（元）占二期推货比4月3485013252749698160911223345月128833651201102747007159836月11475013244488500134393667月13586153921788470012471362539月1447422100143147509983620910月154032406411924850831424165销售价格为初步预计，具体价格将根据市场情况进调整，公寓楼为毛坯价。文广住与商业营销计划之商业篇一城市广场商业已售产品的客户分析1成交客户区域分析客户来源天心区雨花区市内内外合计客户数12744633所占比3721121218100天心区雨花区市内分析2112雨花区省内从上表中可以看出，成交客户绝大市内12部分来自于项目周边区域，对区域省内商业规划认可高,同时也有相当一天心区外省37外省部分投资客户来自于外,可以看出18中信品牌在全国范围的影响。一城市广场商业已售产品的客户分析2成交客户职业分析客户职业政府机关个体商业房地产建筑设计广告公关通业其他客户数101213223比303639669从上表可以看出，城市广场成交客户中，政府单位个人投资和项目周边专业市场“钢材大市场”投资商户占比60以上在文化广场，占到绝对比重，本项目仍可继续深挖掘这两部分客户。综合来看，这两部分客户有足够的投资资及投资热情，多为投资形置业，看重项目自身规模和业内口碑，但都具备投资隐蔽性。一城市广场商业已售产品的客户分析3成交购买因素分析开发商商业配购房考虑因素地段价格交通配套建筑品质实套客户数332533303328比100761009110085在客户对置业考虑的前五位因素是地段、价格、交通配套、商业配套、开发商实。尤其是地段、交通和商业配套是客户置业的决定性因素，虽然价格对置业存在较大的敏感，但是影响置业的绝对因素，在项目推广中要注重提升项目在目标客户群心目中的价值取向。一城市广场商业已售产品的客户分析4客户获知途径分析主报刊户外广告现场包装朋友介绍房交会网络其他获知途径数107222013216763比00从以上数据可知道，人脉传播成为项目的主要推广途径，客户现获知信息渠道绝大部分来自朋友介绍，现场包装也是客户重要获知渠道之一。下阶段需要运用多的活动推广和软性推广来增强项目的人脉传播效果。二竞争分析1长沙商圈分布情况星沙商圈荣湾镇商圈火车站商圈马王堆商圈五一商圈（专业市场）侯家塘商圈东塘商圈高桥商圈（专业市场）雨花亭商圈红星商圈（专业市场）本项目远离长沙市现有新旧商圈，商业氛围尚未形成，在区域内商业形成前具备城区消费支撑。本案二竞争分析2区域商业发展芙蓉韶雨花亭商圈2008以来，南城的商业呈快速发展态势山旺和超市香颂国际潜在商业项目众多，且规模小，未来竞家乐福加加大街争激步步高BOBO天下城恒盛世家天虹百货大润发华盛世纪城主要沿韶山、芙蓉和湘府沿线发展13万MALL心星项目湘府商业部分红星国际通程商业广场标志商务中心MALL长沙奥园融圣国际商业部分商业部分二竞争分析2南城区域商业发展时间表奥特莱斯预计201010月开园山姆店待定御邦已售完阆峰云墅商业街阆峰云墅待定龙湾国际已建，未售中信新城购物中心御邦商业街区域内的商业，是以本项目的SUPER山姆店MALL作为核心带动，多个商业体、多种商业形态共同发展，具有强大的消龙湾国际费集聚效应，必将成为融城最核心的商业街一级商圈；奥特莱斯12万平米几乎全在规划中，片区内的居住氛围也未形成，因此，商业氛围非短期可户外摩尔购物公园直销广场步街形成。二竞争分析3区域内典型商业项目上销售面积实现均价面积范围总价范围项目产品总（）（）（元/）（）（万元）欧洲城住底商12681110016万4011364180童话住底商69526952145万319245134岳泰想城住底商6000约12002万5072100145长沙标志商务集中商业1033956约3500268万2359060300中心底商项目区域内商业都表现为住底商，主要为项目配套商业，集中体商业较少。随着南城网的规划及启动、居住人口逐渐聚集等，区域内商业价值受到市民越来越多的关注，销售价格有明显上升趋势，销售情况较好。二竞争分析4区域商业竞争分析小结从长沙整体商业状况来看，缺乏具消费集聚效应的大型一级商圈，这是本项目的机会所在；从南城商业现状与未来发展来看，商业竞争必然越来越激，未来12内会达到白热化，情况容乐观；从区域内的商业发展来看，未来商业氛围浓厚，具集聚效应，且本项目具有打造成区域商业核心的机会。充分用区域内的整体商业优势，打造无可比拟的一级商业圈，以此规避全市及南城的商业竞争三推广主题1推广主题鉴于城市广场剩余商业主要集中在二楼，面积大、总价高较难销售，而文化广场商业作为新品，面积适中、总价合适受市场关注，因此我们在进商业推广时将城市广场和文化广场商业包装成“BLOCK生活家街区”全新概，通过主推文化广场新品商业来带动城市广场余货的消化，具体推广主题如下家生活生活家中信BLOCK生活家街区城市“商脉”与街区“商潮”的完美邂逅大街区小铺高回报低总价双地铁上盖黄商铺全城发售、招商四业态定位1业态定位BLOCK生活家街区主题定位的明确，必须要有对应的商业业态进支撑，因此我们提出项目的业态定位为集特色餐饮、休闲娱乐、家居家饰、婴幼儿服装、社区配套为一体的家庭生活街区树中信商圈内消费唯一性，辐射周边社区满足片区业主居家生活需求，实现功能化、差异化竞争以家庭生活为主题，强化消费的目的性四业态定位2公寓底商业态规划大型酒楼特色餐饮温馨休闲，打造中信商圈家庭式消费中心分布公寓底商建筑面积（）13底商27805914底商26825815底商134772业态组合13、141F私房菜馆、特色餐饮、特色饮品等13、142F吧、休闲清吧、SPA美容、健身会所、足浴等151F、2F大型酒楼四业态定位31号商铺业态规划以特色家庭消费为主、家居精品荟萃为辅1号商铺建筑面积（）1号商铺681296业态组合孕幼服装、时尚家居用品、花艺店、精品饰品、化妆品、水果1F坊、银、面包甜点等2F时尚家居用品、窗帘布艺、床上用品、红酒会所等四业态定位47号栋底商业态规划社区配套补充7商业建筑面积（）7底商69996业态组合高档店、水果店、洗衣店等四业态定位5城市广场商业态规划主题商业大型酒楼一楼平面图分布公寓底商建筑面积（）一楼6441二楼7888业态组合一楼生活家居、银、电信营业厅等二楼大型酒楼、足浴及健身中心二楼平面图五销售策1总体销售策考虑到项目的自身特点，在对商业销售的策上应该有所区分，对城市广场二楼和公寓楼底商和1号商业、7底商进区别对待，通过销售和招商侧重点的同来带动整体项目的成功，并动住楼价格的提升形象先，造市先造势城广一楼余货、1号商业、7号商铺、13/14/15号一楼商业直接销售，迅速回笼资城市广场和公寓楼二楼商业招商先，带租约销售，提升项目形象入市时机与营销节点上与住的有机结合五销售策1总体销售策地铁的开工建设，提升项目商业价值城际铁的启动，提升项目商业价值借势友阿奥特莱斯购物广场的启动，提升项目片区价值融城步伐的加快，对片区价值的提升项目周边充足的消费群，对项目商业形象先，造市先造势城市广场购物中心的启动，提升项目商业价值文化广场住销售火爆及业主交房入住，保证充足造势的消费客户中信相关交通、教育配套等的启动，对项目价值五销售策2销售策解析城广一楼余货、1号商业、7号楼底商和1315号楼一楼商铺直接销售，快速回笼资由于1号商业无论从交通还是铺位结构上都具有较大的优势，考虑到全营销目标，我们认为针对该部分商业可实施直接销售的销售模式，以尽快回笼资。同时通过商业的热销也可好的带动住的销售和价格提升，并促进公寓楼底商的招商工作开展，反过来再促进1号商业和7号楼底商的销售，进而形成性循环。城市广场商业一楼余货将在文化广场商业推广及热销的带动下进直接销售，保证资回笼。五销售策2销售策解析城市广场二楼和公寓楼底商二楼招商先，提升项目形象，实施带租约销售由于公寓楼底商二楼单铺面积大，总价相对过高，且位置相比临韶山集中商业和7号楼底商有较大的势，因此销售将存在较大的阻，建议采取直接销售的销售模式。因此建议针对城市广场二楼和公寓楼二楼商业应该招商先，通过商家的引进，带动项目形象的提升，增强投资客户、经营客户和目标消费群对项目的信心，动项目住和临韶山集中商业与7号楼底商的销售。同时在招商的过程中，采取带租约销售，进而实现整体商铺的完美销售。在实际操作过程中，销售和招商也可同步进。五销售策3公寓楼二楼商业招商解析招商方式合富组建招商团队负责招商，根据公寓底商二楼的业态定位进商家洽谈。招商政策针对二楼商家招商最低限为3，因为业态同限可达5811免租给予3个月的免租装修期2第2按50收取租3第3按100收取租4租赁限超过3的，从第4起租按8进递增租建议按2F整体均价9000元/，投资回报8返算，得出租为60元/月采取带租约销售模式，重点须考虑以下问题租户有优先购买租赁商铺权，同时提供租户购买的优惠条件，免除之前租，并在商铺销售价格中一次性扣除；针对多间连租商铺，销售时可以适当考虑引导客户整体购买，优先给予大客户购买确定权，却因客户实原因无法整体购买，可以在大客户完成购买后，通知散户按照一定的次序（如选铺顺序牌号）选购剩余商铺。客户策专业客群素描大型经销商资密集性业区域总代财富阶层（50500万以上）权阶层有从商以及租售商铺经验解长沙商铺市场业主、周实业家看好南城及项目前景边经营者有商户资源（非必要特征）购买普通投资客高端投资客客户策客群来源相比于住，辐射范围将广。专业大型经销商客群来源资密集性业区域总代权阶层钢材市场、雨花机电市场等专业市场的实商户；业主、周实业家各种商会的驻湘机构；边经营者地产、融业投资个人或组织；政府官员；购买有一定经济实和投资意识的中高端普通投资客高端投资客人士；外地投资客户。客户策主展客群专业客群来源大型经销商资密集性业钢材市场、雨花机电市场、红星等专区域总代权阶层业市场的实商户1）购买强，有投资意识业主、周实业家2）聚集在项目周边，营销成本相对低边经营者3）熟悉街铺，有身体验购买4）熟悉南城，并看好南城普通投资客高端投资客5）熟悉商户资源及招租渠道七销售现场包装1、7底商商业氛围包装（已完成）；2、绿化广场示范园（已完成）；13、1号商铺、13、14、15公寓底商处于建设中，后期增加商业氛围包装和导视系统（待完成）。八销售现场包装常规包装手段1）大型街头招牌2）外围道旗3）营销中心包装4）现场围墙5）街铺门招包装6）街铺门店全包装1）样板店包装最快营造经营氛围的手段2）商业橱窗包装最直接营造高尚风情氛围，体现档次的手段3）商业夜景灯光包装快速营造氛围、体现档次的手段创新型包装手段63九推售节点及销售组织1推售节奏1号商铺取得预售许可证5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月430商业66推商业第718商业第二次912商业第三次11151号商铺交认筹启动一批，7底商和开盘，1号剩余商开盘，公寓底商付使用1号部分商铺铺和公寓底商二整体推售策2销售组织月份楼栋预计销售价格（元/面积套数总价（元）7底商均价1700069909/76899906月1号部分商业一楼内街14000、外街25000681296/749425607月1号部分商业二楼内街9000、外街13000131F14000、2F70009月公寓楼底商141F15000、2F8000681089/74919790151F18000、2F11000销售价格为初步预计，具体价格将根据市场情况进调整。第一部分项目概述及2010营销目标第二部分文广住与商业营销计划第三部分营销推广策及费用预算一整体推售节点及销售组织回顾1推售节奏回顾430商业66推商业第718商业第二次912商业第三次商业推售节点认筹启动一批，7底商和开盘，1号剩余商开盘，公寓底商1号部分商铺铺和公寓底商5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月43052，3252912开盘，62611开731，13开盘,919，14开盘，103015开盘，住推售节点单元销售销售面积715983盘，销售面销售面积销售面积1247136销售面积99836，88套，同时搭积9366，831424，165，253套209套33单元132套套为完成二季228亿的销售任务，尽完成普通住即3、11、12的销售，同时做好公寓楼的推广和蓄客；借助春交会启动商业街认筹工作，同时二季进第一轮开盘，整体分三次开盘；公寓楼精装修方面工作必须尽快实，以筹备13、14、15的销售。一整体推售节点及销售组织回顾2销售组织回顾（住）推货时间楼栋预计销售价格（元/面积套数总价（元）占二期推货比4月3485013252749698160911223345月128833651201102747007159836月11475013244488500134393667月13586153921788470012471362539月1447422100143147509983620910月154032406411924850831424165销售价格为初步预计，具体价格将根据市场情况进调整，公寓楼为毛坯价。一整体推售节点及销售组织回顾3销售组织回顾（商业）月份楼栋预计销售价格（元/面积套数总价（元）7底商均价1700069909/76899906月1号部分商业一楼内街14000、外街25000681296/749425607月1号部分商业二楼内街9000、外街13000131F14000、2F70009月公寓楼底商141F15000、2F8000681089/74919790151F18000、2F11000销售价格为初步预计，具体价格将根据市场情况进调整。二推广主题1推广主题融城核心最具投资价值的物业（一座城的价值）恒久经典的品牌价值城市中心的区域价值多元聚合的商业价值核心枢纽的出行价值气势非凡的规模价值比肩国际的产品价值瞭望百年的教育价值三整体推广策以商业驱动的大项目价值未来价值；投资价值三整体推广策2010推广安排重要节点住推售6、3号栋住推售11、12栋，住推售3号栋住推售14号栋住推售15号栋商业推售7栋底商及1商业推售1号商铺及13商业推售1415号栋消化剩余商铺营销节点号商铺号栋底商底商客户手段中信系统客、巡展、带新等发现长沙的价格洼地，中信新城N1创意融城核心最具投资价值的物业，中信中信新城，升值加速推广主题户型热销中，双地铁黄商铺震撼入市BLOCK生活家街区全城发售，中信国际公寓7月盛世推出住上门客户1000多批公寓客户3000多批客户户外户外户外户外户外营销举措短信短信短信短信短信海报海报海报海报旗精装样板房开放报纸报纸报纸网站短信短信短信短信短信房交会活动十一活动业主答谢世界杯活动媒体安排市中心户外、临时户外长沙各种媒体推广渠道铺开关键物精装修户型图网站百问预售证等相关法文件电影片头模型价格表、认筹签约相关文件三整体推广策阶段推广计划430商业66推商业第718商业第二次912商业第三次商业推售节点认筹启动一批，7底商和开盘，1号剩余商开盘，公寓底商4月6月30日，商铺开盘期1号部分商铺铺和公寓底商重点事件418、529